4. 심리 및 판단
- 가. 쟁점 미분양상가 상속자산평가시 상속개시일전 6개월내에 거래된 가액을 층별로 평균한 가액을 시가로 볼 수 있는지와 미분양아파트 평가시 6개월전의 동일평수의 다른 아파트 분양가액을 시가로 볼 수 있는지 여부
- 나. 관련법령 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 에서 “이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일” 이라 한다) 현재의 시가에 의한다”라고 규정하고, 제2항에서 “제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다”라고 규정하고 있으며, 제3항에서 “제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다”라고 규정하고 있다. 같은법 제61조 제1항 제1호에서 “토지의 평가는 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의한다”라고 규정하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 같은법 시행령 제50조 제6항에서 “법 제61조 제1항 제1호의 규정을 적용함에 있어서 개별공시지가는 평가기준일 현재 고시되어 있는 것을 적용한다”라고 규정하고 있다. 같은법 시행령 제49조 제1항에서 “법 제60조 제2항에서 수용ㆍ공매가격 및 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것이라 함은 평가기준일전 6월(증여재산의 경우는 3월로 한다)부터 상속세 과세표준신고 또는 증여세과세표준신고의 기간 중 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 포함한다.
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.
2. 당해 재산에 대하여 2 이상의 총리령이 정하는 공신력있는 감정기관이 상속세 및 증여세 납부외의 목적으로 재산을 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. (생략)”라고 규정하고 있다.
- 다. 사실관계 및 판단 청구사건의 사실관계를 살펴보면, 상속재산가액을 결정함에 있어 처분청에서는 미분양상가의 경우, 상속개시일전 6개월내에 대물변제 등으로 변제된 층별(지층, 1층, 2층)분양가액을 층별 평균한 가액으로 ㎡가액을 계산하고 이를 상속개시일 현재의 층별 ㎡당 시가로 보고 상속재산인 미분양상가의 층별 면적에 ㎡당 시가를 곱하여 상속재산가액을 10,557,538,821원으로 평가하고, 미분양아파트의 경우 상속개시일전 6개월전의 동일평수의 다른 아파트 분양가액(1세대당 90,371,000원)을 시가로 보아 미분양아파트 2세대 상속재산가액을 180,742,000원으로 결정한 바 있다. 이에 대하여, 청구인은 정상적인 상거래가 아닌 기존에 분양된 상가에 대한 계약 경신 및 대물변제 등 비정상적인 거래에 의하여 이루어진 분양가액을 시가로 볼 수 없으므로 당초 신고한 보충적평가방법으로 평가하여야 한다고 주장하는 바, 먼저, 상속개시일 현재의 미분양상가를 살펴보기로 한다. 쟁점부동산의 상가 분양현황은 아래와 같다. o 상 가 아 래 구분 총상가수 분양 미분양 분양율 지하 1층 57개 20개 37개 35.0% 1층 62개 29개 33개 46.7% 2층 38개 13개 25개 34.2% 계 157개 62개 95개 39.4% 상속개시일전 6개월내에 ㎡당 층별 분양평균가액은 아래와 같다. 아 래 (면적, 단위: ㎡, 원) 호수 분양일 분양면적 분양가액 ㎡당 가액 토지 건물 토지 건물 토지 건물 B143 (지하1층) 97.08.27 18.1489 153.002 24,401,347 126,071,503 1,344,508 817,450 102호외15 (지상1층) 97.09.25 153.5129 1294.1726 448,214,079 2,297,116,172 2,919,715 1,774,968 206외4 (지상2층) 97.09.24 55.4795 467.7117 87,986,070 438,488,915 1,585,923 937,519 상속재산의 평가는 상속개시일 현재의 시가에 의하는 것을 원칙으로 하고, 시가는 상속개시 당시 재산의 현황에 따라 불특정 다수인간에 자유로이 거래가 되는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것으로서, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 보충적인 평가방법인 토지는 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가, 건물은 지방세법시행령 제80조 규정에 의한 과세시가표준액에 의하여 평가하는 것이다. 상속재산인 미분양상가의 경우, 분양목적으로 신축한 완성된 상가로서 상속개시일 현재 일부는 분양되고 일부는 미분양된 것으로, 미분양 상가와 구조ㆍ위치 등 제반입지조건이 동일한 일부의 상가가 상속개시일전 6개월내에 분양된 층별(지층, 1층, 2층) 분양가액을 평균한 가액으로 ㎡당 가액을 계산하고, 이를 미분양 상가의 ㎡당 시가로 보고 상속재산인 미분양상가의 층별 면적에 ㎡당 시가를 곱하여 상속재산가액을 10,557,538,821원으로 결정하였으나, 상속개시일 이후 미분양상가(지하1층 37개, 1층 33개, 2층 25개, 계 95개)는 청구일 현재 분양된 사실이 없이 임대중이며, 미분양 상가는 분양된 상가와 사용용도 등에서 다른 별개의 부동산이고, 매매사실에 의한 거래가액이 확인되는 경우의 거래가액은 당사자간의 매매계약에 의하여 당해 재산에 대한 거래가액이 성립되는 경우를 말하는 것이므로 미분양 상가와 구조, 위치·교통상황 등 제반 입지조건이 동일한 일부상가의 층별 분양가액을 평균한 분양가액을 미분양 상가의 시가로 볼 수 없다(심사 상속 98-312, 1999. 03. 26 같은뜻임) 하겠다. 다음, 상속개시일 현재의 미분양아파트를 살펴보기로 한다. 쟁점부동산의 아파트 분양현황은 아래와 같다. 아 래 구분 총세대수 분양 미분양 분앙율 국민주택 68세대 68세대
• 100% 민영주택 90세대 88세대 2세대 97.7% 계 158세대 156세대 2세대 98.7% 상속재산인 미분양 아파트의 경우, 상속개시일 6개월전의 동일평수의 다른 아파트 분양가액(1세대당 90,371,000원)을 시가로 보고 2세대 상속재산가액을 180,742,000원으로 결정하였으나, 부동산의 가격은 개별성이 매우 강하여 같은 동내의 규모가 같은 아파트라 하더라도 층마다 그 가격이 다르고, 같은 층의 아파트로서 면적이 동일한 아파트에 대한 시가가 있는 경우라 하더라도 그 가액을 시가로 볼 수 없는 것으로서(국심 97서 1946, 1998. 05. 25 같은뜻임), 미분양아파트 2세대는 이 건 청구일 현재 미분양으로 상속개시일 6개월전의 매매가액은 이를 당해 아파트의 시가로 볼 수 없다 하겠다. 그렇다면, 미분양된 상가 및 미분양아파트는 시가가 불분명한 것으로 보아 앞에서 적은 관련 법 규정에 따라 보충적인 평가방법인 토지는 개별공시지가로 건물은 지방세법상 과세시가표준액으로 평가하여 상속세를 결정함이 타당하다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.