토지가액이 취득당시가액의 적용으로 양도당시 시가를 반영하지 못하는 등 장부가액으로 안분하면 상대적으로 건물가액이 높게 배분되어 불합리하다고 판단한 사례
토지가액이 취득당시가액의 적용으로 양도당시 시가를 반영하지 못하는 등 장부가액으로 안분하면 상대적으로 건물가액이 높게 배분되어 불합리하다고 판단한 사례
○○세무서장이 1999.7.5 청구인에게 결정고지한 1995년 제1기분 부가가치세 431,002,770원은 이를 취소한다.
청구인은 76.3.5 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 614㎡ 지상에 90.6.1 근린생활시설 3,116㎡(이하“쟁점부동산”이라 한다)를 신축하여 부동산임대업을 영위하다가 95.6.21 청구외 박○○에게 8,130,000,000원에 양도하고 건물가액을 1,430,000,000원으로 하여 95.1기분 부가가치세 신고시 부가가치세 143,000,000원을 납부하였다. 처분청은 쟁점부동산 매매계약서상 토지 및 건물가액이 구분되어 있지 아니하고 신고한 건물가액의 신빙성이 없는 것으로 보아 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 제2호 에 의하여 장부가액을 기준으로 안분계산하여 산출된 건물가액 4,902,523,167원을 과세표준으로 하여 99.7.6 청구인에게 부가가치세 431,002,778원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.9.29 본 심사청구를 제기하였다.
청구인과 쟁점부동산의 양수인인 청구외 박○○은 쟁점부동산의 건물가액을 1,430,000,000원으로 하기로 합의한 다음 세금계산서를 발행하고 부가가치세 143,000,000원을 받아 신고.납부하였으며, 쟁점건물 신축으로 인한 취득가액이 18억원으로 양도일 현재 6년이 경과되어 건물의 감가상각 자산임을 고려한다면 건물가액 1,430,000천원이 합리적이고 정당함에도 이를 부인하고, 토지는 76년 취득당시 가액, 건물은 90년 신축당시 가액인 장부가액을 기준으로 안분계산하면 건물가액이 토지가액보다 훨씬 높아 토지.건물가액이 비현실적인데도 이를 기준으로 건물가액을 산정하여 과세한 처분은 부당하다. 설령, 건물가액을 1,430,000천원으로 인정하지 아니한다 하더라도 양도당시 현실적인 가액인 감정평가법인의 감정가액이 있으므로 동 감정가액으로 안분계산하여 산출된 건물가액을 과세표준으로 하여 과세하여야 한다는 주장이다.
매매계약서상 토지가액과 건물가액의 구분표시가 없으므로 부가가치세법 시행령 제48조의2 제5항 제2호 규정에 의거 소득세 서면신고시 제출한 장부가액을 기준으로 안분계산한 건물가액 4,902,523,167원을 과세표준으로 하여 과세한 당초 처분은 정당하다.
○ 쟁점부동산 양도당시의 부가가치세법 시행령 제48조의2 【과세표준의 안분계산】제3항에서 『사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다』고 규정하고,
○ 같은법 시행령 제48조의2 제4항에서 『제3항 본문의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 경우에는 그 가액을 건물 및 기타 구축물의 실지거래가액으로 본다. 이 경우 적용순서는 다음 각호의 순에 의한다.
1. 주택건설촉진법에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 사업계획의 승인을 얻어 공급하는 주택의 경우에는 그 승인된 사업계획상의 분양가액
2. 토지와 건물 및 기타 구축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액. (이하 생략)
3. 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액』이라고 규정하고 있다.
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인은 76.3.5 토지를 취득한 다음 90.6.1 그 지상에 지하2층~지상7층 건물을 신축하여 부동산 임대업을 영위한 사실이 건축물관리대장 등에 의거 확인된다.
(2) 청구인의 피상속인 김○○이 쟁점부동산을 95.5.17 청구외 박○○에게 토지와 건물을 합한 매매가액 8,130,000천원으로 하여 계약한 사실에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없고 부동산 매매대금을 계약시 계약금 30,000천원, 95.6.5 중도금 7,000,000천원, 잔금 1,100,000천원은 95.6.21 각각 지급하기로 약정되어 있으며, 매매가액중 토지가액과 건물가액이 구분되어 있지 않고 총 매매가액만 기재되어 있는 사실이 매매계약서에 의하여 확인된다.
(3) 청구인은 쟁점부동산의 건물가액을 1,430,000천원으로 하여 건물분에 대한 세금계산서(공급가액 1,430,000천원, 세액 143,000천원)를 매수인에게 교부하고 95.1기 부가가치세 신고시 부가가치세 143,000천원을 납부하였음이 확인된다.
(4) 쟁점부동산 양도당시 장부상에는 토지가액 740,000천원, 건물가액 1,325,381천원으로 기장되어 있음이 대차대조표에 의하여 확인되며, 처분청은 실지거래가액을 장부가액으로 안분계산하여 건물가액을 4,902,523천원으로 하여 과세하였음이 장부 및 부가가치세 결정결의서에 의하여 확인된다. ※ [건물가액 산정내역: 8,130,000천원(실지거래가액)×1,325,381천원(건물의 장부가액)/740,000천원(토지의 장부가액)+1,325,381천원(건물의 장부가액)+132,538천원(건물장부가액×10/100)]
(5) 청구인이 쟁점부동산 양도당시 토지.건물가액을 평가할 목적으로 ○○감정평가법인에 95.4.30 현재 가격시점의 감정가액을 의뢰하여 99.11.13 작성한 감정평가표(감정서번호: ○○ 0000000)에 의하면, 양도당시 토지가액은 8,528,460천원, 건물가액은 969,957천원 합계 9,498,417천원으로 평가되었고 건물가액은 쟁점부동산가액의 10.21%에 해당된다. 청구인은 매수인과 협의하여 건물가액을 토지가액과 구분하여 별도로 정하고 건물에 대한 부가가치세를 신고.납부하여 토지와 건물의 가액이 구분됨에도 장부상 건물이 토지가액보다 높은 비현실적인 가액을 기준으로 안분계산한 건물가액을 과세표준으로 과세한 처분은 부당하다는 주장인 바, 이에 대하여 살펴본다. 첫째, 청구인이 기장한 장부에 의하면, 쟁점부동산 양도당시의 토지가액은 740,000천원이고, 건물가액은 1,325,381천원으로 구분 기장되어 있으나, 양도당시 토지가액은 76년 취득당시의 가액으로 양도일까지 토지를 평가한 사실이 없고 건물을 90년도에 신축함에 있어 ○○건설(주)와 도급계약을 체결하여 지급한 공사비 1,538,000천원(추가공사비포함)과 기타공사비 94,065천원을 합한 1,632,065천원을 취득가액으로 기장한 후 감가상각충당금 누계액 306,684천원을 차감하면 양도당시 장부상 건물가액이 1,325,381천원으로 확인되고 있다. 둘째, 다음으로 양도당시 토지가액이 적정하게 반영되었는지에 대하여 보면, 처분청이 토지가액을 740,000천원으로 보았으나, 양도당시 토지 공시지가가 ㎡당 11,000천원으로 이를 기준으로 평가한 토지가액이 6,754,000천원(614㎡×11,000천원)으로 장부상 토지가액(740,000천원)이 양도당시 토지가액의 10.95%로 현격하게 낮게 평가되었을 뿐만 아니라 감정가액도 토지가액을 8,528,460천원으로 평가한 것으로 보아 장부상 토지가액은 76년 취득당시 가액으로 양도당시 토지의 시가를 적절히 반영하고 있지 못하고 있는 반면, 건물의 경우에는 신축비용에서 감가상각충당금을 제외한 가액이 취득가액이 됨으로써 장부상 건물가액은 시가를 적절히 반영되었다고 보여진다. 따라서, 실지거래가액을 장부상 토지가액(740,000천원)과 건물가액(1,325,381천원)을 기준으로 안분계산하여 토지가액을 2,737,225천원, 건물가액을 4,902,523천원(부가가치세 490,252천원 별도)으로 계산한 것은 건물가액이 토지가액보다 높게 배분되는 결과가 되어 불합리하므로 장부가액을 기준으로 안분계산한 금액을 실지거래가액으로 보기는 어렵다 할 것이다. 셋째, 청구인이 신고한 건물가액 1,430,000천원이 실지거래가액으로 볼 수 있는 지에 대하여 보면, 청구인은 쟁점부동산을 청구외 박○○에게 양도하고 건물에 대한 세금계산서를 공급가액 1,430,000천원, 세액 143,000천원으로 교부한 다음 95.1기 부가가치세 신고시 동 부가가치세를 신고.납부한 사실이 부가가치세 신고서에 의하여 확인되며, 매수인의 대차대조표상 건물가액이 1,488,058천원(건물취득가액 1,430,000천원+ 취득부대비용 58,058천원)으로 기장되었음이 확인된다. 또한, 건물의 실지거래가액 1,430,000천원이 청구인의 장부상 양도당시 건물가액 1,325,381천원과 건물 감정가액 969,957천원 보다 높은 가액으로 거래되었음을 알 수 있다. 위의 사실로 미루어 보아 매매계약서상 토지가액과 건물가액이 구분되어 있지 아니하지만, 실질적으로 토지와 건물의 가액을 구분하여 건물분에 대한 세금계산서를 발행한 것이므로 청구인이 신고한 건물가액을 실지거래가액으로 봄이 타당하다고 판단된다. 위의 사실과 관계법령을 종합하여 볼 때, 쟁점부동산 양도당시 적용되던 부가가치세법 시행령 제48조 의 2【과세표준의 안분계산】제3항과 제4항에 의하면, 건물의 공급가액은 실지거래가액에 의하고, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물의 가액이 불분명한 경우에는 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산하는 것이며, 토지와 건물의 실지거래가액이 분명히 구분되어 있지 아니하고 토지와 건물의 장부가액이 있는 경우에는 장부가액에 비례하여 안분계산하고, 장부가액이 없고 감정평가법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 감정평가액에 비례하여 안분계산하여 건물의 가액을 실지거래가액으로 보도록 규정하고 있는 바, 이건의 경우, 처분청은 쟁점부동산 양도당시 장부상 토지.건물가액을 기준으로 안분계산하여 건물가액을 산정 과세하였으나, 장부상 토지가액은 취득당시 가액을 그대로 적용함으로 인하여 양도당시 시가를 적절히 반영하지 못한 반면, 건물의 경우에는 도급계약서상의 가액과 기타공사비가 취득가액이 됨으로써 토지 및 건물의 장부가액을 기준으로 안분계산하면 상대적으로 건물의 가액에 높게 배분되는 결과가 되어 불합리한 것으로 보아 처분청의 처분은 부당하다고 판단된다. 한편, 쟁점부동산 매매계약서상에는 토지.건물가액이 구분되어 있지 아니 하나, 총매매가액에서 건물가액을 쌍방간에 합의하에 세금계산서를 수수하여 신고.납부하였고 이를 매수자의 장부가액에 반영된점, 신고한 건물가액이 청구인의 장부가액 및 감정가액 보다 높은 가액으로 거래된 점을 종합하여 보면 청구인이 신고한 건물가액을 바로 실지거래가액으로 봄이 타당하다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장 이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.