공동명의자들은 공동사업자가 아니고 쟁점부동산 매매에 대한 세금계산서는 청구외법인이 발행하는지 여부

이건 심사청구는 기각한다.

• 가. 청구인 AA부동산주식 회사는 구 동 69-5(이하 “쟁점사업장”이라 함)에 부동산임대업으로 사업자 직권등록된 개인사업자(사업자등록번호 1-08-0*)이며, ㈜AA부동산(서울 구 소재, 부동산컨설팅․임대업, 이하 “청구외법인”이라 함) 등 5명이 쟁점사업장의 부동산을 공동 명의로 취득하였다. 청구외법인은 2009.

7. 공동A, 공동B, 공동C, 공동D(이하 “공동명의자들”, 청구외법인과 합하여 “양도인들”이라 함)과 공동으로 쟁점사업장 대지 347.2㎡ 및 지상 건물 ‘PP모텔’(이하 “쟁점부동산”이라 함)을 1,464백만원에 경매로 취득(지분율 청구외법인 70%, 4인 30%)하여 임대하다가, 2018.

25. 양수인에게 1,825백만원에 양도하였으며, 청구외법인 단독 명의로 건물 임대․처분에 대한 세금계산서 및 계산서를 발행하고 부가가치세 신고 등을 하였다.

• 나. 세무서(이하 “처분청”이라 함)은 2018. 4월 쟁점부동산 양수자 양수인에 대한 부가가치세 환급 현지확인 결과, 양도인들이 쟁점사업장에서 사업자등록을 하지 않고 부동산임대업을 영위한 것으로 보아 양도인들을 공동사업자로, 상호를 AA부동산 주식회사(청구인)으로 사업자 직권등록하고, 양수자가 청구외법인으로부터 교부받은 세금계산서(이하 “쟁점세금계산서”라 함)를 사실과 다른 세금계산서로 보아 양수자의 부가가치세 매입세액 불공제 경정 및 청구외법인 관할 세무서에 자료파생(매출 감액)하고,

1.

14. 청구인에게 쟁점부동산 임대에 대한 2010년 제2기부터 2017년 제2기까지 부가가치세 61,519,960원과 매매에 대한 2018년 제1기 부가가치세 75,108,710원을 경정․고지하였다.

• 다. 청구인은 이에 불복하여 이의신청을 거쳐 2019.

9.

9. 이 건 심사청구를 제기하였다. 청구인은 건물매매에 대한 부가가치세 과세분에 대하여만 불복하였으며, 참고로 양수자는 매입세액 불공제분 경정에 대한 불복을 하지 않았음

쟁점사업장의 공동명의자들은 공동사업자가 아니고, 쟁점부동산의 매매금액에 대한 세금계산서는 청구외법인이 발행하여야 한다.

1. 쟁점부동산 취득, 임대 및 처분 경위(손실을 보전하고자 일시적 임대)

• 가) 청구외법인은 주로 경매에 입찰하여 저가로 취득한 건물이나 토지를 매매하여 발생하는 매매차익을 수익으로 하는 부동산매매업 영위 법인으로, 쟁점부동산이 수차례 유찰된 상태로 감정가 대비 50%미만으로 경매가 진행된다는 정보를 입수하고 낙찰받아 매매차익을 얻고자 하였으나, 자금력부족으로 수협으로부터 960백만원을 대출받고, 공동명의자들로부터 439백만원을 투자받아 2009.

8.

7. 쟁점부동산을 총 1,464백만원에 공동명의로 경매․취득하였다.

• 나) 청구외법인은 취득 후 강제집행절차가 마무리된 2010. 3월경 모텔전문 부동산업자의 제안에 따라 외관 및 내부 인테리어 시설 후 바로 매도를 진행하고자 하였으나 경기불황으로 인해 음식숙박업의 매출하락이 심각하여 적절한 매수자가 나타나지 않아 매도진행을 못하였고, 이에 청구외법인은 해당사업장의 손실을 보전하고자 보증금 2억원에 월 6,000천원의 임대차계약을 체결하여 대출이자 부담 및 보유기간동안의 손실을 줄이고자 하였다.
• 다) 이러한 과정에서 투자자들인 공동명의자들은 당사자들의 원금 확보 및 매매차익 보전만 요구하였을 뿐, 영업에 전혀 관여하지 않고 수익 및 비용을 전부 청구외법인에게 귀속시키겠다는 투자계약서를 작성하였으며, 청구외법인은 쟁점부동산을 잠정적으로 임대하면서 주변 부동산중개업자들에게 빨리 매매가 이루어질 수 있도록 독려하였으나, 매매가 쉽지 않아 손실을 감수하면서 보유하다가 2018년 매수자가 나타나 예상 매매가액보다 훨씬 못 미치는 가격에 처분한 것이다.

2. 공동명의자들은 이익을 얻기 위하여 부동산 임대업을 영위한 것이 아니고, 공동사업자가 아니다.

• 가) 청구외법인은 쟁점부동산을 취득․보유하면서 발생한 이자비용으로 손실 규모가 커지자 공동명의자들에게 상황을 설명하고, 공동명의자들은 운영에 관여하지 않고 본인들의 재산권과 투자차익만 보전하면 된다고 하여 투자계약서 작성 후 일체 부동산임대사업에 관여하지 않았기 때문에 온전히 청구외법인의 수익․비용으로 귀속시켰던 것이다.
• 나) 세법상 공동사업자의 요건은 약정된 손익분배비율이 있어야 하고, 공동으로 경영하고, 당사자 전원이 그 사업의 성공 여부에 대하여 이해관계를 가지는 사업을 말하는 것으로 해석되고 있다. 쟁점사업장은 약정된 손익분배비율, 공동계약서가 없고, 부동산임대소득으로 인해 발생한 수익과 비용이 전부 쟁점사업장에 귀속되었기 때문에 공동사업자라고 볼 수 없다.

3. 부동산매매에 대한 세금계산서는 청구외법인 본점 사업자등록번호로 발행하는 것이 적법하다.

• 가) 부가가치세법상 부동산임대의 경우 부동산소재지에 사업자등록을 하는 것이고, 부동산매매업의 경우 업무를 총괄하는 장소에서 사업자등록을 하도록 규정되어 있다.
• 나) 부동산임대소득은 해당 청구외법인이 쟁점사업장에 사업자등록을 미등록한 것이 맞지만, 청구외법인의 본점이 부동산매매업을 사업목적으로 표방하고, 매매에 대하여 모든 업무를 총괄하였기 때문에, 청구외법인이 소유하고 있는 지분의 부동산매매에 따른 세금계산서는 본점 사업자등록번호로 발행하는 것이 세법의 정의에 부합한다고 본다.

쟁점사업장의 공동명의자들은 공동사업자이고, 쟁점부동산의 매매에 대한 세금계산서는 임대용 부동산의 소재지에서 발행하여야 한다.

1. 공동명의자들이 투자자라는 입증이 부족하고, 소유권 취득 등에 비추어 공동사업자에 해당한다.

• 가) 공동명의자들이 투자자일 뿐이라는 주장에 대한 입증 책임은 주장하는 측에 있는바, 청구인은 실제 투자계약서를 제출하지 못하고 있고, 제출한 투자합의서에 이익배분율이나 금액에 대한 언급이 전혀 없고 매매 이후 투자수익배분 정산내역이 없는 등 공동명의자들이 투자자일 뿐이라는 객관적인 근거가 부족하다. 청구외법인의 2009년 사업연도 법인세 재무제표에 계상된 쟁점부동산의 가액이 법인의 지분(70%)만큼만 계상되었고, 등기사항전부증명서상 공동명의자들이 각각 소유권을 취득하였으며, 매매 이후 각 지분별로 양도소득세를 신고한 점 등으로 볼 때, 청구외법인과 공동명의자들은 공동사업자로 판단함이 타당하다.

2. 부동산매매에 대한 세금계산서는 임대용 부동산의 소재지에서 발행하여야 한다.

• 가) 부가가치세의 신고 및 납부는 각 사업장마다 하는 것이 원칙이고 부동산임대업의 납세지 판정은 당해 임대용 부동산의 소재지를 기준으로 하는 것으로 쟁점사업장 양도 이전까지의 임대소득에 대하여는 미등록사업자의 매출임을 청구인도 인정하고 있다.
• 나) 청구인은 일시적․잠정적으로 임대사업을 했다고 주장하나, 2010년 제1기부터 2017년 제2기까지 부동산임대사업을 영위하였기에 일시적, 잠정적이라 볼 수 없으며, 지속적으로 매매를 위해 노력하였다는 증거로 부동산중개업자들의 사실확인서를 제출하였으나 사실확인서만으로 매도를 위한 노력을 하여 일시적․잠정적 발생소득이라는 주장을 받아들일 수 없다.
• 다) 청구외법인의 법인세신고서 표준대차대조표에도 쟁점부동산 취득 시 재고자산이 아닌 유형자산 계정과목으로 회계처리를 한바 부동산매매업을 한 것이라는 청구주장은 신빙성이 없다.
• 라) 상기와 같이 청구인의 사업자적 지위(역할)는 등기부등본상 소유지분에 따른 미등록사업자라 할 것이고, 청구인이 부동산임대소득은 미등록사업자의 매출로 인정하였으므로 쟁점부동산 매매에 대한 부가가치세를 양도인들을 공동사업자로 직권등록하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 공동명의자들은 공동사업자가 아니고 쟁점부동산 매매에 대한 세금계산서는 청구외법인이 발행하는지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제87조 【공동사업장에 대한 소득금액계산 등의 특례】

① 다음 각호의 1의 소득이 있는 공동사업을 경영하는 장소에 대하여는 당해 소득이 발생한 공동사업장별로 그 소득금액을 계산한다.

④ 공동사업을 경영하는 자가 당해 공동사업장에 관한 제168조 제1항 및 제2항에 규정하는 사업자등록을 하는 때에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 공동사업자, 그 지분 또는 손익분배의 비율, 대표자 기타 필요한 사항을 사업장소재지 관할세무서장에게 신고하여야 한다. 1-1) 소득세법시행령 제150조 【공동사업장에 대한 소득금액계산 등의 특례】

② 법 제87조 제4항의 규정에 의한 공동사업장의 사업자등록은 대표공동사업자가 재정경제부령이 정하는 공동사업장등 이동신고서에 의하여 당해 사업장 관할세무서장에게 하여야 한다. 1-2) 기본통칙 25-0…2 【 공동사업 】“공동사업”이라 함은 그 사업이 당사자 전원의 공동의 것으로서, 공동으로 경영되고 따라서 당사자 전원이 그 사업의 성공여부에 대하여 이해관계를 가지는 사업을 말한다. <번호개정 2004.02.19> 2) 부가가치세법 제6조 【납세지】

① 사업자의 부가가치세 납세지는 각 사업장의 소재지로 한다.

② 제1항에 따른 사업장은 사업자가 사업을 하기 위하여 거래의 전부 또는 일부를 하는 고정된 장소로 하며, 사업장의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 2-1) 부가가치세법 시행령 제8조 【사업장】

① 법 제6조제2항에 따른 사업장의 범위는 다음 표와 같다. 사업 사업장의 범위

3. 건설업․운수업과 부동산매매업

• 가. 법인인 경우 법인의 등기부상 소재지(등기부상의 지점 소재지를 포함한다)
• 나. 개인인 경우 사업에 관한 업무를 총괄하는 장소
• 다. (생략)
• 라. (생략)

부동산의 등기부상 소재지 3) 부가가치세법 제8조 【사업자등록】

① 사업자는 사업장마다 대통령령으로 정하는 바에 따라 사업 개시일부터 20일 이내에 사업장 관할 세무서장에게 사업자등록을 신청하여야 한다, 다만, 신규로 사업을 시작하려는 자는 사업 개시일 이전이라도 사업자등록을 신청할 수 있다.

③ 제1항에도 불구하고 사업장이 둘 이상인 사업자는 사업자 단위로 해당 사업자의 본점 또는 주사무소 관할 세무서장에게 등록을 신청할 수 있다. 이 경우 등록한 사업자를 사업자 단위 과세 사업자라 한다.

• 다. 사실관계

1. 사업자등록 등 다툼이 없는 사항은 다음과 같다.

• 가) 쟁점사업장에서 2010년 제1기부터 2017년 제2기까지 쟁점부동산 임대로 인한 매출이 발생하였으나 별도의 사업자등록 없이 청구외법인이 단독 명의로 세금계산서 발급 및 신고 등을 하고, 처분청에서 2018.

21. 쟁점사업장(**)에 직권으로 개인사업자 AA부동산주식회사를 개업일 2009.

8. 7.로 소급하여 사업자등록 후 부가가치세를 결정한 사실에는 청구인과 처분청 간 다툼이 없다.

• 나) 위 쟁점사업장의 대표자는 2008.

2.

11. 설립한 청구외법인이다.

2. 쟁점부동산의 등기사항전부증명서 내용은 다음과 같다.

• 가) 쟁점부동산의 등기사항전부증명서 토지 [표제부]에는 대지 347.2㎡로, 건물 [표제부]에는 지하1층 지상 7층의 숙박시설(PP모텔)로 등기되어 있다.
• 나) 쟁점부동산 중 등기사항전부증명서 건물 [갑구]의 주요 소유권 이전내용을 정리하면 아래 표와 같으며, 지분율은 청구외법인 70%, 나머지 4인 총 30%임이 확인되고 이는 쟁점사업장 공동사업자 지분과 동일하다. <표3> 등기사항전부증명서상 건물 [갑구](요약) 순위번호 등기 목적 접수 등기원인 권리자 및 기타사항 1 소유권이전

8.

공유자 지분 20분의 16 ㈜FFF 지분 20분의 1 공동A 지분 20분의 1 공동B 지분 20분의 1 공동C 지분 20분의 1 공동D 1-1 명칭 변경 2014.1.15. 2012.10.18. 상호변경 ㈜FFF 의 성명 ㈜AA부동산** (청구외법인) 4 2 5 3 ㈜FFF 지분 일부 (40분의1) 이전

8.

공유자 지분 40분의 1 공동A 공유자 지분 40분의 1 공동B 공유자 지분 40분의 1 공동C 공유자 지분 40분의 1 공동D 8 공유자전원 지분이전

2018.

1. 25. 2017.12.21. 매매 소유자 양수인 49* 시

• 다) 토지 [갑구]의 주요 소유권 이전내용 및 지분율도 위 건물 [갑구] 내용과 거의 동일한 내용이다(순위번호만 틀림).
• 라) 건물 [을구]의 주요 근저당권 등 설정내용을 정리하면 아래 표와 같다. <표4> 등기사항전부증명서상 건물 [을구](생략)

3. 쟁점부동산의 양도, 세금계산서 교부 및 신고 내용 등은 다음과 같다.

• 가) 쟁점부동산의 매매계약서에 따르면, 청구외법인과 공동명의자들은 쟁점부동산 토지 및 건물을 2018.

1. 25.(매매계약일: 2017.

12. 21.) 양수인에게 1,825백만원에 양도한 것으로 확인된다.

• 나) 양수인에 대한 조사청의 환급현지확인 종결보고서(2018. 4월)에 따르면, 양도인들은 별도의 사업자등록을 하지 않았고, 양도인들 중 청구외법인이 쟁점부동산 임대 관련 세금계산서 교부 등을 한 것으로 확인되었다.
• 다) 쟁점부동산 양도와 관련하여, 청구외법인이 아래와 같이 양도대금 전체에 대하여 세금계산서 및 계산서를 발행하였고, 이후 환급현지확인 당시 청구외법인은 보유지분(70%)에 해당하는 만큼 수정(세금)계산서를 발행한 것으로 확인된다.
• 라) 청구인은 공동명의자들은 단순히 쟁점부동산 보유기간 동안의 양도차익을 얻기 위함이었고, 각각 지분율(총 30%) 해당분에 대한 양도소득세 신고를 하였다고 주장하면서 각 공동명의자들의 양도소득세 신고서 사본 총 4매를 제출하였으며, 각 해당지분만큼 양도소득세 신고를 한 것으로 확인된다.

4. 쟁점건물의 회계처리 내용은 다음과 같다. 청구인은 공동명의인들이 투자자라고 주장하면서 청구외법인의 2009 사업연도 대차대조표를 제출하였으며, 유형자산 계정에 쟁점부동산과 관련하여 1,255백만원으로 계상(손익계산서상 감가상각비 계상 사실은 없음)되어 있으며, 청구인은 취득가액 1,464백만원에 못미치는 금액이 계상되어 있다는 주장이며, 처분청은 그 외 계정들에 대한 추가자료를 요청하였으나 제출받지 못하였다는 의견이다.

5. 국세청 전산자료(NTIS)에 따르면, 쟁점사업장의 사업자등록 내역은 다음과 같으며, 청구외법인과 공동명의자들이 사업자등록을 한 사실은 확인되지 않는다. <표6> 사업자등록자 명단(생략)

6. 청구인은 공동명의자들이 공동사업을 영위한 것이 아니고 단지 투자자일 뿐이라고 주장하며, ‘투자합의서’라고 주장하면서 아래 확인서를 제출하였으며, 공동명의자들은 단순투자자이고, 사업 및 운영은 청구외법인의 대표자 대표가 하기로 했다는 취지의 내용이 기재되어 있다. <그림2> 확인서(청구주장 투자합의서)

7. 청구인이 제출한 사실확인서 내용은 다음과 같다.

• 가) 청구인은 쟁점부동산을 잠정적으로 임대하면서 매매를 위해 노력하였음을 입증하는 증빙으로 2019. 3월에 작성된 공인중개사 총 5장의 공인중개사 사실확인서를 제출하였으며, 모두 동일한 양식이다.
• 나) 확인서에는 “모텔 매매를 하기 위해 지속적으로 매수자를 찾고자 노력하였다는 점과 경기불황으로 모텔 인기가 떨어져 소유자가 가격까지 낮추어 매매를 추진하였으나 매수자가 없어 장기간 매매가 이루어지지 않았다”는 내용이 기재되어 있다.

8. 청구인이 제출한 약정서 및 통장 내용은 다음과 같다.

• 가) 이 건 관련 이의신청 심리담당자가 청구인에게 공동명의자들이 투자자일 뿐이라는 주장에 대해 확인할 수 있는 증빙서류를 제출해달라고 보정요구하였고, 청구인은 공동투자 약정서 사본과 통장거래내역을 추가로 제출하였다.
• 나) 공동투자 약정서 제1조 제5항에는 공동명의자들은 청구외법인((주)FFF)이 추진하고 있는 쟁점부동산 매각 사업에 대하여 공동명의자들은 자금만 투자하고 청구외법인이 법원경매컨설팅 및 양도 후 매각하고 이익금을 창출한다는 내용이 기재되어 있고, 제2조에 본 합의서의 목적은 투자원금에 대한 회수 및 이익금 보장을 목적으로 한다고 기재되어 있다.
• 다) 청구인은 통장거래내역을 제출하였으며, 공동명의자들이 공동사업자로 수익비용의 분배가 전혀 없었다는 것을 의미한다는 주장이다.
• 라. 판단

1. 관련 법리

• 가) 살피건대, 수인이 부동산을 공동으로 매수한 경우, 매수인들 사이의 법률관계는 공유관계로서 단순한 공동매수인에 불과할 수도 있고, 그 수인을 조합원으로 하는 동업체에서 매수한 것일 수도 있는바(대법원 2002. 6. 14. 선고 2000다30622 판결 참조), 공동매수의 목적이 전매차익의 획득에 있을 경우 그것이 공동사업을 위해 동업체에서 매수한 것이 되려면, 적어도 공동매수인들 사이에서 그 매수한 토지를 공유가 아닌 동업체의 재산으로 귀속 시키고 공동매수인 전원의 의사에 기해 전원의 계산으로 처분한 후 그 이익을 분배하기로 하는 명시적 또는 묵시적 의사의 합치가 있어야만 할 것이고, 이와 달리 공동매수 후 매수인별로 토지에 관하여 공유에 기한 지분권을 가지고 각자 자유롭게 그 지분권을 처분하여 대가를 취득할 수 있도록 한 것이라면 이를 동업체에서 매수한 것으로 볼 수는 없다(대법원 2007. 6. 14 선고 2005다5140 판결 참조).
• 나) 한편, 부동산매매업을 영위하는 사업자가 당해 건물의 등기부상 소재지에 사업자등록을 하고 일시적으로 임대하다가 분양하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 사업장의 명의로 세금계산서를 교부하는 것이나, 부동산매매업에 해당하는지 일시적으로 임대한 경우인지 여부는 관련사실을 종합하여 판단할 사항이다(부가 46015-183, 2001.01.27. 참조).

2. 공동명의자들은 공동사업자가 아니고 쟁점부동산 매매에 대한 세금계산서는 청구외법인이 발행하여야 하는지 여부

• 가) 위 법리 및 앞서 인정한 사실관계에 비추어 이 건을 보건대, 청구외법인과 공동명의자들은 아래와 같은 이유로 쟁점부동산을 공동으로 취득하여 공동사업을 영위한 것으로 봄이 타당하다.

1. 쟁점부동산의 등기사항전부증명서상 공동명의자들이 쟁점부동산의 소유권을 해당 지분만큼 공동으로 취득하여, 같은 날 같은 매수인에게 동시에 양도한 것은 양도인들 전원의 의사에 기해 전원의 계산으로 처분한 후 그 이익을 분배하기로 하는 명시적 또는 묵시적 의사의 합치가 있었던 것으로 볼 수 있다.

2. 공동명의자들이 투자자일 뿐이라는 청구주장에 대하여 청구인의 입증이 부족하다고 보여지므로 청구외법인과 공동명의자들이 공동사업자가 아니라는 청구주장을 받아들이기 어렵다.

• 나) 한편, 청구외법인이 쟁점세금계산서를 발행한 것은 아래와 같은 이유로 사실과 다른 세금계산서에 해당한다고 봄이 타당하다.

1. 쟁점부동산 임대사업이 일시적인 임대인지 여부와 관련하여, 2010년 제1기부터 2017년 제2기까지 장기간에 걸쳐 임대소득이 발생한 점에 비추어 주변 부동산중개업자들의 사실확인서만으로는 쟁점부동산의 임대 소득이 일시적․잠정적으로 발생하였다고 보기 어렵다.

2. 청구외법인의 법인세 재무제표에 쟁점부동산이 재고자산이 아닌 유형자산 계정과목으로 계상된바, 청구외법인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보기도 어렵다.

3. 부가가치세의 신고 및 납부는 각 사업장마다 하는 것이 원칙이고 부동산임대업의 납세지 판정은 당해 임대용 부동산의 소재지를 기준으로 하는바, 청구인은 위와 같이 쟁점사업장에서 부동산임대 사업자등록을 하지 않고 임대사업을 하면서 세금계산서를 발행하지 않은 것으로 봄이 타당하다.

• 다) 따라서 처분청이 청구인에게 이 건 부가가치세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.