양도인으로부터 공사대금 잔금 등을 충당하기 위해 부동산매매를 목적으로 부동산을 취득하였다 하더라도 양도인과 동일한 부동산임대업을 영위하고, 임대보증금, 차입금 등 모든 권리ㆍ의무를 포괄적으로 승계한 경우는 사업의 포괄양수에 해당함.
양도인으로부터 공사대금 잔금 등을 충당하기 위해 부동산매매를 목적으로 부동산을 취득하였다 하더라도 양도인과 동일한 부동산임대업을 영위하고, 임대보증금, 차입금 등 모든 권리ㆍ의무를 포괄적으로 승계한 경우는 사업의 포괄양수에 해당함.
이건 심사청구는 기각한다.
⑧ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다. <개정 2014.1.1>
2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것. 다만, 제52조제4항에 따라 그 사업을 양수받는 자가 대가를 지급하는 때에 그 대가를 받은 자로부터 부가가치세를 징수하여 납부한 경우는 제외한다. 2) 부가가치세법 시행령 제23조 【재화의 공급으로 보지 아니하는 사업 양도】 (2014.2.21. 개정) 법 제10조제8항제2호 본문에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 사업장별(상법에 따라 분할하거나 분할합병하는 경우에는 같은 사업장 안에서 사업부문별로 구분하는 경우를 포함한다)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것(법인세법제46조제2항 또는 제47조제1항의 요건을 갖춘 분할의 경우,조세특례제한법제37조제1항 각 호의 요건을 갖춘 자산의 포괄적 양도의 경우 및 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우를 포함한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각 호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 그 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다. <개정 2014.2.21>
3. 해당 사업과 직접 관련이 없는 토지ㆍ건물 등에 관한 것으로서 기획재정부령으로 정하는 것 3) 부가가치세법 제52조 【대리납부】(2014.1.1. 개정)
④ 제10조제8항제2호 본문에 따른 사업의 양도에 따라 그 사업을 양수받는 자는 그 대가를 지급하는 때에 같은 호 본문에도 불구하고 그 대가를 받은 자로부터 부가가치세를 징수하여 그 대가를 지급하는 날이 속하는 달의 말일까지 제49조제2항을 준용하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 사업장 관할 세무서장에게 납부할 수 있다
1. 쟁점부동산 관련 업무 흐름 과정 요약 ’17.1.31 11 ’17.2.16 ’17.3.31 ’17.4.6 1 매매계약서 작성 세금계산서 작성일자: ’17.1.31. 1 청구법인 → 지점 사업자등록 @@@ → 양도세 예정신고 @@@ → 포괄 양․수도 폐업신고 (’17.1.31.자) ’17.4.20. ’17.4.25 ’17.6.7 @@@ → 부가세 기한후신고 세금계산서합계표등 제출기한: ’17.2.25. 청구법인 → 부가세 예정신고 * 쟁점부동산 미포함 청구법인 → 부가세 경정청구
2. 쟁점부동산 취득 경위 청구법인은 2015.11.19. @@@로부터 쟁점부동산의 신축공사를 2,201,000천원에 도급받는 계약을 체결하였고, 주요내용은 다음과 같다. 【건설공사 도급계약 내용 요약】
1. 공 사 명: 수원시 인계동 주상복합 신축공사
2. 공사장소: 수원시 팔달구 인계동 951-7
3. 공사기간: 착공일 2015.11.23. 준공일: 2016.9.30.
4. 계약금액: 이십이억일백만원(￦2,201,000,000) 부가가치세 포함
5. 계약보증금: 계약금액의 10%(보증서대체)
6. 선금: 계약금액의 10%
7. 기성부분금: 매월 1회 현금지급 계 약 일: 2015.11.19. 도급인: @@@ 수급인: 청구법인 청구법인의 공사미수금 원장에 의하면, 청구법인은 공사기간 중에 총공사대금 2,201,000천원 중 @@@로부터 3차례에 걸쳐 548,000천원을 회수하여 매매계약체결일인 2017.1.31. 현재 공사미수금은 1,653,000천원으로 나타나며, 청구법인의 회계처리 내용은 다음과 같다.(거래처원장 생략) 이에 2017.1.31.경 현재 청구법인과 @@@ 간에 @@@가 청구법인에게 지불하여야 할 공사대금을 포함하여 다음과 같이 4,300,000천원으로 합의하였다. 대물금액 공사비 1,653,000,000원 대여금 원금 402,829,827원 대여금 이자 24,060,438원 계 2,079,890,265원 채무액인수 임대보증금 인수(1층 상가) 13,000,000원 은행 차입금 인수(은행) 2,200,000,000원 계 2,213,000,000원 합계 4,292,890,265원 최종 합의금액 4,300,000,000원 이에 따라 청구법인과 @@@ 간에 2017.1.31. 합의한 쟁점부동산 매매는 총매매대금을 4,207,900천원으로, 근린시설 건물부분 부가가치세를 92,100천원으로 별도로 기재하여 결국 합계 4,300,000천원으로 다음과 같이 매매계약을 체결하였다. 부동산 매매계약서 부동산에 대하여 매도인과 매수인은 합의에 의하여 다음과 같이 매매계약을 체결 한다. (부동산의 표시) 소재지: 경기도 수원시 * ***1-7, 101호 외 22필지 (매매대금 및 지급시기) 매매대금 및 매수인의 대금 지불시기는 다음과 같이 약정한다.
1. 매매대금: 사십이억칠백구십만원(\4,207,900,000원). 부가세별도
2. 계약금: 일금 원정(\). 계약시 지불
3. 중도금: 일금 원정(\). 20 년 월 일 지불
4. 잔금: 사십이억칠백구십만원. 2017년 1월 31일 지불 (특약사항) 일시불 조건이며 매매대금 중 금 2,200,000,000원은 **은행 채무를 승계하며 금 2,007,900,000원은 공사대금 미수액으로 지불처리한다. 매매대금 1. 근린시설 토지: 752,000,000원
2. 근린시설 건물: 921,000,000원 (부가세: 92,100,000원 별도)
3. 주택 부분: 2,534,900,000원 계약일자: 2017년 1월 31일 매도인 @@@(날인) 매수인 청구법인(날인) 청구법인의 쟁점부동산 취득관련 전표에 의하면, 청구법인은 취득한 쟁점부동산에 대해 다음과 같이 계정과목을 ‘완성건물’로 회계 처리한 것으로 나타난다. 한편, 완성건물 4,300,000천원은 쟁점부동산 매매계약서상 근린시설 토지 752,000천원, 근린시설 건물 921,000천원, 주택부분(토지가액과 건물가액 구분되지 않음) 2,534,000천원, 부가세 92,100천원의 합계액과 같은 금액이고, 부가가치세 대급금은 별도로 구분 계상되어 있지 아니한 것으로 나타난다. (거래처원장 생략) 청구법인이 인수한 은행차입금과 관련하여 쟁점부동산의 건물 등기사항전부증명서에 의하면, 은행차입금 2,200,000천원은 @@@가 쟁점부동산을 **은행에게 담보로 제공하고 ㈜# 채무자로 하여 대출받은 것으로 나타난다. * 청구법인의 소명자료에 의하면, @@@가 쟁점부동산 중 2014.9.25. 토지를 취득하면서 ○○저축은행으로부터 1,600,000천원을 대출받았는데, 이 건 건물신축에 필요한 공사대금을 추가 대출받으려고 하였으나, @@@의 신용등급 때문에 추가대출이 어렵게 되자, ㈜##(대표자는 @@@ 친구의 선배)를 채무자로 내세워 2,200,000천원을 담보대출받아 위 1,600,000천원을 대환하고 잔액 540,000천원은 공사대금으로 정리하였다는 취지로 소명하였다.
3. @@@의 사업자 기본사항과 부가가치세 및 양도소득세 신고내역
• △79,108 △79,108 환급 ’16.2기
• △23,630 △23,630 환급 ’17.1기 921,000 92,019 108,509 무납부(기한후신고) 한편, @@@는 2017.4.20. 처분청에 폐업분 부가가치세 기한후 신고서를 제출하였는데, 기한후 신고서에 의하면, @@@는 쟁점부동산 매도 후 그 중 근린시설 건물부분(3개 호실)과 근린시설 건물 부수토지에 대해서 청구법인을 공급받는 자로 한 매출세금계산서 및 매출계산서 3매를 종이로 발급한 것으로 나타나고, 주택부분 및 그 부수토지에 대한 계산서 발급내역 은 확인되지 않는다. 면세수입금액란에는 근린시설 부수토지 가액 752,000천원만 기재
4. 청구법인의 본․지점 사업자 기본사항 및 부가가치세 신고현황
(1) 본점의 20017.1기 예정 부가가치세 신고현황 쟁점매입세금계산서를 수취한 청구법인의 본점의 2017.4.25.자 2017년 제1기 부가가치세 예정신고 내역은 아래와 같은바, 쟁점매입세금계산서 수취에 따른 매입내역은 없는 것으로 나타난다. < 청구법인의 본점 2017년 제1기 예정 부가가치세 신고 > 구분 금액 세금계산서합계표 제출내역 비고 매출 9,380,524천원 전자세금계산서발급분 (9,380,524천원) 매입 일반 9,298,741천원 전자세금계산서발급분 (9,303,268천원) 쟁점매입세금계산서 제출내역 없음 고정자산 14,667천원 종이세금계산서발급분 (10,140천원) 합계 9,313,408천원 (9,313,4108천원) 건물등 감가상각자산 취득명세서 그 밖의 감가상각자산 (17,589천원) 쟁점부동산 관련 내역 없음
(2) 지점의 2017년 부가가치세 신고현황 청구법인의 지점이 쟁점부동산의 근린시설에 대해 2017년 제1기부터 2017년 제2기까지 부가가치세 신고한 부동산임대 수입금액(최초 입주일인 2017.1.23.부터 2017.9월까지) 내역은 아래와 같다. (단위: 천원) 호 면적 (㎡) 임차인 입주일 임대계약내용 임대수입금액 (입주∼’17.9월 누계) 보증금 월임대료 합 계 73,000 5,700 28,503 101호 32.5 ㈜$$$부동산 ’17.01.23 13,000 1,200 10,491 201호 206.7 ◯◯테일러 ’17.04.03 30,000 2,500 13,596 301호 206.7 ◯◯브라이드 ’17.08.16 30,000 2,000 4,416 간주임대료를 포함한 금액
5. 쟁점부동산에 대한 임대차 현황
• 3,811 9,785 13,596 301호 상가 (근린시설)
• - 4,416 4,416 401∼ 704호 주택 20개호는 다세대 주거용으로 임대 중임
6. 처분청의 처분근거와 입증 등 사업의 양수도에 대한 판단은 매각목적 유무가 아닌 매매시점의 현황이 그 사업장에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계하였는지 사업의 동일성을 유지하고 있는지 여부에 따라 판단해야 한다. 청구법인은 추후 쟁점부동산 일괄 매각시 공실 상태보다 임차인이 있는 상태가 유리 하여 부득이 임대계약을 체결하였고, 지속적인 매각 노력을 주장하면서 전속중개계약서 (붙임4 참조)를 제출하였으나, 청구법인의 과거 사업이력을 보면, 매매 목적으로 계속적ㆍ반복적으로 부동산을 취득 ㆍ양도한 사실이 있는 것도 아니고, 쟁점부동산에 대해 매매의사를 밝히거나, 매물 광고를 한 것도 아니어서 전반적인 내용을 검토해 볼 때 매매 목적으로 보기 어렵다. 청구법인은 쟁점부동산을 취득할 당시 @@@의 은행차입금 2,200,000천원, 공사비 미수금 1,653,000천원, 차입금(이자포함) 426,890천원, 1층 근린시설 임대보증금 13,000천원을 그대로 인수하여 쟁점부동산에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계 하였고, @@@의 임대사업과 동일성을 유지하고 있다. 사업을 포괄적으로 양수 받을 때 세금계산서를 발급 받은 경우에는 사업 양수자가부가가치세법제52조제4항에 따라 부가가치세를 대리 납부한 경우에 한하여 양수자가 매입세액 공제를 받을 수 있다. 청구법인은 대리납부를 이행하지 않았으므로 매입세액을 공제받을 수 없는 것이며(부가가치세법10조제8항 단서), 계약서에 포괄양수도 명시 여부와 상관없이 사업의 동질성이 유지된다면 사업의 양수도로 보는 것이다.
7. 청구주장 근거와 입증 등 청구법인의 쟁점부동산과 관련한 사업목적은 부동산 매매업이므로 @@@의 임대사업과는 사업의 동질성이 없다. 쟁점부동산 거래 시점에 @@@는 ‘부동산/임대업’을 영위하였고, 청구법인은 ‘건설/토건업’을 영위하였으며, 쟁점부동산의 취득 목적은 부동산 매매를 위한 것이다. 주된 목적인 재화의 공급(부동산매매)을 위한 통상적, 일시적으로 부수하는 임대용역은 주된 사업에 필수적으로 부수하는 ‘공실’을 없애는 절차이다. 즉 부수적 임대용역이 있다고 하여 주된 사업인 부동산매매를 목적으로 취득한 쟁점부동산을 임대용으로 볼 수는 없다. 쟁점부동산을 대물로 취득하면서 승계한 채무는 (임대사업을 위한 포괄양수의 증거가 아니라) 채권 회수를 위한 ‘부수적, 필수적’ 채무인수이다. 처분청은 1층 보증금 13,000천원을 승계한 것을 ‘포괄적 승계와 사업 동질성’을 확인하는 판단 근거로 삼고 있으나, 청구법인은 시공자로서 채권은행에 ‘책임준공확약서’를 발부하여 책임준공을 하였고, @@@에 대한 채권(공사비 및 대여금) 회수의 목적으로 쟁점부동산을 대물로 취득하는 과정에서 임대인의 채무(은행채무 및 1층 보증금)를 부득이 인수한 것일 뿐이다. 청구법인은 건축공사업을 주업으로 하는 건설회사로서, 결산서상 부채비율을 적정하게 유지하여야 하나, 쟁점부동산을 취득하면서 금융기관 차입금이 증가하고 그에 따른 부채비율도 급등하였다. 이에 조속히 쟁점부동산을 매각한 후, 당초의 공사비를 실질적으로 회수하고 결산서상 부채비율을 적정하게 유지하여 재무 상태를 정상화하려고 노력 중이다. 청구법인은 취득 당시부터 현재까지 일괄 매각을 위한 노력을 계속하였고, 부동산 전문 업체와 협의 및 의뢰했던 사실에 대한 증거자료를 제출하였다. 청구법인은 쟁점부동산에 대한 주택임대사업자 등록을 하지 않고 있다. 부가가치세와는 무관하지만, 쟁점부동산 중 20개호의 도시형생활주택에 대하여서도 ‘주택임대사업자’ 등록을 하지 않았고, 이는 청구법인에게 주택임대 목적이 없음을 증명한다. @@@가 세금을 체납하고, 재산이 없어 미납세금을 회수할 수 없는 상태라는 사실은 청구법인의 쟁점부동산에 관한 부가가치세 경정청구와는 무관하다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.