토지를 취득한 후 3개월 또는 5개월만에 양도하였고, 매수인이 토지 취득 후 27일 또는 49일의 짧은 기간에 4층 규모의 단독주택에 대한 소유권 보존등기를 하는 등 건축허가를 받은 후 준공허가 전 미완성건물을 양도한 것은 부동산매매업에 해당함
토지를 취득한 후 3개월 또는 5개월만에 양도하였고, 매수인이 토지 취득 후 27일 또는 49일의 짧은 기간에 4층 규모의 단독주택에 대한 소유권 보존등기를 하는 등 건축허가를 받은 후 준공허가 전 미완성건물을 양도한 것은 부동산매매업에 해당함
이 건 심사청구는 기각합니다.
8.
28. AA시 대 485㎡(이하 “분할전토지”라 한다)를 취득하여 2016.
3.
23. 분할전토지에서 분할 등기된 BB동 대 179㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 김CC에게 매매를 원인으로 양도하고, 2016.
5.
31. 양도가액 230,000,000원, 취득가액 232,254,847원, 양도소득금액 △4,254,847원으로 하여 쟁점토지의 양도소득세를 신고하였다. 나. 쟁점토지 매수인인 김CC는 2020.
11.
18. 쟁점토지 및 지상 건물(이하 “쟁점건물”이라 하며, 쟁점토지와 함께 “쟁점부동산”이라 한다)을 970,000,000원에 양도하고, 2020.
12.
29. 양도소득세를 신고하면서 쟁점건물 취득가액에 대한 해명자료로 쟁점건물 도급계약서(공사금액 370,000,000원이며, 이하 “쟁점도급계약서”라 한다)를 제출하였다.
8.
16. 2016년 제1기 과세기간 부가가치세 60,354,060원을 결정․고지하였다.
4.
24. 이 건 심사청구를 제기하였다.
10.
21. 청구인(건축주)이 배DD(도급인)와 11억원에 다가구주택 건설을 위한 도급계약을 체결하였으나, 2015.
12.
22. 박JJ(건축주)이 배DD와 695,000,000원에 도급계약을 체결하는 것으로 변경되었다. (2) GG동부동산은 2015.
3.
25. 청구인(건축주)이 배DD(도급인)와 970,000,000원에 다가구주택 건설을 위한 도급계약을 체결하였으나, 2015.
7.
8. 김KK(건축주)와 배DD와 757,000,000원에 도급계약을 체결하는 것으로 변경되었다. (3) 청구인은 토지금액만 수수했을 뿐 건물에 대한 아무 권한이 없었고 이는 도급인과 매수인의 직접거래에 해당한다. 2015년 당시 현장소장(건축업자) 배DD 소개로 상기 물건을 매수하여 다가구주택을 짓기로 도급계약 체결하였으나, 청구인이 공사비 부담을 전혀 할 수 없는 상황이라 현장소장이 매수자를 물색하여 청구인은 토지에 대한 자금만 수수하고, 건물에 대해서는 공사비를 지급한 사실도, 소유권을 취득한 사실도 전혀 없으므로 이를 청구인의 미등기 건물 양도로 판단할 수는 없다고 사료된다. 다) 청구인과 무관한 매수인과 도급인 간의 공사비 지급 내역 (1) HH동부동산의 변경된 건축주 박JJ은 도급금액 695,000,000원에 대하여 <표3>과 같이 배DD의 ◌◌협계좌(**, 이하 “배DD계좌”라 한다)로 지급하였으며, <표3> 박JJ의 공사비 지급 내역 (2) GG동부동산의 변경된 건축주 김KK가 배DD계좌로 직접 입금한 내역은 확인하지 못하였으나 김KK가
8.
4. 건물담보대출 490,000,000원을 받은 사실이 있으므로 건축비를 지급한 사실을 간접적으로 확인된다. 5) 처분청 의견을 보면 ‘청구인이 현재 운영 중인 부동산 임대업 물건은 모두 제외하고 사업성 여부를 판단’했다 적시하면서도 부동산임대업을 영위하다 양도한 AA시 AA시 원룸건물(이하 “AA시부동산”이라 한다)은 제외하지 않고 부동산매매업 판정 목적물로 포함하고 있는 바, 이는 처분청 임의대로 일관된 기준을 적용하지 않고 과세에 유리한 것은 넣고 불리한 것은 빼는 도저히 납득할 수 없는 기준으로 과세여부를 판단하고 있다. 가) AA시부동산은 다가구주택(원룸) 신축하여 ‘◌◌’이라는 상호로 주택임대사업 영위한바, 당초 쟁점부동산(상가 및 단독주택)과 동시에 신축 후 상가 3층 주택에 청구인과 가족이 이주하여 생활하며 두 임대물건을 관리하려 했으나, 공사비 부족으로 불가피하게 쟁점부동산을 양도하였다. 나) 쟁점부동산 양도 후 이주할 주택이 없어 AA시부동산 402호에 청구인만 일시 주거하며 임대물건 관리했으나, ◌◌시와 AA시 두 집 살림의 불편과 관리의 애로가 있던 상황에서 매수인이 나타나 즉시 양도하였으며, 청구인은 AA시부동산을 2016.
4.
20. 신축한 이후 <표4>와 같이 임대하였다. <표4> AA시부동산의 임대 현황 다) 처분청은 부동산임대 운영부분은 부동산매매업 판정에서 제외했다 하면서 AA시부동산 원룸은 8개월간 임대업 영위하다 매수인이 나타나 양도한 것이므로 청구인이 부동산임대업자로서 한 행위인데도 이를 억지과세를 위해 부동산매매업 행위 목적물에 포함하는 것은 일관성 없는 과세행태로 보여지므로 당연히 부동산매매업 여부 판정에는 제외하여야 할 것으로 사료된다. 6) 부동산매매업 판정은 ‘납세자의 부동산거래 행위 전반에 대해 사회통념에 따라 판단’해야 하는바, 처분청은 과세에 유리한 5건의 물건(<표1>의 2014년〜2017년 거래)만 발췌하여 판정한바, 이는 청구인의 부동산거래 행위전반을 보지 않았다고 판단되며 쟁점부동산 양도 후 청구인의 부동산거래형태의 대부분(3건)은 건물을 신축하여 부동산임대업을 영위한 것임을 간과하고 있다 가) 쟁점부동산 양도 전 2011년부터 2016년 3월까지의 청구인의 부동산 거래 내역은 <표5>와 같으며, 쟁점부동산 양도 후 2016년 3월 이후 청구인의 부동산 거래 내역은 <표6>과 같다. 나) 상기와 같이 쟁점부동산 양도 전․후를 비교해 봐도 쟁점부동산 취득시점부터 청구인은 부동산임대업을 영위하고자 하는 사업의도가 명백한 것으로 보이는바, 처분청은 이러한 사실을 간과하고 부동산매매차익을 목적으로 단기간․계속적․반복적인 부동산 거래형태로 판단하는 것은 무슨 이유인지는 알 수 없으나 청구인에게 꼭 부가가치세를 과세하기 위한 가혹한 과세처분으로 보여진다. 다) 1995년부터 현재까지 청구인의 사업이력을 보면 <표7>과 같이 미용업 3건, 주택신축판매업 1건, 부동산임대업 3건으로 확인되는바, 청구인이 부동산매매업을 목적으로 부동산거래를 했다고 인정할 만한 특별한 사유는 없는 것으로 보여진다.
4.
24. 선고 99두5412 판결 참조). 2) 부동산 거래행위의 계속성, 반복성에 따른 사업성을 판단하는데 있어 청구인이 주장하듯 주택신축판매업으로 신고한 EE동부동산의 다세대주택을 반드시 제외하고 판단할 이유는 없다고 보며, 청구인이 현재 운영 중인 부동산 임대업 물건지는 모두 제외하고 사업성 여부를 판단한다. 3) 2014년부터 2017년까지 청구인의 부동산 취득 및 양도 내역을 보면 (표8>과 같이 쟁점부동산을 포함해 취득 6회, 양도 10회의 거래가 있다. 4) 청구인은 쟁점부동산과 유사한 행태로 다가구주택을 짓고 난 후, 건물 미등기상태에서 토지만 양도하는 형식으로 거래를 하였다. 가) 미등기 건물 상태에서 양도한 물건이 총 3건(다세대주택 2건, 상가주택 1건)으로 GG동부동산 및 HH동부동산에 대하여는 청구인이 건축허가를 직접 받은 사실이 FF시청으로부터 회신 받은 공문에서 확인되며, 나) 토지양수인이 건물 소유권 보존등기한 기간이 토지양수일로부터 단기간(평균 1∼2달 정도)임이 <표9>와 같이 확인된다. <표9> 청구인의 미등기 건물 양도 내역 5) 청구인은 쟁점부동산을 부동산임대 및 자가사용 목적으로 신축하다 공사비 부족으로 부득이 매매하였기에 양도소득에 해당한다고 주장하나, 가) 자금난 부족으로 부동산을 처분하였다는 사정만으로는 사업성을 부인할 수 없고 부동산 거래의 태양이나, 규모 및 횟수로 판단하여야 하고(부산지방법원 2008.
11.
26. 선고 2007구합3405 판결 참조), 나) 청구인이 2014년∼2017년 기간 동안 부동산 취득 및 양도한 횟수의 합은 총 16건(취득 6회, 양도 10회)이며, 대부분의 부동산 거래에서 건물 신축 또는 토지 취득 후 불과 몇 개월이 지나지 않아 양도한 점을 감안하면 쟁점부동산의 양도는 계속성과 반복성이 있는 사업소득으로 판단된다.
신축중인 미완성 건물을 양도한 것은 부동산매매업에 해당하지 않는다는 청구주장의 당부
1) 부가가치세법 제2조 【정의】(2016.
12.
20. 법률 제14387호로 일부개정되기 전의 것) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "재화"란 재산 가치가 있는 물건 및 권리를 말한다. 물건과 권리의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
2. "용역"이란 재화 외에 재산 가치가 있는 모든 역무(役務)와 그 밖의 행위를 말한다. 용역의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 1-1) 부가가치세법 시행령 제3조 【용역의 범위】(2017.
2.
7. 대통령령 제27838호로 일부개정되기 전의 것)
① 법 제2조 제2호에 따른 용역은 재화 외에 재산 가치가 있는 다음 각 호의 사업에 해당하는 모든 역무(役務)와 그 밖의 행위로 한다.
6. 부동산업 및 임대업. 다만, 전·답·과수원·목장용지·임야 또는 염전 임대업은 제외한다.
② 제1항 제1호 및 제6호에도 불구하고 건설업과 부동산업 중 기획재정부령으로 정하는 사업은 재화(財貨)를 공급하는 사업으로 본다. 1-3) 부가가치세법 시행령 제4조 【사업의 구분】
① 재화나 용역을 공급하는 사업의 구분은 이 영에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 통계청장이 고시하는 해당 과세기간 개시일 현재의 한국표준산업분류에 따른다. 1-4) 부가가치세법 시행규칙 제2조 【사업의 범위】(2017.
3.
10. 기획재정부령 제598호로 일부개정되기 전의 것)
② 건설업과 부동산업 중 재화를 공급하는 사업으로 보는 사업에 관한 영 제3조 제2항에서 "기획재정부령으로 정하는 사업"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업을 말한다.
1. 부동산 매매(주거용 또는 비거주용 건축물 및 그 밖의 건축물을 자영건설하여 분양ㆍ판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하는 사업
2. 사업상 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업 1-5) 한국표준산업분류(2007.
12.
28. 제9차 개정) 6812 부동산 개발 및 공급업(68121 주거용 건물 개발 및 공급업, 68122 비 주거용 건물 개발 및 공급업, 68129 기타 부동산 개발 및 공급업) 직접 개발한 농장․택지․공업용지 등의 토지와 타인에게 도급을 주어 건설한 건물 등을 분양․판매하는 산업활동을 말한다. 구입한 부동산을 임대 또는 운영하지 않고 재판매하는 경우도 여기에 포함된다. <예 시> ․건물 위탁개발 분양 ․부동산 매매 <제 외> ․자영 건축물 건설(411) 411 건물 건설업 도급 또는 자영 종합건설업자에 의하여 건물을 신축․증축․재축․개축하는 산업활동을 말하며 조립식 건물의 건설활동도 여기에 포함된다. <제 외> ․전체 건설공사를 다른 건설업체에게 일괄 도급하여 건물을 건설하게 한 후, 이를 분양․판매하는 경우(6812)
1) 청구인의 사업자등록 이력 국세청 대내포털시스템에 의하면 청구인의 사업자등록 이력은 <표9>와 같으며, 부동산매매업의 사업자등록은 처분청에서 직권으로 등록한 것으로 나타난다. <표9> 청구인의 사업자등록 이력
2. 쟁점부동산 양도 및 양도소득세 신고 가) 청구인은 2015.
8.
28. 분할전토지를 취득하여 4층 규모의 단독주택(다가구)와 4층 규모의 근린생활시설을 신축하던 중 2016.
3.
17. 근린생활시설과 관련된 쟁점토지를 분할하였다. 나) 청구인은 2016.
3.
23. 쟁점토지를 김CC에게 양도하고 2016.
5.
31. 양도가액 230,000,000원, 취득가액 232,254,847원, 양도소득금액 △4,254,847원으로 하여 쟁점토지의 양도소득세를 신고하였으며, 신축중이던 쟁점건물에 대한 신고내역은 확인되지 않는다. 다) 청구인은 2016.
4.
20. 분할전토지에 신축중이던 다가주주택의 소유권보존으로 취득한 이후 <표4>와 같이 AA시부동산을 임대하다가 2017.
1.
5. 양도하였다. 라) 쟁점부동산의 일반건축물대장에 따르며, 1층(91.9㎡)과 2층(102.6㎡) 및 3층(102.6㎡)은 근린생활시설로 등록되어 있으며, 4층(102.6㎡)는 단독주택으로 등록되었으나 2020.
8.
27. 현 소유자가 사무실로 용도변경한 사실이 확인된다. 마) AA시부동산 및 쟁점부동산의 물건 변동내역은 <표10>과 같다. <표10> AA시부동산 및 쟁점부동산 물건 변동 내역 3) 자료파생관서의 매출신고과소자료 처리 가) 자료파생관서는 2021.7월 쟁점도급계약서의 시공자로 기재되어 있는 배DD의 매출신고과소자료를 처리하였으며, 배DD가 세무대리인(청구인의 심사청구 대리인과 동일)을 통하여 제출한 소명내용은 아래와 같다. (1) 쟁점도급계약서는 건물신축을 위한 정상적인 도급계약서가 아닌 허위계약서로 전 소유주인 청구인이 자영공사를 하다 자금부족으로 각 시공업자들에게 공사대금을 체불하여 준공받지 못하던 중 공사비 마련을 위해 급매로 김CC에게 양도하였다. (2) 실제 토지․건물 양도금액은 600,000,000원이나 토지매매계약서(230,000,000원)를 작성하여 양도하고 건물은 완공하였으나 준공받지 못한 상태라 미등기로 양도하다보니 부득이 청구인의 부동산 관련업무를 전체적으로 도와주었던 배DD를 중간에 내세워 전체 양도금액 600,000,000원과 토지 230,000,000원의 차액 370,000,000원을 쟁점도급계약서라는 형식을 이용하여 양도대금 차액결제를 위한 편법으로 급조한 것이다. (3) 토지양도(2016.
3. 23.) 이후 1달만인 2016.
4.
20. 4층 건물공사를 물리적으로 완공할 수 없고, 특약사항에는 토지 잔금 후 건물보존등기와 동시에 근저당권 말소한다고 표기되어 있어 토지 양도 당시 건물은 준공검사만 못 받았지 완성된 상태였다. (4)
9.
14. 건축허가를 받아 청구인이 자영으로 공사를 진행했고 공사대금 또한 2015.9월부터 2016.3월까지 건축주인 청구인의 계좌에서 지급했음이 확인되며, 양도대금 600,000,000원 중 230,000,000원은 청구인의 계좌로, 370,000,000원은 배DD계좌로 받아 체불된 공사대금을 배DD계좌에서 지급하고 차액은 청구인 계좌로 돌려주었다. 나) 배DD가 자료파생관서에 제출한 토지매매계약서의 특약사항은 ‘1. 총매매 대금은 육억원이며 건축물에 대한 보존등기는 매수인이 하기로 한다’라는 내용이 확인된다. 다) 배DD가 자료파생관서에 제출한 쟁점도급계약서의 총 공사금액은 370,000,000원으로 건축주 김CC와 시공자 배DD가 작성(작성일자 기재 없음)하였으며, “5) 본 계약서는 공사계약서이므로 양도세, 소득세, 기타 용도로 사용할 수 없다(만일 세금 목적으로 사용시 사용한 자는 발생되는 세금 및 법적인 모든 책임을 진다)”는 내용이 확인된다. 4) GG동부동산 및 HH동부동산의 건축허가 등 가) 처분청은 청구인의 부동산 거래내역 중 청구인의 토지 양도 후 단기간 내에 매수인이 건물에 대한 소유권 보존 등기한 GG동부동산 및 HH동부동산의 건축허가와 관련하여 FF시장으로부터 확인한 내용은 <표11>과 같다. <표11> 청구인의 토지 양도 후 매수인이 소유권 보존 등기한 물건 나) 청구인은 GG동부동산 및 HH동부동산의 건축주가 변경된 도급계약서 등을 <표12>와 같이 제출하면서 청구인은 단지 토지에 대한 대금을 지급받았을 뿐 건물에 대한 공사 및 대금지급 등에 대해서는 전혀 관여한 바가 없다고 주장하고 있다. <표12> 건물 도급공사 계약 내역 5) 청구인의 부동산 취득 및 양도 가) 청구인과 처분청의 주장을 근거로 청구인의 부동산 취득 및 양도내역을 정리하면 <표13>과 같이 2014년부터 2020년까지 취득 9회, 양도 10회로 나타난다. 나) 처분청의 주장과 같이 신축 후 임대용으로 사용하는 FF시 동상동 주택을 제외한 부동산의 거래횟수는 취득 8회, 양도 10회이며, 이 중 공동지분(1/5)으로 보유한 밀양시 삼랑진읍의 토지를 제외한 나머지 부동산은 토지 취득 이후 3개월 또는 최장 1년 4개월만에 건물을 완공하여 양도한 형태로 나타난다.
1) 관련 법리 가) 부가가치세법제2조제1호, 같은 법 시행령 제3조 제2항 및 같은 법 시행규칙 제2조제2항제1호 및 제2호는 부동산매매업을 부가가치세 과세대상 재화를 공급하는 사업으로 규정하고 있다. 나) 부동산의 양도행위가 ‘부동산매매업’의 일환으로 이루어져 부가가치세의 과세대상이 되는지 여부 또는 그로 인한 소득이 사업소득에 해당하는지 여부는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 할 때에는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만 아니라, 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 이루어진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 한다(대법원 2013.
2.
28. 선고 2010두29192 판결 참조). 2) 신축중인 미완성 건물을 양도한 것이 부동산매매업에 해당하는지에 대한 판단 가) 위 법리와 앞서 살펴본 사실관계 및 다음 내용으로 볼 때 청구인이 쟁점부동산을 양도한 것은 부동산매매업에 해당하는 것으로 보인다. (1) 청구인이 쟁점토지를 취득하여 쟁점건물을 양도하기까지 기간이 6개월에 불과하며 쟁점부동산(쟁점토지 및 쟁점건물) 양도시기를 전․후로 2014년부터 2020년까지 부동산을 9회 취득하고 10회 양도하였으며 토지를 취득한 이후 건물을 완공하여 양도하기까지 3개월 또는 최장 1년 4개월의 단기간에 이루어졌다.
(2) GG동부동산 및 HH동부동산의 거래를 살펴보면, 청구인은 토지를 취득한 후 3개월 또는 5개월만에 양도하였고, 매수인이 토지 취득 후 27일 또는 49일의 짧은 기간에 4층 규모의 단독주택에 대한 소유권 보존등기를 하였다. (가) 이는 청구인이 매수인에게 쟁점토지의 소유권을 이전하고 매수인은 쟁점건물의 소유권 보존등기를 한 쟁점부동산의 거래형태와 유사하고, (나) 청구인의 심사청구를 대리하는 세무대리인이 쟁점도급계약서와 관련한 매출신고과소자료에 대하여 배DD를 대리하여 자료파생관서에 제출한 소명자료에서 양도 당시 쟁점건물이 완공된 상태임에도 토지분 매매계약서만 작성하고, 총 매매대금 중 토지분 매매대금은 청구인의 계좌로 수령하고 건물분 매매대금은 배DD의 계좌로 수령하여 공사비 등을 지급하고 차액은 청구인에게 반환하였다고 진술하였다. (다) 이에 따라 청구인의 GG동부동산 및 HH동부동산의 경우 토지매매금액만 수수했을 뿐, 건물에 대한 아무런 권한이 없었고 이는 도급인과 매수인의 직접거래에 해당한다는 주장을 받아들이기 어렵다. (3) 아울러 청구인은 청구인 명의로 GG동부동산 및 HH동부동산의 건축허가를 신청한 후 준공허가 전 미완성건물을 양도하였는데, 사용승인이 임박한 건축물의 도급계약 건축주를 변경할 특별한 사정이 확인되지 아니하고, 특별한 사정이 있어 청구인의 건물 판매 횟수에 포함되지 않는다고 하더라도 쟁점부동산 양도행위에 대한 사업성을 부인하기는 어렵다. (4) AA시부동산은 2016.
4.
20. 소유권 보존등기 이후 2017.
1.
5. 매매하였으므로 청구인의 주장처럼 임대사업을 목적으로 취득한 것이라기보다는 판매할 목적으로 건물을 신축한 후 매매가 될 때까지 임대사업을 하였다고 봄이 타당하다. 나) 따라서, 처분청이 쟁점부동산 양도를 부동산매매업으로 보아 청구인에게 2016년 제1기 과세기간 부가가치세를 결정․고지한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조제1항제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.