쟁점부동산의 양도가 사업의 포괄적 양도양수에 해당하는지 여부

○○세무서장이 99.7.12. 청구인에게 결정고지한 98년 2기분 부가가치세 30,007,970원 부과처분은 청구인이 98.11.25. 청구외 임○○에게 양도한 ○○시 ○○구 ○○동 ○가 ○○번지 168.6㎡ 지상 5층 건물 565.28㎡의 공급가액을 쟁점부동산의 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한 가액으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 청구는 이를 기각한다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○가 ○○번지 소재 대지 168.6㎡, 건물 565.28㎡(지상 5층 ; 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 90.1.4. 취득하여 임대업에 사용하여 오다가 98.11.25. 양도하고 98.12.16. 98.2기 부가가치세 확정신고(폐업분)시 사업을 양수인인 청구외 임○○에게 포괄양도ㆍ양수하는 것으로 신고한데 대해 처분청은 양수인인 청구외 임○○이 양수한 건물의 일부를 사용하고 있으므로 부동산 임대사업의 동질성이 유지되지 않았다고 보고 쟁점부동산의 양도는 사업의 포괄양도ㆍ양수에 해당하지 아니하는 것으로 하여 양도가액중 건물에 해당하는 가액을 장부가액으로 안분계산하여 99.7.12. 98년 2기분 부가가치세 30,007,970원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 99.9.1. 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 매수인인 청구외 임○○과 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계하는 것으로 사업양도양수계약을 체결하고 쟁점부동산을 양도하였는데도 양도일 이후 양수인이 건물의 일부를 사용한다 하여 사업의 양도에 해당하지 아니하는 것으로 보아 부가가치세를 과세한 처분은 부당하며, 설령 사업의 양도에 해당하지 아니한다고 하더라도 부가가치세 과세표준 계산시 토지부분과 건물부분에 대한 가액을 안분계산함에 있어서 현실성이 없는 장부가액(취득당시의 지방세 과세시가표준액)에 의거 계산한 것은 부당하다.

쟁점부동산을 양수한 청구외 임○○의 확인내용과 같이 임차인에 대한 임대보증금 및 월세에 관한 권리와 의무를 승계하지 아니한 것이 확인되므로 사업의 양도에 해당하지 아니하는 것으로 보아 부가가치세를 과세한 결정은 적법하며, 청구인은 기장사업자로서 부가가치세 과세표준 계산시 청구인이 신고한 장부가액에 의하여 토지부분과 건물부분에 대한 가액을 안분계산한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 사업의 포괄양도ㆍ양수에 해당하는지 여부 및 부가가치세 과세표준 계산의 적정여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련 법령

○ 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】에서 제6항『재화를 담보로서 제공하는 것과 사업을 양도하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다』라고 규정하고 있고

○ 같은법 시행령 제17조【담보제공과 사업양도】에서 제2항『법 제6조 제6항에 규정하는 사업의 양도는 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리(미수금에 관한 것을 제외한다) 와 의무(미지급금에 관한 것을 제외한다)를 포괄적으로 승계시키는 것으로 한다』라고 규정하고 있으며

○ 같은법 시행령 제48조의 2【과세표준의 안분계산】에서 제4항『사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다』라고 규정하고 있고 제5항『제4항 본문의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 경우에는 그 가액을 건물 및 기타 구축물의 실지거래가액으로 본다. 이 경우 적용순서는 다음 각호의 순에 의한다.

1. 주택건설촉진법에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 사업계획의 승인을 얻어 공급하는 주택의 경우에는 그 승인된 사업계획서상의 분양가액

2. 토지와 건물 및 기타 구축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액(이하 생략)

3. 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액』이라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

○ 사실관계를 살펴본다.

(1) 청구인은 쟁점부동산을 90.1.4. 취득하여 90.2.10. 사업자등록을 한 후 양도일 현재까지 부동산임대사업을 영위하다가 98.11.25. 청구외 임○○에게 양도하였으며, 양도 당시의 임차사항을 보면 1층은 청구외 ○○사(000-00-00000), 2층 일부는 청구외 (주)○○인쇄가 임차하여 있었고 2층일부 및 3~5층은 공가상태로 있었음이 청구인이 신고한 98.2기 폐업분 부가가치세 확정신고서 및 양수인인 청구외 임○○의 진술에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점부동산을 98.11.25. 양도하고 98.12.16. 사업양도를 사유로 하여 처분청에 폐업신고서를 접수하였고 같은 날 98.2기 확정 부가가치세신고서(폐업분)를 제출하였음이 확인된다.

(3) 청구인이 제시한 쟁점부동산 임대업에 관한 사업양도양수계약서에 의하면 쟁점부동산의 가액을 700,000,000원으로 하고 그 사업에 관한 권리인 매출채권 53,480원과 의무인 임대보증금 등 17,312,270원을 포괄적으로 승계하는 것으로 하여 사업양도ㆍ양수금액을 682,741,210원을 정산하는 것으로 되어 있다.

(4) 청구인이 처분청에 제출한 쟁점부동산의 양도일인 98.11.25.현재의 대차대조표에 의하면 토지가액이 100,822,800원, 건물가액이 56,035,840원으로 표시되어 있음을 알 수 있다.

(5) 한편, 쟁점부동산을 양수한 청구외 임○○이 99.11.22. 당심에 제출한 진술서에 의하면, 쟁점부동산을 98.11.25. 700,000,000원에 취득하였고 취득당시 임차인에 대한 임차보증금 등을 인수하지 아니하였고 양도자인 청구인이 기존의 임차인들과 채권ㆍ채무를 정산한 것으로 알고 있으며 진술인은 위 부동산을 취득하여 임차인들에게 일부 이사비용을 부담하여 이전시키고 건물전체를 수리한 후 99.2월부터 1층 및 5층은 직접사용하고 2~4층은 임대에 공하고 있다고 되어 있다.

○ 청구주장과 사실관계를 종합하여 심리판단한다. (1)사업의 포괄양도ㆍ양수에 해당하는지에 대하여 살펴본다. 전시한 법령에 의하면, 사업의 양도란 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계하는 것인 바, 사업의 포괄적 양도ㆍ양수가 되기 위하여는 자산의 양도와 함께 인적ㆍ물적 시설은 물론 채권ㆍ채무가 일괄 양도되어야 하고 양도ㆍ양수전후 사업의 동질성이 유지되어야 하는 것이다.(국심95중817, 95.6.19. 및 국심91서2429, 92.2.27. 같은 뜻임) 청구인은 매수인인 청구외 임○○과 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계하는 것으로 사업양도양수계약을 체결하고 쟁점부동산을 양도하였다고 주장하며 부동산 매매계약서 및 사업양도양수 계약서를 증빙으로 제시하고 있으나, 처분청에서 양수인으로부터 받은 확인서 및 당심에서 받은 진술서에 의하면, 청구인과 양수인간의 쟁점부동산 거래당시 매매계약서만 작성하고 매매대금 700,000,000원 전액을 지급(98.10.12. 70,000,000원, 98.10.22 230,000,000원, 98.12.24. 400,000,000원)하였을 뿐 사업의 포괄적 양도ㆍ양수계약서를 작성하지 아니하였고 임대사업의 권리ㆍ의무(세입자들에 대한 권리ㆍ의무사항)도 승계하지 아니하였으며 쟁점부동산을 취득한 후 기존의 임차자들을 이전시키고 수리를 한 후 일부는 직접 사용하고 일부는 임대에 공하고 있는 것으로 되어 있는 바, 이는 청구인이 임대사업에 따른 인적ㆍ물적 시설과 채권 및 채무를 쟁점부동산과 동시에 일괄양도한 것으로 볼 수 없으며 부동산임대업에 공하던 사업용 자산을 단순히 양도한 것에 지나지 아니한다 할 것이므로 전시 법 소정의 사업에 양도에 해당하지 아니하는 것으로 판단된다.(국심97경463, 97.5.8. 및 국심95중486, 95.5.22.외 다수 같은 뜻임)

(2) 부가가치세 과세표준 계산의 적정여부에 대해 살펴본다. 청구인이 쟁점부동산을 98.11.25. 청구외 임○○에게 700,000,000원에 양도하였고 부동산매매계약서상에 토지의 가액과 건물의 가액이 구분되어 표시되어 있지 아니한데 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없는 것으로 보인다. 청구인은 기장사업자로서 이 건 부동산임대업을 폐업하면서 처분청에 제출한 대차대조표상에 토지가액 100,822,800원, 건물가액 56,035,840원으로 기재되어 있는 바, 처분청은 쟁점부동산 양도에 대한 부가가치세 과세표준을 계산하면서 부가가치세법시행령 제48조 의 2 제5항에 의거 토지와 건물의 장부가액에 의해 안분계산하였음을 알 수 있다. 이에 대하여, 청구인은 쟁점부동산의 실지취득가액은 전소유자인 청구외 강○○의 거래확인 내용과 같이 770,000,000원(토지 663,000,000원, 건물 107,000,000원)이며 청구인의 장부상에 계상되어 있는 토지 및 건물의 가액은 청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시의 지방세법상 과세시가표준액에 의하여 계산한 가액을 임의로 계상한 것이므로, 비록 장부상에 계상된 금액이라 하더라고 현실성이 없는 금액이라면 이를 기준으로 하여 부가가치세 과세표준을 계산하는 것은 부당하다고 주장하고 있다. 청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시 지방세 과세시가표준액, 기준시가, 취득계약서 등에 의해 토지가액과 건물가액을 계산하면 다음과 같다. 구분 건물(ⓐ) 토지(ⓑ) ⓐ/ⓑ 장부가액 56,035,840원 100,822,800원 (토지등급가액 598,000원, 면적 168.6㎡) 55.58% 기준시가 56,035,840원 556,050,000원 (공시지가 3,300,000원 면적 168.6㎡) 10.08% 실지취득가액 107,000,000원 663,000,000원 16.14% 위의 내용과 같이 장부에 계상되어 있는 건물가액은 토지가액의 55.58%에 해당하나 기준시가를 적용하여 계산한 경우 10.08%에 불구하고 실지취득가액의 경우 건물가액은 토지가액의 16.14%에 달하는 점에 비추어 볼 때 장부상 건물가액은 실거래가액에 비해 상대적으로 너무 높게 계상되어 있음을 알 수 있다. 한편, 쟁점부동산을 양도할 당시 지방세 과세시가표준액, 기준시가, 감정평가가액, 장부가액 등에 의해 토지가액과 건물가액을 계산하면 다음과 같다 구분 건물(ⓐ) 토지(ⓑ) 합계(ⓒ) ⓐ/ⓒ 시가표준액 48,531,963원 225,438,432원 273,970,125원 17.71% 기준시가 48,531,693원 822,768,000원 871,299,693원 5.57% 감정평가가액 65,563,200원 606,960,000원 672,523,200원 9.75% 장부가액 56,035,840원 100,822,800원 156,858,640원 35.72% 위의 내용과 같이 쟁점부동산의 가액 중 건물가액이 차지하는 비율을 보면, 지방세 과세시가표준액의 경우 17.71%, 기준시가의 경우 5.57%, 감정평가가액(쟁점부동산을 양수한 청구외 임○○이 담보대출을 받기 위해 98.12.1.을 가격시점으로 하여 ○○감정원에 의뢰하여 평가한 가액임)의 경우 9.75%인데도 장부에 계상되어 있는 건물가액은 쟁점부동산 가액의 35.72%에 달하는 것으로 보아 상대적으로 너무 높게 계상되어 있음을 알 수 있다. 이상의 사실관계를 종합적으로 판단하여, 쟁점부동산의 실지거래가액 중 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 장부가액에 비례하여 안분계산한 가액을 쟁점부동산 중 건물의 공급가액으로 하여 과세한 처분의 당부를 살펴보면 전시한 법령에서와 같이, 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물을 함께 공급하는 경우 그 건물의 공급가액은 실지거래가액에 의함이 원칙이므로 매매계약서에 기재된 총매매대금의 실지거래가액이 확인되고 그 확인된 실지거래가액 중 토지가액과 건물가액이 구분되는 경우에는 먼저 그 구분되는 건물의 실지거래가액에 의하고, 위 실지거래가액 중 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명한 경우에 한하여 장부가액, 감정평가액, 시가표준액의 순서대로 적용하여 안분계산한 가액을 건물의 실지거래가액으로 하여 부가가치세의 과세표준을 산정하도록 규정하고 있다. 따라서, 실지거래가액 중 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명한 경우 장부가액이 있는 때에는 그 장부가액에 비례하여 안분계산한 가액을 건물의 실지거래가액으로 보아야 하나, 사업자가 부동산을 오래전에 취득하였고 그 취득당시 실지거래가액이 아닌 지방세법상 과세시가표준액에 의거 계산한 가액을 장부가액으로 계상한 경우 실지거래가액에 비추어 볼 때 토지등급에 의거 계산한 토지가액이 건물가액에 비해 상대적으로 낮게 계상되는 것이 일반적인 경우라 할 것인 바, 만약 양도일 현재 토지와 건물의 장부상 상대적인 가격구성비가 불합리하여 양도당시의 실지거래가액을 적절히 반영하지 못하고 있다면 장부가액에 비례하여 안분계산할 것이 아니라 감정평가액, 시가표준액의 순서로 안분계산하는 것이 오히려 건물의 실지거래가액에 근접하고 합리적인 안분계산방법이라 할 것으로 판단된다.(국심99부0627, 99.10.25. 및 국심98서0442, 98.11.16.외 다수 같은 뜻) 이 건의 경우 쟁점부동산의 실지취득가액은 770,000,000원으로 확인되고 있으나, 장부상에 계상된 가액은 취득당시의 지방세법상 과세시가표준액에 해당하는 156,858,640원에 불과하므로 동 장부가액이 실지거래가액에 가깝다고 보기는 어려우며 장부가액에 의한 건물과 토지의 상대적인 가격구성비가 불합리하여 쟁점부동산의 양도당시의 토지와 건물의 실지거래가액을 적절히 반영하고 있는 것으로는 보기 어려우므로 처분청이 장부가액에 비례하여 안분계산한 가액을 쟁점건물의 양도가액으로 보아 과세한 당초 처분은 잘못된 것으로 보여진다. 한편, 쟁점부동산을 양수한 청구외 임○○이 쟁점부동산에 대한 감정가액을 평가 의뢰하여 ○○감정원이 감정평가한 바에 의하면, 98.12.1.을 가격시점으로 672,523,200원(토지 606,960,000원, 건물 65,563,200원)으로 평가하고 있음이 확인되나, 동 감정평가액은 은행대출을 목적으로 한 평가이고 청구인이 아닌 제3자의 의뢰에 의해 평가된 것으로 동 감정평가가액에 비례하여 쟁점건물의 가액을 안분계산하는 것은 적절하지 아니한 것으로 판단된다. 따라서, 쟁점부동산의 건물가액을 장부가액 및 감정평가가액에 비례하여 안분계산하는 것은 불합리하다고 판단되며, 쟁점부동산의 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한 가액『총거래가액 700,000,000원×건물시가표준액 48,531,963원/(토지시가표준액 225,438,432원+건물시가표준액48,531,963원+건물시가표준액 48,531,963원×10/100)=121,841,821원』이 쟁점부동산의 양도일 현재의 쟁점건물의 실지거래가액에 근접하는 합리적인 가액으로 인정되므로 이 건 과세처분은 쟁점건물의 공급가액을 위 시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한 가액으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당한 것으로 판단된다. 이상의 심리내용과 같이, 이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.