부동산임대업을 영위하는 사업자가 부동산임대차 계약기간이 만료되었음에도 불구하고 임차인으로부터 임대한 부동산을 반환받지 못하여 소송을 제기한 경우 소송에서 승소하여 건물반환일까지의 임대료상당액을 받는 때에는 그 임대료 상당액은 과세대상임
부동산임대업을 영위하는 사업자가 부동산임대차 계약기간이 만료되었음에도 불구하고 임차인으로부터 임대한 부동산을 반환받지 못하여 소송을 제기한 경우 소송에서 승소하여 건물반환일까지의 임대료상당액을 받는 때에는 그 임대료 상당액은 과세대상임
이 건 심사청구는 기각합니다.
청구인은 공동사업자 이OO(75세)와 함께 OO광역시 O구 OO동 2가 16-152, 16-154, 16-155번지 소재 부동산(이하 “ 쟁점부동산 ”이라 한다)을 취득하고, 2006.9.11. 백OO와 임대차계약을 체결하였으나 백OO가 2008.7.15. 이후 임차료를 지급하지 않아 건물명도 소송 등을 진행하여 승소하였다. 승소판결 후에도 백OO는 쟁점부동산을 계속 사용하면서 2011.1.29.부터 2015.3.15.까지 총 242,830,000원을 청구인에게 지급하였으나 청구인은 부당이득금이라고 하여 부가가치세 및 종합소득세를 신고하지 않았다. 처분청은 2015.4.20.부터 2015.5.27.까지 2010년 과세기간에 대하여 청구인에 대한 종합소득세 개인통합조사를 실시하여 청구인이 재판 승소 이후 임차인으로부터 4년 동안 수령한 242,830,000원 중 연체차임 92,736,129원을 제외한 150,093,871원에서 2009년 제2기분 19,360,000원은 제척기간이 경과되어 과세하지 않고 나머지 130,733,871원(이하 “ 쟁점금액 ”이라 한다)을 부동산임대에 따른 실질적인 임대료로 보아 2015.7.22. 청구인에게 부가가치세 21,513,670 원(2010년 제1기 9,751,630 원, 제2기 9,460,170 원, 2011년 제1기 2,301,870
① 쟁점금액이 불법점유에 대한 부당이득금반환인지 쟁점부동산 사용에 따른 임대료인지 여부
② 쟁점금액 전부가 청구인에게 귀속되는 소득인지 여부
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. (2) 부가가치세법 제11조 【용역의 공급】
① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따른 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.
2. 시설물, 권리 등 재화를 사용하게 하는 것
② 제1항에 따른 용역의 공급의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (3) 부가가치세법 제57조 【결정과 경정】
① 납세지 관할 세무서장, 납세지 관할 지방국세청장 또는 국세청장(이하 이 조에서 "납세지 관할 세무서장등"이라 한다)은 사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에만 해당 예정신고기간 및 과세기간에 대한 부가가치세의 과세표준과 납부세액 또는 환급세액을 조사하여 결정 또는 경정한다.
1. 예정신고 또는 확정신고를 하지 아니한 경우
2. 예정신고 또는 확정신고를 한 내용에 오류가 있거나 내용이 누락된 경우
3. 확정신고를 할 때 매출처별 세금계산서합계표 또는 매입처별 세금계산서합계표를 제출하지 아니하거나 제출한 매출처별 세금계산서합계표 또는 매입처별 세금계산서합계표에 기재사항의 전부 또는 일부가 적혀 있지 아니하거나 사실과 다르게 적혀 있는 경우
4. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사유로 부가가치세를 포탈(逋脫)할 우려가 있는 경우 (4) 소득세법 제2조의2 【납세의무의 범위】
① 제43조에 따라 공동사업에 관한 소득금액을 계산하는 경우에는 해당 공동사업자별로 납세의무를 진다. 다만, 제43조제3항에 따른 주된 공동사업자(이하 이 항에서 "주된 공동사업자"라 한다)에게 합산과세되는 경우 그 합산과세되는 소득금액에 대해서는 주된 공동사업자의 특수관계인은 같은 조 제2항에 따른 손익분배비율에 해당하는 그의 소득금액을 한도로 주된 공동사업자와 연대하여 납세의무를 진다. (5) 소득세법 제43조 【공동사업에 대한 소득금액 계산의 특례】
① 사업소득이 발생하는 사업을 공동으로 경영하고 그 손익을 분배하는 공동사업[경영에 참여하지 아니하고 출자만 하는 대통령령으로 정하는 출자공동사업자(이하 "출자공동사업자"라 한다)가 있는 공동사업을 포함한다]의 경우에는 해당 사업을 경영하는 장소(이하 "공동사업장"이라 한다)를 1거주자로 보아 공동사업장별로 그 소득금액을 계산한다.
② 제1항에 따라 공동사업에서 발생한 소득금액은 해당 공동사업을 경영하는 각 거주자(출자공동사업자를 포함한다. 이하 "공동사업자"라 한다) 간에 약정된 손익분배비율(약정된 손익분배비율이 없는 경우에는 지분비율을 말한다. 이하 "손익분배비율"이라 한다)에 의하여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라 각 공동사업자별로 분배한다. (6) 소득세법 제80조 【결정과 경정】
① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제70조, 제70조의2, 제71조 및 제74조에 따른 과세표준확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 해당 과세기간 과세표준과 세액을 결정한다.
② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제70조, 제70조의2, 제71조 및 제74조에 따른 과세표준확정신고를 한 자(제2호 및 제3호의 경우에는 제73조에 따라 과세표준확정신고를 하지 아니한 자를 포함한다)가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 과세기간의 과세표준과 세액을 경정한다.
1. 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우
1. 쟁점부동산 관련 사항 (가) 쟁점부동산 소유권 부동산등기부등본에 의하면 쟁점부동산은 조립식판넬 철근콘크리트조로 구성된 지하 2층 지상 4층의 근린생활시설로, 청구인과 이OO는 2003.9.29. 매매를 원인으로 쟁점부동산을 취득하여 2004.2.25. 공유자로 지분 2분의 1을 각 등기 완료하였고, 현재까지 소유권 변동내역은 없는 것으로 확인되며 ‘OOOO빌딩’이라는 상호로 공동으로 사업자등록을 한 것으로 확인된다. (나) 임대차계약 청구인과 이OO는 2006.9.11. 백OO와 쟁점부동산에 대한 임대차계약을 체결하였는데 그 주요내용은 다음과 같고, 백OO는 보증금 200백만원을 지급하고 쟁점부동산을 인도받아 2006.10.27.부터 ‘OOO 가든’이라는 상호로 식당을 운영하는 것으로 확인된다. 부동산 임대차 계약서 제2조(임대차 기간)
1. 계약기간: 2006.9.14.부터 2011.9.14.까지(5년) 단, 제3조 각 항 내용 이행에 의하여 3기로 구분 계약기간 설정한다. 제3조(임대금액)
1. 임대차 보증금: 금이억원정(200,000,000)
2. 월 임대금액: 아래와 같이 “갑”과 “을”이 지급 합의한다. 구분 년수 기간 월임대액 지급일자 1기 2년 2006.9.14.∼2008.9.4. 16,000,000 매월 15일 2기 2년 2008.9.14.∼2010.9.14. 17,600,000 매월 15일 3기 1년 2010.9.14.∼2011.9.14. 19,360,000 매월 15일
7. 3개월 이상 임대표의 체납이 있을시, “갑”의 최고에 의한 계약의 해지, 해제 사유에 대하여 “을”은 이의를 제기하지 않는다. 제11조(관할법원, 해석)
3. 이 계약은 제소전 화해조서를 법원에서 받기로 “갑”과 “을”이 합의하였으며, 그 비용은 균등한 부담으로 하기로 한다. 2006.9.11. ※ 청구인과 이OO, 백OO는 2006.10.23. OO지방법원 2006자222호로 쟁점부동산 임대차계약의 기간, 보증금, 차임 등을 확정하면서 ‘임차인은 임대차계약이 종료하는 경우 임대차목적물은 즉시 임대인에게 인도하고, 임대차보증금 이외에 권리금, 유익비, 기타 어떠한 명목의 금원도 청구하지 않기로 한다’는 조항을 포함하여 제소전 화해를 하였음이 확인됨
2. 임대차계약 해지 및 명도소송 (가) OO지방법원 2009가합17901 (2010.6.18.) 임차인 백OO는 차임을 부정기적으로 지급하다가 2008.7.15. 이후에는 차임을 아예 지급하지 않아 청구인과 이OO는 2009.9.3. 백OO에게 차임 지급을 최고한 후 2009.10.8. 소송을 제기(OO지방법원 2009가합17901)하여 3개월 이상의 차임 연체를 이유로 임대차계약을 해지하고 건물명도, 연체임료 및 부당이득 반환 등을 청구하였다. 법원은 소장부본이 2009.10.30. 백OO에게 도달함으로써 임대차계약은 해지되었으므로 백OO는 쟁점부동산을 인도할 의무가 있고, 청구인과 이OO가 2009.11.16.까지 백OO로부터 2억 2,140만원을 지급받았음을 자인하고 있으므로 보증금 2억원을 연체차임 변제에 충당한다고 하더라도 2008.10.10.까지에 해당하는 차임만을 지급한 것이므로 기간이 도과된 분에 대한 연체차임과 지연손해금 그리고 2009.10.31.부터 쟁점부동산 인도시까지 매월 1,936만원의 비율에 의한 부당이득금을 지급할 의무가 있다는 판결을 하였다. OO지방법원 2009가합17901 판결 (주요내용)
① 피고 백OO가 지급한 금원: 임차보증금 200,000,000원 + 221,400,000원 = 421,400,000원
② 2006.10.15.∼2008.9.14.까지 23개월간의 차임 등: 17,600,000원(=차임 16,000,000 원 + 부가가치세 1,600,000원) × 23개월 = 404,800,000원
③ 421,400,000원 - 404,800,000원 = 16,600,000원
④ 2008.9.15.부터 인상된 차임 19,360,000원(=17,600,000원 + 1,760,000원) ÷ 30일 × 26일(2008.9.15.∼2008.10.10.) ≒ 16,600,000원 또한 이 사건 임대차계약이 해지된 이후의 차임도 1,936만원인 것으로 추인되므로, 피고 백OO는 원고들에게 연체 차임 244,810,322원(2008.10.11.부터 임대차계약 해지일인 2009.10.30.까지 12개월 20일간의 차임 = 19,360,000원 × (12 + 20/31)과 이에 대하여 원고들이 구하는 바에 따라 이 사건 청구취지 및 원인변경신청서 도달 다음날인 2010.3.3.부터 다 갚은 날가지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 비율에 의한 지연손해금 및 2009.10.31.부터 이 사건 부동산 인도시까지 매월 1,936만원의 비율에 의한 부당이득금을 지급할 의무가 있다. (나) 서울고등법원 2010나70041 (2011.3.31.) 임차인 백OO와 ‘OOO 가든’ 공동사업자 유OO(백OO의 배우자), 주성진은 청구인과 이OO를 상대로 항소를 제기했는데, 항소심에서도 임대차계약은 소장부분 송달일부터 해지되었고 계약 해지에 따라 청구인과 이OO에게 쟁점부동산을 인도할 의무가 있으며, 해지 다음날부터 인도완료일까지 부당이득 반환으로 차임 상당액(1,936만원)을 지급할 의무가 있다고 판단하였다. 백OO가 1심 판결 후 추가로 59,600,000원을 지급하고 기간이 경과하여 연체차임이 증가함에 따라 청구인에게 지급해야 할 연체차임은 185,472,258원(2009.10.30.까지 지급해야 할 차임 합계 666,472,258원 - 백OO가 2011.1.19.까지 지급한 금액 합계 481,000,000원)으로 판단하였다.
3. 청구인 및 이OO 관련 내용 청구인은 부동산임대업만을 영위하는 자로 쟁점부동산을 포함하여 5개의 부동산임대업을 영위하고 있다.(표 생략) 이OO 역시 부동산임대업만을 영위하는 자로 쟁점부동산을 포함하여 3개의 부동산임대업을 영위하고 있다. (표 생략)
4. 청구인에 대한 조사내역 및 처분내역 (가) 청구인 임대료 산정 및 고지세액 처분청은 2015.4.20.부터 2015.5.27.까지 청구인과 공동사업자 이OO에 대해서 2010.1.1.∼2010.12.31.에 대한 개인사업자 조사를 실시하여 청구인이 재판 승소 이후 4년(2011.1.29.부터 2015.3.13.까지) 동안 242,830,000원을 수령하고도 임대료를 신고하지 않아 다음과 같이 과세기간별 임대료를 산정하여 세액을 고지하였다. 구분 귀속 금액 부가가치세 종합소득세 비고 연체차임 계약해지전 92,736,129 임대료 기 결정 임대료 2009년 2기 19,360,000 제척기간 경과 2010년 1기 58,080,000 9,751,630 60,024,320 2010년 2기 58,080,000 9,460,170 2011년 1기 14,573,871 2,301,870 4,062,670 합계 242,830,000 21,513,670 64,086,990
① 연체차임: 판결문상 미지급 연체차임 185,472,258원 중 청구인 지분(1/2) = 92,736,129원
② 월 차임상당액 19,360,000원 중 청구인 지분(1/2) = 9,680,000원 2009년 2기: 9,680,000원 × 2개월 = 19,360,000원 2009.10.31. 임대차계약이 해지되었으므로 11월∼12월 2개월분
③ 2010년 1기 및 2010년 2기: 각 9,680,000원 × 6개월 = 58,080,000원
④ 2011년 1기: 수령한 금액 242,830,000원 - (① + ② + ③) = 14,573,871원 (나) 청구인에 대한 조사내용 개인사업자 조사종결보고서에 의하면 처분청은 청구인이 수취한 금액 중 150,093,871원은 실질적인 임대료에 해당하는 것으로 판단했고 그 주요 근거는 다음과 같다. 조사종결보고서(주요내용) 청구인은 명도소송을 승소한 이후에도 강제집행을 하지 않은 점, 임차인은 2011년 판결이후 현재까지 계속하여 동 장소에서 사업을 영위하고 있는 점, 청구인은 임차인으로부터 매월 일정액을 수취한 점 등을 판단하면 청구인과 임차인 사이에는 건물 사용에 대한 암묵적 동의가 있었다고 봄이 타당하므로 수취한 150,093,871원(수령한 금액 중 연체차임 92,736,129원 제외한 금액)은 실질적인 임대료에 해당한다고 판단됨 ※ 임차인인 OOO 가든의 백OO는 종합소득세 신고시 임의적으로 2010년 192,000,000원, 2011년 192,000,000원, 2012년 120,000,000원, 2013년 120,000,000원을 각각 임차료로 필요경비 계상하여 주소지 관할세무서에 자료통보 하고자 함 처분청이 제출한 통장거래내역에 의하면 2011.1.19.부터 2011.12.16.까지 임차인 백OO는 청구인과 이OO에게 동시에 입금을 하다가 2012.1.16.부터 2015.3.15.까지는 청구인에게만 월 5,000,000원을 입금한 것으로 나타난다. ※ 500만원 입금형태: 2012년 10월분은 지급하지 않았고, 11월분은 283만원만 지급했으며 나머지는 500만원을 15일 무렵 지급한 것으로 나타남 (다) 이OO 조사내용 처분청은 이OO가 등기부등본상 공유자로 등재되어 있기는 하나, 법원 판결 이후 이OO가 수취한 금액은 74,200,000원으로 연체차임에 미달하는 금액만을 수령했을뿐 청구인과 달리 추가로 임대료 상당액을 수취하지 않아 실질적으로 공동사업을 해지한 것으로 판단하여 무혐의 조사종결하였다. 이OO는 조사과정에서 ‘OOO 가든’ 쪽으로부터 지속적인 협박과 위협에 시달려 청구인에게 알아서 정리해달라고 하고 OOOO빌딩 사업에서 손을 떼고 있었고, 청구인이 명도소송 등도 주도적으로 진행했으며, 청구인이 ‘OOO 가든’으로부터 월 5,000,000원씩을 수령했다는 사실도 조사과정에서 처음 알게 되어 배신감이 든다고 진술한 것으로 확인된다. ※ 청구인도 백OO의 배우자가 폭력을 사용하는 자로 새벽부터 밤까지 집주변을 배회하면서 자신을 미행하고 협박을 일삼아 강제집행을 하기가 어렵다고 주장함
5. 청구인의 소명 과세예고관서는 당초 2009년 제2기 부가가치세 및 소득세를 과세하면서 임대차계약이 해지된 이후에 대하여는 과세하지 않았고, 2012.11.12. OOO 가든 임차료에 대한 소명자료를 제출하라는 과세자료안내문을 발송하여 청구인이 소명서를 제출하자 역시 과세하지 않았으며, 2014.11.25. 과세예고에 대하여도 기 제출한 소명서를 팩스로 제출하여 과세하지 않았는데 청구인은 이를 처분청의 공적인 의사표명이라고 주장하고 있으며 청구인이 제출한 소명서 주요내용은 다음과 같다. 소명서(2012.11.13.) OO세무서에서는 2009년 귀속 부가가치세를 무신고한 것으로 결정하면서 2009년 1기에는 105,600,000원을, 2009년 2기는 79,483,870원을 과세표준으로 하여 부가가치세를 결정한 사실이 있습니다. 즉 2009년 10월 30일 이후 금액에 대하여는 귀서에서도 부당이득금 반환으로 보아 과세하지 않았던 것입니다. 본 건의 경우 임대차계약이 해지되었음에도 불구하고 무단으로 점유하여 사업을 계속하고 있음으로 인해 본인들은 재산권행사도 하지 못하고 있으며, 판결문 내용대로 부당이득금의 반환도 이루어지지 않아 경제적으로도 큰 어려움에 처해 있으니 잘 검토하시고 선처하여 주시기 바랍니다. 처분청은 2009년 제2기 부가가치세 및 소득세를 과세한 2012년 2월에는 청구인이 연체차임도 수취하지 못하여 고지결정 하지 않았고, 2012년 11월과 2014년 11월에는 임차인이 세금계산서 수수없이 일방적으로 신고한 2010년 제1기와 제2기 부가가치세 세금계산서 불부합 자료처리 과정에서 청구인이 연체차임을 초과하여 일정액을 계속적으로 수취하였다는 내용에 대하여는 소명하지 않고 단순히 부당이득금이라고만 주장하여 과세하지 않은 것이라고 한다.
1. 쟁점1에 관하여 살펴본다. 청구인은 쟁점금액이 법원에서 불법점유에 대한 부당이득금으로 판결되었으므로 과세소득이 아니라고 주장하나 국세기본법 제14조 제2항 은 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다고 규정하고 있고, 부가가치세법 기본통칙 4-0-1 제2항에 의하면 부동산임대업을 영위하는 사업자가 부동산임대차 계약기간이 만료되었음에도 불구하고 임차인으로부터 임대한 부동산을 반환받지 못하여 소송을 제기한 경우 그 소송이 종료될 때까지 실질적으로 계속하여 임대용역을 제공하고 임차인으로부터 그 대가를 받거나 동 소송에서 승소하여 건물반환일까지의 임대료상당액을 받는 때에는 그 대가 또는 임대료 상당액은 과세대상이 된다고 규정하고 있다. 청구인은 건물명도 소송에서 승소했음에도 불구하고 4년이 지나도록 강제집행을 하지 않아 임차인이 쟁점부동산을 계속 이용하면서 사업을 영위하고 있으므로 실질적으로 임대용역이 공급된 것으로 보인다. 더욱이 임차인은 매달 15일 무렵 5백만원을 정기적으로 지급한바, 이는 쟁점부동산 사용에 대한 대가로 보이고, 법원 또한 부당이득금 반환 금액의 산정기준을 임대료 상당액이라고 하고 있어 청구인이 수령한 금액은 임차인이 쟁점부동산을 사용하는 것에 대한 대가로 판단된다.
2. 쟁점2에 관하여 살펴본다. 청구인은 쟁점금액을 임대료로 보더라도 이OO와 공동사업자이므로 이OO 지분 상당액은 청구인에게 귀속되는 소득이 아니라고 주장한다. 그러나 공동사업자라고 하더라도 실질적으로 임대사업에 관여하지 않고 임대수익을 배분하지도 않은 경우에는 임대건물의 지분소유자이기는 하나 임대소득의 귀속자라고 볼 수는 없는데(서울고등법원2010누12981, 2011.01.20. 참조), 이OO는 쟁점부동산 명도소송의 공동원고로 참여하기는 했으나 계약해지 전 연체차임에도 미치지 못하는 74,200,000원을 수령했을 뿐, 판결이후에는 쟁점부동산관련 일에 전혀 관여하지 않은 것으로 진술하고 있고 청구인이 매달 5백만원을 수령한 사실도 알지 못했던 점, 청구인 역시 월 5백만원 중 이OO 지분 상당액을 분배해줄 의무가 있다는 것을 알면서도 이를 알리지 않았으므로 분배의사가 없었던 것으로 보이는 점, 이OO도 청구인의 수령 사실을 알고도 부당이득금 반환 청구를 하지 않고 있는 점 등을 고려하면 쟁점금액 전부는 청구인에게 귀속되는 소득으로 판단된다. 이러한 점을 종합하면 청구인이 수령한 쟁점금액은 청구인이 임차인으로부터 임대대가로 수령한 금액으로 판단되므로 처분청이 청구인에게 이 건 부가가치세 및 종합소득세를 부과처분한 것은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.