상가부동산의 가사용승인일을 재화의 공급시기로 볼수 있는지 여부

○○세무서장이 98.11.30. 청구조합에 경정고지한 97년 제2기 부가가치세 963,758,460원의 부과 처분은 이를 취소한다.

청구조합은 중소기업협동조합법 제28조 제3항 의 규정에 의거 설립된 ○○공단 ○○조합으로서 산업용품판매점의 발전과 조합원의 복리증진을 도모하고자 조합원 208명이 출자금 208,000천원을 출차 하여 ○○광역시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 7,700.3m 2 지상에 95. 7. 7. 건축허가를 받아 ○○공단 ○○상가 A, B동(지하2층~지상3층) 연면적 20,641.82m 2 (이하 "쟁점건물"이라 한다)를 신축 중인 95.11.24. 상가건물 8,325.82m 2 (이하 "쟁점1상가"라 한다)를 청구 외 ㈜○○컨설팅(이하 "청구 외 ○○컨설팅"이라 한다)과 분양가액 10,361,784천원에 분양계약을 체결하였고, 96. 9. 6. 상가건물 888.16m 2 (이하 "쟁점2상가"라 한다)를 ○○은행과 분양가액 1,898,789천원에 분양하기로 분양계약을 체결하였으며, 분양계약서상 중간지급조건부 거래로 보아 대가의 각 부분을 받기로 한 때에 계약금, 중도금에 대한 세금계산서를 교부받아 부가가치세를 신고. 납부하였고, 쟁점1,2상가에 대한 잔금의 재화의 공급시기는 준공검사일로 보아 세금계산서를 교부하였다. 또한, 상가조합원인 청구 외 배○○ 외 89명은 96.11.29. 상가건물 11,427.86m 2 (점포 104개 이하 "쟁점3상가" 라 한다)를 추첨에 따라 동. 호수를 결정하고 이사회 의결에 의하여 위치에 따라 차등금과 출자금, 입회비, 운영비 등을 납부하였다. 처분청은 쟁점건물을 ○○광역시 ○○구청장으로부터 97.12. 8. 건물가사용 승인을 받아 상가를 분양받은 업체와 조합원들 일부가 입주하여 사용 중에 있으므로 가사용승인일인 97.12. 8.을 재화의 공급시기로 하여 쟁점1상가 잔금에 대한 건물분 공급가액 989,909천원, 쟁점2상가 잔금에 대한 건물분 공금가액 250,163천원, 쟁점3상가 건물분 공급가액 6,173,453천원을 매출누락한 것으로 보아 97년 2기분 부가가치세 963,758,460원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 99. 1.26. 이 건 심사청구를 제기하였다.

(1) 청구조합은 A, B, C, D 4개동 중 C, D동에서 공사가 진행 중인데도 A, B동에 대해 가사용승인을 받은 것은 건설업체 부도 등 이유로 공기가 지연되어 매매대금의 회수가 어렵고 조합원 및 분양자와의 갈등으로 가사용승인을 얻음으로서 완공에 따른 갈등해소 및 매매대금의 회수목적일 뿐이고 실질적으로 부동산이 이용가능하기 위해서는 소유권이전등기와 함께 매매대금이 완불되고 당해 부동산의 명도가 있어야 이용가능하다고 할 것이므로 이 때를 재화의 공급시기로 보아야 하는 바, 이 건의 경우 쟁점건물 가사용승인일인 97.12. 8. 쟁점1,2상가에 입주한 업체가 없었을 뿐만 아니라 쟁점1,2상가 분양계약서에 중간지급조건부 거래로 대가의 각 부분을 받기로 한 때를 재화의 공급시기로 보아야 함에도 가사용승인일을 재화의 공급시기로 보아 과세한 처분은 부당하다.

(2) 조합원들에게 분양한 쟁점3상가에 대하여 부가가치세를 과세하기 위해서는 과세대상재화 및 공급대가가 확정되어야 하는데도 조합원들에게 책정된 분양대금을 납부 중에 있고 청구조합과 조합원들간에 상가분양계약이 체결되어 있지 아니하여 재화의 공급대가가 확정된 것으로 볼 수 없으며, 설사, 과세대상 재화가 확정되었다 하더라도 잔금이 지급되거나 사용하지도 않았음에도 가사용승인일을 재화의 공급시기로 보아 과세한 처분은 부당하다.

(1) 청구 외 ○○컨설팅이 쟁점1상가를 분양받아 실수요자에게 분양하였고, 분양받은 실수요자들은 잔금을 지급하고 가사용승인일에 일부 입주한 사실이 조합원의 관리비영수증(98. 3월) 등에 의거 확인되고, 청구 외 ○○은행이 분양받은 쟁점2상가 내부시설공사를 착공해서 가사용승인일인 97.12월 중에 완료되어 사실상 이용하고 있었으므로 가사용승인 일을 재화의 공급시기로 보아 과세한 처분은 정당하다.

(2) 청구조합은 96.11.29. 조합원들이 동. 호수 추첨하여 각자에게 분양되어 분양가액이 확정되었으므로 쟁점건물에 대한 가사용승인일을 재화의 공급시기로 보아 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점건물 가사용승인일을 재화의 공급시기로 하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령

○ 부가가치세법 제9조 제1항에서 『재화가 공급되는 시기는 다음 각 호의 규정하는 때로 한다.

1. 재화의 이동이 필요한 경우에는 재화가 인도되는 때

2. 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우에는 재화가 이용가능하게 되는 때

3. 제1호와 제2호의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 재화의 공급이 확정되는 때』라고 규정하고 있다.

○ 같은 법 시행령 제21조 제1항 제4호에서 "완성도기준 또는 중간지급조건부로 재화를 공급하거나, 전력 기타 공급단위를 구획할 수 없는 재화를 계속적으로 공급하는 때에는 대가의 각 부분을 받기로 한 때를 재화의 공급으로 본다."고 규정하고 있다.

○ 같은 법 시행규칙 제9조 제1호에서 중간지급조건부로 재화를 공급하는 경우라 함은 『재화가 인도하기 전 또는 재화가 이용가능하게 되기 전이거나 용역의 제공이 완료되기 전에 계약금 이외의 대가를 분할하여 지급하는 경우로서 계약금을 지급하기로 한 날부터 잔금을 지급하기로 한 날까지의 기간이 6월 이상인 경우』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

○ 쟁점1, 2 상가를 ○○컨설팅과 ○○은행에 분양한데 대하여 살펴본다.

(1) 청구조합은 중소기업협동조합법 제28조 에 의하여 ○○공단 내 볼트, 너트, 기계공구 전기용품 판매사업자들이 ○○조합을 결성하고 조합원 208명이 출자금 208,000천원을 출자하여 ○○광역시 ○○구청장으로부터 95. 1.18. 설립인가를 득한 후 ○○공사로부터 토지를 매입하여 그 지상에 95. 7. 7. 쟁점건물 건축허가를 받아 건물을 신축하고 ○○시 ○○구청장으로부터 97.12. 8.~98. 2.28.(83일간)까지 임시사용승인을 얻은 다음 98. 5.12. 준공검사를 필한 사실이 ○○광역시 ○○구청장의 공문서에 의거 확인된다.

(2) 청구조합은 95.11.24. 쟁점1상가를 청구 외 ○○컨설팅에, 96. 9. 6. 쟁점2상가를 청구 외 ○○은행에 【표Ⅰ】과 같은 분양가액으로 각각 분양하였고, 분양가액 중 계약금 및 중도금은 계약내용에 따라 건물분에 대한 세금계산서를 발행.교부하여 신고.납부한 사실에 대하여는 청구조합과 처분청간에 다툼이 없으나, 청구조합은 잔금에 대한 재화공급시기에 대하여 쟁점1상가를 분양계약서상 잔금지급약정일인 준공검사일을 재화의 공급시기로 보아 건물분에 대한 공급가액 989,090천원의 세금계산서를 교부하였고, 쟁점2상가의 분양계약서상 잔금지급시기는 소유권이전일이나 잔금지급일이 도래하기 전인 준공검사 일에 재화의 공급시기로 하여 건물분에 대한 공급가액 250,163천원의 세금계산서를 발행하고 98.1기 확정 부가가치세를 신고한데 반해, 처분청은 잔금에 대한 재화의 공급시기를 가사용승인일인 97.12. 8.로 보아 과세하였음이 조사서 및 부가가치세 결정결의서에 의하여 확인된다. 【표1】 (단위: 천원) 분양업체 분양내용 기 신고금액(계약금, 중도금) 매출누락분 (잔금) 분양가액 건 물 토 지 합 계 공급시기 공급가액 세 액 토지분

○○컨설팅 10,361,784 6,419,453 2,439,611 8,859,064 97.12. 8. 989,909 98,990 413,820

○○은행 1,898,789 1,100,720 418,311 1,519,031 97.12. 8. 250,163 250,163 104,579 합 계 12,260,573 7,520,173 2,857,922 10,378,095 1,240,073 1,240,073 518,399

(3) 쟁점1,2상가의 분양계약서에 의하면, 쟁점1,2상가의 분양대금 지급방법은 【표2】와 같이 계약금, 중도금, 잔금지급일이 약정되어 있는 것으로 보아 중간지급조건부 거래에 해당됨을 알 수 있다. 【표2】대금지급내용 구 분 분양받은 자

○○ 컨 설 팅

○○ 은 행 대 금 지 급 방 법 계약금 95.11.24. 분양가액 5%지급 계약일(96. 9. 6.)에 분양가액 20% 1차중도금

96. 2.25. 분양가액 5%지급 96.10. 6. 분양가액 30% 지급 2차중도금

96. 4.25. 분양가액 20%지급

97. 1. 6. 분양가액 30% 지급 3차중도금

96. 7.25. 분양가액 20%지급

• 4차중도금 96.10.25. 분양가액 30%지급

• 잔 금 준공 시 잔금 20%지급 소유권이전등기 시 20%지급

(4) 처분청은 쟁점1,2상가의 가사용승인일인 97.12. 8.을 재화의 공급시기로 보아 과세한데 대하여, 청구조합은 실질적으로 부동산이 이용가능하기 위해서는 소유권이전등기와 함께 매매대금이 완불되고 부동산 명의가 있어야만 가능하며 중간지금조건부 거래로 대가의 각 부분을 받기로 한 때를 재화의 공급시기로 보아야 한다는 주장인 바, 이에 대하여 살펴보면, 첫째, 먼저 처분청은 쟁점1상가 분양분은 가사용승인일(97.12. 8.)에 일부 입주한 사실이 조합원의 관리비영수증(98. 3월분)에 의하여 확인된다 하여 재화의 공급시기를 가사용승인일로 보았으나, 청구 외 ○○컨설팅으로부터 분양받은 청구 외 유○○ 외 100명 중 A동 ○○호 외 20개 점포는 가사용승인일 이후인 98. 3월부터 입주를 위한 준비작업을 위해 전기료와 수도료를 사용하고 청구조합으로부터 관리비 및 전기료, 수도료를 98. 5. 5. 발부 받은 사실이 관리비 영수필통지서에 의하여 확인될 뿐, 처분청은 가사용승인일이 속하는 97년 2기에 점포를 이용하거나 입주한 사실을 입증하지 못하고 있으며, 설사, 청구 외 ○○컨설팅이 분양한 ○○호 외 20개 점포가 98. 3월부터 명도를 받아 실지 이용하였다 하더라도 청구조합이 분양계약서상 잔금지급약정일인 준공검사일(98. 5.12.)을 재화의 공급시기와 실지 명도일이 동일한 과세기간인 98년 1기인데 반해, 가사용승인일은 97년 2기분으로 과세기간이 상이함을 알 수 있다. 둘째, 처분청이 당심에 쟁점1상가 점포별 입주일을 확인하여 제출한 심리자료(○○ 법인 00000-0000, 99. 8.20.)에 의하면, 청구 외 ○○컨설팅은 청구조합으로부터 쟁점1상가를 분양받아 이를 청구 외 유○○ 외 100인에게 재 분양하였고, 이를 분양받은 자 중 청구 외 유○○ 외 52명은 준공일 이후인 98. 5.13.부터 입주하기 시작하였으며 나머지 청구 외 장○○ 외 47명은 조사일 현재 입주하지 않아 공가상태였음이 처분청이 당심에 제출한 ○○컨설팅 분양내역서에 의하여 확인될 뿐만 아니라 가사용승인 일에 잔금을 지급하고 점포를 명도받아 임대하거나 입주한 점포주가 없다는 사실을 처분청이 인정하고 있으며, 청구조합도 청구 외 ○○컨설팅이 부도로 청구조합 및 분양자들에게 막대한 손해를 입혀 점포를 사용하는데 늦어졌다는 청구조합의 주장은 신빙성이 있는 것으로 보여진다. 셋째, 다음으로 처분청은 쟁점2상가를 분양받은 ○○은행이 97.12월 중에 점포를 사용하였으므로 가사용승인일인 97.12. 8.을 재화의 공급시기로 보았으나, 청구조합과 청구 외 ○○은행간에 체결한 분양계약서를 보면 건축공정률 20%이상인 경우에는 1차중도금(30%)을 지급하고, 공정률 50%이상인 경우에는 2차중도금(30%)을 지급하고 소유권이전등기를 필한 후 잔금(20%)을 지급한다고 약정되어 있으며, 청구 외 ○○은행은 분양대금 중 96. 9. 6. 계약금 379,757,974원을 지급하였고, 96.10. 6. 1차중도금 569,636,961원, 97. 1.23. 2차중도금 569,636,961원을 각각 지급하였으며 잔금은 소유권이전등기(98. 6.30.)를 이행한 후 98. 7. 2. 379,757,974원을 지급하였음이 관련서류에 의하여 확인된다. 한편, 쟁점건물의 공정이 늦어지자 잔금을 청산하기 전인 98. 2.10. 입주하여 영업을 개시하였음이 법인사업자 기본사항조회서에 의하여 확인됨에도 처분청은 청구조합이 97.12월 중에 쟁점2상가를 ○○은행에 실지 인도되었다는 입증자료를 제시함이 없이 가사용승인일에 쟁점2상가가 인도된 것으로 본 것은 사실 조사를 소홀히 하였다고 보여진다. 따라서 쟁점2상가에 대하여는 잔금청산 전에 입주하였으므로 부가가치세법 제9조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 실제명도일을 쟁점건물의 이용가능하게 되는 때로 보아 ○○은행이 실지 입주한 98. 2.10.을 재화의 공급시기로 봄이 타당하다 할 것이다.(부가 46015-839, 97. 4.17.) 위의 사실관계와 관련법령을 종합하여 볼 때, 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우 재화의 공급시기는 부가가치세법 제9조 제1항 제2호 에 의하여 당해 재화가 이용 가능하게 되는 때가 되는 것이나 재화가 인도되기 전에 계약금 이외의 대가를 분할하여 지급하는 경우로서 그 기간이 6월 이상이 되어 부가가치세법 시행규칙 제9조 의 중간지급조건부 거래에 해당하는 때에는 대가의 각 부분을 받기로 한 때가 재화의 공급시기로 보도록 규정하고 있는 바, 이 건의 경우, 청구조합이 쟁점1,2상가를 분양함에 있어 분양대금을 계약금, 중도금, 잔금으로 분할 지급하도록 약정되어 있고 그 기간이 6월 이상이 되어 중간지급조건부 거래로 대가의 각 부분을 받기로 한 때가 재화의 공급시기에 해당하므로 쟁점1상가는 잔금지급약정일인 준공 일을 재화의 공급시기로 하여 세금계산서를 발행한 것은 정당하며, 또한, 쟁점2상가의 경우에는 잔금지급약정일인 소유권이전등기(98. 6.30.) 후 잔금을 지급하기로 약정되어 있어 일반적으로 이 날을 재화의 공급시기로 볼 수 있으나, 청구 외 ○○은행이 잔금청산일 이전인 98. 2.10.에 입주하여 은행업무를 개시하였으므로 실지 입주일인 98. 2.10.이 재화의 공급시기로 봄이 정당하다고 하겠다. 따라서 처분청은 쟁점1,2상가에 대한 분양계약서, 분양자 입주여부에 대한 조사없이 가사용승인일을 이용가능하게 되는 때로 보아 이 날을 재화의 공급시기로 보아 과세한 처분청은 부당하다고 판단된다.

○ 조합원 분양에 대하여 살펴본다.

(1) 먼저, 관련법령 보면, 중소기업협동조합 제12조 【조합원의 자격】 제1항에서 『제2항의 규정에 의한 중소기업자로서 조합구역 안에서 동일업종의 사업을 영위하는 자와 조합구역 안에서 동일업종 또는 관련업종의 사업을 영위하는 사업조합은 정관이 정하는 바에 의하여 당해 조합의 조합원이 될 자격을 가진다』고 규정하고 있고, 같은 법 제14조 【출자】 제1항에서 "조합원은 정관이 정하는 바에 의하여 1좌 이상의 출자를 하여야 한다"고 규정하고 있으며, 같은 법 제28조 【설립인가】 제1항에서 "발기인은 창립총회 종료 후 지체없이 정관, 사업계획, 임원의 성명과 주소 기타 필요한 사항을 기재한 서면을 주무관청에 제출하여 설립의 인가를 얻어야 한다"고 규정하고 있다.

(2) 다음으로 과세내용을 보면, 청구 외 배○○ 외 89명(점포 104개)이 추첨에 따라 쟁점3상가를 분양받았고 총 분양가액 8,819,219천원을 토지.건물공급가액으로 안분계산(계약서상 실거래가액 비율 토지분: 30%, 건물분: 70%)하여 건물분 공급가액 6,173,453천원(8,818,219×70%=6,173,453천원), 토지가액 2,645,765천원(8,819,219천원×30%=2,645,765천원)으로 확정한 다음 가사용승인일을 재화의 공급시기로 하여 과세하였으며, 토지.건물가액 구분에 대하여는 청구조합과 처분청간에 다툼이 없다. 이에 대하여 청구조합은 조합원과 분양계약이 체결되지 아니하였고 공급대상인 재화의 공급대가가 확정되지 않은 상태이므로 가사용승인일을 재화의 공급시기로 보아 과세한 처분은 부당하다는 주장인 바, 이에 대하여 살펴보면, 첫째, 청구조합의 정관에 의하면, 조합원의 자격은 사업장을 가진 자로서 중소기업 법에 위배되지 아니하여야 하고 조합원은 1좌 이상의 출자를 하여야 하며 1좌 금액은 200,000원으로 월 운영비는 10,000원으로 정한다. 단 한 조합원이 총 출자수의 10/100은 넘을 수 없다고 규정되어 있다. 둘째, 제48차 이사회 회의록(96.10.24.)에 의하면, 각 점포의 위치 및 층별에 따라 차등분담금을 A급 13개 점포는 30,000천원, B급 17개 점포는 25,000천원, C급 35개 점포는 15,000천원, D급 95개 점포는 7,000천원, E급 49개 점포는 차등분담금 없이 각각 배정하기로 의결하였고, 96.11.29. 동.호수 추첨에 따라 조합원 배○○ 외 207명이 A, B, C, D동의 호수를 배정(A, B동은 104개 점포임) 받았으며 동별, 호수에 따라 차등 금 및 운영비, 관리비 등을 조합원으로부터 받아 쟁점상가 건축비로 지급하기로 의결하였음이 확인되고 있다. 또한, 이사회 의결에 따라 청구조합은 조합원 1인당 출자금 13,000천원, 토지매입비로 점포당 42,000천원, 운영비(관리비)를 받아 토지매입비, 건축비로 지급하였고 대금을 지정기일에 납부하지 않으면 연체료를 추가로 부담하도록 되어 있다. 셋째, 98. 1. 9. 제2차 임시총회에 의하면, 쟁점건물을 신축하여 가사용승인을 받았으나 IMF 한파로 인하여 은행대출 중단, 어음할인 중단 등 최악의 경제위기 속에 공사비 및 운영비 부족으로 각 조합원 1인당 10,000천원씩 각출하기로 의결하였고, 가사용승인을 받아 쟁점3상가의 조합원은 10,000천원과 ○○은행 대출금 30,000천원을 조합구좌에 입금 후 입주가 가능하다고 의결하고 각 조합원들에게 이를 통지하였음이 관련자료에 의하여 확인되는 바, 쟁점3상가 건물이 98.12. 8. 가사용승인을 받았다 하더라도 98. 1. 9. 개최한 임시총회에서 운영비 10,000천원과 대출금 30,000천원을 납부하는 조합원에 한하여 입주가 가능하므로 가사용승인일에는 입주가 불가능한 사실을 알 수 있음에도 처분청은 이러한 내용을 확인하지 아니하고 단순히 가사용승인일에 입주한 것으로 보아 이 날을 재화의 공급시기로 본 처분은 사실조사를 소홀히 하였다 할 것이고, 또한, 점포 분양가액을 완납한 조합원들은 소유권이전등기를 위해 청구조합과 공급계약을 체결하고 소유권이전등기를 완료하면 입점할 수 있다고 약정되어 있음이 공급계약서에 의하여 확인된다. 넷째, 청구조합은 분양대금을 완납하는 조합원에게 소유권이전등기를 이행함과 동시에 건물분에 대한 세금계산서를 다음과 같이 발행하고 부가가치세를 신고한 사실이 부가가치세 신고서에 의하여 확인된다. 기분별 세금계산서 발행 내역(조합원) (단위: 명, 천원) 기분 동별 구 분

98. 5-6월

98. 7-9월 98.10-12월

99. 1-3월 합 계 A동 조합원 수 배○○ 외 35 설○○ 외 6 이 ○○ 이○○ 45 공급가액 2,142,140 394,030 63,000 63,000 2,662,170 세 액 214,214 39,403 6,300 6,300 266,217 B동 조합원 수 류○○ 외 44 홍○○ 외 7 유 ○○

• 54 공급가액 2,492,166 500,360 62,300

• 3,054,826 세 액 249,216 50,036 6,230

• 305,482 ※ A. B동 점포 104개 중 5개 점포는 계약포기로 미신고함. 위의 사실관계와 관계법령을 종합하여 볼 때, 청구조합은 중소기업협동조합법 제28조 규정에 의하여 산업용품판매점의 발전과 조합원의 복리증진을 도모하고자 조합원들이 출자한 출자금으로 쟁점건물을 신축하여 쟁점3상가를 조합원들에게 분양함에 있어 동.호수를 추첨에 의하여 점포를 배정하고 동별. 호수에 따라 차등금, 운영비 특별출자금 등 분양대금을 수납하여 예수금으로 계상하였다가 공사 기성고에 따라 시공업체에 지급한 사실이 확인되며, 처분청은 가사용승인일을 재화의 공급시기로 보았으나, 청구조합이 98. 1. 9. 개최한 임시총회에서 조합원은 ○○은행 대출금 30,000천원을 조합 구좌에 입금한 조합원에 한하여 입주가 가능하다고 의결하고 이러한 내용을 조합원들에게 통지한 사실로 미루어 보아 가사용승인일(97.12. 8.)에는 입주가 불가능한 것으로 판단된다. 또한, 청구조합과 조합원들간에는 상가분양계약이 체결되어 있지 아니하여 쟁점상가의 소유권등기 이전에는 공급대상인 재화의 공급대가가 확정된 것으로 볼 수 없으므로 재화의 공급이 이루어졌다고 볼 수 없다 할 것이고, 쟁점3상가에 대한 조합원별 분양가액과 지분이 확정된 소유권이전등기일에 확정되었다 할 것이므로 청구조합이 조합원들에게 쟁점3상가를 소유권이전등기한 날을 공급시기로 보아 조합원들에게 세금계산서를 교부한 것은 적법하다고 하겠다. (국심 96경1802, 97. 2.27. 같은 뜻) 따라서 처분청이 청구조합의 쟁점3상가 공급을 가사용승인일로 보아 청구조합에게 과세한 처분은 사실관계를 오인한 것으로 취소함이 타당하다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.