쟁점오피스텔이 부가가치세 면제대상인 국민주택에 해당 하는지 여부

이건 심사청구는 기각한다.

• 가. 청구인은 2012.5.14. 주택신축판매업으로 사업자등록을 하고, 2014.7월에 AA시 BB구 CC동에 지상 10층(공동주택 3세대, 근린생활시설 6호) 건물(이하 “쟁점건물”이라 한다)을 신축하여 2015년에 분양을 완료하였고, 근린생활시설 6호(이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)는 면제되는 주택으로 보아 부가가치세를 무신고하였다.
• 나. 국세청 감사관실은 2018.4.9.부터 2018.4.26.까지 처분청에 대한 기관운영감사를 실시하여 청구인이 쟁점오피스텔을 양도하고 부가가치세를 신고하지 않은 것에 대하여 감사지적을 하였고, 이에 따라 2018.9.7. 처분청은 2015년 제1기분 부가가치세 82백만원을 청구인에게 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2018.12.11. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인은 공동주택을 신축하여 분양할 목적으로 토지를 취득하였고,건축법상 건축허가요건을 충족하기 위하여 2층부터 7층까지는 쟁점오피스텔, 8층부터 10층까지는 다세대주택으로 허가를 받았으나 사실상 전체를 국민주택규모 이하인 공동주택으로 신축하여 분양하였다.
• 나. 쟁점오피스텔은 처음부터 주거용도로 시공되어 주거에 필요한 방, 거실, 주방시설, 화장실, 보일러, 난방, 전기시설 등 내부시설이 모두 갖추어진 형태로 신축하였고, 분양 당시에도 용도를 주거용으로 분양하였다. 수분양자도 주거공간으로 사용하고 있고, 주택형태로 시공되어 주택으로 사용되고 있다. 다.조세특례제한법(이하 “조특법”이라 한다) 제106조 제1항 제4호에 따라 국민주택 이하의 주택공급은 부가가치세가 면세되며 국민주택의 규모는 조특법 시행령 제51조의2 제3항에서주택법에 규정한 국민주택 규모를 준용하도록 하여 국민주택이란 “주거의 용도로만 쓰이는 주거전용 면적이 1호 또는 1세대당 85제곱미터 또는 100제곱미터 이하인 주택을 말한다.”라고 규정하고 있다.
• 라. 대법원의 판례 및 조세심판원의 선결정례에서도 ‘오피스텔의 주택여부는 건축허가 및 건축물 대장상의 등재사실이 아닌 실질적인 용도를 기준으로 판단하여야 한다.’고 하였다(대법원 2010두 9037, 2010.9.9. 선고, 조심2016중1641, 2016. 7.21. 결정 등 다수 같은 뜻임).
• 마. 허가상 근린생활시설이나 주택으로 시공하고 주택으로 사용하고 있으며 면적 또한주택법의 국민주택 규모 이하이므로 조특법 제106조에 따라 부가가치세는 면제되어야 한다.

3. 감사관(처분청) 의견

• 가. 청구인은 쟁점오피스텔이 공부상 업무시설로 등재되어 있다고 하더라도 주거용으로 설계 및 시공되었고, 실제 주거용으로 사용되고 있으므로 실질과세 원칙에 따라 부가가치세가 면세되어야 한다고 주장하나, 부가가치세의 공급시기는 원칙적으로 재화가 인도되거나 이용가능하게 되는 때로 규정하고 있고, 부가가치세의 납세의무는 재화의 공급시점에 결정되어야 하므로 공급시기 이후에 사용자의 사용현황에 따라 사후적으로 결정될 수 없다.
• 나. 업무시설로 건축허가를 받고 사용승인을 받은 이상 언제든지 업무시설로 사용가능하므로 부가가치세 납세의무를 판단함에 있어 쟁점오피스텔은 주택이 아닌 업무시설로 보아야 한다.
• 다. 조특법 제106조의 제1항 제4호와 같은 법 시행령 제51조의2 제3항 및 제106조 제4항 제1호는주택법에 따른 국민주택 규모 이하의 주택 및 그 주택의 건설용역에 대해서는 부가가치세를 면제한다고 규정하고 있고, 주택법 제2조 제1호 및 제3호는 “주택”을 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물 및 그 부속토지로, “국민주택”을 주거전용면적 85제곱미터 이하인 주택으로 각각 규정하면서 건축법 시행령에 따른 오피스텔을 준주택으로 주택과 별도로 규정하고 있다.
• 라. 조세법률주의의 원칙상 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석해야 것이고, 특히 감면요건규정 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에 부합한다고 할 것이므로조세특례제한법에서 규정한 국민주택 규모이하의 주택은주택법에 따른 주택을 의미하는 것으로 쟁점오피스텔은 주택이 아니라 업무시설이라 할 것이다.
• 마. 2017. 9월 이후 조세심판원에서도 심판관합동회의를 통해 조특법의 면제규정은주택법에 의한 국민주택만이 해당하고 업무용 오피스텔을 주거용으로 사용한다 하더라도 부가가치세가 면제되지 않는다고 기존 심판 결정을 변경하는 등 청구인이 업무용 부동산 양도에 부가가치세 무신고에 따른 처분청의 부가가치세 과세처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점오피스텔이 부가가치세 면제대상인 국민주택에 해당 하는지 여부
• 나. 관련법령 1) 국세기본법 제14조 【실질과세】

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. 2) 조세특례제한법 제106조 【부가가치세 면제 등】

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제한다.

4. 대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역(대통령령으로 정하는 리모델링 용역을 포함한다) 3) 조세특례제한법 시행령 제51조의2 【자기관리부동산투자회사 등에 대한 과세특례】

③ 법 제55조의2 제4항에서 “대통령령으로 정하는 규모”란주택법에 따른 국민주택규모(기획재정부령이 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다)를 말한다. 4) 조세특례제한법 시행령 제106조 【부가가치세 면제 등 】

④ 법 제106조제1항제4호에서 “대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역”이란 다음 각 호의 것을 말한다.

1. 제51조의2제3항에 규정된 규모 이하의 주택 5) 주택법 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다. 1의2. “준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.

3. “국민주택”이란 제60조에 따른 국민주택기금으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택으로서 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 “주거전용면적”이라 한다)이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터이하인 주택을 말한다. 6) 주택법 시행령 제2조의2 【준주택의 범위와 종류】 법 제2조 제1호의2에 따른 준주택의 범위와 종류는 다음 각 호와 같다.

4. 건축법 시행령 별표 1 제14호 나목에 따른 오피스텔 7) 건축법 제2조 【정의】

② 건축물의 용도는 다음과 같이 구분하되, 각 용도에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다.

1. 단독주택 2. 공동주택 3. 제1종 근린생활시설

4. 제2종 근린생활시설 14. 업무시설 8) 건축법 시행령 제3조의5 【용도별 건축물의 종류】 법 제2조제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다. [별표 1] <개정 2014.11.28.> 용도별 건축물의 종류(건축법 시행령 제3조의5 관련)

4. 제2종 근린생활시설

• 하. 금융업소, 사무소, 부동산 중개사무소, 등 일반 업무시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것

• 나. 일반업무시설: 다음 요건을 갖춘 업무시설을 말한다. 1) 금융업소, 사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사, 신문사, 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 제2종 근린생활시설에 해당하지 않는 것 9) 부가가치세법 제51조 【재화의 공급시기】

① 재화가 공급되는 시기는 다음 각 호의 구분에 따른 때로 한다. 이 경우 구체적인 거래 형태에 따른 재화의 공급시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

2. 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우: 재화가 이용가능하게 되는 때

• 다. 사실관계

1. 청구인은 AA시 BB구 CC로에서 개업일을 2012.5.14., 상호는 NN주택으로 주택신축판매 건설업을 면세사업자로 사업자등록하여 현재 계속사업 중인 것으로 국세청 전산시스템으로 확인된다.

2. 쟁점건물의 집합건축물 대장의 내용을 요약하면 다음과 같다. 대지위치 AA시 BB구 CC동 구역 상대정화구역 호 수 6호/0가구/3세대 허가일 2014.07.07. 착공일 2014.07.14. 사용 승인일 2014.12.31. 층수 (지하 층, 지상10층) 용도 면적(㎡) 1층 계단실 21 2층 ~ 7층 제2종 근린생활시설 (사무소) 각층 1호 층별 74.26 8층 ~ 10층 공동주택(다세대) 각층 1세대 층별 73.43 지역․지구 일반상업지역, 방화지구 외1 연면적 686.85㎡

3. 청구인은 2015년에 쟁점건물을 분양완료하고 처분청에 다음과 같이 2015년 과세연도 면세사업자 사업장현황신고를 하였다.(생략)

4. 청구인의 2015년 과세연도 종합소득세 신고내역은 다음과 같다.(생략)

5. 쟁점건물의 분양내역은 다음과 같다. (생략)

6. 국세청 감사관실은 청구인이 쟁점오피스텔을 양도하고 부가가치세를 신고하지 않아 감사지적하였고, 처분청은 다음과 같이 경정․고지하였다.(생략)

7. 청구인은 “건축법상 건축허가요건을 충족하기 위하여 2층부터 7층까지는 쟁점오피스텔, 8층부터 10층까지는 다세대주택으로 허가를 받았으나 사실상 전체를 국민주택규모 이하인 공동주택으로 신축하여 분양하였다.”라고 주장하면서 쟁점오피스텔 및 다세대주택의 평면도를 제출하였다.(생략)

8. 처분청이 제출한 쟁점오피스텔 분양계약서에 따르면, 청구인은 쟁점오피스텔을 분양하기로 하는 계약을 체결하면서 분양대금에 부가가치세가 포함되어 있는지 여부는 별도로 기재되어 있지 않는 것으로 확인된다.

9. 청구인이 제출한 집합건축물 대장에 따르면, 쟁점건물이 소재한 토지의 위치는 일반상업지역으로 확인된다.

• 라. 판단 청구인은 쟁점오피스텔은 주택과 구조 및 용도가 동일한 주거용 오피스텔을 주택과 함께 건축하여 실질상의 용도인 주택으로 분양하였다고 주장하는바 이에 대하여 살펴보면, 조특법 제106조 제1항 제4호 및 같은 법 시행령 제106조 제4항 제1호는 부가가치세가 면제되는 국민주택의 공급은주택법에 따른 국민주택 규모 이하의 주택에만 적용하는 것이라고 규정되어 있으므로, 조특법 제106조 제1항 제4호에 규정된 부가가치세가 면제되는 국민주택은 그 법의 목적 등에 비추어 적어도 주택의 용도로 적법하게 건축허가를 받아 그에 따라 건축된 건물만 해당되고, 근린생활시설로 건축허가를 받아 사용승인까지 마친 다음 용도변경의 허가를 받음이 없이 주택으로 개조한 경우에는, 설사 그 면적이 국민주택 규모에 해당한다고 하더라도 위 규정 소정의 부가가치세가 면제되는 국민주택에 해당한다고 할 수 없을 것이고(대법원96누8758, 1996.10.11., 대전지방법원2011구합1032, 2012.5.30. 판결 참조), 조세법률주의의 원칙상 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장 해석하는 것은 허용되지 아니하고, 특히 감면요건규정 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에 부합한다고 할 것이다(대법원97누20090, 1998.3.27. 판결 참조). 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 보건대, 쟁점오피스텔은 ‘근린생활시설’로 건축허가를 받고 신축한 후 그에 따라 ‘근린생활시설’로 사용승인을 받았음이 집합건축물대장에서 확인되고, 사용승인을 받은 이후주택법에 따른 주택으로 용도변경의 허가를 받은 사실이 없어주택법에 따른 주택에 해당하지 않아 이를 적용할 수 없고, 2017년 9월 이후 조세심판원에서도 심판관합동회의를 통해 조특법의 면제규정은주택법에 의한 국민주택만이 해당하고, 업무시설인 오피스텔을 주거용으로 사용한다 하더라도 부가가치세가 면제되지 않는다고 기존 심판결정(조심2017중1275, 2017.9.21. 참조)을 변경하고 이후 심판결정례에서도 동일하게 결정하고 있는 점 등을 고려할 때, 처분청이 쟁점오피스텔을 부가가치세 면제 대상이 아니라고 보아 청구인에게 한 이 건 부가가치세 과세처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로국세기본법제65조제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.