오피스텔을 주거용으로 임대한 것으로 보이므로 면세전용에 따른 부가가치세 과세처분은 정당함

청구인은 2009.11.10. 00도 00시 00동 93-10 00에스테이트 A동 807호(이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)를 분양받아 2009.11.11. 부동산임대업으로 사업자등록 신청하고, 2009년 제2기～2011년 제1기 부가가치세 신고시 건물 분 매입세액 12백만원을 공제하여 환급받았으며, 2013.11. 임차인 이○○(이하 “이○○”이라 한다)에게 전세금 180백만원의 전세권을 설정해 준 후 임대료에 대한 부가가치세를 신고‧납부하였다. 처분청은 청구인이 2013년 제2기에 쟁점오피스텔을 주택으로 임대하여 면세전용한 것으로 보아 2015.8.10. 2013년 제2기 부가가치세 11백만원을 경정‧고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2015.10.26. 이 건 심사청구를 제기하였다.

쟁점오피스텔은 건축물 대장상 업무시설로 되어 있고, 업무용으로 재산세를 납부하고 있으며 쟁점오피스텔에 전입세대가 없고, 이○○은 미국에 거주 중으로서 임시로 친구 사업자에게 전대하였다고 확인하였음에도 이○○이 사업이력 없이 근로소득자라는 사실과 쟁점오피스텔이 주거시설로 사용가능하다는 사유로 이○○의 임차기간은 물론, 그 이후까지 주거시설로 이용할 것으로 예상하여 과세한 처분은 부당하다.

이○○은 사업이력 없이 00 소재 □□전자에 근무한 사실이 확인되며, 쟁점오피스텔은 주거시설로 사용이 가능한 것으로 확인되고, 사업자에게 전대하였음을 입증할 서류를 제출하지 못하고 있으므로 주거용으로 전용한 것으로 보아 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점오피스텔을 면세 전용한 것으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 1) 부가가치세법 제9조 【재화의 공급】(2014.1.1. 법률 12167호로 개정하기 전의 것, 이하 동일)

① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다. 2) 부가가치세법 제10조 【재화 공급의 특례】

① 사업자가 자기의 과세사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화(이하 이 조에서 "자기생산・취득재화"라 한다)를 자기의 면세사업을 위하여 직접 사용하거나 소비하는 것은 재화의 공급으로 본다.

1. 제38조에 따른 매입세액, 그 밖에 이 법 및 다른 법률에 따른 매입세액이 공제된 재화 3) 부가가치세법 제26조 【재화 또는 용역의 공급에 대한 면세】

① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.

12. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 대통령령으로 정하는 것 4) 부가가치세법 제29조 【과세표준】

⑪ 제10조제1항・제2항 및 제4항부터 제6항까지의 규정에 따라 재화의 공급으로 보는 재화가 대통령령으로 정하는 감가상각자산(이하 "감가상각자산"이라 한다)인 경우에는 제3항제3호 및 제4호에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다. 5) 부가가치세법 제38조 【공제하는 매입세액】

① 매출세액에서 공제하는 매입세액은 다음 각 호의 금액을 말한다.

1. 사업자가 자기의 사업을 위하여 사용하였거나 사용할 목적으로 공급받은 재화 또는 용역에 대한 부가가치세액 6) 부가가치세법 제57조 【결정과 경정】

① 납세지 관할 세무서장, 납세지 관할 지방국세청장 또는 국세청장(이하 이 조에서 "납세지 관할 세무서장등"이라 한다)은 사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에만 해당 예정신고기간 및 과세기간에 대한 부가가치세의 과세표준과 납부세액 또는 환급세액을 조사하여 결정 또는 경정한다.

2. 예정신고 또는 확정신고를 한 내용에 오류가 있거나 내용이 누락된 경우 7) 부가가치세법 시행령 제66조 【감가상각자산 자가공급 등의 공급가액 계산】

② 과세사업에 제공한 재화가 감가상각자산에 해당하고, 해당 재화를 법 제10조제1항・제2항 및 제4항부터 제6항까지의 규정에 따라 공급한 것으로 보는 경우에는 다음 각 호의 계산식에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 본다. 이 경우 경과된 과세기간의 수는 법 제5조에 따른 과세기간 단위로 계산하되, 건물 또는 구축물의 경과된 과세기간의 수가 20을 초과할 때에는 20으로, 그 밖의 감가상각자산의 경과된 과세기간의 수가 4를 초과할 때에는 4로 한다.

공급가액 = 당해 재화의 취득가액 × (1 - 5/100 × 경과된 과세기간의 수)

• 다. 사실관계

1. 당사자간 다툼이 없는 사실은 다음과 같다.

• 가) 청구인은 2009.11.11. 쟁점오피스텔을 사업장 소재지로 하여 부동산임대업을 주업종으로 사업자등록 신청하여 현재까지 계속 사업 중이다.
• 나) 쟁점오피스텔은 2009.11.10. 매매를 원인으로 하여 2011.5.31. 청구인에게 소유권이전 등기되었고, 전용면적 49.49㎡의 풀옵션 투룸 구조로서 00 신도시 번화가에 위치하고 있다.
• 다) 쟁점오피스텔의 등기부등본에 의하면, 쟁점오피스텔은 2009.11.10. 매매를 원인으로 2011.5.31. 청구인에게 소유권이 이전 등기되었고, 2013.11.12. 이○○을 권리자로 하고 2013.11.12.부터 2014.11.12.까지 전세금 180백만원의 전세권이 설정 등기되었다.
• 라) 청구인의 부가가치세 신고 내용은 다음과 같다. 과세기간 과세표준 납부(환급)세액 임차인 매출 매입 2009년 2기

• 36,333 △3,633

• 12,111 △1,211 2010년 1기

• 18,166 △1,816 2기

• 6,055 △605 2011년 1기

• 48,346 △4,834 2기

• -

• 2012년 2기

• -

• 2013년 1기 4,139

• 403 트리비온 (입주일: ‘13.2.1) 2기 4,000

• 481 2014년 1기 1,125

• 102 이○○ (입주일: ‘14.3.5) 2기 1,754

• 165 합 계 11,018 121,011

• 마) 이○○의 사업 이력이 없고, □□전자㈜로부터 2013.7.～12. 31백만원, 2014.1.～12. 72백만원의 급여를 수령한 사실이 근로소득지급명세서에 의해 확인된다.

2. 처분청이 제출한 심리자료에 의해 확인되는 내용은 다음과 같다.

• 가) 처분청의 현장확인 보고서 내용은 다음과 같다.

○ 현장확인 내용

• 임차인 이○○의 주거사용 확인을 위해 2015.6.24. 오후 3시 현장 방문 결과, 부재중인 것으로 확인됨

• 우편함 등 확인 결과, 이○○의 개인적 우편물 외에는 확인되지 않음

○ 현장확인 의견

• 현장 확인일(2015.6.24.) 현재 부재중으로 입주자를 만나지 못하였으나, 외관상 업무용 건물이라고 판단되지 않으며, 이○○은 근로소득자로 사업이력이 없는 등 주거용으로 사용되고 있는 것으로 확인됨

○ 현장확인 사진

• 나) 처분청은 쟁점오피스텔이 2013년 제2기부터 주거 전용된 것으로 보아 쟁점오피스텔의 공급가액을 90백만원으로 하여 2013년 제2기 부가가치세 11백만원(가산세 2백만원 포함)을 경정‧고지하였다.

3. 청구인이 제출한 심리자료에 의해 확인되는 내용은 다음과 같다.

• 가) 청구인은 당초 2013.2.7. 00을 운영하는 사업자 최00에게 보증금 10백만원, 월세 800천원(VAT별도)에 12개월을 임대하는 계약을 체결하고 그에 따라 부가가치세를 신고‧납부하였다가, 2013.11.4. 임차인을 이○○으로 변경하면서 업무시설 용도로 한정하여 보증금 120백만원에 24개월 임대하기로 계약을 체결하였고, 임차인 요구에 따라 전세권을 설정해 주었을 뿐, 업무용도로 재산세를 납부하며, 관련 부가가치세를 성실하게 신고하였고, 전입자가 없으므로 주거 전용하였다고 보는 것은 부당하다고 주장하면서 다음과 같이 관련 증빙을 제출하였다.

(1) 2013.2.7. 작성된 최00과의 임대차계약서에는 보증금 10백만원, 월세 800천원 및 부가가치세 80천원이 약정되어 있고, 특약사항으로 주거용으로 오인될 만한 전입신고를 하지 않는 조건으로 임차인 전입신고로 인한 임대인 손해발생시 손해배상 책임을 진다고 약정되어 있다.

(2) 2013.11.4. 작성된 이○○과의 중개대상물 확인·설명서(Ⅱ)(비주거용 건축물)에는 건축물의 용도가 ‘업무용’으로 기재되어 있으나, 임대차계약서는 제출되지 않았다.

(3) 쟁점오피스텔의 2014.10.～2015.2. 관리비 부과 현황은 다음과 같다. (단위: 원, Kw, Kwh, 톤) 항목 2014.10. 2014.11. 2014.12. 2015.01. 2015.02. 세대전기료 (전기사용량) 10,780 (123) 9,790 (116) 8,970 (110) 8,840 (109) 3,030 (40) 세대난방비 (난방사용량) 31,200 (240) 66,000 (550) 60,000 (500) 세대수도료 (수도사용량) 6,800 (4) 5,100 (3) 5,100 (3) 5,400 (3) 1,800 (1) 세대급탕비 (온수사용량) 4,820 (1) 4,820 (1) 6,050 (1) 6,050 (1) 6,050 (1) 관리비 합계 156,170 197,510 237,060 234,010 158,630

(4) 쟁점오피스텔에 전입되어 있는 세대는 없는 것으로 확인된다.

(5) 청구인은 이○○이 미국 텍사스주에 거주 중으로, 쟁점오피스텔은 사업자에게 전대하였다고 주장하나, 전대와 관련된 증빙은 제출하지 않았으며, 이○○의 출입국기록에 의하면 이○○이 임차기간 중 10일 이상 해외체류한 기간은 2015.1.24.～4.22. 3개월로 확인된다.

• 라. 판단 부가가치세의 면세대상인 주택의 임대에 해당하는지 여부는 임차인이 실제로 당해건물을 사용한 객관적인 용도를 기준으로 하여 상시주거용으로 사용하는 것인지 여부에 따라 판단하여야 하는바(대법원91누12707, 1992.7.24. 참조), 살피건대, 쟁점오피스텔은 풀옵션 투룸식 구조로서 언제든지 주거시설로 전용할 수 있는 점, 이○○은 사업 이력이 없으며, 쟁점오피스텔에 사업자등록을 한 사업자가 확인되지 아니하고, 이○○이 사업자에게 쟁점오피스텔을 전대하였음을 입증할 만한 서류를 제출하지 못하고 있는 점, 이○○은 □□전자㈜로부터 급여를 수령하는 근로소득자이며, 쟁점오피스텔은 □□전자㈜ 00공장 인근에 위치하고 있는 점, 청구인이 이○○에게 보증금 180백만원에 대한 전세권을 설정하여 준 점, 처분청의 현장 확인 시간이 통상의 영업시간이었음에도 부재중이었고 우편함에서 이○○의 개인적 우편물만 확인된 점 등에 비추어 쟁점오피스텔이 주거용으로 사용된 것으로 보아 면세전용에 따른 부가가치세를 과세한 이 건 처분은 타당해 보인다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.