쟁점주택의 양도가 부가가치세 면제대상에 해당하는지

이 건 심사청구는 기각한다.

• 가. 청구인은 서울 ○○구 ○○동 000-0 대지 156.30㎡ 및 그 지상의 주택 299.96㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다) 신축 판매를 위해 2016.10.26. 주업종을 주택신축판매업(토지보유 5년 미만)으로, 상호를 AA으로 하여 면세사업자 사업자등록을 하였다.
• 나. 한편, 쟁점주택은 2016.9.1. 관할구청으로부터 다중주택으로 건축허가된 주택 으로서 청구인은 2016.10.24. 건축주를 청구인으로 변경신고 후 쟁점 주택을 신축하여 2017.3.17. 관할구청으로부터 다중주택으로 사용승인을 받고 임대하다가 2017.12.29. 1,140백만원에 매도하였다.
• 다. 청구인은 2018.2.12. 쟁점주택의 양도가액(1,140백만원)과 쟁점주택의 임대수입(20백만원)을 면세사업 수입금액으로 하여 사업장현황 신고를 하였다.
• 라. 처분청은 쟁점주택이 건축물대장상 다중주택이고 연면적 합계가 299.96㎡로 국민주택규모 85㎡를 초과하므로 부가가치세가 면제되는 주택에 해당하지 아니하는 것으로 보아 직권으로 부가가치세 과세사업자 등록을 하고 2019.12.23. 청구인에게 2017년 2기 과세기간 부가가치세 000원을 결정․고지하였다.
• 마. 청구인은 이에 불복하여 2020.3.18. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 쟁점주택은 독립된 주거의 형태를 갖추고 있는 것으로서 다중주택이 아닌 공동주택으로 보아야 한다. 1) 쟁점주택은 독립된 주거의 형태를 갖추고 있는 것으로서 공부상은 다중주택이지만 실지로는 공동주택으로 보아야 하며, 쟁점주택을 다중주택으로 판단하여 부가가치세 과세대상에 해당한다고 하기 위해서는 쟁점주택의 거주형태가 다중주택의 정의에 부합하는지 실질적 판단이 필요하다. 2) ｢건축법 시행령｣ [별표1] “용도별 건축물의 종류”에 따르면, 다중주택은 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다고 하면서 그 요건 중 하나로 “독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말한다)을 규정하고 있는바, 쟁점주택은 각 호별로 출입문이 별도로 되어 있고, 화장실, 싱크대, 인덕션, 신발장 등 편의시설과 전기계량기, 도시가스계량기, 우편함이 각각 설치되어 각 세대마다 독립된 주거생활을 영위할 수 있도록 건축되었다. 쟁점주택은 시장에서 보다 잘 판매되도록 건물을 설계하고 생활환경의 다변화(외식문화 정착 등)로 취사시설을 갖추는 것은 과거와는 달리 익덕션 등 전기만 사용할 수 있다면 그 목적을 달성할 수 있을 정도로 소형화, 간편화되고 있는 것이 현실이고 독립적인 생활을 영위하는 공간에서 차지하는 비중은 미미한 점을 고려한다면 그 실질이 다가구주택과 동일하다. 3) ｢주택법｣ 제2조 6호 에 따르면, “국민주택규모”란 주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택을 말한다고 규정하고 있는바, 1호, 1세대란 용어를 정리하면 1호는 호적상의 가족으로 구성된 집(집을 세는 단위)이며, 1세대란 현실적으로 주거 및 생계를 같이하는 사람의 집단을 말하므로 쟁점주택은 각 호별로 구분하면 국민주택 규모에 해당되는 것이다. 건축법상 건축물은 지붕, 벽, 기둥을 가장 중요한 내용으로 규정하고 있는바, 쟁점주택은 그 설계도를 보면 층별/호별로 콘크리트로 벽을 만들어 영구적인 형태를 취하고 있으며, 각 세대별로 생활공간이 구별되어 있다. 아울러 공동취사구간이 하나의 호 안에 별도로 구별되어 있으므로 형식적인 다중주택이 아닌 다가구주택으로서의 실질적인 내용을 담고 있다. 4) 양도소득세의 경우 무허가 건물이 주택으로 사용되면 주택으로서의 장기보유특별공제 등 그 혜택을 주고 있는 점을 감안하면, 목적을 가지고 경제적인 의사결정을 통하여 층별, 호별로 구분하여 건축된 주거공간을 통으로 단독주택으로 보는 것은 법형평상 이해하기 어렵다.
• 나. 쟁점주택의 양도는 포괄양수도 계약에 의해 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시킨 것이므로 ｢부가가치세법｣ 제23조 에 규정한 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도에 해당한다. 1) 본 건의 경우 매매가 되지 않음으로 인하여 임대(평균 2년 계약) 전환하여 사업을 진행한 것은 경제활동을 추구하는 자로서 당연한 처사이다. 그러므로 임대 진행중 새로운 임대사업자에게 사업양수도를 통하여 이전한 것은 부가가치세법상 사업양수도에 해당한다. 2) 비록 처음에는 면세사업자로 사업자등록을 발급받아 영업을 개시하였고 주택임대의 경우 그 규모와 관계없이 부가가치세가 면세이므로 사업자등록증상 추가적인 특별한 조치(업종추가 등)가 필요 없다고 하겠다. 아울러 임대를 시작할 때 그 기간이 얼마나 지속될지, 언제 양도를 해야할지에 대한 의사결정은 당연히 사업주가 판단할 사항으로 조세법은 그러한 경제적 의사결정에 따른 세법상의 취지를 반영하여 관련 조세를 부과하여야 하고, 헌법에 나타난 조세법률주의에 따라 법에 정해진 문구대로 해석되어야 할 것이므로 임대사업을 그대로 임대사업자에 양수도한 것은 일시적인지 유무를 떠나 사업의 동일성이 유지된다 할 것이므로 다른 해석의 여지가 없다. 3) 만일 본 건이 재화의 공급에 해당한다면 사업양수도시 부가가치세를 포함하여 징수하였을 것이고 과세관청 입장에서는 실질적인 조세수입은 발생하지 않으므로 세금계산서 미발급가산세 정도의 추징은 가능할지라도 본세를 징수하는 것은 경제적 공정성에 어긋난다.

• 가. 쟁점주택의 양도는 부가가치세 면제대상에 해당하지 않는다. 1) 청구인은 쟁점주택은 각 호별로 독립된 주거생활을 영위할 수 있도록 신축되었으므로 부가가치세 면제대상 주택이라고 주장하나, 가) 다중주택은 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니하여야 하나, 청구인은 취사시설 등 내부시설이 모두 갖추어진 주거 형태로 독립된 주거생활을 영위할 수 있도록 신축하였고, 청구인이 제출한 임대차계약서 특약사항에 “2. 옵션(씽크대, 신발장, 인덕션 등)은 임대인이 제공하되, 고의 파손 시 임차인은 원상복구한다”라고 되어 있어 취사시설(인덕션)을 설치하지 아니하여야 하나 취사시설을 설치함으로써 독립된 주거 형태를 갖추도록 변경하였다. 나) 청구인은 적법한 용도변경 허가를 받지 아니하고 쟁점주택에 취사시설 등을 추가로 설치하여 독립된 주거생활이 가능하도록 변경하였으며, 적법한 용도변경 절차를 거치지 아니하여 관할구청에서 원상복구 시정대상이 될 수 있고, 쟁점주택의 소유자들은 언제든지 본래의 다중주택 요건에 따라 취사시설을 설치하지 아니할 수 있다. 이와 같이 취사시설 여부 등에 따라 그 때마다 부가가치세 과세대상 여부가 달라진다고 해석할 수는 없다. 다) 부가가치세가 면제되는 국민주택은 적어도 관련법에 따라 적법하게 건축 허가를 받아 그에 따라 건축된 건물만 해당되고, 다중주택으로 건축 허가 및 사용승인까지 받은 다음 용도변경의 허가를 받음이 없이 다가구주택(원룸) 형태로 개조한 경우에는, 혹여 각 호별 면적이 국민주택규모에 해당한다고 하더라도 부가가치세가 면제되는 국민주택에 해당한다고 할 수 없다. 라) 따라서 다중주택을 각 호별로 독립된 주거생활을 영위할 수 있도록 신축하였다고 하여 부가가치세 면제대상인 국민주택에 해당한다고 볼 수는 없다. 2) 청구인은 쟁점주택을 다세대주택과 유사한 공동주택으로 신축하였기에 부가가치세 면제대상 주택으로 보아야 한다고 주장하나, 가) ｢주택법｣ 제2조 는 주택과 그 하위 개념인 단독주택, 공동주택을 엄격히 구별하고 있고, ｢주택법 시행령｣ 제2조 2호 에 단독주택의 종류로서 다중주택을 분류하고 있으며, ｢주택법 시행령｣ 제3조 3호 에 공동주택의 종류로서 다세대주택을 별개로 분류하고 있다. 나) 한편, 부가가치세가 면제되는 국민주택이라 함은 ｢조특법 시행령｣ 제51조의2 제3항에 규정된 규모 이하의 주택을 말하는 것으로 ｢건축법 시행령｣ 별표1에 규정된 다중주택의 경우 국민주택규모의 주택 해당여부는 1동 전체의 전용면적을 기준으로 판단한다(질의회신 서면3팀-2078, 2006.9.8. 참조) 다) 쟁점주택의 경우 다중주택으로 건축허가 되었고 다중주택으로 사용승인을 받은 점, 현재에도 일반건축물대장상 층별 용도가 다중주택으로 되어 있는 점, 쟁점주택의 전용면적이 257.98㎡로 국민주택규모를 초과하는 점 등에 비추어 쟁점주택은 ｢조특법｣상 부가가치세 면제대상인 국민주택에 해당하지 않는다.
• 나. 쟁점주택의 양도는 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 포괄적 양수도에 해당하지 않는다. 1) ｢부가가치세법｣ 제6조 제6호 에서 정한 사업의 양도라 함은 사업장별로 그 사업에 관련된 모든 권리와 의무 및 인적․물적 시설을 포괄적으로 양도하여 사업의 동일성을 유지하면서 경영주체만을 교체시키는 것을 의미하는 것인 바, 이 때 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업종류를 변경하는 경우에도 이를 사업의 양도에 해당하는 것으로 볼 수 있으나, 그렇다 하여도 사업의 양도에 해당하려면 최소한 사업의 양도시점에는 양도인과 양수인의 사업간에 동일성이 유지되어야 할 것이다(조심2010중1105, 2010.6.24. 결정 참조). 2) 이 건의 경우, 청구인은 주택신축판매업을 목적으로 하여 사업자등록을 하였고, 쟁점주택의 양도시점까지 주택임대사업으로 사업자등록을 정정한 사실이 없어 주택신축판매업자인 청구인이 일시적으로 주택을 임대하다가 주택임대업자인 양수인에게 쟁점주택을 양도한 것은 사업과 관련된 모든 권리와 의무를 승계하여 사업의 동일성이 유지되는 사업의 포괄적 양도로 볼 수 없다.

• 가. 쟁 점

① 쟁점주택의 양도가 부가가치세 면제대상에 해당하는지

② 쟁점주택의 양도가 사업의 포괄적 양도에 해당하는지

• 나. 관련법령 ≪쟁점① 관련≫ 1) 조세특례제한법 제106조 【부가가치세의 면제 등】

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제한다. (후단 생략)

4. 대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역(대통령령으로 정하는 리모델링 용역을 포함한다) 2) 조세특례제한법 시행령 제106조 【부가가치세의 면제 등】

④ 법 제106조제1항제4호에서 "대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역"이란 다음 각 호의 것을 말한다.

1. 제51조의2제3항에 규정된 규모 이하의 주택 3) 조세특례제한법 시행령 제51조의2 【자기관리부동산투자회사 등에 대한 과세특례】

③ 법 제55조의2제4항에서 "대통령령으로 정하는 규모"란 주택법에 따른 국민주택 규모(기획재정부령이 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다)를 말한다. 4) 주택법 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

2. "단독주택"이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

3. "공동주택"이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

4. "준주택"이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.

5. (생략)

6. "국민주택규모"란 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 "주거전용면적"이라 한다)이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택(｢수도권정비계획법｣ 제2조제1호 에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택을 말한다)을 말한다. 이 경우 주거전용면적의 산정방법은 국토교통부령으로 정한다. 5) 주택법 시행령 제2조 【단독주택의 종류와 범위】 ｢주택법｣(이하 "법"이라 한다) 제2조제2호에 따른 단독주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.

1. 건축법 시행령별표 1 제1호가목에 따른 단독주택

2. 건축법 시행령별표 1 제1호나목에 따른 다중주택

3. 건축법 시행령별표 1 제1호다목에 따른 다가구주택 6) 주택법 시행령 제3조 【공동주택의 종류와 범위】

① 법 제2조제3호에 따른 공동주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.

1. 건축법 시행령별표 1 제2호가목에 따른 아파트

2. 건축법 시행령별표 1 제2호나목에 따른 연립주택

3. 건축법 시행령별표 1 제2호다목에 따른 다세대주택 7) 건축법 시행령 [별표1] 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)

1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]

• 가. 단독주택
• 나. 다중주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다.

1. 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것

2. 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말한다. 이하 같다)

3. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 330제곱미터 이하이고 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것

• 다. 다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

1. 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

2. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것

3. 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것

2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터·노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 주택법 시행령 제3조제1항 에 따른 원룸형 주택을 포함한다]. (단서 생략)

• 가. 아파트: 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택
• 나. 연립주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다) 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택
• 다. 다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)
• 라. 기숙사: 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓰는 것으로서 1개 동의 공동취사시설 이용 세대 수가 전체의 50퍼센트 이상인 것(교육기본법 제27조제2항 에 따른 학생복지주택을 포함한다) ≪쟁점② 관련≫ 8) 국세기본법 제14조 【실질과세】

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다. 9) 부가가치세법 제10조 【재화 공급의 특례】

⑧ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.

2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것. 다만, 제52조제4항에 따라 그 사업을 양수받는 자가 대가를 지급하는 때에 그 대가를 받은 자로부터 부가가치세를 징수하여 납부한 경우는 제외한다. 10) 부가가치세법 시행령 제23조 【재화의 공급으로 보지 아니하는 사업 양도】 법 제10조제8항제2호 본문에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 사업장별(｢상법｣에 따라 분할하거나 분할합병하는 경우에는 같은 사업장 안에서 사업부문별로 구분하는 경우를 포함한다)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것(｢법인세법｣ 제46조제2항 또는 제47조제1항의 요건을 갖춘 분할의 경우, ｢조세특례제한법｣ 제37조제1항 각 호의 요건을 갖춘 자산의 포괄적 양도의 경우 및 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우를 포함한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각 호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 그 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다.

3. 해당 사업과 직접 관련이 없는 토지·건물 등에 관한 것으로서 기획재정부령으로 정하는 것

• 다. 사실관계 ≪쟁점① 관련≫ 1) 청구인은 서울 ○○구 ○○동 000-0에 지하 1층, 지상 3층의 AA이라는 명칭의 쟁점주택을 신축하여 2017.3.17. 사용승인을 받고 보유하다가 2017.12.29. 1,140백만원에 매도하였다. 2)

○○구청장이 발급한 쟁점주택의 건축허가서 등에 의하면, 쟁점주택은 2016.9.1. 아래와 같이 주용도는 단독주택(다중주택)으로, 건축주는 조BB으로 건축허가된 것으로 확인된다(이후 2016.10.10. 건축주 조CC, 청구인으로 건축주 변경신고되었다가 2016.10.24. 건축주 청구인으로 건축주 변경신고되었다). 3) 건축물대장에 의하면, 쟁점주택은 2017.3.17. 다중주택으로 사용승인을 받았고, 심리일 현재까지 층별 용도가 다중주택으로 등재되어 있는 것으로 확인되는바, 건축물 대장에 등재된 주요 내용은 아래와 같다. <쟁점주택 건축물대장에 등재된 주요내용> (기재 생략) 4) 등기사항전부증명서(건물)에 의하면, 쟁점주택의 건물내역은 “철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층 단독주택, 지1층 89.88㎡, 1층 69.81㎡, 2층 69.81㎡, 옥탑1층 11.34㎡”인 것으로 등재되어 있다. 5) 청구인이 사업자등록 신청시 첨부한 건축개요서(DDDD건축사사무소 작성)에 의하면, 쟁점주택의 건축개요는 아래와 같이 호수는 총 8호(지하1층 2호, 1층 2호, 2층 2호, 3층 2호)이며 설치주차대수는 2대인 것으로 확인된다. 6) 쟁점주택의 매매계약서에 의하면, 제목은 ‘다가구주택 매매계약서’라고 기재하고 매매부동산의 표시란에 쟁점주택의 용도를 ‘단독주택’으로 기재하여 매매계약을 체결한 것으로 확인된다. 7) 이 건 심사청구 심리과정에 청구인에게 쟁점주택의 건물용도변경(취사시설) 신청 및 승인 여부를 확인하기 위하여 관련서류를 보정 요구하였으나 심리종결일까지 제출하지 않았고, 청구인은 쟁점주택의 경우 취사시설은 부득이 준공검사를 받은 후 용도변경 신청 및 승인 없이 설치하였으나 건축물 현황도와 같이 건물의 주벽을 변경 등 불법 개조한 사실은 없다고 주장을 하였다. 8) ｢건축법 시행령｣ [별표1]【용도별 건축물의 종류】에 의하면, ‘다중주택’은 단독주택으로 분류되며 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것으로써 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말한다)으로 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 330제곱미터 이하이고 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하에 해당되는 주택이라고 명시하고 있다. ≪쟁점② 관련≫ 9) 청구인은 2016.10.26. 주택신축판매업을 주업종으로 면세사업자 사업자등록을 하였고, 쟁점주택 양도시점까지 주택임대업을 주업종을 정정하거나 부업종을 추가한 사실이 없다. 10) 청구인의 2017년 귀속 사업장현황 신고내용을 보면, 주택신축판매 수입금액 1,140백만원, 주택임대 수입금액 20,580천원 합계 1,160,580천원을 면세사업 수입금액으로 신고하였다. 11) 청구인의 2017년 귀속 종합소득세 신고내용을 보면, ‘조정후총수입금액명세서’에 주택임대 수입금액과 주택신축판매 수입금액을 합한 총수입금액에 대한 주업종을 주거용건물 건설업(업종코드 451102)으로 기재하여 신고하였고, 표준합계잔액시산표에 쟁점주택을 주택임대사업에 사용한 고정자산으로 분류하지 않고 주택신축판매업의 재고자산으로 분류한 것으로 확인된다. 12) 양수인 윤EE은 2017.11.30. 개업일자를 2017.12.29.로 하여 주택임대업 면세사업자 사업자등록을 하였다. 13) 이 건 심사청구에 대한 심리과정에 임대주택 등록 여부를 확인하기 위해 청구인에게 임대주택 등록 관련 서류를 보정 요구하였으나 심리종결일까지 제출하지 않았다.

• 나. 청구인이 제출한 청구주장 근거와 입증 등 ≪쟁점① 관련≫ 1) 청구인은 쟁점주택은 독립된 주거의 형태를 갖추고 있으므로 공동주택으로 보아야 한다고 주장하면서 다음과 같이 쟁점주택의 내․외부 사진과 주방싱크대 시공 후 사진을 제출하였는바, 쟁점주택은 각 호별로 출입문이 별도로 되어 있고, 화장실, 싱크대, 인덕션, 신발장 등 편의시설과 각종 계량기, 우편함이 각각 설치되어 각 세대마다 독립된 주거생활을 영위할 수 있도록 건축되어 있다. <쟁점주택 내․외부 사진> (기재 생략) 2) 청구인은 쟁점주택은 설계 및 건축 단계부터 8세대가 살 수 있도록 각 세대단위마다 방실과 생활시설을 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있도록 신축하였고, 특히 건물의 주벽을 변경 등 불법 개조한 사실이 없으며, 취사시설은 부득이 준공검사를 받고 설치하였다면서 ○○구청이 발급한 ‘건축물 현황도’를 제출하였다. ≪쟁점② 관련≫ 3) 청구인은 2017.3.17. 쟁점주택의 사용승인을 받고 2017.3.31.부터 아래와 같이 임대하다가 2017.12.29. 매각하였다면서 ‘임대 관련 현황’, ‘전세계약서’ 3매 및 ‘월세계약서’ 4매를 제출하였는바, 주요 내용은 다음과 같다. <임대 관련 현황(2017년)> (기재 생략) 4) 청구인과 양수인 윤EE은 2017.9.8. 잔금일을 2017.12.29.로 하여 쟁점주택의 매매계약을 체결하면서 같은 날 쟁점주택 매매와 관련하여 청구인과 양수인 간에 다음과 같이 부동산포괄양수도계약을 체결하였다.
• 다. 처분청이 제출한 과세근거와 입증 등 1) 다중주택은 취사시설을 설치하지 아니하여야 하나(｢건축법 시행령｣ 별표1) 청구인은 쟁점주택 사용승인 이후에 적법한 용도변경 절차를 거치지 않고 취사시설을 설치함으로써 독립된 주거형태를 갖추도록 변경하였는바, 부가가치세가 면제되는 국민주택은 적어도 관련법에 따라 적법하게 건축 허가를 받아 그에 따라 건축된 건물만 해당되고 다중주택으로 건축 허가 및 사용승인을 받은 다음 용도변경의 허가를 받음이 없이 다가구주택(원룸) 형태로 개조한 경우에는 각 호별 면적이 국민주택규모에 해당한다고 하더라도 부가가치세가 면제되는 국민주택에 해당한다고 할 수 없다는 의견이다. 2) 처분청은 ｢주택건설기준 등에 관한 규정｣ 제27조 제1항은 다가구주택의 세대당 주차대수(세대당 전용면적이 60㎡ 이하인 경우)는 0.7대로 8세대인 경우 5.6대를 설치하도록 하고 있으나, 쟁점주택은 다중주택으로 건축허가를 받아 ｢주차장법 시행령｣ [별표1] ‘부설주차장 설치대상 시설물 종류 및 설치기준’ 4호를 적용받아 2대를 설치하면 사용승인을 받을 수 있었다면서, 이와 같이 불법으로 용도를 개조한 경우에도 공동주택으로 인정하는 것은 적법하게 공동주택으로 건축허가 및 사용승인을 받은 경우와 비교할 때 형평에 맞지 않는다는 의견이다.
• 라. 판단 1) 쟁점주택의 양도가 부가가치세 면제대상에 해당하는지 가) 청구인은 쟁점주택은 다중주택으로 건축허가 및 사용승인을 받았으나, 실질상 다가구주택으로 신축하여 독립된 주거의 형태를 갖추고 있으므로 ｢조세특례제한법｣상 부가가치세 면제대상인 국민주택에 해당한다고 주장한다. 나) 그러나, 다음과 같은 사정에 비추어 쟁점주택이 ｢조세특례제한법｣상 부가가치세 면제대상인 국민주택에 해당한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다. (1) 청구인이 쟁점주택에 대하여 다중주택으로 건축허가 및 사용승인을 받았고 그 연면적(299.96㎡)이 국민주택규모(85㎡)를 초과한다. (2) 청구인이 적법한 허가(승인)을 받지 아니하고 쟁점주택에 취사시설 등을 추가로 설치함에 따라 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조가 된 것일 뿐, 양도 이후에도 건축물대장상으로는 여전히 쟁점주택의 용도가 다중주택으로 되어 있다. (3) 청구인은 쟁점주택의 건축허가(사용승인)을 다중주택으로 받음으로써 다가구주택으로 건축허가를 받은 경우보다 주차면적 확보에 있어 완화된 기준을 적용받은 것으로 나타나는바, 감면요건 규정 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다는 측면에서 볼 때 처음부터 적법하게 다가구주택으로 건축허가를 받은 주택과 동일한 조세감면 혜택을 쟁점주택에 부여하는 것은 형평에 맞지 않는 것으로 보인다(조심2019서1418, 2019.7.19. 결정, 조심2018전1597, 2018.10.1. 결정 참조). 다) 따라서, 처분청이 쟁점주택이 국민주택 규모를 초과하는 다중주택에 해당한다고 보아 부가가치세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 2) 쟁점주택의 양도가 사업의 포괄적 양도에 해당하는지 가) 청구인은 쟁점주택의 양도는 포괄양수도 계약에 의해 사업의 모든 권리와 의무를 승계시킨 것이고 사업의 동일성이 유지된 것이므로 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도에 해당한다고 주장한다. 나) 그러나, 다음과 같은 사정에 비추어 쟁점주택의 양도는 청구인과 양수인 간에 사업의 동일성이 유지된 것으로 보기 어려우므로 재화의 공급으로 보지 아니하는 ‘사업의 양도’에 해당하지 아니한 것으로 판단된다. (1) 청구인은 주택신축판매업을 주업종으로 사업자등록을 하였고 쟁점주택의 양도시점까지 주택임대사업으로 사업자등록을 정정한 사실이 없다. (2) 청구인은 쟁점주택의 임대주택 등록 여부를 확인할 수 있는 서류를 제출하지 못하고 있다. (3) 쟁점주택의 소유권보존등기(2017.3.22.) 후 6개월만에 쟁점주택을 매매하는 계약을 체결(2017.9.8.)하였고, 임대기간도 9개월에 미치지 못하는 단기에 해당한다. (4) 2017년말 표준합계잔액시산표에 의하면 청구인은 쟁점주택을 주택임대사업에 사용한 고정자산으로 분류하지 않고 주택신축판매업의 재고자산으로 분류하였다. (5) 쟁점주택을 임대한 것은 쟁점주택을 매도하기 이전에 일시적인 임대에 불과하여 청구인이 쟁점주택 양도 당시 주택임대업을 영위한 사업자로 보기 어렵다. 다) 따라서, 처분청이 쟁점주택의 양도를 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도에 해당하지 아니한 것으로 보아 부가가치세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.