조정에 따라 부동산임대에 관한 변동사항이 있는 경우에는 확정된 판결내용에 따라 부가가치세 과세표준을 계산하는 것임
조정에 따라 부동산임대에 관한 변동사항이 있는 경우에는 확정된 판결내용에 따라 부가가치세 과세표준을 계산하는 것임
〇〇세무서장이 경정을 거부한 99.5.24. 청구인의 과세표준 및 세액의 경정청구는 임차인 청구외 장〇〇의 임대수입금액을 97.11월부터 99.1월까지 총 20,000,000원으로 매월 균등하게 계산하여 과세표준으로 하고, 임대보증금 750,000,000원은 99.1월까지 간주임대료로 계산한 금액을 부가가치세 과세표준으로 하여 이를 경정한다.
청구인은 〇〇시 〇〇구 〇〇동 〇〇번지 소재에서 〇〇빌딩(이하 “쟁점사업장”이라 한다)으로 부동산 임대업을 영위하는 사업자로서 임차인인 〇〇가구 대표 청구외 장〇〇(이하 “임차인”이라 한다)과 임대보증금 반환청구소송의 법원 판결 결과 징수하지 못한 임대수입금액을 이미 신고한 부가가치세 과세표준에서 제외하고 경정청구하였다. 처분청은 법원의 판결이 임대차계약의 효력을 소급하여 취소시키는 내용이 아니므로 당초의 임대계약에 의한 임대수입금액을 부가가치세 과세표준으로 하여 신고한 것은 정당하다고 보고 99.6.24. 경정청구를 거부하였다. 청구인은 이에 불복하여 99.9.17. 이 건 심사청구를 제기하였다.
임차인과의 임대계약만료일은 97.9.14.이나 만기일이 경과하여도 재계약하지 않아 당초계약이 연장된 것으로 보고 계약내용에 따라 98.12월까지 임차인에 대한 임대수입금액을 부가가치세 과세표준으로 신고하였으나, 임차인이 97.11월 임대보증금반환청구소송을 제기하여 법원의 판결 결과 97.11월부터 99. 1월까지 임차인이 청구인에게 20,000,000원을 지급하도록 결정됨에 따라 과다하게 신고납부한 부가가치세 과세표준과 세액을 차감하여야 함에도 이를 인정하지 않는 것은 부당하다.
처분청은 법원의 조정내용은 전세보증금 반환액의 조정이었을 뿐, 성립된 임대차계약의 효력을 소급하여 취소시키는 내용이 없고, 임차인이 99.1.9.까지 사업장을 점유하여 사용하였으므로 당초 임대차계약에 의하여 임대수입금액을 부가가치세 과세표준으로 하여 신고한 것은 정당한 것이므로 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.
○ 부가가치세법 제13조 【과세표준】 제1항『재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 “공급가액”이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.
1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가
2. 금전 이외의 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가
3. 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가. 이하생략』라고 규정하고 있다.
- 다. 사실관계 및 심리판단
○ 사실관계를 본다.
(1) 청구인은 임차인인 청구외 장〇〇에게 94.7.15.부터 97.9.14.까지 임대보증금 750,000,000원을 받고 쟁점사업장을 임대하였으나 계약만료일이 지나도록 새로운 임대계약을 체결하지 않고 있다가 임차인이 97.11월 재계약 의사표시를 한 사실이 없다고 하면서 임대보증금을 반환하라는 소송을 제기한 사실이 있다.
(2) 청구인은 임대보증금반환소송 변론 중 청구인이 퇴거하지 않은 사유, 전세등기를 말소하지 아니한 사유, 건물의 원상회복을 하지 아니한 사유, 계약만료일 이후 관리비 등을 납부하지 않고 있는 사유가 해소되어야만 임대보증금을 반환하겠다는 반론을 제기하였음이 법원에 제출한 준비서면에 의하여 확인된다.
(3) 청구인은 계약이 만료되기 전에 아무런 의사표시가 없었으므로 종전계약이 자동으로 연장되는 것으로 보고 임차인에게 임대용역에 대한 관리비 등을 부과하였으며, 임차인의 임대보증금 간주이자와 관리비 등 임대수입금액을 부가가치세 과세표준으로 하여 임차인이 퇴거한 99년 1월분까지 부가가치세 신고납부하였음이 신고서에 의하여 확인된다.
(4) 99.2.8. 법원의 조정조서를 보면, 청구인은 청구인이 반환하여야 할 임대보증금에서 20,000,000원을 차감한 730,000,000원을 임차인에게 반환하라고 조정하였음이 확인된다.
(5) 청구인은 법원의 판결에 의하여 97.11월부터 99.1월까지의 임대수입금액은 20,000,000원으로 하여 이미 부가가치세 과세표준으로 신고한 임대수입금액이 과다하게 신고되었다고 보고 경정청구를 하였음이 경정청구서에 의하여 확인된다.
○ 청구주장과 사실관계를 종합하여 심리판단한다. 임대료가 확정되기 위해서는 유효하게 성립된 계약에 의해서 임차인이 지급의무를 지는 것이나 쟁점사업장 임대의 경우 계약만료일 이후 아무런 의사표시가 없다가 2월이 지난 97.11월 임차인이 임대보증금반환소송을 제기한 것으로 보아 이때 종전의 계약은 해지되었다고 볼 수 있으며 민법 제543조 를 보면, “계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다”고 규정하고 있고, 제550조에는 “당사자일방이 계약을 해지한 때에는 계약은 장래에 대하여 그 효력을 잃는다”고 규정하고 있는 바, 청구인의 경우 임대료가 확정되기 위해서는 유효하게 성립된 계약에 의해서 임차인이 지급의무를 지는 것이나 쟁점사업장은 계약만료일 이후에는 쌍방간에 합치된 의사표시가 없어 재계약이 있었다고 볼 수 없으므로 97.11월 임차인이 임대보증금반환소송을 제기한 것은 계약의 해지 통보에 해당한다고 볼 수 있어 이때 종전의 계약은 해지되었다고 판단된다. 주택의 경우 주택임대차보호법에 의하여 계약만료일까지 쌍방간에 아무런 의사표시가 없는 경우 종전의 계약조건대로 재계약된 것으로 간주하는 것이나 재계약된 계약 기간중에도 임차인이 계약해지를 요구하는 경우에는 계약이 해지되는 것으로 규정하고 있음을 볼 때, 처분청이 주택이 아닌 쟁점사업장을 재계약된 것으로 간주하여 임차인이 계약해지를 요구하고 있음에도 재계약기간 동안은 계약해지가 불가능한 것으로 본 것은 잘못이 있다고 판단된다. 법원의 조정은 판결과 같은 것으로서 조정에 따라 부동산임대에 관한 변동사항이 있는 경우에는 확정판결내용에 따라 부가가치세 과세표준을 계산하는 것이므로(같은 뜻:국세청 부가 22601-1372, 90.10.24.) 청구인의 경우 청구인이 관리비로 청구한 금액 중 조정에 의하여 20,000,000원을 받았으므로 이것이 97.11월부터 99.1월까지의 관리비등이라고 할 수 있고, 또한 청구인이 임차인에게 임대보증금을 반환하지 않았고, 임차인이 쟁점사업장을 사용ㆍ수익하였으므로 임대보증금에 상당하는 간주임대료는 청구인이 수취한 것으로 보아야 할 것인바(같은 뜻:국세심판소 99중 0677, 99.8.14.), 처분청이 당초 임대차계약이 유효한 것으로 보고 그 내용에 따라 청구인이 신고한 부가가치세 과세표준이 정당하다 하여 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.