오피스텔 공급이 부가가치세 면제대상에 해당하는지 여부 및 가산세를 면할 정당한 사유에 해당하는지 여부

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 2011.10.10. 인천 MM구 ◯◯동 *-**번지에 상호 □○건설, 건물신축판매업으로 사업자등록하고, 주택과 오피스텔을 2016.6.21. 사용승인받은 후 2014년 제1기, 제2기에 오피스텔 7개 호실(이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)을 분양하였으며, 국민주택규모 이하 오피스텔을 면세로 보아 2014년 제1기, 2014년 제2기 부가가치세를 무실적으로 신고하였다.
• 나. 처분청은 2019.7.1. 쟁점오피스텔을 면세로 보아 부가가치세 무신고한 부분에 대하여 2014년 제1기 부가가치세 67,167,764원, 2014년 제2기 부가치세 20,719,811원 총 87,887,605원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2019.9.27. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 쟁점오피스텔은 주거용으로 신축·공급한 것이므로 부가가치세 과세대상이 아니다. 조세특례제한법제106조제1항제4호 및 같은 법 시행령 제106조제4항제1호, 제3항 및 제4항을 보면, 부가가치세 면제대상은 “면적이 85㎡ 이하의 주택”이라고 규정되어 있을 뿐, 주택법상 “준주택을 부가가치세 면제대상에 제외한다”라고 규정되어 있지 아니하고, 주택법상 “준주택”의 개념은 2010.7.6. 법률 제10237호 주택법제2조제1호의2가 신설된 이후이고, 그 개정된 이유가 “주택으로 분류되지 않았으나 주거용으로 활용이 가능한 시설을 준주택으로 정의하기 위함”에 있는 점에 비추어 종전 업무용으로 분류하던 오피스텔의 용도를 주거용으로도 사용할 수 있도록 한 것에 불과함에도 과세관청은 주택의 범위를 제한적으로 해석하고 있다. 결국 오피스텔을 주택으로 볼 것인지, 아니면 주택 이외의 건물로 볼 것인지 여부는 그 실질 용도에 따라 판단하여야 한다.
• 나. 쟁점오피스텔의 공급이 부가가치세 과세대상이더라도 쟁점오피스텔을 공급하던 시기는 오피스텔의 부가가치세 과세여부를 판단하기 어려웠으므로 신고 및 납부의무를 제대로 하지 않았음에 정당한 사유가 있어 가산세(신고불성실 가산세, 납부불성실 가산세)를 부과함은 부당하다. 대법원은 정부가 세법에 따라 가산세를 부과하는 경우에도 납세자가 신고 및 납세의무를 제대로 이행하지 아니하였지만 그 정당한 사유가 있는 때에는 해당 가산세를 부과하지 아니한다고 판시(대법원2017두36885, 2017.7.11. 외 다수)하였으며, 청구인이 오피스텔을 분양하던 때에는 주택법제2조제1호의2가 신설된 이후이나, 그 당시 실질 용도에 따라 주택 또는 업무용 등으로 분류하여 과세대상 여부를 판단하였고, 그 구분이 정립되지 아니한 때이므로 설령, 청구인이 그 구분을 오인하여 부가가치세를 신고하지 아니한 잘못이 있다고 할지라도 그 책임 모두를 청구인에게 부담지우는 행정은 가혹하다. 청구인은 쟁점오피스텔과 관련하여 2011년 제2기분 부가가치세 매입세액 환급과 관련하여 처분청으로부터 2012.2.월부터 2012.3.월까지 환급현지확인 조사를 받으면서 오피스텔을 면세대상으로 결정한 다수의 판례(대법원84누255, 1984.10.10., 대법원2010두9037, 2010.9.9. 조심2010중2913, 2010.11.25.)가 있어 앞으로는 주거용으로 실지 분양된 오피스텔은 면세로 보아 부가가치세 환급이 되지 아니한다라는 입장표명이 있었고, 그와 같은 입장표명과 대법원 판례 등을 신뢰하여 면세로 보아 부가가치세 무실적으로 신고한 것이다.

• 가. 쟁점오피스텔은주택법등에서 규정하고 있는 조건을 충족하지 못함에 따라 주택이 아닌 업무시설이므로, 면세요건에 해당되지 아니한다. 사업자가 주택법상 주택으로 신축·분양하는 주택 중 국민주택규모 이하의 주택 공급에 대하여만 부가가치세를 면제하는 것이라는 국세청의 판단 및 조세심판원의 결정 즉, “오피스텔이 당초부터 주택용으로 설계 시공되어 실제 주거용으로 사용하였더라도, 주택법등에서 규정하고 있는 조건을 충족하지 못한 경우 주택이 아닌 업무시설이라 할 것임”으로 볼 때 오피스텔 신축·분양은 면세사업으로 보기 어려운 것이다(조심2017중1276, 2017.9.21, 조심2018부3371, 2018.11.15, 서면2018부가1084, 2018.4.27.). 또한 부가가치세법제15조1항에서 재화가 공급되는 시기는 원칙적으로 재화가 인도되거나 이용가능하게 되는 때로 규정하고 있어 공급시기 이후 사용자의 사용 상황에 따라 사후적으로 결정할 수 없는 것이라 판단되며, 쟁점오피스텔이 분양 후 계속하여 주택으로만 사용되지 않고 언제든지 업무시설로 사용이 가능함에 따라 해당 오피스텔을 면세대상인 국민주택으로 보기는 어렵다고 판단된다(조심2018부3371, 2018.11.15.참고).
• 나. 공부상 오피스텔 공급에 대한 부가가치세 신고 관련 가산세 부과에 있어서 법령의 부지 또는 착오는 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유에 해당하지 않는다. 주거용 건물이란 본래부터 주거용으로 사용될 목적으로 신축된 것을 말하고 사후에 주거용으로 사용된다 하더라도 주거용 건물에 해당하지 아니하는 점, 당초 □○건설의 사업자등록 또한 일반과세자로 등록되어 있는 점 등을 볼 때, 공부상 오피스텔 공급에 대한 부가가치세 신고 관련 가산세 부과에 있어서 법령의 부지 또는 착오는 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유에 해당하지 아니하여 청구주장은 이유 없다(조심2017부5011, 2018.4.10. 참고). 청구인이 인용하는 대법원 판례(대법원84누255, 1984.10.10.조심2010중2913, 2010.11.25.), 등은 소득세법상 주택여부 판단으로 부가가치세법과 그 근거 법률이 차이가 나고, 건축허가시부터 주택으로 허가받은 것(대법원2010두9037, 2010.9.9.)으로 이 건 오피스텔로 사용허가 받은 사실관계를 달리하여 적용하기에 부적절하다. 또한, 환급조사에 관한 세무공무원이 위 판례 등을 인용하였다는 별다른 입증도 없고, 설령 예시하였다고 하더라도 위와 같이 이 건 사실관계와 비교하기 부적절한 것이며, 대법원 판례는 세무공무원의 견해표명 자체는 과세요건의 위법성 판단과 무관하며 그 견해만을 표명한 경우 가산세를 면할 사유에 해당되지 아니하다. “일반적으로 조세법률관계에서 과세관청의 행위에 대하여 신의성실의 원칙이 적용되기 위해서는 과세관청이 납세자에게 신뢰의 대상이 되는 공적인 견해를 표명하여야 하고, 그 입증책임은 그 주장자인 납세자에게 있다할 것인바, 세무공무원의 안내는 일반적인 상담행위에 불과한 것으로 과세관청의 공적인 견해표명으로 볼 수 없다(대법원 2004.3.11. 선고 2003두11100 판결, 같은 뜻임)”. 또한 아래 법원 판결, 즉 “토지의 취득시기를 잘못 판단한 나머지 납부할 양도소득세액이 없는 것으로 계산한 데 기인한 것으로서, 정당한 사유가 있었다고 볼 수 없고, 가사 원고가 양도소득세액을 잘못 계산한 것이 피고 소속 민원 담당 세무공무원의 잘못된 조언에 따른 것이었다 하더라도 달리 볼 바 아니므로, 원고의 위 주장도 이유 없다(서울고등법원2000누1982, 2000.6.22.)”, “원고가 제출한 증거를 모두 종합해 보아도 세무공무원이 위 요건에 해당하는 견해표명을 한 사실이 있음을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다(서울고등법원2014누43273, 2014.12.10.)”와 같이 청구인이 인용한 사례는 이 건에 적절하지 아니하고, 청구주장은 법원의 판결 태도와 부합하지 아니한다.

• 가. 쟁점

1. 오피스텔 공급이 부가가치세 면제대상에 해당하는지 여부

2. 가산세를 면할 정당한 사유에 해당하는지 여부

• 나. 관련 법령 1) 조세특례제한법 제106조 【부가가치세의 면제 등 】

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제한다. (이하 생략)

4. 대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역(대통령령으로 정하는 리모델링 용역을 포함한다) 1-1) 조세특례제한법 시행령 제106조 【부가가치세 면제 등】

④ 법 제106조제1항제4호에서 “대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역”이란 다음 각 호의 것을 말한다.

1. 제51조의2제3항에 규정된 규모 이하의 주택 1-2) 조세특례제한법 시행령 제51조의2 【자기관리부동산투자회사 등에 대한 과세특례】

③ 법 제55조의2제4항에서 “대통령령으로 정하는 규모”란 주택법에 따른 국민주택 규모(기획재정부령이 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면 적을 기준으로 한 면적을 말한다)를 말한다. 1-3) 주택법(2015.6.22. 법률 제13379호로 개정되기 전의 것) 제2조【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “ 주택”이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동 주택으로 구분한다. 1의2. "준주택"이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.

3. “국민주택”이란 제60조에 따른 국민주택기금으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택으로서 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 "주거전용면적"이라 한다)이 1호 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택(수도권정비계획법 제2조제1호 에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택을 말한다. 이하 "국민주택규모"라 한다)을 말한다. 이 경우 주거전용면적의 산정방법은 국토교통부령으로 정한다. 1-4) 주택법 시행령(2015.3.30. 대통령령 제26172호로 개정되기 전의 것) 제2조의2 【준주택의 범위와 종류】 (2010.7.6. 신설) 법 제2조제1호의2에 따른 준주택의 범위와 종류는 다음 각 호와 같다. <개정 2012.3.13, 2014.3.24>

1. 건축법 시행령 별표 1 제2호라목에 따른 기숙사

2. 건축법 시행령 별표 1 제4호거목 및 제15호다목에 따른 다중생활시설

3. 건축법 시행령 별표 1 제11호나목에 따른 노인복지시설 중 노인복지법 제32조제1항제3호 의 노인복지주택

4. 건축법 시행령 별표 1 제14호나목에 따른 오피스텔 1-5) 건축법 시행령(대통령령 제25786호로 개정된 것) [별표 1] 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)

• 가. 공공업무시설: 국가 또는 지방자치단체의 청사와 외국공관의 건축물로서 제1종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것
• 나. 일반업무시설: 다음 요건을 갖춘 업무시설을 말한다.

1. 금융업소, 사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사, 신문사, 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 제2종 근린생활시설에 해당하지 않는 것

2. 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다) 2) 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義) 일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래 의 명 칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

• 다. 사실관계

1. 사업자등록 및 분양사항 (가) 사업자등록 사항 청구인은 2011.10.10. 인천시 MM구 ◯◯동*-**번지에 건물신축판매업으로 사업자등록(상호 □○건설)하였다. (나) 분양사항

(1) 지상 7층 다세대 주택 10세대, 오피스텔 12호를 2012.6.21. 사용승인 받은 후, 2014년 제1기, 제2기에 오피스텔 7개 호실을 분양하였음에도 부가가치세 무실적으로 신고한 사실과 2014년 제1기 부가가치세 과세표준 412,517,155원, 2014년 제2기 부가가치세 과세표준 131,604,503원에 대한 분양사실 및 가액에 관하여는 당사자 간 다툼없는 사실이다.

(2) 처분청은 2014년 제1기, 제2기에 분양한 쟁점오피스텔이 실제 주거용으로 사용되었다는 청구인의 주장에 관하여 다툼이 없다.

(3) 청구인은 2014년 과세연도 종합소득세 신고서에 □○건설 사업장에 대해 총수입금액 861,500,000원, 필요경비 892,532,225원, 소득금액 △31,032,225원으로 신고하였다.

2. 청구인 추가 주장에서 인용한 판례 요지 청구인이 인용한 판례 등은 소득세법상 주택해당 여부 2건, 건축허가 시 오피스텔이 아닌 주택으로 허가받은 사안으로 세목이 달라 적용 법률이 다르며, 사실관계가 다른 것으로 보인다. <대법원84누255, 1984.10.10.> “양도 당시에 시행되던 소득세법 제5조제6호 (자)목, 동시행령 제15조제1항 소정의 주택은 건물공부상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거에 공하는 건물을 의미한다고 할 것이다.” <대법원2010두9037, 2010.9.9.> “건축물의 용도를 다세대주택으로 하여 건축허가 및 사용승인을 받았고, 건축물대장에 다세대주택으로 등재되었다 하더라도 실질 용도는 처음부터 펜션이라 할 것이고 펜션으로 사용되는 건물을 주택법에서 정한 주거용 건물이라 할 수 없으므로 부가가치세 면세대상인 국민주택으로 볼 수 없음“ <조심2010중2913, 2010.11.25.> “오피스텔 관리사무소 입주자카드에는 청구인과 가족이 입주하여 차량출입증을 발급받았고 오피스텔은 주거기능이 강한 구조로서 쟁점오피스텔 분양 당시 식기세척기와 김치냉장고 중 식기세척기를 선택사양으로 설치하였다고 하여 업무용으로 보기 어려우므로 주택 양도 당시 1세대 2주택으로 보아 과세한 처분은 적법함”

• 라. 판단 1) 오피스텔 공급이 부가가치세 면제대상에 해당하는지 여부에 대하여 살펴본다. 부가가치세가 면제되는 국민주택은 주택의 용도로 적법하게 건축허가를 받아 그에 따라 건축된 건물만 해당되고 이 사건의 경우와 같이 근린생활시설로 건축허가를 받아 준 공검사까지 마친 다음, 용도변경의 허가를 받음이 없이 주택으로 개조한 경 우에는 설사 그 면적이 국민주택 규모에 해당한다고 하더라도, 부가가치세가 면제되는 국민주택에 해당한다고 할 수 없다(대법원96누8758, 1996.10.11., 같은 취지 대법원2008두21768, 2010.7.22.). 또한, 과세관청에서는 업무용 오피스텔을 분양하여 주거용으로 사용하더라도 부가가치세 과세대상이라고 지속적으로 공적인 해석을 표명(법규부가2012-201, 2012.5.23.)한 사실이 있는 점을 종합하면 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다. 2) 가산세를 면할 정당한 사유에 해당하는지 여부 과세관청에서는 업무용 오피스텔을 분양하여 주거용으로 사용하더라도 부가가치세 과세대상이라고 공적인 해석을 표명(법규부가2012-201, 2012.5.23.)한 사실로 볼 때에 처분청이 가산세를 면하지 아니한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다(심사부가2019-0029, 2019.5.15., 심사부가2019-0005, 2019.5.22같은 취지 국세청 적부 2019-108, 2019.10.2. 참고).

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.