오피스텔에 대한 시가를 산정하기 어려운 경우의 평가 여부

○○세무서장이 1999.02.03. 청구인(○○○, ○○○, ○○○)에게 결정고지한 1996년 귀속 상속세 47,742,900원은

1. 상속재산인 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 ○○오피스텔에 대한 상속재산가액을 상속개시 당시 기준시가(91,243,500원)로 평가하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

2. 나머지 청구는 이를 기각한다.

처분청은 청구외 ○○○(이하 “피상속인”이라 한다)의 사망으로 1996.06.24. 상속이 개시됨에 따라 이에 대한 상속세를 조사하여 이 건 상속재산가액을 1,198,869,625원으로, 과세표준을 271,386,925원으로 결정하고 1999.02.01. 상속인인 청구인 3인(피상속인의 처 ○○○, 자 ○○○, 녀 ○○○)에게 1996년 귀속 상속세 47,742,900원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999..04.28. 이 건 심사청구를 제기하였다.

(청구 1) 처분청은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 ○○오피스텔 ○호(이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)를 1989.05.08. 체결된 동 오피스텔 분양금액 191,016,000우너에 등록세등 필요경비 8,756,940원을 합한 199,772,940원으로 평가하여 이를 상속재산가액에 산입하였으나, 동 취득(분양)가액 199,772,940원은 상속개시 6월 전에 취득한 가액으로서 시가로 볼 수 없으므로 상속개시일 현재의 기준시가 91,243,500원(토지: 개별공시지가 62,409,000원, 건물: 지방세 과세시가표준액 28,834,500원)으로 평가함이 타당하다. (청구 2) 청구인은 1988.11.03. ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○번지 전 661㎡ 및 같은 곳 ○○번지 전2,264㎡ 계 2,925㎡(이하 “매매토지”라 한다)에 대하여 피상속인 명의로 매매예약에 의한 소유권이전청구권가등기한 것을 당초 상속세 신고시 채권 50,000,000원으로(이하 “쟁점채권”이라 한다)으로 신고하였으나, 처분청은 쟁점채권을 57,000,000원으로 평가하여 상속재산가액에 산입하였는 바, 쟁점채권은 당초 청구인 ○○○(피상속인의 처)이 매수한 매매토지에 대하여 단지 소유권이전청구권가등기만 피상속인의 명의로 해놓은 것이므로 이를 상속재산에 포함시킬 수 는 없고 설사 쟁점채권을 상속재산에 포함시킨다고 하더라도 위 쟁점토지에 대한 당초의 매매가액(57,000,000원)이 아닌 1995.01.01 현재의 개별공시지가 41,488,700원으로 평가하여야 한다. (청구 3) 처분청은 ○○은행 ○○지점에 개설되어 있는 피상속인 명의의 주택청약 예금 5,000,000원(이하 “쟁점예금”이라 한다)을 상속재산가액에 합산하였으나, 쟁점예금은 당초 피상속인과 별도의 독립세대를 구성하고 있던 청구인 ○○○(피상속인의 처)이 가입한 것이나 세대를 합침으로써 부득이 피상속인 앞으로 명의만 변경한 것으로서 주택청약예금의 경우 세대원에게는 주택청약 자격이 주어지지 아니 하기 때문이므로 사실상 청구인 소유인 쟁점예금을 상속재산에 포함한 당초처분은 부당하다는 주장이다.

(의견 1) 상속세법 기본통칙에서 규정하고 있는 6개월내의 기간은 선언적 규정이 아닌 예시적 규정이므로 반드시 6개월 기간을 고집할 필요는 없는 것으로, 쟁점 오피텔의 분양시부터 상속개시일 까지는 ○○지역 부동산의 가격동향이 상승추세에 있었으므로 당초결정은 정당하다. (의견 2) 매매토지에 대하여 원 소유자 청구외 ○○○과 상속인인 ○○○이 57,00,000원에 매매계약을 체결하였고 피상속인이 가등기 권리를 설정하고 있었으므로 쟁점채권을 57,000,000원으로 평가한 당초결정은 정당하다. (의견 3) 쟁점예금의 명의자가 피상속인이므로 상속재산가액에 산입한 당초결정은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점

(1) 쟁점오피스텔 평가의 적정여부

(2) 쟁점채권 평가의 적정여부

(3) 쟁점예금이 상속재산인지 여부를 각각 가리는데 있다.

• 나. 관련법령 이 건 상속개시 당시 상속세법 제9조 【상속재산의 가액 평가】 제1항에서 “상속재산의 가액은 상속개시당시의 현황에 의한다.(단서 생략)”라고 규정하고, 같은 조 제2항에서 “제1항의 규정에 의한 상속개시 당시의 현황에 의한 상속재산의 가액은 그 당시의 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려울 떄에는 당해 상속재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황등을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의한다”라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제5조 【상속재산의 평가방법】 제1항에서는 “ 법 제9조 제2항에서 대통령령이 정하는 방법 이라 함은 제2항 내지 제7항의 규정에 의하여 상속재산을 평가하는 것을 말한다.”라고 규정하고, 위 같은조 제2항 제1호 가목에서 “ 토지의 평가는 국세청장이 지정하는 지역에 있는 토지를 제외하고는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가(이하 ”개별공시지가“라 한다)에 의한다.(단서는 생략)”라고 규정하고 있고, 같은 항 제1의 2 가목에서 “ 건물의 평가는 국세청장이 지정하는 지역안의 건물 등을 제외하고는 지방세법시행령 제80조 의 규정에 의한 과세시가표준액에 의한 가액에 의한다.”라고 규정하고 있다. 또한 같은 법 기본통칙 39...9 【시가로 보는 범위】 제1항 제2호에서는 “상속개시일 전후 6개월내에 상속재산에 대한 매매사실이 있어 그 거래가액이 확인되는 경우는 그 가액을 령 제5조 제1항에 규정하는 시가로 볼 수 있다”라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 쟁점(1)에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점오피스텔의 취득가액 199,772,940원(등록세등 8,756,940원 포함)이 상속개시 6월 전에 취득한 가액으로서 이를 시가로 볼 수 없으므로 상속개시(1996.06.24)일 현재의 기준시가 91,243,500원으로 평가하여야 한다는 주장인 바, 살피건대, 앞에서 살펴본 상속세법 제9조 제1항 및 제2항과 같은 법 시행령 제5조 제2항 제1호 가목 및 제1의 2호 가목의 규정을 모두어 보면, 상속재산인 부동산 가액의 평가는 상속개시 당시의 현황에 의한 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려울 때에는 보충적방법인 기준시가(토지: 개별공시지가, 건물: 지방세법상 과세시가 표준액)에 의하여 평가하여야 함을 알 수 있고, 또한 위 시가로 보는 범위에는 상속개시일 전후 6개월내에 상속재산에 대한 매매사실이 있어 그 거래가액이 확인되는 경우 그 가액은 시가로 보는 범위에 해당하나, 상속개시일전 6개월 이전에 상속재산에 대한 매매사실이 있는 경우 그거래가액은 당해 재산의 시가로 적용하지 아니하며, 이 때 6개월 의 범위는 가액이 확정되는 계약일을 기준으로 함을 알 수 있다.(상속세법 기본통칙 39...9 제1항, 제2호, 국세청 재삼 460140208, 1997.02.03, 재삼 1254- 2289, 1992.09.08 같은 뜻임) 그렇다면, 쟁점오피스텔의 취득가액 199,772,940원(분양가액 191,016,000원, 등록세등 필요경비 8,756,940원)은 상속개시일(1996.06.24)부터 1년전인 1995.05.09. 잔금청산된 가액일 뿐만 아니라 동 오피스텔에 대한 당초 분양계약일은 1989.05.08일로서 상속개시일 부터 약 7년전에 계약체결된 사실이 쟁점오피스텔에 대한 분양계약서 및 취득세, 등록세 등 필요경비 영수증 사본에 의하여 인정되고 동 사실에 대하여는 당사자간 다툼이 없으므로 이 건 위 취득(분양)가액 199,772,940원을 상속개시 당시 시가로 보기는 어렵다고 하겠다. 따라서, 이 건의 경우 상속개시 당시 쟁점오피스텔에 대한 시가를 산정하기 어려운 경우로서 보충적 평가방법인 기준시가에 의하여 평가함이 타당하다 할 것이므로 동오피스텔에 대한 상속개시일 현재 기준시가에 다툼이 없는 91,243,500원(토지: 개별공시지가 62,409,000원, 건물: 지방세 과세시가표준액 28,834,500원)으로 평가함이 타당하다고 판단된다. 쟁점(2)에 대하여 살펴본다. 청구인은 매매토지에 대한 쟁점채권은 사실상 피상속인의 처 ○○○이 매수한 부동산이므로 이를 상속재산에 포함시킬 수 는없고 설사 상속재산에 포함시킨다 고 하더라도 매수토지에 대한 당초의 매매가액(57,000,000원)이 아닌 1995.01.01 현재의 개별공시지가 41,488,700원으로 평가하여야 한다는 주장인 바, 살피건대, 매매토지에 대한 등기부등본에 의하면, 매매토지는 청구외 ○○○ 소유로서 1988.11.03. 매매예약을 원인으로 피상속인을 권리자로 하여 소유권이전청구권등기가 설정된 후 이 건 심리일 현재까지 위 매매토지에 대한 피상속인을 권리자로 한 가등기의 변동이 없음이 확인되는 이 건의 경우, 당해 매매토지가 상속개시일 현재 피상속인의 처 ○○○ 명의로 소유권이전등기되거나 또는 매매토지에 대한 잔금이 청산되어 실질적인 소유권이 피상속인의 처 ○○○에게 있다고 불 만한 구체적이고 객관적인 증빙의 제시가 없으므로 쟁점채권이 상속인 ○○○의 소유로서 상속재산이 아니라는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 하겠다. 또한 상속개시일 현재 매매토지에 대한 피상속인을 권리자로 한 소유권이전청구권가등기가 말소되어 피상속인 명의로 본등기가 이행되거나 또는 매매토지에 대한 잔금이 청산되어 당해 토지가 실질적인 피상속인의 소유부동산이라는 객관적인 증빙의 제시가 없으며 더욱이 청구인도 이 건 상속세 신고시 매매토지에 대한 가등기를 부동산(토지)이 아닌 채권으로 이미 신고한 사실로 미루어 볼 때, 위 가등기권라를 부동산(토지)으로 보아 개별공시지가로 평가하기는 어렵다고 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점채권에 대하여 당해 토지의 매매계약서상 매매예약금액 57,000,000원으로 평가하여 이 건 상속세를 과세한 당초처분에는 달리 잘못이 없다고 판단된다. 쟁점(3)에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점예금이 실질적으로 피상속인의 처(○○○) 소유로서 상속재산에 포함시킬 수 없다는 주장인 바, 살피건대, 이 건의 경우, 상속개시일 현재 쟁점예금의 소유자가 피상속인인 사실에 대하여 당사자간 다툼이 없으며 더욱이 쟁점예금에 대한 실질 소유자를 피상속인이 아닌 피상속인의 처(○○○)로 볼만한 객관적인 증빙의 제시가 이 건 심리일 현재까지 제시한 바 없으므로 처분청이 쟁점예금을 상속재산으로 보아 이 건 상속세를 과세한 당초처분에는 달리 잘못이 없다고 판단된다. 따라서 위와 같이 심리하건대, 이 건 심사청구는 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.