미분양주택의 가액을 같은 동 다른 호의 매매실례가액으로 평가한 처분의 당부

○○세무서장이 1999. 1. 9자로 청구인들에게 결정·고지한 1997년 귀속분 상속세 135,939,410원은,1. ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지, ○○번지 ○○빌라 5호(○○호, ○○호, ○○호, ○○호, ○○호)를 상속세 및 증여세법 제66조 규정에 따라 평가하여 그 과세표준과 세액을 경정하고,2. 나머지 청구는 이를 기각한다.

상속인 심○○외 2인(심○○, 권○○, 권○○, 이하 “청구인들”이라 한다)은 1997. 8. 30 청구외 권○○(이하 “피상속인”이라 한다)의 사망으로 재산을 상속받고, 그에 대한 상속세를 1998. 2. 28 신고하였다. 위 신고에 대하여 처분청은 상속재산 중 청구인들이 기준시가로 신고한 ○○시 ○○동 ○○번지상 다세대건물을 매매실례가액으로 평가하는 등 상속세를 조사·결정하여 1999. 1. 9 청구인들에게 1997년 귀속분 상속세 135,939,410원을 고지하였다. 청구인들은 이에 불복하여 1999. 3. 10 이 건 심사청구를 제기하였다.

(1) 처분청은 ○○시 ○○동 ○○번지 ○○빌라 5호(○○호, ○○호, ○○호, ○○호, ○○호)를 평가함에 있어, 1997. 6. 12 매각된 동 빌라 ○○호, ○○호의 매각대금 60,000,000원을 기준으로 300,000,000원으로 평가하였는 바, 이는 부당하므로 기준시가로 평가하여야 한다.

(2) ○○시 ○○동 ○○번지 토지 677㎡는 당초 126㎡였으나, 1998. 2. 18 동 소 ○○번지에서 대 167㎡, 동 소 ○○번지에서 대 322㎡, 동 소 ○○번지에서 62㎡가 합병되었으며, ○○동 ○○번지 토지 262㎡는 당초 196㎡였으나, 1998. 2. 18 동 소 ○○번지에서 도로 66㎡가 합병되었다. 그리고 동 소 ○○ 및 ○○은 1997년도 개별공시지가가 존재하지 아니하였다. 처분청은 상속개시당시 개별공시지가가 없는 ○○동 ○○번지 및 ○○번지 토지를 평가함에 있어 합병 후 토지의 개별공시지가를 기준으로 평가하였는 바, 이는 부당하므로 법 규정에 따라 납세지 관할세무서장이 평가한 가액을 기준으로 평가하여야 한다는 주장이다.

(1) 판매목적으로 신축한 다세대주택 8세대 중 상속된 5세대를 상속개시일 전 6월 이내에 양도한 2세대의 양도가액을 매매실례가액으로 보아 상속재산을 평가하여 상속세를 결정한 당초 처분은 정당하다.

(2) ○○시 ○○동 ○○번지 대지 677㎡는 1996. 11. 9 동 소 ○○번지, ○○번지, ○○번지와 합병하였으며, ○○시 ○○동 ○○번지 도로 262㎡는 1990. 8. 8 동 소 ○○번지와 합병하였음이 토지대장에 의하여 확인되므로 1997년도 개별공시지가를 적용하여 평가한 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점

(1) 상속재산인 분양목적으로 건축한 다세대주택 중 미분양주택의 가액을 미분양주택과 같은 동 다른 호의 상속개시 6월 이내 매매실례가액으로 평가한 처분의 당부

(2) 상속재산인 토지를 개별공시지가로 평가한 처분의 당부를 가리는데 있다.

• 나. 관련 법령 (1) 상속세 및 증여세법 제60조 (평가의 원칙 등) 제1항에서 이 법에 의하여 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다라고 규정하고, 제2항에서 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다라고 규정하고 있으며, 제3항에서 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다라고 규정하고 있다.

(2) 같은법 제61조(부동산 등의 평가) 제1항 제1호에서 부동산에 대한 평가는 토지의 경우 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가. 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 제2호에서 건물의 경우는 대통령령이 정하는 시가표준액에 의한 가액으로 한다고 규정하고, 같은 법 시행령 제50조(부동산의 평가) 제1항에서 법 제61조 제1항 제1호 단서에서 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액이라 함은 당해 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 비교표를 적용함에 있어서는 당해 인근토지를 표준지로 본다라고 규정하고, 같은조 제3항에서 법 제61조 제1항 제2호에서 대통령령이 정하는 시가표준액에 의한 가액이라 함은 지방세법시행령 제80조 제1항 의 규정에 의한 시가표준액에 의한 가액을 말한다라고 규정하고 있다.

(3) 같은법 제66조(저당권 등이 설정된 재산의 평가의 특례) 제3호에서 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 상속재산은 제60조의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다라고 규정하고, 같은 법 시행령 제63조(저당권 등이 설정된 재산의 평가) 제6호에서 법 제66조 제3호에서 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액이라 함은 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 가액은 1년간의 임대료를 총리령이 정하는 율로 나눈 금액과 임대보증금의 합계라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 (쟁점 1)에 대하여 본다.

○○시 ○○동 ○○번지 ○○빌라(다세대) 8가구 양도내역 호수 건물(㎡) 양도일 양도가액 비고

○○호 73.23 상속 임대 96.6.22. 보증금 40백만원

○상속개시일

• 1997.8.30.

○빌라신축년도

• 1994.7.1.

○피상속인 지분

• 대지 363.2㎡ 중 308.53㎡

• 건물 639.7㎡중 213.25㎡

○○호 75.04 97.6.12 60백만원

• ○○호 73.23 상속 임대 96.4.11. 보증금 45백만원

○○호 75.04 상속 임대 96.6.30. 보증금 40백만원

○○호 73.23 97.3.10 60백만원

• ○○호 75.04 95.7.30

• -

○○호 73.23 상속 임대 96.4.3. 보증금 45백만원

○○호 75.04 상속 임대 95.4.21. 보증금 40백만원 (가) 위 다세대주택에 대한 양도내역 및 임대사실에 대한 당사자간의 다툼은 없고, 임대보증금에 대한 채무는 청구인들이 제시한 채무명세서 및 처분청의 상속세 임대보증금 채무액 검토조서에 의하여 확인된다. (나) 처분청이 위 미분양주택 5세대에 대한 상속재산가액을 상속개시일 전 6월 이전에 양도된 ○○호 및 ○○호 양도가액을 기준으로 300,000,000원으로 평가한 처분에, 청구인들은 이는 부당하므로 기준시가로 평가하여야 한다는 주장이다. (다) 미분양주택은 분양된 주택과 층수, 사용용도 등에서 다른 별개의 부동산이고, 매매사실에 의한 거래가액이 확인되는 경우의 거래가액은 당사자간의 매매계약에 의하여 당해 재산에 대한 거래가액이 성립되는 경우를 말하는 것이므로, 미분양주택과 구조·위치 등 제반 입지조건이 동일한 일부 주택이 매매되었다 하더라도, 분양된 주택의 매매실례가액을 미분양주택의 시가로 볼 수는 없다 할 것이다.(국심 97서 1946, 1998. 5. 25 같은 뜻임) (라) 그렇다면 처분청 처분은 잘못이라 할 것이고, 처분청 처분에 청구인들은 이는 부당하므로 기준시가로 평가하여야 한다는 주장이나 위 관련법령의 규정을 종합하여 볼 때, 전시 상속세 및 증여세법 제66조 규정에 따라 임대료 환산가액과 기준시가로 평가한 가액 중 큰 금액을 이 건의 재산가액으로 평가하여 상속세를 결정함이 타당하다고 판단된다. (쟁점 2)에 대하여 본다. (가) 상속재산인 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지는 당초 면적이 128㎡이었으나 1996. 11. 9 같은 동 ○○번지, ○○번지, ○○번지와 합병으로 677㎡가 되었고, ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지는 당초 면적이 196㎡이었으나 1990. 8. 8 같은 동 ○○번지와 합병으로 262㎡가 되었음이 제시된 토지대장에 의하여 확인된다. 다만, 위와 같은 사실이 등기부등본상 1998. 2. 18 접수되었음이 등기부등본에 의하여 확인되고 있다. (나) 처분청이 위 토지에 대한 상속재산가액을 상속개시 당시의 개별공시지가로 평가한 처분에, 청구인들은 합병으로 인한 토지는 등기부상 상속개시 후에 합병사실이 접수되었고 상속개시 당시에는 개별공시지가가 없는 토지이므로 법 규정에 따라 공시지가를 재산정하여 평가하여야 한다는 주장이다. (다) 그러나 토지의 소유권에 관한 사항은 등기부등본이 우선하는 것이고, 토지의 표시에 관한 사항은 지적법에 의하여 변경되는 것으로 토지대장이 우선하는 것이라 할 것이다. (라) 그렇다면, 이 건의 토지는 위에서 본 바와 같이 상속개시 전에 합병되었음이 토지대장에 의하여 확인되고, 상속개시일 현재 개별공시지가가 고시되어 있으므로, 상속개시일 현재 고시된 개별공시지가에 의하여 이 건의 토지가액을 평가한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장 일부 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.