건축물대장상 오피스텔이 면세대상 국민주택에 해당하는지 여부

이 건 심사청구는 기각한다.

• 가. 청구인은 2013.7.22. 인천 ○○구 ○○동 501-3 소재 ○○건설이라는 상호로 건설업/주택신축판매업을 영위하는 면세사업자를 등록한 후 지상 7층 ○○하우스(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 신축하여 분양완료하고 2015.7.28. 폐업하였다.
• 나. 청구인은 오피스텔 3호(전용면적 85㎡이하이며, 이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)와 국민주택규모이하 다세대주택 8세대(2층∼5층)로 구성된 쟁점건물을 2014.2.19. 사용승인을 받아 2014년에 전부 분양하였으나 쟁점오피스텔을 부가가치세가 면제되는 국민주택으로 보아 부가가치세 신고를 하지 않았고, 2014년 과세연도 종합소득세는 신고·납부하였으나 쟁점오피스텔 양도와 관련한 부동산매매업자의 ‘토지등 매매차익예정신고’를 하지 않았다.
• 다. 국세청 감사관(이하 “감사관”이라 한다)은 2018.4.9.부터 2018.4.26.까지 실시한 처분청에 대한 기관운영감사에서 쟁점오피스텔 공급은 부가가치세 과세대상인 부동산매매업에 해당한다고 보아 부가가치세 및 ‘토지등 매매차익예정신고’ 미이행에 따른 무신고 및 납부불성실 가산세를 결정하라는 취지로 감사결과 처분지시를 하였다.
• 라. 처분청은 2018.

9.

19. 쟁점오피스텔 공급에 대한 부가가치세 2014년 제1기 24,597,338원과 2014년 제2기 7,381,712원 합계 31,979,050원을, 주소지 관할 ○○세무서장은 2014년 과세연도의 토지등 매매차익예정신고 미이행에 따른 종합소득세 가산세 12,614,579원을 결정·고지하였다.

• 마. 청구인은 이에 불복하여 2018.10.10. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 쟁점오피스텔은 형태나 용도가 실제 주택과 동일하므로 부가가치세 면제 대상 국민주택에 해당한다.

• 청구인은 2013.7.22. 주택신축판매업을 영위하는 면세사업자 사업자등록을 하고 국민주택규모이하의 주택 11세대를 신축하여 2014년 분양완료하고 종합소득세를 정상적으로 신고·납부하였다.

• 쟁점오피스텔 3호(601호, 602호, 603호)는 업무시설(오피스텔)로 건축허가를 받았으나 이는 실질용도와 관계없이 건축상 편의를 위한 것이며, 나머지 공동주택 8세대와 동일하게 형태나 용도가 주택임이 틀림없다.

• 쟁점오피스텔을 분양받은 매수자들도 분양당시부터 주택으로 인지하였으며 현재도 주택용도로 사용하고 있다. 또한 공부상 업무용시설로 분류되어 추가로 고지된 취·등록세를 청구인이 납부하였다.

• 처분청에서는 최근 조세심판원 심판결정례(조심2017중1275, 2017.9.21)를 들어 공부상 업무용시설로 등록된 오피스텔은 부가가치세 면제대상으로 볼 수 없다고 부가가치세 및 ‘토지등 매매차익예정신고’ 미이행에 따른 가산세를 부과하였으나, 이는 면세사업자로 사업자등록을 발급한 본래의 취지에 반하며 실질과세원칙에 위배되므로 부과처분은 부당하다.

3. 감사관(처분청) 의견

• 가. 조세특례제한법상 면세대상인 국민주택은 주택법에 따른 주택을 의미하는 것으로 쟁점오피스텔은 부가가치세 과세대상이다.

• 부가가치세의 납세의무는 재화의 공급 시점에 결정되어야 하고 공급시기 이후 사용자의 사용현황에 따라 사후적으로 결정될 수 없고, 업무시설로 건축허가를 받고 사용승인을 받은 이상 언제든지 업무시설로 사용이 가능 하므로 부가가치세 납세의무를 판단함에 있어 쟁점오피스텔은 주택이 아닌 업무시설로 보아야 한다.

• 조세특례제한법 제106조 의 제1항 제4호에서 주택법에 따른 국민주택 규모 이하의 주택 및 그 주택의 건설용역에 대해서는 부가가치세를 면제한다고 규정하고 있는바, 조세법률주의의 원칙상 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석해야 것이고, 특히 감면요건규정 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에 부합한다고 할 것이므로 조세특례제한법에서 규정한 국민주택 규모이하의 주택은 주택법에 따른 주택을 의미한다 할 것이다.

• 또한 2017년 9월 이후 조세심판원에서도 심판관합동회의를 통해 조세특례 제한법의 면제규정은 주택법에 의한 국민주택만이 해당하고, 업무시설인 오피스텔을 주거용으로 사용한다 하더라도 부가가치세가 면제되지 않는다고 기존 심판결정을 변경하여 이후 심판결정례는 동일하게 결정되고 있다.

• 나. 쟁점오피스텔 분양은 부동산매매업에 해당되어 ‘토지등 매매차익예정신고’ 대상이다.

• 쟁점오피스텔은 나머지 공동주택과 동일하게 설계･신축되었고 분양받은 자가 주거용으로 사용하더라도, 분양당시 주거용건물이 아닌 업무시설로 분양하였으므로 쟁점오피스텔 분양은 부동산매매업(비주거용건물 개발 및 공급업)에 해당한다.

• 대법원 판례에서도 오피스텔과 같이 그 공부상 용도를 업무시설 등으로 하여 신축된 경우에는 설령 그것이 사후에 주거용으로 사용된다고 하더라도 주택신축판매업에서 말하는 주택에 해당하지 않는다고 판시하였다.

• 따라서 쟁점오피스텔 분양은 소득세법 제69조 에 따라 ‘토지등 매매차익예정신고’ 대상이며, 청구인에 대한 ‘토지등 매매차익예정신고’ 미이행에 따른 무신고 및 납부불성실 가산세 부과처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 건축물대장상 오피스텔이 면세대상 국민주택에 해당하는지 여부
• 나. 관련법령 1) 국세기본법 제14조 【실질과세】

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. 2) 조세특례제한법 제106조 【부가가치세 면제 등】

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제한다.

4. 대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역(대통령령으로 정하는 리모델링 용역을 포함한다) 3) 조세특례제한법 시행령 제106조 【부가가치세 면제 등 】

④ 법 제106조제1항제4호에서 “대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역”이란 다음 각 호의 것을 말한다.

1. 제51조의2제3항에 규정된 규모 이하의 주택 4) 조세특례제한법 시행령 제51조의2 【자기관리부동산투자회사 등에 대한 과세특례】

③ 법 제55조의2 제4항에서 “대통령령으로 정하는 규모”란 ｢주택법｣에 따른 국민주택규모(기획재정부령이 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다)를 말한다. 5) 주택법 제2조 (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독 주택과 공동주택으로 구분한다. 1의2. “준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.

3. “국민주택”이란 제60조에 따른 국민주택기금으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택으로서 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 “주거전용면적”이라 한다)이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터이하인 주택을 말한다. 6) 주택법 시행령 제2조의2 (준주택의 범위와 종류) 법 제2조 제1호의2에 따른 준주택의 범위와 종류는 다음 각 호와 같다.

4. 건축법 시행령 별표 1 제14호 나목에 따른 오피스텔 7) 건축법 제2조 【정의】

② 건축물의 용도는 다음과 같이 구분하되, 각 용도에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다.

3. 제1종 근린생활시설

4. 제2종 근린생활시설

(이하 생략) 8) 건축법 시행령 제3조의5 【용도별 건축물의 종류】 법 제2조제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다. [별표 1] <개정 2014.11.28.> 용도별 건축물의 종류(건축법 시행령 제3조의5 관련)

4. 제2종 근린생활시설

• 하. 금융업소, 사무소, 부동산 중개사무소, 등 일반 업무시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것

• 나. 일반업무시설: 다음 요건을 갖춘 업무시설을 말한다. 1) 금융업소, 사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사, 신문사, 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 제2종 근린생활시설에 해당하지 않는 것 9) 소득세법 제64조 【부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례】

① 대통령령으로 정하는 부동산매매업(이하 “부동산매매업”이라 한다)을 경영 하는 거주자(이하 “부동산매매업자”라 한다)로서 종합소득금액에 제104조 제1항 제8호 및 제10호의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익(이하 이 조에서 "주택등매매차익"이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다. 10) 소득세법 시행령 제122조 【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】

① 법 제64조 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 부동산매매업” 이란 한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당한다)과 부동산 개발 및 공급업을 말한다. 다만, 한국 표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업 (구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 제외한다. 이하 “주거용 건물 개발 및 공급업"이라 한다) 은 제외한다. <신설 2010.2.18, 2010.12.30> 11) 소득세법 제69조【부동산매매업자의 토지등 매매차익예정신고와 납부】

① 부동산매매업자는 토지 또는 건물(이하 “토지등”이라 한다)의 매매차익과 그 세액을 매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월이 되는 날까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다. 토지등의 매매차익이 없거나 매매차손이 발생하였을 때에도 또한 같다.

② 제1항에 따른 신고를 “토지등 매매차익예정신고”라 한다. 12) 소득세법 시행령 제129조【토지등 매매차익과 세액의 결정·경정 및 통지】

③ 납세지 관할세무서장은 법 제69조제1항에 따라 토지등 매매차익예정신고 또는 토지등 매매차익예정신고납부를 한 자에 대해서는 그 신고 또는 신고 납부를 한 날부터 1개월 내에, 매매차익예정신고를 하지 아니한 자에 대해서는 즉시 그 매매차익과 세액을 결정하고 제149조를 준용하여 해당 부동산매매업 자에게 이를 통지하여야 한다. 13) 국세기본법 제47조의2 【무신고가산세】

① 납세의무자가 법정신고기한까지 세법에 따른 국세의 과세표준 신고를 하지 아니한 경우에는 그 신고로 납부하여야 할 세액(이하 “무신고납부세액” 이라 한다)의 100분의 20에 상당하는 금액을 가산세로 한다. 다만, (이하 생략) 14) 국세기본법 제47조의4 【납부불성실ㆍ환급불성실가산세】

① 납세의무자 가 세법에 따른 납부기한까지 국세의 납부(중간예납ㆍ예정신고납부ㆍ중간신고납부를 포함한다)를 하지 아니 하거나 납부하여야 할 세액보다 적게 납부(이하 “과소납부”라 한다)하거나 환급받아야 할 세액보다 많이 환급(이하 “초과환급”이라 한다)받은 경우에는 다음 각 호의 금액을 합한 금액을 가산세로 한다. 다만, (이하 생략)

1. 납부하지 아니한 세액 또는 과소납부분 세액(세법에 따라 가산하여 납부하여야 할 이자 상당 가산액이 있는 경우에는 그 금액을 더한다) × 납부 기한의 다음 날부터 자진납부일 또는 납세고지일까지의 기간 × 금융회사 등이 연체대출금에 대하여 적용하는 이자율 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 이자율

• 다. 사실관계 1) 국세청 전산시스템(NTIS)에 의하면 청구인의 사업이력은 다음과 같다. 상호 구분 소재지 업태종목 개업일 폐업일

○○ 일반 인천 ○○구 ○○동 도소매/전자상거래 12.11.06 16.05.13

○○건설 면세 인천 ○○구 ○○동 건설/주택신축판매 13.07.22 15.07.28

• 일반 인천 ○○구 ○○동 부동산/임대 15.10.20 계속 △△건설 면세 인천 ○○구 ○○동 건설/주택신축판매 15.12.08 계속

○○인테리어 일반 경기 ○○시 ○○구 건설/도배·실내장식 17.08.30 계속

• 청구인은 쟁점건물 신축분양 후 ○○건설은 폐업신고를 하고, 현재는 **건설이라는 상호로 건설/주택신축판매업을 면세사업자로 등록하여 사업 중인 것으로 확인된다.

2. 청구인은 면세사업자로 사업자등록을 하고 쟁점건물 분양과 관련하여 다음과 같이 2014년 귀속 사업장현황신고를 하였다. (천원) (면세사업자) 사업장현황신고서 과세기간 2014.1.1 ∼2014.12.31 사업자등록번호 수입금액(출액)내역 업태 종목 업종코드 수입금액 적격증빙 수취금액 계산서 세금계산서 건설업 주거용건물 건설업 451102 1,605,000 28,200 253,682

• 청구인의 2014년 사업장현황신고서에 의하면 쟁점건물(다세대주택 8세대와 쟁점오피스텔 3호) 전체가 2014년에 분양 완료되었고, 세대별·호별 분양가액 확인한 결과 수입금액은 신고금액과 동일한 것으로 확인된다.

3. 청구인의 2014년 과세연도 종합소득세 신고내역은 다음과 같다. (백만원) 기장의무 수입금액 필요경비 소득금액 이월결손금 과세표준 납부세액 복식부기 1,605 1,159 445 373 73 14

• 2014년 과세연도에는 쟁점건물 신축판매에 따른 사업소득 외에 근로소득 13백만원이 발생하여 합산 신고하였고, 2013년에 발생한 결손금이 반영된 것으로 확인된다. 4) 처분청과 남인천세무서장(주소지 관할)은 감사관의 감사결과 처분지시로 쟁점오피스텔 양도와 관련하여 부가가치세 및 토지등 매매차익에 대한 결정을 하였고 그 내용은 다음과 같다.

• 가) 쟁점오피스텔 분양내역 (㎡,천원) 호수 잔금일자 분양금액 면적 기준시가 과세표준 (안분) 토지 건물 토지 건물 601호 2014.09.19 138,000 29.74 70.12 28,973 53,852 84,249 602호 2014.06.10 137,000 27.46 64.75 26,751 49,728 83,641 603호 2014.03.18 120,000 32.66 77.0 31,817 59,136 77,258 합계 241,148
• 나) 부가가치세 결정내용(처분청) (천원) 과세기간 과세표준 매출세액 매입세액 가산세 고지세액 2014년 제1기 156,899 15,690 817 9,725 24,597 2014년 제2기 84,249 8,425 3,808 2,764 7,382 합 계 241,148 24,115 4,625 12,489 31,979
• 다) 2014년 과세연도 토지등 매매차익 결정내용(○○세무서) (천원) 양도일자 매매가액 필요경비 매매차익 산출세액 가산세 기납부세액 고지세액 2014.03.18 113,056 104,896 8,160 490 328 490 328 2014.06.10 129,072 84,724 44,348 7,382 4,428 7,382 4,428 2014.09.19 133,383 85,732 47,650 20,155 7,858 20,155 7,858 합계 375,511 275,352 100,158 28,027 12,614 28,027 12,614

5. 쟁점건물의 집합건축물대장에 의하면 건물의 주용도는 공동주택으로 되어 있고, 건축물 현황이 다음과 같이 기재되어 있다. 건축물명칭 주용도 층수 연면적(㎡) 사용승인일자

○○하우스 공동주택 지상 7층 906.94 2014.02.19. 층별 구조 용도 면적(㎡) 1층 철근콘크리트구조 계단실 및ELEV 21.76 2층 공동주택(다세대주택)-2세대 159.395 3층 공동주택(다세대주택)-2세대 159.395 4층 공동주택(다세대주택)-2세대 159.395 5층 공동주택(다세대주택)-2세대 159.395 6층 업무시설(오피스텔)-2호 153.2 7층 업무시설(오피스텔)-1호 94.4 옥탑층 계단실 및ELEV기계실 18

6. 쟁점건물의 등기부등본 표제부의 기재내용은 다음과 같다. 접수 소재지번, 건물명칭 건물내역 등기원인 등 2014년2월26일 인천광역시 ○○구 ○○동

○○하우스 [도로명주소] 인천광역시 ○○구 ○○ 길 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 공동주택 1층 21.76.㎡ 2층∼5층 159.395㎡ 6층 153.2㎡ 7층 94.4㎡ 2014년2월26일 등기 7) 소득세법 시행령 제122조 에서 규정한 ‘토지등 매매차익예정신고’ 대상인 부동산매매업이란 한국표준산업분류에 따른 ‘주거용 건물 개발 및 공급업’을 영위하는 자를 제외한 ‘부동산 개발 및 공급업’과 ‘비주거용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당한다)’을 말하며, 한국표준산업분류에 의하면 부동산업 중 ‘부동산 개발 및 공급업’은 다음과 같이 구분된다.

□ 681. 부동산 임대 및 공급업

○ 6812. 부동산 개발 및 공급업 직접적인 건설활동을 수행하지 않고 일괄 도급하여 개발한 농장․ 택지․공업용지 등의 토지와 건물 등을 분양․판매하는 산업활동을 말 한다. 구입한 부동산을 임대 또는 운영하지 않고 재판매하는 경우도 포함한다. <예 시>․건물 위탁 개발 분양 ․부동산 매매 <제 외> ․자영 건축물 건설(411) ․ 직접 건설활동을 수행하지 않더라도 건설공사에 대한 총괄적인 책임을 지면서 건설공사 분야별로 하도급을 주어 전체적으로 건설공사를 관리 하는 경우 “41: 종합건설업”에 분류 ▪ 68121. 주거용 건물 개발 및 공급업: 직접 건설활동을 수행하지 않고 전체 건설공사를 일괄 도급하여 주거용 건물을 건설하고, 이를 분양․판매하는 산업활동을 말한다. <예시> 아파트 위탁 개발 분양, 주택 위탁 개발 분양 ▪ 68122. 비주거용 건물 개발 및 공급업: 직접 건설활동을 수행하지 않고 전체 건설공사를 일괄 도급하여 비주거용 건물을 건설하고, 이를 분양․판매하는 산업활동을 말한다. <예시> 사무용 건물 위탁 개발 분양

• 라. 판단 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점 오피스텔은 형태나 용도가 실제 주택과 동일하므로 부가가치세 면제대상 국민주택에 해당한다고 주장하나, 조세특례제한법제106조 제1항 제4호의 부가가치세가 면제되는 국민주택은 주택법에 따른 국민주택규모 이하의 주택에 한하여 적용하는 것이며 조세법률주의 원칙상 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석해야 하는바, 쟁점오피스텔은 주택법에 따른 주택에 해당하지 않아 이를 적용할 수 없는 점, 2017년 9월 이후 조세 심판원에서도 심판관합동회의를 통해 조세특례제한법의 면제규정은 주택법에 의한 국민주택만이 해당하고, 업무시설인 오피스텔을 주거용으로 사용한다 하더라도 부가가치세가 면제되지 않는다고 기존 심판결정을 변경하고 이후 심판결정례에서도 동일하게 결정하고 있는 점, 소득세법시행령 제122조에서 규정한 ‘토지등 매매차익 예정신고’ 대상인 부동산매매업이란 한국표준산업분류에 따른 ‘주거용건물 개발 및 공급업’을 영위하는 자를 제외한 ‘부동산 개발 및 공급업’과 ‘비주거용 건물건설업’을 규정하고 있는바, 쟁점오피스텔은 나머지 공동주택과 동일하게 설계·신축되었고 주거용으로 사용하더라도 분양 당시 주거용건물이 아닌 업무시설로 분양하였으므로 부동산매매업(비주거 용건물 개발 및 공급업)에 해당하는 점 등을 종합하여 볼 때, 쟁점오피스텔은 실제 주거용이므로 부가가치세 면세대상이라는 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다. 따라서 처분청에서 쟁점오피스텔 공급을 부가가치세 과세대상 부동산매매업 으로 보아 부가가치세 및 ‘토지등 매매차익예정신고’ 미이행에 따른 종합소득세 가산세를 결정·고지한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.