다중주택으로 신축된 건물을 원룸으로 불법 개조하여 임대하다 양도한 경우 부가가치세가 면제되는 국민주택으로 볼 수 없음

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 2015.8.31. 서울 ○○구 ○○동 10-48 주택을, 2016.1.29. 서울 ○○구 ○○동 7-34 주택을 각 취득하고, 2015.11.16.과 2016.3.4. 처분청에 주택신축판매업 으로 하여 부가가치세 과세사업자로 사업자등록(456-04-, 843-36-)하였다.
• 나. 청구인은 기존 주택을 철거 후 단독주택(다중주택)으로 건축허가를 받아 지하1층, 지상3층의 다중주택(이하 ○○동 10-48 소재 주택을 ‘쟁점주택1’, ○○동 7-34 소재 주택을 ‘쟁점주택2’라 한다)을 각 신축하고 쟁점주택1은 2016.4.28. 쟁점주택2는 2016.8.19. 각 다중주택으로 사용승인을 받은 후 원룸으로 개조하여 임대하다가 쟁점주택1은 2016.12.1. 1,550,000,000원에, 쟁점주택2는 2016.12.29. 1,500,000,000원에 각 양도하고 부가가치세는 면세수입금액으로 신고하였다.
• 다. 처분청은 쟁점주택1,2는 공부상 다중주택이고 주택의 연면적이 쟁점주택1은 294.28㎡, 쟁점주택2는 288.74㎡로 국민주택 규모를 초과하여 부가가치세 과세대상으로 보아 2018.12.10. 청구인에게 2016년 제2기 부가가치세 61,498,271원과 65,826,960원을 각 결정･고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2019.3.4. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 청구인 주장 다중주택을 원룸으로 개조하여 부가가치세가 면제되는 주택을 임대하다 양도하였으므로 실질은 다가구주택과 차이가 없으므로 국세기본법 제14조 [실질과세]를 적용하여 부가가치세는 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 (1) 청구인은 원룸형태로 개조하여 각 세대마다 물리적으로 구획되어 독립된 주거생활이 가능한 다가구주택이고 국민주택 규모 이하의 주택이므로 부가가치세 면제대상이라고 주장하나, 조세특례제한법에 의하면주택법에 따른 국민주택 규모 이하의 주택 및 그 주택의 건설용역에 대하여 부가가치세를 면제하며, 국민주택규모 판단시 건축법 시행령 별표1 제1호 나목에 따른 다중주택의 경우에는 전체 주거(전용)면적 기준으로 하도록 규정하고 있는 바, 쟁점주택1,2는 다중주택으로 건축허가 및 사용승인을 받았고, 공부상 다중주택으로 가구당 전용면적이 아닌 전체 주거(전용)면적으로 국민주택규모를 판단하여야 한다.

(2) 공부상 다중주택인 쟁점주택1,2를 다가구주택(원룸)형태로 독립된 생활이 가능하도록 개조하였더라도 이는 불법행위로서 지방자치단체장은 원상회복을 명할 수 있다(조심 2011서2968, 2011.11.16., 서울고법 1996.05.29. 95구31692 판결 참조). 따라서 실제구조가 각 세대가 독립된 생활이 가능한 다가구주택(원룸)형태로 개조되었더라도 전체 주거(전용)면적을 기준으로 국민주택 규모를 판단하여야 한다.

(3) 부가가치세가 면제되는 국민주택은 적어도 관련법에 따라 적법하게 건축 허가를 받아 그에 따라 건축된 건물만 해당되고, 다중주택으로 건축허가 및 사용승인까지 받은 다음 용도변경의 허가를 받음이 없이 다가구주택(원룸) 형태로 개조한 경우에는, 혹여 그 면적이 국민주택규모에 해당한다고 하더라도 부가가치세가 면제되는 국민주택에 해당한다고 할 수 없다(대법원 1996.10.11. 선고 96누8758 판결 참조). 따라서 부가가치세 면제대상인 국민주택에 해당하는지 여부는 당해 건축물의 실제 용도를 기준으로 판단할 것이 아니라 건물 신축허가에서 정한 용도나 공부상의 용도를 기준으로 판단하여야 한다. (4) 쟁점주택1,2는 다중주택이고 주택의 연면적이 국민주택 규모를 초과하여 부가가치세 과세대상이므로 청구인에게 한 부가가치세 부과처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 다중주택으로 신축된 건물을 원룸 형태로 개조하여 임대 후 양도한 경우 부가가치세를 면제할 수 있는지
• 나. 관련 법령

(1) 구 국세기본법 제14조 【실질과세】 (2017. 12. 19. 법률 제15520호로 개정되기 전의 것)

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

(2) 구 조세특례제한법 제106조 【부가가치세 면제 등】 (2017. 2. 8. 법률 제14567호로 개정되기 전의 것)

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제한다. 이 경우 제1호부터 제3호까지, 제4호의5 및 제9호는 2018년 12월 31일까지 공급한 것에만 적용하고, 제4호의2, 제5호, 제9호의2, 제9호의3, 제11호 및 제12호는 2017년 12월 31일까지 공급한 것에만 적용하며, 제8호 및 제8호의2는 2014년 12월 31일까지 실시협약이 체결된 것에만 적용한다.

4. 대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역(대통령령으로 정하는 리모델링 용역을 포함한다)

(3) 구 조세특례제한법시행령｣ 제106조【부가가치세 면제 등】 (2017. 1. 6. 대통령령 제27767호로 개정되기 전의 것)

④ 법 제106조 제1항 제4호에서 “대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역”이란 다음 각 호의 것을 말한다.

1. 제51조의2 제3항에 규정된 규모 이하의 주택 (4) 구 조세특례제한법시행령 제51조의2【자기관리부동산투자회사 등에 대한 과세특례】 (2017. 7. 26. 대통령령 제28211호로 개정되기 전의 것)

③ 법 제55조의2 제4항에서 “대통령령으로 정하는 규모”란 ｢주택법｣에 따른 국민주택규모(기획재정부령이 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다)를 말한다. (5) 구 주택법 제2조【정의】 (2017. 2. 8. 법률 제14567호로 개정되기 전의 것) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

2. "단독주택"이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

6. "국민주택규모"란 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 "주거전용면적"이라 한다)이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택(수도권정비계획법 제2조 제1호 에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택을 말한다)을 말한다. 이 경우 주거전용면적의 산정방법은 국토교통부령으로 정한다. (6) 구 주택법 시행령 제2조 【단독주택의 종류와 범위】 (2018. 12. 11. 대통령령 제29358호로 개정되기 전의 것) 주택법(이하 "법"이라 한다) 제2조 제2호에 따른 단독주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.

1. 건축법 시행령 별표 1 제1호가목에 따른 단독주택

2. 건축법 시행령 별표 1 제1호나목에 따른 다중주택

3. 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목에 따른 다가구주택

(7) 구 건축법 시행령 【별표1】 (2017. 1. 20. 대통령령 제27797호로 개정되기 전의 것) 용도별 건축물의 종류 (제3조의5 관련)

1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]

• 가. 단독주택
• 나. 다중주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다.

1. 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것

2. 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말한다. 이하 같다)

3. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 330제곱미터 이하이고 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것

• 다. 다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

1. 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

2. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것

3. 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것

• 다. 사실관계

(1) 국세청 전산망에 의하면, 쟁점주택1,2와 관련한 청구인의 사업자등록 내역은 아래〈표1〉과 같이 확인된다. 〈표1〉 사업자등록 내역 구분 쟁점주택1 관련 쟁점주택2 관련 상호 ☆☆ ☆☆ 업종 건설업/주택신축판매 건설업/주택신축판매 개업일 2015.11.16. 2016.03.04. 폐업일 2016.12.31 2016.12.31.

(2) 처분청이 제출한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 주택신축판매업자로 쟁점주택1,2는 공부상 다중주택으로 등재되어 있지만 실지 각 호별 독립된 주거생활이 가능한 원룸으로 국민주택 규모이하의 공동주택이므로 부가가치세 면제대상이라고 소명하였다. (나) 쟁점주택1,2의 건축물대장에 의하면, 아래〈표2〉와 같이 다중주택으로 나타난다. 〈표2〉 건축물대장의 주요내용 구 분 쟁점주택1 쟁점주택2 대지면적 185.0㎡ 173.0㎡ 건물 연면적 294.28㎡ 288.74㎡ 사용승인일 2016.4.28. 2016.8.19. 주용도 단독주택(다중주택) 단독주택(다중주택) 건축주 청구인 청구인 착공일 2015.11.5. 2016.4.16. 사용승인일 2016.4.28. 2016.8.19. 건축물현황 층별 구조 쟁점주택1 쟁점주택2 용도 면적 용도 면적 지1층 철근콘 크리트 다중주택(2호) 72.7㎡ 단독주택 (다중주택) 61.45㎡ 1층 철근콘 크리트 다중주택(5호) 77.01㎡ 단독주택 (다중주택) 84.41㎡ 2층 철근콘 크리트 다중주택(5호) 77.01㎡ 단독주택 (다중주택) 84.41㎡ 3층 철근콘 크리트 다중주택(4호) 67.56㎡ 단독주택 (다중주택) 58.47㎡ 옥탑1층 철근콘 크리트 계단실 (연면적 제외) 11.62㎡ 계단실 (연면적 제외) 10.69㎡ (다) 청구인은 쟁점주택1을 2016.4.28., 쟁점주택2는 2016.8.19. 각 신축하고 원룸으로 개조하여 임대하다가 쟁점주택1은 2016.12.1. 김○○외 1인에게 1,550,000,000원에, 쟁점주택2는 2016.12.29. 허○○외 1인에게 1,500,000,000원에 각 양도하였음이 건축물대장, 매매계약서, 월세계약서, 등기부등본 등에 의해 확인된다. 각 매매계약서에는 다중주택이라고 기재되어 있다. (라) 청구인은 쟁점주택1,2 신축과 관련하여 부가가치세 매입세액을 공제받지 않았고, 2016년 2기 부가가치세 신고내역은 아래〈표3〉과 같다(양도대금에 대하여는 면세사업수입금액으로 신고하였다.). 구 분 쟁점주택1 관련 쟁점주택2 관련 과세표준 및 매출세액 0 0 매입세액 세금계산서 수취분 150,244 1,035,000 공제받지 못할 매입세액(면세사업관련) 150,244 1,035,000 납부세액 0 0 면세사업수입금액 1,550,000,000 1,500,000,000 〈표3〉부가가치세 신고내역 (마) 처분청은 쟁점주택1,2는 공부상 다중주택으로 국민주택 규모를 초과하여 부가가치세가 면제되는 국민주택에 해당하지 않아 쟁점주택1,2를 부가가치세 과세대상으로 보아 이 건 부가가치세를 과세하였고 부가가치세 경정결의서 내용은 아래〈표4〉와 같다. 〈표4〉부가가치세 경정결의서 내용

(3) 청구인이 제시한 증거서류는 다음과 같다. (가) 쟁점주택1,2의 설계도 및 외․내부사진에는 각 호 별로 구분되어 있고 약 4～5평 정도의 다가구주택 안에는 화장실이 독립적으로 설치되었고 조리시설인 전기쿡탑, 세탁기, 에어컨, 냉장고, 신발장 등 편의시설은 물론 전기료 및 우편함이 각각 설치되어 각 세대마다 독립된 주거생활이 가능한 것으로 나타난다. (나) 청구인은 ○○구청으로부터 다중주택으로 건축허가를 받은 후 ○○구청에 원룸으로 용도변경의 허가를 받은 사실이 없다. (다) 쟁점주택1에는 17세대(지하1층 5세대, 지상1층 5세대, 지상2층 5세대, 지상3층 2세대), 쟁점주택2에는 18세대(지하1층 5세대, 지상1층 5세대, 지상2층 5세대, 지상3층 3세대)가 거주할 수 있다. (라) 청구인이 제출한 월세계약서 내용은 아래 〈표5〉와 같다. 쟁점주택1 쟁점주택2 호실 보증금(월세) 계약기간 호실 보증금(월세) 계약기간 B01호 1,000만원(50만원) ’16.8.17. ～’17.8.16. B01호 B02호 500만원(50만원) ’16.10.10. ～’17.10.9. B02호 500만원(45만원) ’16.12.6. ～’18.12.6. B03호 50만원(50만원) ’16.9.27. ～’16.12.26. B03호 1,000만원(40만원) ’16.12.10. ～’17.12.9. B04호 50만원(50만원) ’16.9.19. ～’17.2.18. B04호 500만원(50만원) ’16.12.6. ～’18.12.6. B05호 3,000만원(20만원) ’16.8.26. ～’17.8.25. B05호 101호 1,000만원(50만원) ’16.8.30. ～’18.8.30. 101호 1,000만원(50만원) ’16.8.31. ～’18.8.31. 102호 1,000만원(50만원) 102호 1,000만원(50만원) 103호 1,000만원(45만원) 103호 1,000만원(45만원) 104호 1,000만원(45만원) 104호 1,000만원(45만원) 105호 1,000만원(45만원) 105호 1,000만원(45만원) 201호 500만원(65만원) ’16.8.31. ～’17.8.30. 201호 1,000만원(50만원) 202호 1,000만원(50만원) ’16.8.30. ～’18.8.30. 202호 1,000만원(50만원) 203호 1,000만원(45만원) 203호 1,000만원(45만원) 204호 1,000만원(50만원) ’16.7.31. ～’17.7.30. 204호 1,000만원(45만원) 205호 1,000만원(50만원) ’16.6.5. ～’17.6.4. 205호 1,000만원(45만원) 301호 1,000만원(105만원) ’16.10.10. ～’18.10.9. 301호 1,000만원(45만원) 302호 1,000만원(45만원) ’16.8.30. ～’18.8.30. 302호 1,000만원(45만원) 303호 1,000만원(50만원) 〈표5〉 임대차 내역 (마) 청구인이 제출한 매매계약서를 보면, 쟁점주택1,2 각각 전체를 하나의 매매단위로 하여 양도하는 매매계약을 체결하였고, 쟁점주택1의 매매계약 체결일은 2016.9.2.(잔금지급일 2016.12.1.)이고 보증금 1억2,500만원은 매수인이 인수하는 조건이다. 쟁점주택2의 매매계약일은 2016.12.20.(잔금지급일 2016.12.29.)이고, 보증금 1억5천만원은 매수인이 인수하는 조건으로 기재되어 있다.

• 라. 판단 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 조세법률주의의 원칙상 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에 부합한다고 할 것(대법원 1998.3.27. 선고 97누20090 판결, 같은 뜻임)인바, 조세특례제한법 제106조 의 제1항 제4호, 같은 법 시행령 제51조의2 제3항 및 제106조 제4항 제1호에서 주택법에 따른 국민주택 규모 이하의 주택 및 그 주택의 건설용역에 대해서는 부가가치세를 면제한다고 규정하고 있고, 주택법 제2조 제1호 및 제6호에서 “주택”이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물 및 그 부속토지로, “국민주택규모”란 주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호 또는 1세대당 85제곱미터(읍 또는 면 지역은 100제곱미터) 이하인 주택으로 규정하고 있으며, 건축법 시행령별표1 제1호에서는 단독주택의 일종인 다중주택과 다가구주택을 별개로 구분하여 나목과 다목에 각 정의하고 있다. 위와 같이 건축법 시행령 별표1 제1호에서 다중주택과 다가구주택의 해당요건을 달리하여 구분하고 있는 점, 청구인이 쟁점주택1,2에 대하여 건축물의 용도를 다중주택으로 하여 건축허가 및 사용승인을 받았고, 심리일 현재도 쟁점주택1,2가 공부상 다중주택으로 등재되어 있는 점, 다중주택으로 사용승인을 받은 후 불법적인 절차에 의하여 쟁점주택1,2에 주방시설 등을 추가로 설치하여 원룸으로 개조하였음을 청구인도 인정하고 있는 점, 조세특례제한법 시행령제51조의2 제3항에서 다가구주택의 경우만 가구당 전용면적을 기준으로 국민주택 규모인지를 판정하는 것으로 규정하고 있는 점과 조세특례제한법의 감면규정은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에 부합하는 점 등을 감안할 때, 쟁점주택1,2를 다가구주택으로 인정할 수 없고, 나아가 쟁점주택1,2의 연면적이 294.28㎡와 288.74㎡이므로 부가가치세가 면제되는 국민주택으로 볼 수도 없다 하겠다. 따라서 쟁점주택1,2를 부가가치세가 면제되지 아니하는 주택으로 보아 이 건 부가가치세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없다고 인정되므로국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.