쟁점건물의 신축대금이 선수임대료에 해당하는지 여부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 외 1필지 대지 1,788.4㎡(이하 “쟁점대지”라 한다)를 청구외 ○○인터내쇼날 (주)(이하 “청구외 임차인”이라 한다)에게 임대하고 임대보증금과 월임대료를 부가가치세 과세표준으로 하여 부가가치세 신고납부하였다. 처분청은 청구외 임차인이 쟁점대지위에 건물 1,682.53㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 신축하고 청구인명의로 보유권보존등기한 것에 대하여 건물신축비 667,273,000원을 선수임대료로 보고 99.8.4. 부가가치세 95.1기분 36,028,390원, 95.2기분 5,788,390원, 96.1기분 5,788,390원, 96.2기분 5,788,390원, 97.1기분 5,788,390원, 97.2기분 5,788,390원, 98.1기분 5,788,390원, 98.2기분 5,788,390원, 합계 76,547,120원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 99.1026. 이 건 심사청구를 제기하였다.

쟁점건물은 청구외 임차인이 음식점용도로 사용하기 위하여 임차인의 부담으로 건축한 것으로서 임대차계약만료시 임차인이 퇴거에 불응하는 경우에 대비하여 청구인명의로 보존등기한 것이며, 쟁점대지를 정상임대가액에 임대하였으므로 쟁점건물 신축대금을 선수임대료로 보아 과세한 처분은 부당하며, 쟁점건물의 실지귀속자는 청구외 임차인이고 신축시 청구외 임차인이 청구인명의로 세금계산서를 교부받아 매입세액을 공제하고 실지환급금을 수령한 자이므로 실질과세의 원칙에 따라 청구외 임차인에게 매입세액을 불공제하고 과세하여야 함에도 청구인에게 과세한 처분은 부당하다.

청구외 임차인이 신축비용을 부담하여 쟁점건물을 완공한 후 청구인명의로 보존등기한 사실과 임대차계약서상 임차인이 비용의 일체를 부담하여 임대인명의로 건축하며 준공과 동시에 그 소유권은 임대인에게 귀속된다고 규정하고 있는 점, 쟁점건물 명도시 건축물과 시설일체를 현재 상태에서 명도하여야 하며 재산적가치를 임대인에게 요구할 수 없다고 규정한 것으로 보아 쟁점건물 신축대금을 선수임대료로 하여 과세한 처분은 정당하며, 청구외 임차인이 쟁점건물을 신축한 실지사업자이나 청구인이 매입세액을 공제받았으므로 청구인에게 매입세액을 불공제하고 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점건물 신축대금이 선수임대료에 해당하는지와 신축시 청구인명의로 교부받은 세금계산서가 사실과 다른 세금계산서인지 여부
• 나. 관계법령

○ 부가가치세법 제17조 【납부세액】 제2항『다음 각호의 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니한다.

1의 2. 제16조 제1항 및 제3항의 규정에 의한 세금계산서를 교부받지 아니한 경우 또는 교부받은 세금계산서에 제16조 제1항 제1호 내지 제4호의 규정에 의한 기재사항(이하“필요적 기재사항”이라 한다)의 전부 또는 일부가 기재되지 아니 하였거나 사실과 다르게 기재된 경우의 매입세액. 이하 생략』이라고 규정하고 있고

○ 부가가치세법 제21조 【경정】 제1항『사업장 관할세무서장ㆍ사업장 관할지방국세청장 또는 국세청장은 사업자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에 한하여 그 과세기간에 대한 부가가치세의 과세표준과 납부세액 또는 환급세액을 조사에 의하여 경정한다.

2. 확정신고의 내용에 오류 또는 탈루가 있는 때』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 심리판단

○ 먼저 사실관계를 본다.

(1) 청구인과 청구외 임차인이 작성한 임대차계약서를 보면 제1조 【임대차목적물의 표시】

1. 쟁점대지 541평

2. 동 지상에 건축할 약 200평의 “○○”(음식점 브랜드명) 매장 1동 및 사무실과 주차장 단, “○○” 매장 1동을 임대차계약시 제시된 설계도면에 의하여 임차인이 그 비용의 일체를 부담하여 임대인명의로 건축하며 준공과 동시에 그 소유권은 임대인에게 귀속된다. 제2조 【임대차계약기간】

2. 임차인이 계약일부터 60일 이내에 건물착공하지 않으면 자동 해지된다.

3. 임대기간 연장시 임대보증금과 월세를 재조정한다. 제3조 【임대보증금 및 임차료】

6. 영업개시일로부터 매년 임차료를 년 5%씩 인상한다. 제6조 【임대차물건의 사용】

2. 임차인은 임대인의 사전 동의를 얻어 증ㆍ개축할 수 있으며 임차인이 증축할 경우에는 임대조건을 상호 협의한다. 제8조 【명도 및 원상 복구】

1. 계약이 종료된 때에는 임대차 물건 전부를 명도하여야 한다.

2. 계약체결 당시의 원상으로 복구함이 원칙이나 임대인의 요구가 있을 때에는 건축구조물과 시설 등 일체를 현재 상태에서 명도하여야 하며 재산적 가치를 임대인에게 청구할 수 없다. 제10조 【재산보호】

1. 임차인은 고의 과실을 불문하고 건축물에 화재 또는 파손 등 손해를 입혔을 때 그 손해액 전액을 임차인이 부담하여 원상복구한다.

2. 본 임대차 목적물의 위해를 담보하기 위하여 적정 금액의 화재보험을 임대인 명의로 가입하고 그 보험료는 임차인이 부담한다 라고 규정하고 있다.

(2) 쟁점건물의 신축공사는 도급계약금액이 330,000,000원으로서 도급인이 청구인이고 수급인은 청구외 ○○건설(주)로 되어 있음이 공사도급계약서에 의하여 확인되며, 설계번경으로 인한 계약금액의 증가로 인하여 총계약금액을 607,200,000원으로 청구인과 청구외 ○○건설(주)가 합의하였음이 공사금액 변경합의서에 의하여 확인된다.

(3) 쟁점건물은 95.1.16. 준공되어 청구인명의로 보존등기되었음이 일반건축물대장에 의하여 확인되며

(4) 청구외 임차인은 쟁점대지 지상에 임차인이 비용일체를 부담하고 임대인명의로 공사를 진행하여 준공과 동시에 임대인명의로 소유권보전등기하였으며 동 공사비를 장부상 가공비용으로 계상하였다고 확인서를 제시하고 있다.

(5) 처분청은 쟁점건물을 청구인명의로 보존등기한 데 대하여 청구외 임차인이 쟁점건물을 신축하여 양도한 것으로 보고 이는 재화의 공급에 해당하는 것이므로 건물신축대금을 부가가치세 과세표준으로 하여 경정하였음이 부가가치세경정결의서에 의하여 확인된다.

○ 청구주장과 사실관계를 종합하여 심리판단한다. 먼저, 쟁점건물 신축대금이 선수임대료에 해당하는 지를 본다. 쟁점건물 임대기간종료 후 재산적 가치가 있고, 임대인이 사용수익할 수 있어야 선수임대료라고 할 것인 바, 쟁점건물을 임대차계약만료후 임대인이 사용수익할 의사가 없다면 임차인이 임의 신축하여 사용하고 원상복구하는 조건으로 계약하는 것이 일반적인 관행이라고 보이나, 임대차계약서상 계약체결시 대지외에 건축물을 임대하는 것으로 표시한 조항, 청구인에게 제시한 설계도면에 의하여 계약일부터 60일이내에 착공조건으로 하는 조항, 증ㆍ개축시 임대인의 동의와 임대조건의 변경 조항, 계약종료시 건물과 시설일체를 명도하되 재산적가치를 임대인에게 청구할 수 없다는 조항, 건물사용중 훼손 및 파손이 있을 때 임차인이 원상복구하여야 하는 조항, 건물에 대한 화재보험을 청구인명의로 가입하되 부담은 임차인이 한다는 조항 등으로 보아 계약기간 만료후 건물가치를 보존하기 위한 조항이라 할 수 있으며 청구인은 쟁점대지를 정상가액으로 임대하였으므로 쟁점건물은 임대한 사실이 없다고 주장하고 있어 이를 보면, 계약서상 쟁점대지의 임대에 대한 임대보증금과 월임대료는 매년 5%씩 인상한다고 되어 있고 계약기간만료후 임대보증금과 월임대료를 재조정한다는 조항을 볼 때 청구인이 청구인 소유의 쟁점건물을 재산적가치가 없는 것으로 보았다면 계약기간이 만료되었다고 하더라도 매년 5%씩 인상하여도 될 것이나 계약기간이 만료하여 다시 계약할 때에는 쟁점대지와 쟁점건물의 재산적 가치를 인정하여 임대료를 조정하겠다는 것이라 할 수 있으므로 처분청이 쟁점건물의 신축대금을 선수임대료로 보아 부가가치세를 과세한 처분에는 잘못이 없다고 판단된다.

○ 다음, 매입세액을 불공제한 처분에 대하여 본다. 청구인은 쟁점건물의 실지 사용수익자는 임차인이고 임차인의 비용을 부담하여 건물을 신축하였으나 임차인이 청구인명의로 도급계약을 체결하고 청구인명의로 세금계산서를 교부받아 매입세액을 공제하였으므로 매입세액을 불공제하고 과세하는 경우 임차인에게 과세하여야 한다고 주장하는 바, 임차인이 토지를 임차하여 건물을 신축하고 임대인명의로 보존등기하는 경우, 건물신축 공사대금을 지급하고 교부받은 매입세금계산서는 임차인 명의로 교부받아 매입세액을 공제하는 것이고, 임차인은 건물이 이용가능하게 되는 때에 당해건물의 시가를 과세표준으로 하여 임대인으로부터 부가가치세를 거래징수하는 것이나, 이건의 경우 청구주장대로 실지건축주인 임차인이 건축공사대금을 지급하고 임차인명의로 세금계산서를 교부받아야 하므로 임대인인 청구인이 세금계산서를 교부받은 것은 사실과 다른 세금계산서에 해당한다 할 수 있다(같은 뜻: 국세청 부가1265.1-2059, 82.8.3, 부가 46015-585, 95.3.28.외 다수) 청구인은 매입세액공제에 따른 환급세액을 임차인이 수령하였다고 하나 청구인이 매출세액에서 매입세액을 공제하여 부가가치세 환급신고를 하고 처분청이 청구인명의로 환급결정하여 통보한 것으로서 이를 청구인이 임차인에게 양도하였더라도 이는 청구인과 임차인간의 개인적인 대금거래에 불과하여 이건 매입세액을 불공제하고 청구인에게 과세한 처분에 영향이 없다 할 것이므로, 처분청에서 청구인이 공제받은 매입세액을 불공제하여 과세한 처분에는 잘못이 없다고 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 에 의하여 주문과 같이 결정한다.