근저당권이 설정된 토지 및 건물에 대한 평가의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

처분청은 청구인 ○○○의 부 ○○○(이하 “피상속인”이라 한다)의 사망으로 1998.01.05. 상속개시됨에 따라 이에 대한 상속세를 조사결정함에 있어 상속재산인 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 242.50㎡(이하 “쟁점1토지”라 한다) 및 ○○동 ○○번지 대지 238.10㎡(이하 “쟁점2토지”라 한다)를 근저당권 설정시 감정가액 510,585,000원(쟁점1토지: 189,150,000원, 쟁점2토지: 321,435,000원0으로 평가하고 쟁점2토지 위 지상건물 323,86㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 보충적 평가방법에 의한 과세시가 표준액 47,377,190원으로 평가함으로써 이 건 상속재산가액을 청구인이 1998.07.02 상속세 신고한 상속재산가액 1,234,317,290원보다 99,888,232원이 증액된 1,334,205,522원으로 평가하여 1999.01.06. 청구인에게 이 건 1998년 귀속 상속세 40,798,040원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.04.06. 이 건 심사청구를 제기하였다.

처분청은 쟁점 1, 2토지를 근저당권 설정시 감정가액으로 평가하였으나, 동 감정가액은 1995.03.25 및 1995.05.17. 상속개시 약 2년 7~9개월전 각각 감정한 감정가액으로 이를 상속개시 당시 시가로 볼 수 없으므로 쟁점 1,2 토지에 대한 기준시가 411,488,500원(쟁점1토지: 147,197,500원, 쟁점2토지: 246,291,000원)으로 평가함이 타당하고, 쟁점건물은 당초 상속세 신고시 과세시가표준액 42,377,190원으로 신고하였으나, 처분청이 쟁점 2토지에 대하여는 감정가액으로 평가하였음에도 불구하고 쟁점건물에 대하여는 감정가액이 아닌 시가표준액으로 평가한 것은 논리의 일관성이 없어 부당하므로 감정가액 37,240,400원으로 평가하여야 한다는 주장이다.

쟁점 1, 2토지 및 쟁점건물은 근저당권이 설정된 부동산으로서 쟁점1, 2토지의 경우에는 기준시가 보다 감정가액이 크며, 쟁점건물의 겨우 과세시가표준액이 감정가액보다 크므로 상속세 및 증여세법 제66조 및 동법시행령 제63조 제3호의 규정에 의거 쟁점1,2토지는 감정가액으로, 쟁점건물은 과세시가표준액으로 평가하여 결정한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 쟁점 1,2 토지 및 쟁점건물에 대한 평가의 적정 여부
• 나. 관계법령 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】 제1항에서 “ 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 ”평가 기준일“이라 한다) 현재의 시가에 의한다.(단서는 생략)”라고 규정하고, 같은 조 제2항에서는 “ 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.”라고 규정하면서 같은 조 제3항에서는 “제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.” 라고 규정하고 있다. 또한 같은 법 제61조 【부동산 등의 평가】 제1항 제1호 전단 및 제2호에서는 “토지에 대한 평가는 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 개별공시지가(이하 ”개별공시지가“라 한다)에 의하여 평가한 가액에 의하고, 건물은 대통령령이 정하는 시가표준액에 의한 가액에 의한다.”라고 규정하고 있으며, 같은 법 제66조 【저당권 등이 설정된 재산의 평가의 특례】에서는 “다음 각호의 1에 해당하는 상속재산은 제60조의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. 1호. 저당권 또는 질권이 설정된 재산(제2호 내지 제4호는 생략)“라고 규정하고 있다. 그리고 같은 법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】 제1항에서는 “ 법 제60조 제2항에서 수용ㆍ공매가격 및 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것 이라 함은 평가기준일 전 6월(증여재산의 경우는 3월로 한다)부터 상속세과세표준신고 또는 증여과세표준신고의 기간중 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 포함한다.(1호는 생략) 2호. 당해 재산에 대하여 2 이상의 총리령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 상속세 및 증여세 납부외의 목적으로 재산을 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액“으로 규정하고 있고, 같은법 시행령 제63조 【저당권 등이 설정된 재산이 평가】 에서는 “ 법 제66조에서 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 금액을 말한다.(제1호 내지 제2호는 생략) 3호. 근저당권이 설정된 재산으로서 당해 근저당권을 설정하기 위하여 지가공시및토지등의평가에관한법률 에 의한 감정평가업자가 감정한 가액(2 이상의 감정가액이 있을 때에는 큰 가액으로 한다)이 있는 경우에는 그 가액“으로 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 심리판단 쟁점1, 2토지 및 쟁점건물에 대한 평가의 당부를 본다. 먼저, 앞에서 살펴본 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 내지 제3항 및 같은 법 제66조 제1호의 규정을 모두어 보면, 상속개시 당시 근저당권이 설정된 상속재산(토지 및 건물)의 평가는 당해 상속재산에 대한 시가가 있는 경우에는 그 시가와 같은 법 시행령 제63조 제3호에 의하여 평가한 가액(지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가업자가 감정한 가액)중 큰 금액으로 하고, 당해 상속재산에 대한 시가를 산정하기 어려울 때에는 보충적 평가방법인 같은 법 제61조 제1항 제1호에 의한 개별공시지가(토지) 및 제2호에 의한 시가표준액(건물)에 의하여 평가한 가액과 같은 법 시행령 제63조 제3호에 의하여 평가한 가액(지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가업자가 감정한 가액)중 큰 금액으로 하도록 규정하고 있고, 이 경우 감정한 가액은 감정평가 시기에 불구하고 당해 재산에 근저당권을 설정하기 위하여 감정한 가액을 말하는 것이라 하겠다.(국세청 재삼 46014-1496, 1997.06.19 같은 뜻임) 살피건대, 1998.01.05. 상속개시된 이 건의 경우, 1995.03.25 및 1995.05.17. 쟁점 1,2 토지에 대한 근저당권 설정시 감정가액 510,585,000원(쟁점1토지: 189,150,000원, 쟁점2토지: 321,435,000원)은 앞에서 살펴본 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 제2호 에서 규정하는 시가에 해당되지 아니하므로 처분청이 개별공시지가 411,488,500원(쟁점1토지: 147,197,500원, 쟁점2토지: 264,291,000원) 과 감정시기에 불구하고 쟁점 1,2토지에 대한 위 감정가액 중 큰 금액인 근저당권 설정당시 감정가액 510,585,000원(쟁점1토지: 189,150,000원, 쟁점2토지: 321,435,000원)으로 평가한 당초처분은 타당하다 하겠고, 쟁점건물도 과세시가표준액과 위 근저당권 설정시 감정가액 37,240,400원 중 큰 금액인 과세시가표준액 47,377,190원으로 평가한 당초처분에는 달리 잘못이 없다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.