과세표준의 안분계산의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ’93.2.16. 취득한 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 00번지상 대지 513.80㎡에 유치원건물 974.55㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 ’93.3.4. 신축하여 부동산임대업을 영위하다가 ’94.6.1. 청구의 신○○(이하 “양수인”이라 한다)에 매도하였으나 이와 관련된 부가가치세 신고 누락하였다. 처분청은 청구인이 신고누락한 쟁점부동산에 대한 매각대금을 조사하여 쟁점부동산의 토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 것으로 보아 쟁점부동산의 가액 480,566,600원을 지방세법의 과세시가표준액에 의하여 안분계산한 건물가액 285,012,100원을 매출누락으로 하여 ’99.6.3. ’94년 1기분 부가가치세 34,201,450원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 ’99.8.12. 본 심사청구를 제기하였다.

쟁점부동산의 양도시 부동산매매계약서상에는 토지와 건물가액에 대한 구분기재가 없었으나, 양수인과 약정하여 토지가액을 337,566,600원, 건물가액 143,000,000(부가세 포함)원으로 정하여 쟁점부동산의 토지거래허가를 받은 바 있으므로 토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 것으로 보아 지방세법의 과세시가표준액에 의하여 안분계산한 가액으로 부가가치세를 과세한 처분은 부당하다.

청구인은 제시하고 있는 토지거래허가신고서는 단순히 토지거래에 대한 허가 기준에 따라 기재된 사항으로 이를 근거로 건물과 토지가액이 구분된다고 인정할 수 없으므로, 당초 쟁점부동산의 양도당시 토지와 건물의 가액이 불분명한 것으로 보아 지방세법에 의한 과세시가표준액으로 안분계산하여 부가가치세 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도에 따른 토지와 건물의 가액이 불분명한 것으로 보아 지방세법에 의한 과세시가표준액으로 안분계산한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관계법령 부가가치세법 제13조 【과세표준】제4항에서 “제1항 내지 제4항 이외에 과세표준의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.”고 규정하면서 같은법 시행령 제48조의2【과세표준의 안분계산】제3항에서 “사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다.”고 규정하고 제4항에서 “제3항 본문의 규정을 적용함에 있어서 다음 각 호의 경우에는 그 가액을 건물 및 기타 구축물의 실지거래가액으로 본다. 이 경우 적용순서는 다음 각호의 순에 의한다.

1. 주택건설촉진법에 의한 국가 또는 지방자치단체로부터 사업계획의 승인을 얻어 공급하는 주택의 경우에는 그 승인된 사업계획상의 분양가액

2. 토지와 건물 및 기타 구축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액. 이 경우 장부가액이 없는 때에는 취득가액을 기준으로 한다.

3. 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액”이라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 심리판단 먼저 사실관계를 본다.

(1) 처분청은 쟁점부동산의 매매가액을 매매계약서상 기재된 480,566,600원을 총매매가액으로 보고 있으며, 이 가액을 기준으로 건물과 토지부문을 안분계산하여 부가가치세 과세하였음이 처분청의 의견서와 경정결의서에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점부동산 매도시 고정자산을 매각한 가액에 대한 부가가치세를 신고납부하지 않았으며, 처분청은 쟁점부동산의 총매매가액 중 토지와 건물의 가액이 불분명한 것으로 보아 지방세법에 의한 과세시가표준액으로 안분계산하여 산출된 건물가액에 의하여 부가가치세를 과세한 사실이 부가가치세 결의서 및 조사서에 의하여 확인된다.

(3) 청구인은 쟁점부동산 매도시 부동산매매계약서상에는 토지와 건물가액에 대한 구분 기재가 없었으나, 양수인과 약정하여 토지가액을 337,566,600원, 건물가액 143,000,000(부가세 포함)원으로 정하여 쟁점부동산의 토지거래허가를 받은 사실이 있으므로 건물과 토지가액의 실지거래가액이 확인된다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴보면 첫째, 청구인은 쟁점부동산 연면적 974.55㎡의 유치원 건물을 1993.3.4. 신축하였으며 청구외 신○○에 1994.6.1. 양도하였음이 관련증빙에 의하여 확인된다. 둘째, 청구인이 주장하는 양도시 건물가액 143,000,000원을 평당가액으로 환산하면 약 484,000원으로 계산되어 진다. 셋째, 청구인은 쟁점부동산의 건물과 토지가액을 양수인과 합의하여 토지거래허가를 받았다고 주장하면서 양수인의 사실확인서를 제시하고 있으나, ○○시장이 발행한 토지거래계약허가증에는 양수인이 확인한 사실이 기재되지 않는 단순한 허가기준에 따른 확인서임이 확인되며, 청구인은 쟁점부동산과 관련하여 종합소득세 추계신고자로서 장부상 기재된 가액은 확인되지 않음이 청구인의 1994귀속 종합소득세 신고서 사본에 의하여 확인된다. 다음 관계법령과 사실관계를 종합하여 보면, 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타구축물을 함께 공급하는 경우에는 부가가치세법시행령 제48조 의 2 제3항의 규정에 의하여 그 건물 및 기타구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의하는 것이며 이 경우 실지거래가액은 일반적으로 매매계약서상의 매매금액이 실지거래가액임이 확인되고 계약서상에 토지의 가액과 건물의 가액이 구분표시가 되어 있으며 구분표시된 토지와 건물가액등이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 실지거래가액으로 보는 것(같은 뜻, 국세청 부가46015-1193, 97.5.28)이며 비록 매매계약서상에는 토지와 건물의 가액이 구분 표시되어 있지는 않다 하더라도 계약서상에 기재된 매매금액이 실지거래가액임이 확인되고 매매계약 체결전에 계약당사자간에 토지와 건물의 가액을 합의한 사실이 관련 증빙 등에 의하여 확인할 수 있는 경우로서 구분된 토지와 건물의 가액이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에 실지거래가액이 인정(같은 뜻, 국세청 부가46015-230, 99.1.26) 되므로 본 건의 경우 부동산 매매계약서상 토지와 건물의 구분표시가 되어 있지 않으며, 청구인과 매수인이 매매계약체결전에 토지와 건물의 가액을 합의한 사실을 객관적으로 증명할 수 있는 증빙을 제시하지 못하고 있으며 청구인이 주장하는 건물가액은 신축후 1년 경과한 건축물의 평당 매매가액이 500,000원에도 미치지 못함으로서 정상적인 평당 건축비에 의한 환산가액과 상당한 차이가 있음을 알 수 있는 등 청구인이 주장하는 토지와 건물가액은 정상적인 거래등에 비추어 합당한 가액으로 인정되기 어려우므로 처분청이 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 지방세 과세시가표준액을 적용하여 건물부문에 대한 과세표준을 산출하여 결정고지한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.