비상장법인의 주식평가시 법인의 토지가액을 개별공시지가로 평가한 처분의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

상속인 ○○○외 6인(이하 “청구인들”이라 한다)은 1998.02.4 청구외 ○○○(이하 “피상속인”이라 한다)의 사망으로 재산을 상속받고, 그에 대한 상속세를 법정신고기한 내인 1998.08.03. 자진신고하였다. 청구인들은 위 상속세 신고시 상속재산인 (주)○○산업(이하 “청구외 법인”이라 한다)발행의 미상장 주식을 평감함에 있어 순자산계산서 동 법인의 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 토지 1,323.3㎡와 건물 710.14㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)의 가액을 상속개시 후 6개월 이내의 감정평가법인의 감정가액으로 평가하여 신고하였다. 처분청은 위 신고에 대하여 상속재산인 청구외 법인의 주식평가시 쟁점부동산의 가액을 동 법인이 담보목적으로 ○○은행 ○○지점에 제출하기 위하여 ○○감정원에 감정의뢰하여 1995.01.26. 감정한 가액으로 평가하는 등 상속세를 조사ㆍ결정하여 1998.12.13. 청구인들에게 1998년 귀속분 상속세 211,097,040원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복 ○○국세청장에게 이의신청을 제기하였고, ○○국세청장은 청구외 ○○산업의 주식평가시 쟁점부동산 중 토지는 개별공시지가로, 건물은 상속개시일로부터 06월이내 2개 감정평가법인이 평가한 감정가액의 평균액을 시가로 하여 상속세과세표준과 세액을 경정한다는 결정을 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.01.08. 이의신청을 거쳐 1998.0114. 이 건 심사청구를 제기하였다.

처분청의 처분은 법 규정에 감정가액을 시가로 보는 경우는 당해재산에 대하여 2이상의 총리령이 정하는 공신력있는 감정기관이 상속세 및 증여세 납부외의 목적으로 재산을 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액으로 한다고 규정하고 있음에도 불구하고 공시지가 산정을 위한 감정가액 1개만을 임의적으로 시가로 봄으로서 명백히 법령을 위반하였으며, 1998.01.01. 가격시점으로 감정한 가액 1,400,000원/㎡는 개별공시지가로서 법 규정에 개별공시지가는 시가를 산정하기 어려운 경우 보충적 방법으로 토지를 평가하는 가액을 의미하므로 개별공시지가로 공시된 가액을 시가로 볼 수 없는 것이다. 따라서 (주)○○산업의 토지를 평가하면서 상속개시일부터 6개월 이내에 2개의 감정평가법인이 평가한 감정가액의 평균액을 시가로 보아야 함에도 상속개시일의 개별공시지가를 적용한 처분은 부당하다는 주장이다.

토지를 상속개시일 이후인 1998.07.03. ○○감정평가법인에서 임의평가한 가액과 1998.07.15. ○○감정평가법인에서 임의평가한 가액의 합계액을 1/2을 시가로 봄은 적정시가를 산정하는데 타당성이 결여되고, 또한 1995.01.21. ○○감정원의 감정일 이후 동 지가가 하락하였다는 근거가 공시지가를 비교하여 보아도 하락한 바 없으므로 당초 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 비상장법인의 주식평가시 법인의 토지가액을 개별공시지가로 평가한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】 제1항, 제2항, 제3항의 규정에 의하면 상속재산의 가액은 상속개시 당시의 시가에 의하고, 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로하며 수용ㆍ공매가액 및 감정액 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 상속 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 참작하여 대통령령이 정하는 방법 즉 토지는 개별공시지가로 건물은 시가표준액으로 평가한다고 규정하고 있다. 같은법 제66조 【저당권 등이 설정된 재산의 평가의 특례】 제1홍에서 저당권 또는 질권이 설정된 상속재산은 제60조의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다고 규정하고, 같은법 시행령 제63조 제3호 규정에 의하면 법 제66조에서 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액이라 함은 근저당권이 설정된 재산으로서 당해 근저당권을 설정하기 위하여 가액이라 함은 근저당권이 설정된 재산으로 당해 근저당권을 설정하기 위하여 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가업자가 감정한 가액(2 이상의 감정가액이 있을 때에는 큰 가액으로 한다)이 있는 경우에는 그 가액이라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 사실관계를 보면 (가) 쟁점부동산은 주식회사 ○○은행에 근정당 설정되고, 한국상속개시(1998.02.04)전인 1995.01.26. 담보제공 목적으로 ○○은행 ○○지점장이 ○○감정원에 평가의뢰하여 토지 1,984,950,000원, 건물 182,466,000원으로 감정평가된 사실이 제시된 ○○감정원의 감정평가서 및 쟁점부동산 등기부등본에 의하여 확인된다. (나) 쟁점부동산은 담보제공 목적으로 상속개시(1998.02.04.) 이후인 1998.07.16. ○○금고가 ○○감정평가법인에 평가 의뢰하여 토지 1,482,096,000원, 건물 80,774,200원으로 평가되고, 1998.07.10. ○○보험(주)가 ○○감정평가법인에 평가 의뢰하여 토지 1,323,300,000원, 건물 78,448,600원으로 평가된 사실이 동 감정평가법인의 평가서에 의하여 확인되고 있다. (다) 이 건과 관련하여 청구인들이 제기한 이의신청에 대하여 ○○국세청장은 쟁점부동산 중 토지는 개별공시지가로, 건물은 위 ○○감정평가법인 및 ○○감정평가법인이 평가한 감정가액의 평균액을 시가로 하여 상속세과세표준과세액을 경정한다고 결정하였음이 제시된 이의신청 결정문에 의하여 확인된다.

(2) 전시 법 규정을 보면 상속세 및 증여세법시행령 제63조 제3호 의 규정에 의하여 근저당이 설정된 재산은 같은 법 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액과 당해 근저당을 설정하기 위하여 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가업자가 감정한 가액(2인 이상의 감정가액이 있을 때에는 큰 가액으로 한다)중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 하는 것이며, 이때 감정한 가액은 감정평가 시기에 불구하고 당해 재산에 근저당권을 설정하기 위하여 감정한 가액을 말하는 것이다(재삼 46014-1496, 1997.06.19. 같은 뜻임).

(3) 법 규정 및 사실관계가 그렇다면 이 건의 경우 쟁점부동산에 대한 가액은 상속개시전인 1995.01.26. 담보제공 목적으로 ○○은행 ○○지점장이 ○○감정원에 평가의뢰하여 감정평가한 가액으로 평가함이 타당하다고 판단되므로 청구주장은 이를 받아 들일 수 없다 하겠다.

(4) 그러나 이 건과 관련하여 위 사실관계에서 본 바와 같이 ○○국세청장이 쟁점부동산 중 토지는 개별공시지가로, 건물은 상속개시후 감정평가법인의 감정가액으로 결정하였는 바, 이는 쟁점부동산의 가액을 상속개시전 ○○감정원의 감정가액으로 평가하여 보면, ○○국세청장의 결정보다 평가액이 늘어나게 되므로 불이익변경금지 원칙에 따라 ○○국세청장의 처분과 같이 결정함이 타당하다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.