상가건물의 양도가액이 6억원이라는 청구주장의 당부

주 문 이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 2007.11.25.(등기일: 2008.5.7.) ○○ ○○구 ○○○로 ***,((이하 “쟁점상가”라 한다)를 취득하여 2008.4.10. 도매/무역업으로 사업자등록을 한 후 사업을 영위하다가 2016.2.29. 폐업신고 하였다.
• 나. 청구인은 폐업 전에 사업장으로 사용하던 쟁점상가를 2015.9.1.(등기일: 2015.10.7.) 양수인에게 양도하고 2015.10.7. 합계금액 7억원인 공급가액 4억 3,750만원의 세금계산서와 2억 6,250만원의 계산서를 교부하였다가, 다시 합계금액 6억원인 공급가액 3억 7,500만원의 세금계산서와 2억 2,500만원의 계산서를 교부한 후 당해 금액을 2015년 제2기 부가가치세 과세표준과 면세사업수입금액으로 신고하였으나, 계산서 합계표는 제출하지 않았다.
• 다. 처분청은 청구인에 대한 2015년 계산서합계표 불일치 자료가 발생되어 이를 검토하던 중 다음과 같이 쟁점상가 토지분의 거래가액 뿐 아니라 건물분 거래가액도 차이가 있음을 확인하고 건물분 차액 6,250만원은 2015 년 제2기분 부가가치세 과세표준을 과소 신고한 것으로 보아 2017.5.8. 청구인에게 가산세를 포함한 부가가치세 10,018,125원을 경정 고지하였다. 구분 합계 세금계산서 과세(건물분) 계산서 면세(토지분) 비고 신고내용 청구인 600,000 375,000 225,000 계산서 합계표 미제출 양수인 700,000 437,500 262,500 (세금)계산서, 등기사항증명서에 의해 확인한 가액 차액 △100,000 △62,500 △37,500 (단위: 천원)
• 라. 청구인은 이에 불복하여 이의신청을 거쳐 2018.5.24. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 쟁점상가는 당초 양수인 양수인(최초는 중개인 *** 명의로 작성하고 명의이전 시 양수인으로 하기로 함)과 거래 시 6억원에 양도하고 매매대금도 약 5억원만 입금되었으며 매매대금 6억원 중 건물분에 대하여는 부가가치세 과세표준을 신고하였다.
• 나. 양수인이 주장하는 양수가액 7억원과 차액 1억원은 양수인이 거래 잔금이 부족하다며 은행대출을 받는데 유리하도록 거래금액을 7억원으로 하는 UP계약서를 작성해달라고 요구하여 명의이전 시 아래와 같은 내용으로 처리한 사실이 있어 문제가 발생하였다.

• 아래 -

1. 쟁점상가 매매 시 매매계약서 작성을 중개인 로 작성하고 명의이전 시 양수인으로 하기로 하고 중개인 과 양수인 확인하에 6억원에 계약하면서 처음부터 은행 거래를 통한 대출을 받기 위해 7억원 계약서가 필요하다 하여 협조차원에서 확인서를 받고 해 준 것이다.

2. 명의이전 시 양수인이 은행과의 대출거래 때문에 이미 제출한 서류와 다르면 신뢰성 문제가 발생하니 자신이 실제 계약금액과 차액 1억원에 대한 부가가치세와 양도소득세를 부담 하겠다 하였으나, 양수인을 믿을 수 없으니 법무사가 책임지고 양수인에게 돈을 받아 입금하여 주는 것으로 하여 서류 진행을 하였고 당초 약속대로 625만원과 양도소득세 차액 250만원을 주기로 했으나 실제 거래금액 6억원에 대한 부가가치세 3,750만원과 UP계약에 따른 부가가치세 575만원(본래는 625만원이나 50만원 덜 받음) 및 양도소득세 차액 250만원 합계 4,575만원을 명의이전 시 강남 소재 법무사 사무실을 통하여 입금했던 것이다.

3. 이때 덜 받은 50만원에 대하여 법무사 사무실에 항의했더니 양수인에게 확인하고 입금해 준다고 하였으나 받지 못했다.

4. 본인이 7억원에 매수를 했다면 차액 부가가치세와 양도소득세를 왜 부담하고 그것도 법무사를 통해 입금해 주었겠습니까? 내가 못 믿으니 법무사가 책임지고 하라고 한 것이다.

5. 매매대금 중 5억원 가량만 입금되고 잔금이 입금되지 않아서 매매계약을 파기 하겠다 통보하니 을 내세워 은행 대출 승인기간 경과로 명의이전 서류를 안 주면 대출을 받을 수 없다고 하여 매수자가 5월 계약 후 장기간 계약이행을 하지 못하고 있는 상황에서 은행에서 경매신청이 되어 있는 터라 원만히 해결하고자 공정증서와 각서(7,000만원을 로부터 받기로 하는)를 받고 일주일 내에 잔금을 지불해 주겠다하여 명의이전 서류를 해 주었다.

• 다. 등기사항증명서에 기재된 거래가액 7억원도 이러한 과정에서 그렇게 기재된 것이므로 처분청이 7억원을 양도가액으로 보아 부가가치세를 과소신고 하였다 하여 경정 고지한 처분은 부당하므로 취소해야 한다.

• 가. 청구인이 제출한 6억원으로 기재된 매매계약서는 양수인이 ***로 기재되어 있는데 실제 양수인은 양수인이며, 양수인은 7억원이 기재된 매매계약서 및 쟁점상가와 임야·대지 3필지(이하 “교환 대상 토지”라 한다)를 교환하면서 차액 5억 2,200만원을 지급하기로 하는 부동산 교환 계약서를 제출한 것이 확인되며, 위 매매계약서의 상이한 점을 확인하기 위하여 청구인에게 2016.9.30.까지 양수인과 계약한 매매계약서, 거래대금 수취증빙, UP계약서 부당대출거래 관련 금융감독원에 민원제기 근거서류 등을 공문으로 제출 요청하였으나 제출하지 않았다.
• 나. 청구인이 을 위임인으로 하여 작성한 인감증명서가 첨부된 위임장 내용상 쟁점상가의 매매관련에 관한 법적 행위일체를 위임하였고 ①등기사항증명서 및 매매계약서에 거래가액이 7억원으로 기재된 점, ②거래가액이 6억원으로 작성된 매매계약서는 양수인이 아닌 과 작성되었고 6억원 중 1억의 잔금을 지급받지 못하였음에도 양수인에게 어떠한 법적조치도 취하지 않은 점, ③양수인의 소유권이전시 신고한 취·등록세 과세표준도 7억원으로 확인되는 점, ④이 건 심사청구를 하면서 ***의 2018.5.9. 확인서만 추가로 제시할 뿐 6억원의 매매계약을 인정할만한 객관적인 추가 자료의 제시가 없는 점으로 보아 양수인의 은행담보대출을 위하여 매매가액을 7억원으로 하는 UP계약서를 작성하였다는 것을 인정하기 어렵다(심사양도 2009-0211, 2009.9.24. 및 서울행정법원2010구단3667, 2010.11.1., 서울고등법원2010누41873, 2011.11.11. 참조).
• 다. 따라서 쟁점상가의 거래가액을 청구인이 주장하는 6억원이 아닌 7억원으로 보아 부가가치세를 경정 결정한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

○ 상가건물 의 양도가액이 6억원이라는 주장의 당부

• 나. 관련법령 1) 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. 2) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다. 3) 부가가치세법 제9조 【재화의 공급】

① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도하거나 양도하는 것으로 한다.

• 다. 사실관계

1. 쟁점상가의 매매대금을 처분청이 6억원으로 경정근거와 청구인 및 양수인이 6억원과 7억원이라 주장하는 근거 중 매매계약서와 부동산 교환 계약서의 내용을 비교 요약해 보면 다음 <표1>과 같다. 구분 매매대금 계약일자 양도자 양수자 중도금일 잔금일 특이사항 등 매매 계약서 1 6억원 ’15.6.18. 청구인 ’15.6.30. ’15.7.17. 중도금지급 시 인테리어 공사가능, 등기이전 시 명의는 양수인 매매 계약서 2 7억원 ’15.7.15. 청구인 양수인 ’15.8.4. ’15.8.30 중도금지급 시 매수인이 인테리어 공사가능 매매 계약서 3 7억원 ’15.9.1. 청구인 양수인 미기재 중도금지급 시 매수인이 인테리어 공사가능 부동산 교환 계약서 5억 2,200만원 +3필지 계약일 불명

□□□ 계약금 지급일 ’15.6.18. 5억원은 은행대출로 대체 2,200만원은 계좌이체 계약만료일은 ’15.7.20. <표1> 부동산 매매계약서 및 교환계약서 내용 비교 요약 2) 쟁점상가에 대해 청구인과 양수인이 부가가치세 신고 시 제출한 (세금)계산서 내역과 관련 매매계약서 등은 다음과 같다. 가) 쟁점상가 양도양수와 관련한 세금계산서 발행내역은 아래 <표2>와 같다. <표2> 쟁점상가 관련 세금계산서 발행내역 (단위: 천원) 작성일 공급자 공급 받는자 구분 금액 비교 청구인 제출 양수인 제출 ’15.10.07. 퍼○○ (조□□) 몰 1201호 (양수인) 세금계산서 375,000 437,500 계산서 225,000 262,500 합계 600,000 700,000 나) 청구인이 제출한 2015.6.18. 청구인과 (매수인)이 2015.6.18. 매매대금을 6억원으로 하여 작성한 부동산매매계약서의 특약사항을 보면 “등기이전 시 명의는 양수인으로 한다”고 기재되어 있다. 다) 청구인은 2017.10.7. 이의신청 시 심리담당자에게 위임장과 의 확인서가 2015.6.18. 위 매매계약서 작성 당시 함께 작성되었다고 진술하였으나, 매매대금은 확인서상은 7억원이나 계약서상은 6억원으로 다르며, 2018.6.21. 이 건 심리담당자의 문의 및 2017.3.10. 처분청의 과세전적부심사청구 재조사 결정에 따른 재조사 시 문답에서는 인감증명서를 발급해 준 사실은 있으나 위임장을 작성해 준 사실이 없다고 하였다. 라) 청구인과 양수인이 2015.7.15. 작성한 매매대금이 7억원인 계약서도 제출하였다. 3) 청구인이 2017.3.10. 처분청을 방문하여 작성한 문답서 등에 의하면 다음과 같이 진술한 사실이 확인된다. 가) 매매대금이 7억원인 계약서는 청구인과 양수인·이 함께한 자리에서 매매대금이 6억원인 계약서를 작성하면서 양수인의 요청에 따라 은행대출용도로 함께 작성된 것이다. 나) 부동산 매매계약서는 양수인이 쟁점상가 소유권이전 등기접수 때에 제출한 계약서인데 청구인은 해당 계약서의 ‘양도인란’의 인감 날인은 자신이 하였고, 양수인에게 본인의 인감증명서도 인계하였다고 하였으며, 처분청도 등기소에서 등기서류에 당해 계약서가 첨부된 사실을 확인하였다. 다) 과 □□□이 작성한 작성일자 불상의 부동산 교환 계약서에 대하여 청구인은 이 사건 관련 과세전적부심사청구시 최초로 보았다고 하였다. 4) 청구인이 제출한 주요 자료는 쟁점상가 관련한 앞의 ‘세금산서 발행내역’, ‘매매대금이 6억원인 부동산 매매계약서 1’, 청구인이 에게 계약을 위임할 때 작성한 ‘위임장’, 의 ‘확인서’와 다음의 ‘쟁점상가의 양도대금 입금현황’, 차용증(어음 공정증서 포함) 및 각서 사본, 청구인이 양수인에게 보낸 ’내용증명’이 있다. 가) 쟁점상가의 ‘양도대금 입금현황’은 다음 <표3>과 같으며 양도대금 중 미수금 약 1억원은 양수인에게 소송을 통해 지급받아야 하나 소송비용과 의 수감 등의 이유로 소송준비가 지연되고 있다고 주장하였다. <표3> ‘쟁점상가 양도대금 입금현황’ (단위: 천원) 계약 내용 비고 매매대금 구분 일자 금액 이행 총 6억원 (VAT 별도) 계약금 2015.06.18. 20,000 중도금 2015.06.30. 50,000 8월 일부 6백만원 입금 2015.07.17. 30,000 잔금 2015.07.17. 500,000 은행대출 합계 600,000 입금일자 구분 입금자 금액 입금은행 비고 2015.06.18. 1차 계약금 양수인 20,000 하나은행 양수인 2015.08.21. 500 2015.08.21. 양수인 2,500 2015.09.11. 3,000 *** 반환 △2,400 2015.10.09. 명의이전시 쟁점상가 근저당 해제 등 474,800 하나은행 기업은행 신용보증

○○구청 하나은행압류, 기업은행대출, 신용보증 가압류, 재산세, 교통 유발금, 경매비용 등 합계 498,400 <표4> 인별 거래대금 수령(지급)액 비교 * (단위: 천원) 구분 매매가액 총 지급(수령)금액 비고 청구인 600,000 498,000 양수인 700,000 527,000

□□□ 522,000 (현금) 토지(시가 2억원) 503,000 언급 없음 계약금 26백만원 ☞ 수령 잔금 496백만원 중 19백만원 ☞ 미수령 양수인과 그 배우자 소유의 ‘교환 대상 토지’ (1) 쟁점상가 매매대금의 수령(지급)에 대하여 청구인, 양수인, 의 주장을 비교하면 아래 <표4>와 같다. 2016.3.16. 이 원고로서 양수인을 피고로 하여 잔금 미수금 19백만원을 지급하라는 매매대금 미수금 청구소장(2016가소00000)에서 발췌한 것임 (2) 위 <표4>의 교환 대상 토지 중 대지 238㎡는 심리일 현재까지 양수인 양수인이 소유하고 있으며, 임야 23,504㎡는 다음 <표5> 등기사항증명서 일부내역과 같이 2015.7.10. 매매를 원인으로 2015.8.4. *에게 소유권 이전 등기가 접수 된 후 같은 날(2015.8.4.) 유한회사 **으로 3억 5,000만원에 다시 소유권 이전 등기 접수가 된 것으로 확인된다. <표5> 등기사항증명서 일부내역 【갑구】(소유권에 관한 사항)

등기목적 접수일자 등기 원인 권리자 및 기타사항 소유권이전 2005년1월15일 제854호 2005년1월13일 매매 소유자 (양수인의 남편) 소유권이전 청구권가등기 2015년6월22일 제12650호 2015년6월19일 매매예약 가등기권자 7번 소유권이전 청구권의 이전 2015년7월15일 제14710호 2015년7월10일 매매 가등기권자 7번 가등기 말소 2015년8월4일 제16388호 2015년8월4일 해제 소유권이전 2015년8월4일 제16389호 2015년7월10일 매매 소유자 거래가액 금35백만원 (’15년 공시지가 @1,620원) 소유권이전 2015년8월4일 제16390호 2015년7월31일 매매 소유자 유한회사**** 거래가액 금350백만원

(3) 이의신청 당시 심리담당자가 홍천 소재 임야의 소유권 변동내역에 대해 양수인에게 유선으로 묻자, 『2015년 당시 시가가 1억 5,000만원에서 2억원으로 형성되었는데 이 양수인에게 “지인 이○○ 에게 매매(매매대금 없이)를 원인으로 소유권을 이전해 주면, 3억 5,000만원에 제3자에게 양도하여 그 매매차익 중 2억원을 청구인에게 지급하겠다”고 하였고, 소유권을 이전한 후 “에게서 위 2억원을 청구인에게 지급하였다”는 구두 답변을 받았다』고 대답한 사실이 확인된다. 처분청의 재조사보고서에 의하면, 양수인이 홍천 소재 임야 양수자 이○○이 실제는 ***의 지인임을 알고 있었으나 당초 처분청에는 청구인이 지정한 대리인으로 진술하였다 함

• 나) 이 2015.10.6. 청구인에게 작성 제출한 ‘차용증 및 각서’에 따르면 쟁점상가 거래대금 미수령 잔액 7,000만원에 대하여 2015.10.15.까지 지급하기로 하고 차용증을 날인하고 2015.10.6.이후부터는 월3부의 이자를 별도로 지급하기로 한 것으로 확인되며, 청구인은 양도대금 6억원 중 약 1억 160만원(6억원-4억 9,840만원)을 지급받지 못했으나 그 중 7,000만원을 이 청구인에게 지급하기로 약정하였고, 나머지는 청구인이 ***에게 중개수수료 명목으로 처리해 준 것이라고 진술한 바 있다. 다) 청구인이 2015.11.12. 양수인에게 발송하였다는 내용증명의 주요내용은 ‘양도가액이 6억원인데 양수인의 은행 차입시 필요하다 하여 7억원으로 계약서를 작성했으나 잔금이 입금되지 않아 6억원으로 세금신고를 할 예정’이라는 것과 ‘7억원이 실거래가액이라면 대금입금 증명을 제시하라’는 것이다.

5. 양수인이 과세자료 소명당시 처분청에 제출한 주요 자료는 다음과 같다.

• 가) 위 청구인의 내용증명과 관련하여 양수인은 청구인에 대한 내용증명 회신자료를 제출하였으며 주요내용은 ‘청구인의 대리인인 을 통하여 7억원에 거래하였고 5억원은 현금 나머지는 양수인 소유의 토지 소유권을 양도하고 담보로 제공하여 매매대금이 모두 지급되었다’는 것과 ‘매매대금이 6억원이라는 주장은 금시초문이며 이러한 문제는 청구인과 사이의 문제로 보인다’는 것이다.
• 나) <그림>의 법무사 사무장의 확인서는 ‘매매대금이 7억원이며 청구인의 요청에 따라 양수인으로부터 부가가치세와 양도소득세 합계 4,575만원을 받아서 2015.10.22. 청구인에게 송금하였다’는 내용이다. 성명: 최○○ 법무사 김○○ 사무장 상기인은 아래와 같이 확인합니다.

1. ○○시 ○○구 ○○동 (쟁점상가)의 매매계약서상 매매대금은 7억원입니다.

2. 매도인 조□□(청구인)의 요청에 따라 부가가치세 및 양도소득세를 매수인 양수인(양수인)으로부터 금45,750,000원을 받아서 매도인 조□□씨에게 동 금원을 2015년 10월 22일 송금하였습니다. 2015년 10월 22일 위 확인자 김○○ 양수인 귀하 <그림> 법무사 사무장의 확인서

• 다) 이 쟁점상가와 관련하여 2016.3.16. 양수인을 상대로 ‘양수인에 대한 매매대금 미수금 청구 소장’을 ○○지방법원에 접수하였는데 청구한 소장의 주요내용은 아래 <그림10)과 같으며 소장에는 ‘양수인의 배우자 부동산인 강원도 홍천 소재 토지를 포함하여 쟁점상가와 교환한다’는 내용이 포함되어 있는데 당해 소송은 쌍방합의로 종결되었다. 소 장 사건: 2016가소0000, 매매대금 미수금 원고: 피고: 양수인(양수인)

원고는 신청 외 조□□(청구인)의 위임을 받고 피고의 위임을 받은 □□□과 2016.

9.

1. 조□□ 소유의 ○○ ○○구 (쟁점상가)와 피고(배우자) 소유의 토지 등 3필지를 교환하기로 하고 교환차액 금 522백만원을 지급받기로 하였으나 교환차액 522백만원 중 26백만원만 대금수령하고 476,681,000원은 근저당설정 등기해제로 공제한 후 19,319,000원은 미수령하여 대금을 청구함 <그림10> ***의 양수인에 대한 매매대금 미수금 청구 소장

• 라) ○○지방법원이 <그림10>의 이 청구한 소장에 대하여 ‘은 청구인의 위임을 받아 피고 양수인 소유의 부동산과 교환하였고 당시 □□□이 피고의 위임을 받아 상대방으로서 계약을 체결하였다는 취지로 주장하고 있는바, 이는 일응 계약 당사자는 각 부동산의 소유자인 청구인과 양수인인데, ***이 직접 자기 명의로 이 사건 청구를 하는 권원에 대하여 밝히기 바랍니다’라고 보정요구 한 사실이 확인된다.

6. 청구인은 이 건 심사청구에서 ***의 2018.5.9.일자 확인서를 제출하였는데 그 내용은 ‘자신이 2015.5월경 청구인과 쟁점상가를 매매대금 6억원으로 계약을 한 사실이 있으며 매수자 양수인과는 은행대출금을 최대한 받기 위해서 7억원으로 하였음을 확인하는 바입니다’라고 되어 있다.

7. 국세통합 전산망자료에 의하면 청구인은 쟁점상가를 2007.11.5. 매매로 취득하여 2015.10.7. 양도한 후 양도소득세를 신고기한이 경과한 2016.1.17. 신고하면서 양도가액은 6원 취득가액은 매입가액 6억 5,200만원·취득세 및 등록세 4,500만, 법무사비용 300만원 합계 7억원으로 신고한 사실이 확인된다.

8. 쟁점상가는 2012.6.30. 개통된 전철 ○○역 인근에 있으며 시세와 관련된 공시지가는 취득당시인 2007년은 220만원/㎡이었으나, 양도당시인 2015년은 385만원/㎡으로 상승하였으며, 상가 기준시가는 취득 다다음해인 2009년 6억 200만원으로 최초 고시되었다가 양도한 해인 2015년에는 5억 2,100만원으로 하락한 것으로 확인된다.

• 라. 판단 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 보면 청구인은 양수인의 대출편의를 위해 매매계약서상 가액을 7억원으로 높게 작성하였는데 당해 금액이 등기사항증명서에 기재되었을 뿐이고 쟁점상가의 실거래가액은 6억원이라고 주장하나 그러한 주장을 뒷받침할 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있다. 반면에 처분청이 제출한 청구인과 양수인 양수인이 작성한 매매계약서에는 청구인의 인감도장이 날인되어 있고 매매대금도 7억원으로 기재되어 있는 점, 청구인도 ‘양도인란’의 인감도장 날인을 본인이 하였고 양수인에게 인감증명서도 인계했다고 인정하였으며 소유권이전 등기 서류에 당해 계약서가 첨부되어 있는 점, ***과 안○○이 계약자가 되어 작성한 부동산 교환계약서 내용상의 거래조건이 ‘현금 5억 2,200만원과 양수인 양수인의 토지 3필지와 청구인의 쟁점상가를 교환’하는 것인데 당해 부동산계약서 계약 내용대로 양도가액이 7억원으로 되어 있는 매매계약서의 중도금일자인 2015.8.4. 양수인 배우자의 토지가 이○○을 거쳐 같은 날 유한회사 ○○에셋에 거래가액 3억 5,000만원으로 소유권이전 등기가 접수된 점 등과 청구인이 쟁점 상가의 등기사항증명서상 거래가액을 허위로 신고하여 기재되었다고 단정하기 어려운 점으로 볼 때 쟁점상가의 양도가액이 7억원으로 판단되므로 처분 청이 쟁점상가의 양도가액을 7억원으로 하여 부가가치세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.