용도변경 허가 없이 주택으로 개조하여 양도시 부가가치세 면제대상인 국민주택에 해당하지 않음

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 2013.8.3. 주택신축판매업으로 사업자등록하고, □□광역시 △△구 ○○에 지상 8층(공동주택 8세대, 근린생활시설 7호) 건물을 2013.9.4. 사용승인 후 분양하였고, △△구 △△에 지상 8층(공동주택 10세대, 오피스텔 등 9호) 건물을 2014.12.10. 사용승인 후 분양하였고, △△구 △△로 64번길 6에 지상 10층(공동주택 10세대, 오피스텔 등 17호) 건물을 2015.4.30. 사용승인 후 분양하였으나, 오피스텔 등 33호는 면제되는 주택(이하 “쟁점 부동산”이라 한다)으로 보아 부가가치세를 신고하지 않았다.
• 나. 국세청장은 2018.4.9.부터 4.26.까지 □□세무서 기관 운영감사를 실시하여 청구인이 업무용 부동산(오피스텔)을 양도하고 부가가치세 무신고하였음을 감사지적하였고, 이에 따라 □□세무서장(이하 “처분청”이라고 한다)은 ’13. 2기 부가가치세 52,334,140원, ’14. 1기 12,659,700원, ’14. 2기 11,222,790원, ’15. 1기 185,469,650원, ’15. 2기 100,523,660원, ’16. 1기 17,659,920원, ’17. 1기 10,220,970원 총 390,090,830원을 2018.10.11. 청구인에게 결정･고지(이하 “쟁점처분”이라 한다)하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2019.1.3. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 사업자등록 당시 국민주택 신축 목적이므로 면세사업자로 등록하여 매입 당시 부가가치세 환급을 받지 않았고, 수분양자들은 당초 주거용으로 구입하였으므로 공부상 근린생활시설이나 오피스텔에서 사업목적으로 사업자등록을 하지 않았다. 쟁점 부동산의 공부상 명칭은 근린생활 또는 오피스텔이나 실질은 국민주택으로 분양하였으므로 부가가치세가 면제되는 것이다. 사업자등록신청시에 처분청은 실질과세원칙에 의거 관행적으로 면세사업자로 등록 허가하였음에도 불구하고, 조세심판원의 변경된 심판례를 소급적용하여 감사 지적사항이라고 부가가치세를 부과하는 것은 신의칙 위반이다.
• 나. 처분청 의견 부가가치세의 공급시기는 원칙적으로 재화가 인도되거나 이용가능하게 되는 때로 규정하고 있어 부가가치세의 납세의무는 재화의 공급 시점에 결정되어야 하고 공급시기 이후 사용자의 사용현황에 따라 사후적으로 결정될 수 없고, 업무시설로 건축허가를 받고 사용승인을 받은 이상 언제든지 업무시설로 사용가능하므로 부가가치세 납세의무를 판단함에 있어 쟁점 부동산은 주택이 아닌 업무시설로 보아야 한다. ｢조세특례제한법｣ 제106조 의 제1항 제4호, 같은 법 시행령 제51조의2 제3항 및 제106조 제4항 제1호는 ｢주택법｣에 따른 국민주택 규모 이하의 주택 및 그 주택의 건설용역에 대해서는 부가가치세를 면제한다고 규정하고 있고, ｢주택법｣ 제2조 제1호 및 제3호는 “주택”을 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물 및 그 부속토지로, “국민주택”을 주거전용면적 85제곱미터 이하인 주택으로 각각 규정하면서 ｢건축법 시행령｣에 따른 오피스텔을 준주택으로 주택과 별도로 규정하고 있는 바, 조세법률주의의 원칙상 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석해야 것이고, 특히 감면요건규정 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에 부합한다고 할 것이므로 ｢조세특례제한법｣에서 규정한 국민주택 규모이하의 주택은 ｢주택법｣에 따른 주택을 의미하는 것으로 쟁점 부동산은 주택이 아니라 업무시설이라 할 것이다. ’17. 9월 이후 조세심판원에서도 심판관합동회의를 통해 ｢조세특례제한법｣의 면제규정은 ｢주택법｣에 의한 국민주택만이 해당하고 업무용 오피스텔을 주거용으로 사용한다 하더라도 부가가치세가 면제되지 않는다고 기존 심판 결정을 변경하였다. 청구인의 업무용 부동산 양도에 대해 부가가치세 과세 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

① 쟁점부동산이 부가가치세 면제대상인 국민주택에 해당하는 지

② 이 건 부과처분이 신의칙 위반인지 여부

• 나. 관련법령

(1) 구 국세기본법 제14조 【실질과세】 (2017. 12. 19. 법률 제15520호로 개정되기 전의 것)

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

(2) 구 조세특례제한법 제106조 【부가가치세 면제 등】 (2017. 2. 8. 법률 제14567호로 개정되기 전의 것)

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제한다.

4. 대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역(대통령령으로 정하는 리모델링 용역을 포함한다) (3) 구 조세특례제한법시행령 제51조의2【자기관리부동산투자회사 등에 대한 과세특례 】 (2017. 7. 26. 대통령령 제28211호로 개정되기 전의 것)

③ 법 제55조의2 제4항에서 “대통령령으로 정하는 규모”란 ｢주택법｣에 따른 국민주택규모(기획재정부령이 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다)를 말한다.

(4) 구 조세특례제한법시행령｣ 제106조【부가가치세 면제 등】 (2017. 7. 26. 대통령령 제28211호로 개정되기 전의 것)

④ 법 제106조 제1항 제4호에서 “대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역”이란 다음 각 호의 것을 말한다.

1. 제51조의2 제3항에 규정된 규모 이하의 주택 (5) 구 부가가치세법 15조【재화의 공급시기】 (2013. 6. 7. 법률 제11873호로 개정된 것)

① 재화가 공급되는 시기는 다음 각 호의 구분에 따른 때로 한다. 이 경우 구체적인 거래 형태에 따른 재화의 공급시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

2. 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우: 재화가 이용가능하게 되는 때 (6) 구 주택법 제2조【정의】 (2016. 12. 2. 법률 제14344호로 개정되기 전의 것) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “주택”이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속 토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다. 1의2. “준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속도지로서 주거시설로 이용 가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.

3. "국민주택"이란 주택도시기금법에 따른 주택도시기금(이하 "주택도시기금"이라 한다)으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택으로서 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 "주거전용면적"이라 한다)이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택(수도권정비계획법 제2조제1호 에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택을 말한다. 이하 "국민주택규모"라 한다)을 말한다. 이 경우 주거전용면적의 산정방법은 국토교통부령으로 정한다. (7) 구 주택법 시행령 제2조의2【준주택의 범위와 종류】 (2014. 3. 24. 대통령령 제25279호로 개정된 것) 법 제2조제1호의2에 따른 준주택의 범위와 종류는 다음 각 호와 같다.

4. 건축법 시행령 별표 1 제14호 나목에 따른 오피스텔 (8) 구 주택법 제2조【정의】 (2017. 2. 8. 법률 제14567호로 개정되기 전의 것) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “주택”이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속 토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

4. "준주택"이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.

5. "국민주택"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 국민주택규모 이하인 주택을 말한다.

• 가. 국가ㆍ지방자치단체, 한국토지주택공사법에 따른 한국토지주택공사(이하 "한국토지주택공사"라 한다) 또는 지방공기업법 제49조 에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 "지방공사"라 한다)가 건설하는 주택
• 나. 국가ㆍ지방자치단체의 재정 또는 주택도시기금법에 따른 주택도시기금(이하 "주택도시기금"이라 한다)으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택

6. "국민주택규모"란 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 "주거전용면적"이라 한다)이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택(수도권정비계획법제2조제1호에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택을 말한다)을 말한다. 이 경우 주거전용면적의 산정방법은 국토교통부령으로 정한다. (9) 구 주택법 시행령 제4조 【준주택의 종류와 범위】 (2016. 8. 11. 대통령령 제27444호로 개정된 것) 법 제2조제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.

4. 건축법 시행령 별표 1 제14호 나목 2)에 따른 오피스텔

(10) 구 건축법 시행령 제3조의5【용도별 건축물의 종류】 (2017. 6. 27. 대통령령 제28151호로 개정되기 전의 것) 법 제2조제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다.

• 나. 일반업무시설: 다음 요건을 갖춘 업무시설을 말한다. 2) 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적한 것을 말한다)
• 다. 사실관계

(1) 청구인의 2013년 이후 사업자등록내역은 아래와 같음이 국세청 전산망에 의해 확인된다. 사업자번호 상 호 사업자 업태 종목 일자 사업장 구분 상태 개업 폐업 121-91-95*** 면세 폐업 건설 주택신축판매 2013.8.3. 2018.11.1

□□ △△ 독배로○○ 121-92-03*** AA캐슬 면세 폐업 건설 주택신축판매 2014.5.10. 2015.2.28.

□□ △△ 석정로△△ 121-92-04*** AA캐슬 면세 폐업 건설 주택신축판매 2014.7.9. 2015.6.30.

□□ △△ 경인로□□ 410-95-66*** AA캐슬 면세 폐업 건설 주택신축판매 2015.4.8. 2016. 12.31.

□□ △△ △△로◇◇ 310-09-76*** 간이 계속 서비스 고시원 2016.2.29

□□ △△ 인하로◎◎ 2) 처분청의 부가가치세 결정내역은 아래와 같다. (천원) 사업자번호 과세기간 과세표준 매출세액 매입세액 가산세 고지세액 121-91-95 2013년 2기 307,125 30,712 0 21,622 52,334 121-91-95 2014년 1기 76,778 7,677 0 4,982 12,659 121-91-95 2014년 2기 70,384 7,038 0 4,184 11,222 121-91-04 2015년 1기 650,697 65,069 558 35,429 99,940 410-95-66 2015년 1기 566,568 56,657 1,448 30,320 85,529 410-95-66 2015년 2기 674,291 67,429 144 33,238 100,523 410-95-66 2016년 1기 123,461 12,346 0 5,313 17,659 121-91-95 2017년 1기 77,378 7,737 0 2,483 10,220 합 계 2,546,682 254,665 2,150 137,571 390,086 3) 청구인이 신축한 □□ 남구 ○○ 지상 건물의 집합건축물대장에 의하면 건물의 주용도는 공동주택, 제2종근린생활시설, 업무시설로 되어 있고 사용승인일자는 2013.9.4.이고 건축물 현황 기재내용은 아래와 같다. 구분 층별 구조 용도 면적 주1 1층 철근콘크리트구조 계단실 19.31 2층 제2종근린생활시설(사무소)-3호 211.17 3층 제2종근린생활시설(사무소)-3호 211.17 4층 업무시설(오피스텔)-1호 공동주택(다세대-도시형생활주택)-2세대 189.08 5층 공동주택(다세대-도시형생활주택)-3세대 177.88 6층 공동주택(다세대-도시형생활주택)-3세대 177.88 7층 공동주택(다세대-도시형생활주택)-3세대 165.49 8층 계단실/통신실/펌프실 34.76 옥탑1층 계단실/ELEV기계실(연면적 제외) 19.31 4) 청구인이 신축한 □□ △△구 △△ 지상 건물의 집합건축물대장에 의하면 건물의 주용도는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설로 되어 있고 사용승인일자는 2014.12.9.이고 건축물 현황 기재내용은 아래와 같다. 구분 층별 구조 용도 면적 주1 지1층 철근콘크리트구조 계단실, 제어실, 통신실 36.92 1층 계단실 21.5 2층 공동주택(다세대주택)-3세대 185.2 3층 공동주택(다세대주택)-3세대 185.2 4층 공동주택(다세대주택)-3세대 185.2 5층 공동주택(다세대주택)-1세대 업무시설(오피스텔)-2호 215.65 6층 업무시설(오피스텔)-3호 230.24 7층 업무시설(오피스텔)-2호 159.32 8층 업무시설(오피스텔)-1호 제2종근린생활시설(사무소)-1호 147.16 옥탑2층 계단실(연면적 제외) 21.5 옥탑1층 계단실(연면적 제외) 21.5 5) 청구인이 신축한 □□ △△구 ○○ 지상 건물의 집합건축물대장에 의하면 건물의 주용도는 공동주택, 업무시설로 되어 있고 사용승인일자는 2015.4.30.이고 건축물 현황 기재내용은 아래와 같다. 구분 층별 구조 용도 면적 주1 지1층 철근콘크리트구조 통신실, 제어실, 기계식주차, 계단실 175.72 1층 기계식주차, 계단실, 주차관리 77.04 2층 공동주택(다세대주택)-3세대 195.11 3층 공동주택(다세대주택)-3세대 195.11 4층 공동주택(다세대주택)-3세대 195.11 5층 업무시설(오피스텔)-2호 160.86 5층 공동주택(다세대주택)-1세대 64.96 6층 업무시설(오피스텔)-3호 241.63 7층 업무시설(오피스텔)-3호 241.63 8층 업무시설(오피스텔)-3호 241.63 9층 업무시설(오피스텔)-3호 241.63 10층 업무시설(오피스텔)-2호 161.52 10층 제2근린생활시설(사무소)-1호 63.74 옥탑1층 계단실(연면적 제외) 19.44 라. 판단 이상의 사실관계와 관련법령을 종합하여 볼 때, 먼저 쟁점①에 대하여 살펴보면, 청구인은 실질이 주택이므로 부가가치세 면제대상이라고 주장하나,조세특례제한법제106조 제1항 제4호 및 같은 법 시행령 제106조 제4항 제1호에서 부가가치세가 면제되는 국민주택의 공급은 주택법에 따른 국민주택 규모 이하의 주택에만 적용한다고 규정되어 있으므로, 부가가치세가 면제되는 국민주택은 위 법의 목적 등에 비추어 적어도 주택의 용도로 적법하게 건축허가를 받아 건축된 건물만 해당되고, 오피스텔로 건축허가를 받아 사용승인까지 마친 다음 용도변경의 허가를 받음이 없이 주택으로 개조한 경우에는 설사 그 면적이 국민주택 규모에 해당한다고 하더라도 위 규정 소정의 부가가치세가 면제되는 국민주택에 해당한다고 할 수 없다고 판단된다. 다음 쟁점②에 대하여 살펴보면, 청구인은 실질에 따라 면세사업자로 사업자등록 허가하고 조세심판원의 변경된 심판례를 소급적용함은 신의칙 위반이라고 주장하나, 일반적으로 조세 법률관계에서 과세관청의 행위에 대하여 신의성실의 원칙이 적용되는 요건으로서는 첫째, 과세관청이 납세자에게 신뢰의 대상이 되는 공적인 견해표명을 하여야 하고, 둘째, 과세관청의 견해표명이 정당하다고 신뢰한 데 대하여 납세자에게 귀책사유가 없어야 하며, 셋째, 납세자가 그 견해표명을 신뢰하고 이에 따라 무엇인가 행위를 하여야 하고, 넷째, 과세관청이 위 견해표명에 반하는 처분을 함으로써 납세자의 이익이 침해되는 결과가 초래되어야 한다는 점을 들 수 있다. 과세관청이 사업자의 신청에 따라 면세사업자용 사업자등록증을 교부한 행위만으로는 과세관청이 부가가치세의 과세에 관하여 어떤 공적인 견해를 표명한 것이라고 할 수 없을 뿐 아니라 과세관청으로부터 부가가치세 면세사업자용 사업자등록증을 교부받은 납세자가 자신이 부가가치세 면세사업자라고 신뢰하였다고 하더라도 납세자가 그와 같이 신뢰한 데에 납세자에게 귀책사유가 없었다고도 할 수 없다(대법원95누7376, 1995. 11. 15. 등 다수)할 것이어서 신의칙을 위반하였다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 심리결과 청구주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법제65조제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.