검인계약서의 매매가액을 실거래가액으로 볼 수 있는지 여부

○○세무서장이 99.6.1. 청구인에게 결정고지한 97년 2기분 부가가치세 7,999,990원과 98년 1기분 부가가치세 18,299,990원은 검인계약서의 매매가액이 토지와 건물가액으로 이루어져 있으므로 토지가액을 제외하여 부가가치세 과세표준과 세액을 경정한다.

처분청은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지에 주상복합건물을 신축하고 상가(이하 “쟁점상가”라 한다)를 분양한 청구인이 쟁점상가 공급에 대한 부가가치세를 신고하지 아니한 데 대하여 부가가치세 경정조사하고 신고누락한 분양수입금액을 부가가치세 과세표준으로 하여 99.6.1. 97년 2기분 부가가치세 7,999,990원과 98년 1기분 부가가치세 18,299,990원 합계 26,299,980원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 99. 8. 19. 이 건 심사청구를 제기하였다.

쟁점상가의 실지매매가액이 계약서에 의하여 확인되고 있으나 처분청이 검인계약서의 매매가액을 부가가치세 과세표준으로 하여 과세하였는 바, 검인계약서의 매매가액은 지방세 시가표준액에 불과한 것으로서 이를 실지거래양도가액으로 보고 과세한 처분은 부당하다.

부동산 거래관행상 검인계약서의 매매금액은 실지거래금액보다 낮게 기재하여 제출하는 것이 관행인 바, 실지거래가액보다 높게 기재하여야 특별한 사유를 알 수 없고, 실지거래하였다는 계약서에 중개인이 표시되어 있지 아니하여 신빙성 있는 계약서라고 보기 어려우며, 계약서외 실지거래가액을 입증할 만한 객관적인 증거자료를 제시하고 있지 아니하므로 검인계약서의 매매가액을 부가가치세 과세표준으로하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 검인계약서의 매매가액을 쟁점상가의 과세표준으로 하여 과세한 처분이 정당한지를 가리는 데 있다.
• 나. 관계법령

○ 부가가치세법 시행령 제48조 의 2【과세표준의 안분계산】에서 제4항『사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 심리판단

○ 사실관계를 본다.

(1) 청구인은 쟁점상가를 신축하고 양도하였으나 양도에 따른 부가가치세를 신고납부한 사실이 없으며, 이에 대하여 처분청은 청구인이 ○○구청장에게 제출한 쟁점상가의 검인계약서에 의하여 분양수입금액을 【표】와 같이 확인하고 이를 근거로 부가가치세를 과세하였음이 부가가치세 결의서 및 검인계약서에 의하여 확인된다. 【표】 검인계약서의 매매내용 호 수 용 도 건물면적 대지면적 양도일 매매가액 비고 101호 상 가 39.09㎡ 14.131㎡ 97.12.02. 80,000,000 매매가액은 건물과 대지 가액이 포함 되어 있음 102호 상 가 48.22㎡ 18.371㎡ 98.04.06. 80,000,000 지하1호 상 가 150.36㎡ 57.287㎡ 98.05.29. 103,000,000 계 237.67㎡ 89.789㎡ 263,000,000

(2) 쟁점상가의 등기부등본상 102호는 98.4.28. (주) ○○은행으로부터 채권최고금액 117,000,000원, 98.6.17. (주) ○○사로부터 채권최고금액 120,000,000원으로 근저당 설정되어 있고, 지하1호는 97.12.29. (주) ○○은행으로부터 채권최고금액 104,000,000원에 근저당 설정된 사실이 있다.

(3) 청구인은 검인계약서의 매매가액은 지방세 시가표준액에 불과한 것으로서 실지거래금액이 아니라고 하며 매매계약서사본을 제시하고 있다.

○ 청구주장과 사실관계를 종합하여 심리판단한다. 청구인은 검인계약서의 매매가액보다 낮은 가액으로 양도하였다고 주장하고 있는 바, 일반적으로 검인계약서의 금액은 지방세과세표준이 되는 가액이므로 실지거래가액보다 낮은 가액으로 기재하여 지방자치단체에 제출하게 되는 것이 부동산 거래관행이라 할 것이나 실지거래가액보다 높은 가액을 기재하여 제출할 만한 특수한 사유를 발견할 수 없어 청구주장은 신빙성이 없어 보이고 금융기관이 부동산을 담보로 금전대출하는 경우 부동산의 시가를 초과하지 아니하는 범위내에서 대출금액을 결정하고 통상 대출금액의 130%를 채권최고액으로 설정하는 바, 청구인이 제시한 매매계약서를 보면 부동산 중개인의 중개사실이 없는 점이나 102호의 매매가액이 45,000,000원임에도 근저당설정된 채권최고액이 237,000,000원으로 되어 있는 사실, 지하1층의 매매가액도 67,000,000원이나 채권최고액이 104,000,000원인 사실로 미루어 청구인이 제시하는 매매계약서를 신뢰하기 어려우며 매매계약서를 제외하고는 매수인의 실지매매가액 확인할 수 있는 금융거래내역 등 거래사실을 입증할 만한 객관적인 증빙을 제시하지 아니하고 있다. 위 사실로 볼 때, 청구인이 주장하는 실지거래가액을 인정하기 어려우므로 처분청이 청구인의 검인계약서의 매매가액을 실지거래가액으로 하여 부가가치세를 과세한 처분에는 잘못이 없다고 판단된다. 그러나, 검인계약서의 매매가액을 보면 토지와 건물의 구분이 되어 있지 아니하고 일괄하여 매매하였음이 확인되는 바, 양도는 부가가치세가 면제되고 있음에도 매매가액 전체를 부가가치세 과세표준으로 하여 과세한 처분은 잘못되었다 하겠다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.