분양목적으로 신축한 쟁점오피스텔 준공 전에 민간임대주택등록을 하고 임차인이 상시 주거용으로 사용하는 경우 일시적, 잠정적으로 임대한 것으로 보기 어려움
분양목적으로 신축한 쟁점오피스텔 준공 전에 민간임대주택등록을 하고 임차인이 상시 주거용으로 사용하는 경우 일시적, 잠정적으로 임대한 것으로 보기 어려움
이 건 심사청구는 기각합니다.
8.
22. 설립되었으며, 분양을 목적으로 ☆☆ ○○구 ○○길 ○○에 지하 2층, 지상 20층 규모의 오피스텔(상가 5호, 오피스텔 150호, 이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)을 2015.
12.
10. 착공하여 2018.
11.
23. 사용승인(준공일)을 받고 2018.
12.
6. 소유권 보존등기를 완료하였다. 한편, 청구법인은 쟁점오피스텔 신축과 관련하여 수취한 매입세금계산서에 대하여 건물분에 대한 부가가치세 매입세액을 전액 공제받았다.
12. 21.부터 분양을 시작하여 2017.
12. 31.까지 총 116호를 분양하였으나, 쟁점오피스텔에 대한 준공이 지연(당초 분양계약서상 입주예정일은 2018년 6월)되면서 2018년부터 2019년까지 분양자의 요청에 따라 91호의 분양계약이 해제되었다. * 누적분양 수: 2017년말 116호 → 2018년말 90호(2018년 분양해지 32호) → 2019년말 42호(2019년 분양해지 59호) → 2021년말 43호(2021년 신규분양 1호)
3.
31. 법인등기사항증명서의 목적사업에 부동산임대업을 추가하고, 청구법인의 사업자등록 부업종에 2017.
4.
18. 부동산임대, 2018.
11.
16. 장기임대공동주택을 각각 추가하였다. 또한, 청구법인은 ☆☆ ○○구청에 ‘민간임대주택 임대사업자등록’을 하면서 2018. 11.20. 미분양된 쟁점오피스텔 중 84호(2019.
1.
16. 임대 미개시로 1호를 제외)를, 2019.
2.
28. 13호를 추가하여 총 96호를 장기일반 민간임대주택으로 등록하였고, 이후 ☆☆ ○○구청에 세입자에 대한 주택임대차계약 신고를 하였다.
4. 19.부터 2021.
5. 12.까지 실시한 ○○지방국세청 종합감사와 관련하여 청구법인이 쟁점오피스텔을 민간임대주택 임대사업자등록 및 주택임대차계약을 한 사실에 대하여 2021.
9.
17. 처분청에 청구법인이 주택으로 임대한 쟁점오피스텔의 면세전용 여부를 확인하여 부가가치세를 경정하도록 감사지적(현지시정)하였다.
3.
30. 이 건 심사청구를 제기하였다.
12.
21. 쟁점오피스텔 분양을 시작하였으나, 살을 깎는 분양 노력에도 불구하고 ○○지역 부동산 경기 침체로 인해 분양실적이 저조하였다. 쟁점오피스텔 전체 150호 중 2016.12월말 기준 23호만이 분양되었고, 각고의 노력 끝에 2017년 12월말 기준 116호가 분양되었으나 공사현장에 대한 지역주민의 지속적인 민원 등의 이유로 준공일이 5개월 이상 지연되어 2018년부터 2019년까지 91호의 분양계약자들이 분양계약을 해제하였다. 2) 청구법인은 쟁점오피스텔 공사비로 약 180억원에 달하는 비용이 소요되었지만 분양이 저조하여 시공사와 은행 등에 공사비와 대출이자를 지급하지 못하여 파산의 위기에 처하게 되었다. 청구법인은 준공 전에 은행 등 금융권에서 추가 대출이 어려워지자 임대사업자등록을 하면 국토교통부 기금 대출이 가능하다는 사실을 알고 운영자금을 확보하기 위하여 약 50억원의 기금대출을 받았다. 준공 이후 청구법인은 금융권에서 추가 대출 24억원을 받았으나, 이마저도 공사비와 대출이자를 지급하고 나니 다시 운영자금이 고갈된 상황에서 유동성 확보, 유지관리비 등 고정비용 최소화, 기입주자들의 피해 최소화를 위하여 불가피하게 2019년 12월말 전체 미분양 오피스텔 108호 중 45호에 대하여 임차인과 전월세 계약을 하고 2020.12월말 기준 총 89호의 전월세 계약을 맺어 그 월세와 보증금으로 법인 운영자금을 충당하게 되었다. 3) 청구법인은 쟁점오피스텔을 분양하기 위하여 할인분양 등 적극적인 분양마케팅을 지속적으로 하고 있으며 그 결과로 2021.
2.
24. 1호를 신규로 분양하였으며 기존 임차인에 대한 분양전환 노력을 현재까지도 꾸준히 하고 있다. 따라서, 쟁점오피스텔의 일시적·잠정적 임대여부는 청구법인의 주택임대의 불가피성, 임대조건 및 분양노력 등 전반적인 사실관계를 고려하면 명백히 일시적임을 알 수 있다. 또한, 청구법인은 주택임대등록 한 1호를 2021.
2.
24. 분양하면서 분양가액에 대하여 정상적으로 세금계산서를 발행하고 부가가치세를 신고·납부하여 매입세액공제에 따른 부가가치세 탈루 의사가 없음을 명백히 하였다. 4) 만약 처분청이 쟁점오피스텔을 면세전용으로 보아 청구법인에 부가가치세를 과세한다면 청구법인은 추후 쟁점오피스텔 분양시 면세사업에 사용한 재화로서 부가가치세를 납부하지 않는다. 반대로 쟁점오피스텔을 일시적 임대로 보아도 청구법인이 추후 임대하던 쟁점오피스텔 분양 시 처분청은 부가가치세 과세권을 행사할 수 있다. 물론 유사사례에 대한 과세관청의 답변을 살펴보면 일시적 임대로 판단한 후 5년 이상의 기간이 경과하여 부과제척기간이 만료된 이후 납세의무자들이 면세사업에 사용하던 재화의 양도로 주장하면 부가가치세를 일실할 우려가 있다고 주장하나, 이는 입법적 노력으로 해소해야 할 문제이지 청구법인처럼 부가가치세 탈루의사가 없음에도 이를 이유로 과세하는 것은 부당하다. 결국, 면세전용으로 청구법인에 부가가치세가 과세된다면 사실상 처분청은 가산세만을 위해 과세권 행사시기를 앞당기는 것 밖에 안 되며, 청구법인처럼 유동성 확보문제로 회사의 존속이 불확실한 상황에서 우는 아이 뺨 때리는 과세행정이라는 비난을 피할 수 없을 것이다.
12.
3. ○○감정평가법인, 2019.
12.
31. ☆☆감정평가법인으로부터 각 호수별로 감정평가를 받은 사실이 있다. 따라서,부가가치세법제29조에 따라 면세전용한 쟁점오피스텔 각 호의 감정가액을 시가로 보아 부가가치세 과세표준을 산정해야 한다. 2) 처분청 주장에 따르면 분양된 쟁점오피스텔 43호는 모두 할인분양 없이 당초 분양가액으로 분양되었다고 하나, 이는 사실과 다르며 할인분양한 4호의 내역은 <표1>과 같이 2015년부터 2016년까지 분양초기에는 할인분양 없이 분양계약을 하였으나, 이후 지역경기가 급격히 나빠짐에 따라 2017년 이후에는 할인 분양한 것을 알 수 있다. 3) 처분청은 분양된 쟁점오피스텔 43호 모두 할인분양 없이 당초 분양가액으로 소유권이 이전되어 공표된 분양가액이 특수관계인이 아닌 자와 해당거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자간에 일반적으로 거래된 가격에 해당한다고 볼 수 있다고 주장하나, 부가가치세법 시행령제62조제1항과 제2항에서 규정하는 제3자간의 일반적으로 거래된 가격이란 해당 재화 및 용역의 가격을 말하는 것으로 면세전용으로 과세된 청구법인의 쟁점오피스텔의 각 호는 분양이 이루어지거나 제3자간의 일반적으로 거래된 가격이 없는 것이어서 분양가액을 시가로 볼 수 없는 것이다. 당초 쟁점오피스텔의 공고된 분양가액도 이후 심각한 지역경기침체로 인하여 할인분양이 적용되는 등 그 거래가액이 불분명한 경우에 해당된다. 따라서, 법인세법 시행령제89조제2항에서 규정하는 시가가 불분명한 경우에 해당하여 ‘감정평가 및 감정평가사에 관한 법률’에 따른 감정평가법인 등이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액을 적용하여 쟁점오피스텔 면세전용에 따른 과세표준을 산정하여야 한다.
11.
16. 공동주택 장기임대업을 부업종으로 추가하는 사업자등록 정정신고를 관할 세무서에 하였고, 2018.
11.
20. 관할 구청에 민간임대주택 임대사업자등록(등록번호: 2018-○○구-임대사업자-○○○○)을 하면서 미분양된 쟁점오피스텔 중 96호를 장기일반 민간임대주택(8년)으로 등록하였다. 청구법인은 미분양된 쟁점오피스텔 중 74호에 대해 임대차계약 신고를 하였으며, 인터넷 카페 및 쟁점오피스텔 외벽 등에 회사 보유분 쟁점오피스텔에 대하여 특별 전·월세 입주자를 모집하는 광고를 한 점 등은 대외적으로 주택 임대사업자임을 표방한 것으로 볼 수 있다. 또한 쟁점법인은 2018년 사업연도 재무제표에 재고자산으로 되어 있던 쟁점오피스텔을 2019년 사업연도 재무제표에는 유형자산으로 대체한 것으로 보아도 쟁점오피스텔이 분양보다는 임대목적으로 전환된 사실을 알 수 있다. 3) 청구법인은 미분양된 쟁점오피스텔 임대시작일 이후 1호만 분양되었고, 미분양세대 107호 중 93호(사무실 용도로 사용하는 사업자와 임대차 계약된 11호 포함)가 임대차계약 되어 미분양세대 대부분이 임대차계약 되었고 임대차계약 기간도 대부분 1년 또는 2년으로 되어있다. 또한, 임대차계약 된 쟁점오피스텔 93호 중 82호의 임차인은 사업자등록 사실이 없고 임차한 쟁점오피스텔로 주민등록 전입신고가 되어 있으며, 쟁점오피스텔은 원룸, 쓰리룸 구조로 냉장고, 드럼세탁기, 에어컨, 전기인덕션 등 생활 가전제품이 설치되어 있어 상시 주거용으로 사용이 가능하다.
7.
27. 판결 참조). 오피스텔을 신축하면서 매입세액으로 공제를 받은 이후 오피스텔을 면세전용하는 경우 부가가치세 과세표준은 해당 오피스텔의 시가이며, 시가란 특수관계인이 아닌 자와 해당거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자간에 일반적으로 거래된 가격을 말하는 것으로 그 가격이 없거나 불분명한 경우에 법인세법 시행령제89조제2항에 따라 감정가액을 적용할 수 있는 것이다. 2) 청구법인은 분양한 쟁점오피스텔 43호 중 3호(607호, 803호, 1802호)를 지역경기 침체로 할인분양 하였기에 분양가액을 일반적으로 거래된 가격으로 볼 수 없어 시가가 불분명한 경우에 해당한다고 주장하나, 동일 타입 타호수와 분양가액이 동일한 점 등으로 미루어 할인분양하였다고 보기 힘들고, 분양된 총 43호 모두 할인분양 없이 분양가액으로 소유권 이전되어 분양가액을 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격, 객관적이고 합리적인 교환가치를 반영한 가격에 해당한다고 보는 것이 타당하다.
2. 1.) 이후 계약된 20호 중 17호(85%)는 공고된 분양가격으로 계약되어 지역경기 침체로 인하여 할인분양 되었다고 보기 힘들며, 최초 분양(2015.
12. 22.) 이후 최종 분양된 43호 중 40호(93%)가 공고된 가격으로 분양된 점 등으로 미루어 면세전용된 호의 분양가격을 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격, 객관적이고 합리적인 교환가치를 반영한 가격에 해당한다고 보는 것이 타당하다.
① 분양목적으로 신축한 쟁점오피스텔이 미분양되어 일시적, 잠정적으로 임대한 것이므로 부가가치세 자가공급(면세전용)에 해당하지 않는다는 청구주장의 당부
② 쟁점오피스텔의 면세전용에 대한 부가가치세 과세표준을 분양예정가액이 아닌 감정가액으로 해야 한다는 청구주장의 당부
① 사업자가 자기의 과세사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화(이하 이 조에서 "자기생산ㆍ취득재화"라 한다)를 자기의 면세사업을 위하여 직접 사용하거나 소비하는 것은 재화의 공급으로 본다.
1. 제38조에 따른 매입세액, 그 밖에 이 법 및 다른 법률에 따른 매입세액이 공제된 재화 2) 부가가치세법 제38조 【공제하는 매입세액】
① 매출세액에서 공제하는 매입세액은 다음 각 호의 금액을 말한다.
1. 사업자가 자기의 사업을 위하여 사용하였거나 사용할 목적으로 공급받은 재화 또는 용역에 대한 부가가치세액(제52조 제4항에 따라 납부한 부가가치세액을 포함한다)
② 제1항 제1호에 따른 매입세액은 재화 또는 용역을 공급받는 시기가 속하는 과세기간의 매출세액에서 공제한다. 3) 부가가치세법 제26조 【재화 또는 용역의 공급에 대한 면세】
① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.
12. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 대통령령으로 정하는 것 4) 부가가치세법 제39조 【공제하지 아니하는 매입세액】
① 제38조에도 불구하고 다음 각 호의 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니한다.
7. 면세사업 등에 관련된 매입세액(면세사업 등을 위한 투자에 관련된 매입세액을 포함한다)과 대통령령으로 정하는 토지에 관련된 매입세액 5) 부가가치세법 제15조 【재화의 공급시기】
① 재화가 공급되는 시기는 다음 각 호의 구분에 따른 때로 한다. 이 경우 구체적인 거래 형태에 따른 재화의 공급시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
1. 재화의 이동이 필요한 경우: 재화가 인도되는 때
2. 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우: 재화가 이용가능하게 되는 때
3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없는 경우: 재화의 공급이 확정되는 때 6) 부가가치세법 시행령 제28조 【구체적인 거래 형태에 따른 재화의 공급시기】
④ 법 제10조에 따라 재화의 공급으로 보는 경우에는 다음 표의 구분에 따른 때를 재화의 공급시기로 본다. 구분 공급시기
1. 법 제10조 제1항·제2항 및 제4항에 따라 재화의 공급으로 보는 경우 재화를 사용하거나 소비하는 때 7) 부가가치세법 제29조 【과세표준】
③ 제1항의 공급가액은 다음 각 호의 가액을 말한다. 이 경우 대금, 요금, 수수료, 그 밖에 어떤 명목이든 상관없이 재화 또는 용역을 공급받는 자로부터 받는 금전적 가치 있는 모든 것을 포함하되, 부가가치세는 포함하지 아니한다.
4. 제10조 제1항ㆍ제2항ㆍ제4항ㆍ제5항 및 제12조 제1항에 따라 재화 또는 용역을 공급한 것으로 보는 경우: 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가 8) 부가가치세법 시행령 제62조 【시가의 기준】 법 제29조제3항 및 제4항에 따른 시가는 다음 각 호의 가격으로 한다.
1. 사업자가 특수관계인이 아닌 자와 해당 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격
2. 제1호의 가격이 없는 경우에는 사업자가 그 대가로 받은 재화 또는 용역의 가격(공급받은 사업자가 특수관계인이 아닌 자와 해당 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 해당 재화 및 용역의 가격 또는 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격을 말한다)
3. 제1호나 제2호에 따른 가격이 없거나 시가가 불분명한 경우에는 소득세법 시행령제98조제3항 및 제4항 또는 법인세법 시행령제89조제2항 및 제4항에 따른 가격 9) 법인세법 시행령 제89조 【시가의 범위 등】
② 법 제52조제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 따른다.
1. 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가법인등이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식등 및 가상자산은 제외한다.
1. 청구법인 기본사항 및 부가가치세 신고내역 가) 청구법인의 사업자등록 기본사항은 <표3>과 같이 국세청 전산망에서 확인되며, 2017.
4.
18. 부동산 임대업과 2018.
11.
16. 부동산 장기임대공동주택업이 부업종으로 추가되었다.
3.
31. 추가된 사실이 나타난다.
2. 쟁점오피스텔 관련 사항 가) 쟁점오피스텔 건축물 표시 쟁점오피스텔은 지하2층 및 지상20층의 150호 규모의 근린생활시설로 2015.
12.
10. 착공하여 2018.
11.
23. 준공(사용승인)된 사실이 <표6>과 같이 쟁점오피스텔 건축물관리대장에서 확인된다.
(1) 청구법인은 2015.
12. 21.부터 쟁점오피스텔 분양을 시작하여 2017년 말에는 총 116호를 분양하였으나, 2018년부터 2019년까지 91호의 분양계약이 해제되는 등 연도별 분양 계약 및 해제 내역이 <표7>과 같이 청구법인이 제출한 자료로 확인되며, 2021년말 현재 총 43호가 분양되었다.
(2) 청구법인은 분양계약해제 91건에 대한 증빙으로 각 호별 “계약해지 동의서”를 제출하였으며, 그 중 일부를 살펴보면 <그림1>과 같다. <그림1> 계약해지 동의서 계약해지 동의서 계약자 우○○은 청구법인 쟁점오피스텔 B형 609호를 계약서 2조 2항에 따라 계약해지에 동의합니다. 계약해지 및 상기 해당세대에 관한 모든 권리를 포기합니다. 2018년 11월 7일 갑(매도인1) 청구법인 (인) 을(매수인) 우○○ (인)
(3) 청구법인이 제출한 “계약해지 동의서”에는 계약서 제2조 제2항에 따라 계약해제에 동의하는 것으로 기재되어 있는데 쟁점오피스텔 공급계약서 제2조는 “계약의 해제”에 관한 조항으로 제2항은 <그림2>와 같이 “청구법인의 귀책사유로 입주예정일로부터 3개월 이내에 입주할 수 없게 되는 경우”로 되어 있다. 분양계약서에는 입주예정일이 2018년 6월로 기재되어 있고, 건축물대장상 사용승인일자는 2018.
11. 23.으로 확인됨 <그림2> 쟁점오피스텔 공급계약서 제2조 제2항 ※ 매도인 시행사(청구법인)를 “갑” 매수인을 “을”이라 칭한다. 제2조(계약의 해제)
② “을”은 “갑”의 귀책사유로 인해 입주예정일로부터 3개월 이내에 입주할 수 없게 되는 경우 이 계약을 해제할 수 있다. 단, 천재지변 또는 “갑”의 귀책사유가 아닌 행정명령 등의 불가항력적인 사유로 인하여 입주가 지연될 경우에는 이를 사유로 “을”은 “갑”에게 본 계약의 해제를 요구할 수 없다.
(1) 청구법인은 분양한 쟁점오피스텔 43호 중 3호를 할인분양 하였다고 주장하면서 그 증빙으로 손○○(803호), 박○○(607호) 및 김○○○(1907호)의 할인분양계약서를 제출하였다. (2) 심리담당자가 국세청 전산망에서 (세금)계산서 발행금액, 실거래가 신고금액을 확인한바, <표8>과 같이 (세금)계산서 발행금액은 일치하나 손○○, 박○○의 실거래가 신고금액은 당초 분양공고가액과 동일한 가액으로 확인된다. (3) 실거래가 신고금액의 차이에 대하여 청구법인은 아래와 같이 주장한다. 쟁점오피스텔에 대한 실거래가 신고는 청구법인이 아니라 수분양자들이 각각 진행하여 정확한 내용을 확인할 수 없다. 그러나, 당초 분양공고가액으로 분양이 이루어지면서 작성된 계약서를 근거로 수분양자들이 실거래가 신고를 하였다가 잔금 불입 시점에 계약금액이 할인된 금액으로 변동되었으나 수분양자들이 실거래가 신고를 정정하지 않은 것으로 추정된다. 손○○(803호), 박○○에 대한 (세금)계산서가 발행된 내역이 확인되므로 할인분양된 사실은 분명하다. (4) 청구법인이 제출한 손○○, 박○○의 할인분양계약서의 계약금액을 살펴보면, <그림3> 및 <그림4>와 같이 잔금을 할인(각각 25,000,000원, 20,000,000원)하여 계약서를 정정한 사실이 확인된다.
(1) 청구법인은 2018.
11.
20. 및 2019.
2.
28. 각각 쟁점오피스텔 84호와 13호, 합계 97호를 장기일반 민간임대사업자로 등록하고, 2019.
1.
16. 임대미개시 사유로 1호를 제외하여 전체 96호를 임대등록한 사실이 <표9>부터 <표11>까지와 같이 ☆☆ ○○구청장이 처분청에 통보한 공문 등으로 확인된다. (2) 청구법인이 쟁점오피스텔 소재지인 ☆☆ ○○구청에 신고한 임대차계약 내용을 살펴보면 임대차기간은 대부분 1년으로 되어 있고, 보증금은 2백만원부터 3천만원까지, 월세는 10만원부터 35만원까지 각 호수별로 다양하게 기재되어 있다.
3. 쟁점오피스텔 면세전용에 따른 감사지적(현지시정) 및 쟁점처분
4. 19.부터 2021.
5. 12.까지 ○○지방국세청에 대한 종합감사를 실시한 결과 2021.
9.
17. 처분청에게 쟁점오피스텔의 면세전용 여부를 확인하여 부가가치세를 경정하도록 <그림7>과 같이 감사지적(현지시정)하였다. <그림7> 감사관의 감사지적(현지시정) 내용 현지시정 사항
□ 감사명:
○○ 지방국세청 종합감사
□ 기관명: 처분청
□ 제 목: 상업용 오피스텔의 주거용 임대전환에 대한 부가가치세 부족징수
□ 검토내용 (중략) 청구법인은 쟁점오피스텔을 2015. 12. 10. 착공하여 2018. 11. 23. 사용승인을 받고 2018. 12. 6. 소유권보존(상가 5호실, 오피스텔 150호실)하였으며, 쟁점오피스텔 신축 관련 부가가치세 매입세액을 공제받은 사실이 있습니다. 청구법인은 2017. 4. 6. 법인등기부등본에 부동산임대업을 추가하고 사업자등록에 2017. 4. 18. ‘부동산 임대업’을 2018. 11. 16. ‘장기임대공동주택업’을 부업종으로 추가하였습니다. 2018.12월
○○구 청에 ‘민간임대주택 임대사업자 등록(등록번호:2018-
○○ 구-임대사업자-
○○○○)을 하면서 미분양된 쟁점오피스텔 108호실 중 96호실을 장기일반민간임대주택으로 등록 후 주택임대계약신고를 한 사실이 있고, 실제 임차인이 주민등록을 전입한 사실이 확인되므로 면세전용 혐의가 있습니다.
□ 조치할 사항 처분청은 관련 법령 등에 따라 해당 오피스텔의 면세전용 여부를 확인하여 관련 제세를 경정 또는 수정신고 할 수 있도록 조치하시기 바랍니다. (이하 생략) 나) 처분청의 쟁점처분 (1) 처분청은 감사관의 감사지적(현지시정)에 따라 미분양된 쟁점오피스텔의 임대차계약서, 임차인의 주민등록 전입사실 등을 확인하여 주택으로 임대한 82호를 <표12>와 같이 확정하였는데 이에 대하여는 처분청과 청구법인 간에 다툼이 없다. (2) 처분청은 청구법인이 주택으로 임대한 쟁점오피스텔 82호를 면세전용한 것으로 보아 분양공고 당시 건물분 분양공급가액을 기준으로 임대를 개시한 과세기간별로 구분하여 부가가치세 면세전용 매출과세표준을 10,457,284,253원으로 산정하고 가산세를 적용하여 <표13>과 같이 쟁점처분을 하였다. 4) 쟁점오피스텔 감정평가액 등 가) 청구법인은 처분청이 쟁점오피스텔 면세전용에 따른 부가가치세 과세표준을 산정함에 있어서 당초 분양가액 기준이 아닌 감정평가액을 기준으로 산정해야 한다며 <표7>과 같이 각 호수별 감정평가법인의 감정평가서를 제출하였는데 분양가액보다는 감정평가액이 적은 것으로 나타난다. 나) 2018. 12. 3. ○○감정평가법인의 감정평가는 쟁점법인의 융자형 임대주택자금대출 목적이고, 2019. 12. 31. ☆☆감정평가법인의 감정평가는 쟁점법인의 유형자산재평가 목적으로 확인된다. 다) 청구법인이 제출한 ☆☆감정평가법인의 감정평가서(2019. 12. 31.)에는 쟁점오피스텔이 소재한 ○○시 ○○구 지역 개황에 대하여 ○○경기 침체에 따른 고용인력 감축 등으로 지역경제가 하향세로 전환되어 부동산 시장이 위축되고 있다며 <그림8>과 같이 기재되어 있다. 라) 청구법인의 주장과 같이 쟁점오피스텔 면세전용에 따른 부가가치세 과세표준을 분양가액이 아닌 ☆☆감정평가법인이 2019. 12. 31. 감정평가한 가액을 기준으로 계산하면 <표15>와 같이 부가가치세 고지세액이 864백만원으로 쟁점처분(1,297백만원)보다 433백만원이 감소된다. 5) 쟁점오피스텔 취득가액 및 재무상태표 등 계상 가) 청구법인은 쟁점오피스텔의 준공(2018. 11. 23.)으로 2018. 12. 31. 현재의 재무상태표에 재고자산으로 17,058,354,120원(완성건물 15,823,331,656원, 건설용지 1,235,022,464원)을 계상하고 있었으나, 2019. 12. 31. 현재의 재무상태표는 재고자산의 잔액이 ‘0’으로 확인되고 유형자산(토지 및 건물)의 가액이 증가한 것으로 보아 재고자산에서 유형자산으로 계정 대체한 것으로 보인다. 나) 청구법인은 쟁점오피스텔의 공사비 등 전체 금액을 재고자산으로 계상하여 각 연도별 재무제표만으로는 각 호별 취득가액이 정확하게 구분되지 않는다고 진술하고 있다. 6) 쟁점오피스텔 분양계약 세부내역 쟁점오피스텔은 <표9>와 같이 2021. 12. 31. 현재 150호 중 43호가 분양(28.6%) 되었으며, 준공(2018. 11. 23.) 이후 분양계약된 12호 중 할인분양 1호, 청구법인의 외주협력업체 대물변제가 5호로 확인된다. 라.
1) 분양목적으로 신축한 쟁점오피스텔이 미분양되어 일시적, 잠정적으로 임대한 것이므로 부가가치세 자가공급(면세전용)에 해당하지 않는지
8. 14., 판결 등 참조), 사업자가 분양목적으로 건축한 건물의 일부를 분양될 때까지 일시적, 잠정적으로 임대한 것이라면, 이러한 일시적, 잠정적 임대행위까지 사업자가 자기 사업을 위하여 직접 사용, 소비하는 이른바 자가공급에 해당한다고는 볼 수 없다(대법원90누2383, 1990.
10. 12., 판결 등 참조).
(1) 위 법리와 앞서 살펴본 사실관계 및 다음 내용으로 볼 때 쟁점오피스텔을 주택으로써 일시적, 잠정적으로 임대한 것으로 보기는 어렵다.
① 청구법인은 쟁점오피스텔 준공(2018.
11. 23.) 전인 2018.
11.
16. 장기임대공동주택 임대업을 사업자등록증의 부업종으로 추가하고, 2018.
11.
20. 이미 민간임대주택등록을 하고, 2019년말 현재 미분양된 오피스텔 108호 중 96호(88.9%)를 장기일반 민간주택(8년)으로 등록하였다.
② 2021년말 현재 미분양 오피스텔 107호 중 사업자와 임대차계약 11호, 사업자등록 사실이 없는 임차인과의 임대차계약 82호, 합계 93호의 임대차 계약이 체결되어 미분양세대의 대부분(86.9%)이 임대차 계약되었으며, 82호의 전입신고가 확인되고 쟁점오피스텔의 임대차계약이 1년 또는 2년으로 체결되고 이후에도 연장되고 있다.
③ 인터넷 및 쟁점오피스텔 외벽 등에 회사 보유분 전․월세 입주자를 모집하는 광고를 한 쟁점오피스텔은 원룸, 원룸(복층형), 쓰리룸 구조로 냉장고, 드럼세탁기, 에어컨, 전기인덕션 등 생활 가전제품이 설치되어 있어 상시 주거용이 가능하다.
④ 청구법인은 신축으로 취득한 쟁점오피스텔을 2018년말 재고자산으로 계상하였다가 2019년 유형자산으로 계정대체하였다. (2) 따라서, 처분청이 청구법인의 쟁점오피스텔 임대를 부가가치세법상 자가공급(면세전용)으로 보아 부가가치세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다. 2) 쟁점오피스텔의 면세전용에 대한 부가가치세 과세표준을 분양예정가액이 아닌 감정가액으로 해야 하는지 가) 관련 법리 (1) 부가가치세법제29조제3항제4호는 면세전용에 대한 부가가치세의 과세표준은 자기가 공급한 재화의 시가로 규정하고 있다. (2) 위 조항의 위임을 받은 부가가치세법 시행령제62조제1호는 사업자가 특수관계인이 아닌 자와 해당 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격을 시가로 규정하고 있으며, 제2호는 제1호의 가격이 없거나 시가가 불분명한 경우에는 법인세법 시행령제89조제2항 및 제4항에 따른 가격을 적용하도록 규정하고 있다. 나) 쟁점오피스텔의 면세전용에 대한 부가가치세 과세표준을 분양예정가액이 아닌 감정가액으로 해야 하는지에 대한 판단 (1) 위 법리와 앞서 살펴본 사실관계 및 다음 내용으로 볼 때 분양예정가액이 아닌 감정가액을 쟁점오피스텔의 면세전용에 대한 부가가치세 과세표준으로 적용하기는 어렵다.
① 청구법인은 임대된 각 호실은 분양이 이루어지거나 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격이 없으므로 시가로 보는 ‘당해 재화’의 거래가격이 불분명한 경우에 해당한다고 주장하고 있으나, 시가에 관한 규정인 부가가치세법 시행령제62조에서 당해 재화의 거래가격으로 한정하여 규정하고 있지 않는다.
② 쟁점오피스텔(150호)의 최초 분양(2015.
12. 22.) 이후 심리일 현재까지 최종 분양된 43호 중 40호(93%)가 공고된 분양예정가액으로 분양된 것으로 확인된다.
③ 쟁점오피스텔의 일부가 할인분양되었다고 하더라도 할인분양된 3호 중 2호는 당초 분양가격으로 계약된 이후 잔금의 일부를 할인한 것으로 확인되고, 최초 할인분양 계약(2017.
2. 1.) 이후 계약된 20호 중 17호(85%)는 공고된 분양가격으로 계약된 사실이 확인된다.
④ 위 내용으로 볼 때 면세전용된 쟁점오피스텔의 분양예정가액은 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격으로 객관적이고 합리적인 교환가치를 반영한 가격에 해당하는 것으로 보인다. (2) 따라서, 처분청이 쟁점오피스텔의 분양예정가액을 부가가치세 과세표준으로 보아 한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.