부동산매매 계약서 및 쟁점부동산 공급계약서 내용에 따르면 청구인이 쟁점부동산의 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계 받은 것으로 보이는바, 前수분양자가 환급 받았던 쟁점세액을 청구인에게 과세한 처분청의 고지처분 정당함
부동산매매 계약서 및 쟁점부동산 공급계약서 내용에 따르면 청구인이 쟁점부동산의 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계 받은 것으로 보이는바, 前수분양자가 환급 받았던 쟁점세액을 청구인에게 과세한 처분청의 고지처분 정당함
이 건 심사청구는 기각합니다.
청구인은 시행사인 청구외법인이 분양한 쟁점부동산을 前수분양자 ▣▣▣으로부터 2008.5.22. 중도금에 대한 은행대출이 승인이 되는 조건으로 승계취득하기로 하고 계약서를 작성하였으나, 청구인의 신용등급이 낮아 은행대출이 불가능하자 조건이 성취되지 않아 계약이 무효가 되었다고 판단하여 청구외법인에 계약서 등 모든 서류를 반납하였다. 부가가치세법상 포괄적 양도･양수란 사업장별로 사업용 자산을 비롯한 인적시설 및 권리･의무 등을 포괄적으로 승계하여 양도하는 것을 말하는데, 청구인은 자산뿐만 아니라 부채도 승계하지 않았으므로 청구인과 前수분양자 간의 거래를 사업의 포괄적 양도･양수로 보아 청구인에게 폐업시 잔존재화로 前수분양자가 환급받은 부가가치세를 추징한 이 건 처분은 부당하다. 대출금의 승계가 이루어지지 않은 사실은 분양계약 당시 청구외법인의 대표이사였던 ◒◒◒의 확인서와 청구인의 은행부채확인서에 나타나고, 이처럼 모든 부채를 양수하지 않는 것은 사업의 포괄양수로 볼 수 없다는 것이 판례의 태도이며, 분양계약서에 첨부된 권리의무 승계계약서로 대출금이 승계되어야 계약의 효력이 발생하는 정지조건부 계약임을 알 수 있는데, 청구인은 대출부적격자로 대출금을 승계받지 못하였고, 前수분양자 ▣▣▣은 은행서류와 같이 2008.9월에 대출금을 상환한 것으로 확인되는바, 쟁점부동산 거래의 조건이 성취되지 않아 쟁점부동산에 대한 계약이 무효가 된 것임을 알 수 있다. 또한 이의신청 기각 결정문에 따르면, 청구인과 前수분양자 간의 권리의무승계계약서는 2008.5.22. 작성되었고, 2008.6.16.에 前수분양자가 부가가치세 17,040천원을 환급받아 10,000천원을 청구외법인에 반환하고 7,040천원은 계약금 청구외법인 간에 계약해제와 관련하여 직접 합의를 한 것으로 볼 수 있으므로 前수분양자가 환급받은 부가가치세를 청구인에게 고지한 이 건 처분은 부당하다.
당해 물건의 분양자인 청구외법인의 분양계약서 및 권리의무 승계계약서에 따르면, 2008.5.22 前수분양자인 ▣▣▣으로부터 청구인에게 명의가 이전된 사실과 이후 2008.8.30. 청구외법인과 청구인과의 분양계약이 분양대금 미납으로 인하여 강제 계약 해제된 사실이 확인되므로, 청구인이 본인도 모르게 명의이전된 것이라고 주장하는 것은 이유가 없다고 판단되며, 청구외법인이 청구인에게 계약해제로 인한 매출감 수정세금계산서를 발행하여 처분청이 청구인에게 부가가치세를 고지한 이 건 처분은 정당하다.
① 납세의무자로 등록한 사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 때에는 제9조의 시기(대통령령에서 시기를 다르게 정하는 경우에는 그 시기를 말한다)에 다음 각 호의 사항을 기재한 계산서(이하 "세금계산서"라 한다)를 대통령령이 정하는 바에 의하여 공급을 받은 자에게 교부하여야 한다. 이 경우 세금계산서를 교부한 후 그 기재사항에 관하여 착오나 정정 등 대통령령이 정하는 사유가 발생한 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 세금계산서를 수정하여 교부할 수 있다. <개정 1993.12.31, 2006.12.30, 2007.12.31, 2008.12.26>
1. 공급하는 사업자의 등록번호와 성명 또는 명칭
5. 제1호부터 제4호까지 외에 대통령령이 정하는 사항 2) 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】(2008.12.26-9268호)
① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다.
④ 사업자가 사업을 폐지하는 때에 잔존하는 재화(제17조제2항 각 호의 규정에 따라 매입세액이 공제되지 아니한 재화를 제외한다)는 자기에게 공급하는 것으로 본다. 제5조제1항 단서의 규정에 의하여 등록한 경우에 사실상 사업을 개시하지 아니하게 되는 때에도 또한 같다. <개정 2006.12.30>
⑥ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다. <개정 1999.12.28, 2006.12.30>
1. 재화를 담보로 제공하는 것으로서 대통령령이 정하는 것
2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령이 정하는 것
3. 법률에 의하여 조세를 물납하는 것으로서 대통령령이 정하는 것
⑦ 제1항에 규정하는 재화의 공급에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 3) 부가가치세법 시행령 제17조 【재화의 공급】(2008.12.03-21148호)
② 법 제6조제6항제2호에서 "대통령령이 정하는 것"이라 함은 사업장별(상법에 의하여 분할 또는 분할합병하는 경우에는 동일한 사업장안에서 사업부문별로 양도하는 경우를 포함한다)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것(법인세법 제46조제1항 의 요건을 갖춘 분할의 경우와 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우를 포함한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각 호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 해당 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다. <개정 98.12.31, 99.12.31, 2000.12.29, 2006.2.9, 2007.2.28, 2008.2.29>
3. 당해 사업과 직접 관련이 없는 토지ㆍ건물 등에 관한 것으로서 기획재정부령이 정하는 것
1. 쟁점부동산 양도･양수 내역 경기도 소재 건물229.3㎡ 및 토지238.1㎡ <쟁점부동산>
○ 前수분양자와 청구인의 계약서상 매매대금 승계 내역 (단위: 백만원) 매매대금 前수분양자 (시행사에 지급현황) 청구인 계약금 1차 42 (현금 지급)
• 계약금 2차･중도금 298 (대출 실행하여 지급) 승계 조건 잔금 86 (미지급) 승계 조건 총 매매대금 425 383
• 계약서상 계약금을 제외하고 매수인(청구인)은 대출금 및 잔금의 납부의무를 승계한다는 내용이 확인된다.
• 청구인의 신용이 낮아 前수분양자의 대출금을 승계하지 못하였고, 청구인과 前수분양자 사이의 매매대금 관련하여 현금수수는 없는 것으로 나타난다.
• 前수분양자의 대출금 상환에 대한 증빙은 제출된 바 없다.
2. 당초 이 건 관련 쟁점부동산 공급계약서 ◘◘◘◘ 공급계약서 -소재지: 경기도 소재 (단위:㎡) 블럭 호수 용도 전용면적 공용면적 분양면적 대지지분 C **** 판매시설 152.850 76.548 229.398 238.1391
• 분양대금 및 납부방법
① “을”이 “갑”에게 납부하여야 할 분양대금은 아래와 같다. 구분 대지금액 건물금액 총공급가액 부가가치세 금액(원) 213,375,000 213,375,000 426,750,000 21,337,500
② “을”은 분양대금을 아래와 같이 납부하여야하며, “갑”은 2차 계약금 및 중도금 납부일자를 “을”에게 별도로 통보할 의무를 지지 않으며, “을”은 계약금(20%)을 완납하기 전에는 명의변경(권리의무승계계약)을 “갑”에게 신청할 수 없다. (단위: 천원) 구분 계약금 중도금 잔금 1차 2차 1차 2차 3차 4차 금액비율
결정내용은 붙임과 같습니다.
10% 20% 납부일자 계약일 08.1.31 08.1.31 08.1.31 08.1.31 08.1.31 입점개시일 공급가액(원) 42,600 42,600 85,200 63,900 63,900 42,600 85,950 부가가치세(원) 2,130 2,130 42,60 3,195 3,195 2,130 4,297 합계(원) 44,730 44,730 89,460 67,095 67,095 44,730 90,247 ◓◓은행 / 계좌번호:-**- / 예금주(분양대금의 관리지):(주)▣▣▣▣▣▣▣ 2007년 12월 20일 “갑” 매도인(분양사업자 및 시행사) “을” 매수인(피분양계약자) 서울시 주 소: 주식회사 ◌◌◌◌◌ 주민등록번호: - “병” 시공회사 성 명: ▣ ▣ ▣ (인) 경상남도 ●●●●● 주식회사 대표이사 ▲▲▲ “정” 분양관리 및 대리사무신탁사 서울특별시 주식회사 ▣▣▣▣▣▣▣ 대표이사 ▩▩▩ 권리의무승계(명의변경)현황 순번 승계일 양도인 양수인 확인란 시행사 시공사 신탁사 성명 ▣▣▣ (前수분양자) 성명 ◔◔◔ (청구인) 1 2008년 5월 22일 주민등록번 호 **- 주민등록 번 호 -1 날인 날인 날인 주 소 경기 주 소 서울 연 락 처 010-**- 연 락 처 010--**
3. 청구인과 양도자인 前수분양자간에 작성된 매매계약서 부동산매매(권리의무승계) 계약서
1. 계약내용
• 매 매 대 금: 426,750,000원 (부가세 별도 / 21,337,500원) ･ 계 약 금: 42,600,000원 ･ 중 도 금: 298,200,000원 (대출금을 매수자가 포괄승계한다) ･ 잔 금: 85,950,000원 (부가세 별도 / 4,297,500원) ･ 기 타: 본 계약금을 제외하고 매수인은 대출금 승계와 잔금의 납부의무를 승계한다.
• 제2조) 매수인은 본 분양물건과 관련된 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계 받는다.
• 제5조) 매도인 또는 매수인은 본 계약상의 채무불이행이 있을 경우 계약당사자 일방은 채무를 불이행한 상대방에 대하여 서면으로 이행을 최고하고, 이를 이행하지 않았을 경우 계약을 해제할 수 있다. 이 경우 매도인과 매수인은 각각 상대방에 대하여 손해배상을 청구할 수 있으며, 손해배상에 대하여 별도 약정이 없는 한, 제5조의 기준에 따른다.
2. 특약사항
• 전매의 절차는 ◘◘◘◘ 시행사의 기준에 따라 시행한다.
• 기납부한 부가가치세는 매도자, 매수자가 포괄적 양도･양수한다.
• 잔금 납부시 본계약서 매매일 기준 기발생한 모든 연체금은 매도인이 납부하며 이에 대한 모든 책임은 매도인이 진다. 2008.5.22 매도인 주소 경기 甲(날인) 주민등록번호 -2 성명 ▣▣▣ 매수인 주소 서울 乙(날인) 주민등록번호 -1 성명 ◔◔◔
4. 청구인과 양도자인 ▣▣▣(前수분양자)간에 작성된 권리의무 승계서약서
• 권리의무승계일: 2008.5.22.
• 양도인은 본 물건에 대하여 금융기관으로부터 계약금 및 중도금 명목으로 대출받은 자금이 있을 시 양수인에게 이를 승계하거나 승계가 불가능할 시(신용불랑 등의 사유) 상환하여야 하며, 권리의무승계 이후 대출금 상환 및 승계의 미 이행으로 발생되는 민･형사상의 모든 문제는 양도인과 양수인이 연대하여 책임을 지기로 하고 이에 대하여 사업주체에 어떠한 이의도 제기하지 않기로 한다.
• 양도인은 본 물건에 대한 채권, 청구권, 소유권에 대한 가압류, 가처분 등의 법적인 문제가 없음을 각서하고 전매 이후 민･형사상의 문제가 발생할 시 연대하여 책임을 지기로 한다. ※ 경유: 대출가능여부 확인 본 건 전매에 있어 본 서약 내용에 따라 양수인이 대출 승계함에 있어서 1차적인 문제가 없음을 확인합니다. 대출은행: 은행 대출 담당자: 대리 ◤◤◤ (인) ※ 대출가능여부를 확인해 준 은행이 ◓◓은행 ◘◘◘◘지점인지 여부는 확인되지 않는다.
5. 前수분양자의 부가가치세 환급내역 (단위: 백만원) 매매대금 납부일자 계 대지분 (238.1㎡) 건물분 (229.3㎡) 결재자금 내역 환급 (건물분) 계약금 1차 2 007.12.20. 42 21 21 현금 △2.1 계약금 2차 2007.12.20. 42 21 21 대출 △2.1 중도금 2008.1.31. 256 128 128 대출 △12.8 잔금 입주시 86 43 43 미납
• 합 계 426 213 213 △17.0
○ 前수분양자는 2008.5.30. ◬◬세무서로부터 17,048천원을 환급받은 후, 2008.6.16. 청구외법인의 자산관리기관인 (주)▣▣▣▣▣▣▣에 10백만원을 송금한 내역이 前수분양자가 고충신청 당시 제출한 우리은행 계좌(--*)에 의하여 확인되고, 나머지 금액의 송금내역은 확인되지 않는 사실에 대한 양측 주장은 아래와 같다. 前수분양자 청구인 前수분양자가 부가가치세 17백만원이 환 급되자, 청구외법인에서 차후에 발생할 모든 문제를 청구외법인과 청구인이 해결해주겠 다며 10백만원을 납부하라고 하여 2008.6.16. (주)▣▣▣▣▣▣▣으로 10백만원을 송금했다고 주장함. 청구인은 부가가치세 환급 문제에 대하여는 전혀 알지 못한 사항이며, 이는 청구인과 前수분양자의 계약이 무효화되어 청구인이 쟁점부동산을 양수하지 않았음에 동의한 것으로 볼 수 있다고 주장하였으며, 前백수분양자가 (주)▣▣▣▣▣▣▣으로 송금한 10백만원 이외의 7백만원에 대하여 청구인은 송금받은 사실이 없다고 주장함.
6. 청구인이 제출한 부채잔액증명서 및 고객별 실행번호 조회 부채잔액증명서 고 객 명: ◔◔◔ 기 준 일: 2008-08-29 (24:00:00) 발급용도: 기타
1. 대출채무내역: 해당없음
2. 보증채무내역: 해당없음 위 금액은 2008년 8월 29일 저희 은행에 대한 귀하의 부채잔액임을 증명합니다. 2014.10.30. ◓◓은행 ◎◎ ◘◘◘ 부점장(인) 고객별 실행번호 조회 고 객 명: ◔◔◔ 조회대상기간: 1993-01-01∼2014.10.30
1. 대출실행내역: 해당없음 2014.10.30. ◓◓은행 ◎◎ ◘◘◘◘지점 (인) 부채잔액증명서 고 객 명: ◔◔◔ 기 준 일: 2014-10-30 (13:28:15) 발급용도: 기타
1. 대출채무내역: 해당없음
2. 보증채무내역: 해당없음 위 금액은 2014년 10월 30일 저희 은행에 대한 귀하의 부채잔액임을 증명합니다. 2014.10.30. ◓◓은행 ◎◎◎◎ 부점장(인) 고객별 실행번호 조회 고 객 명: ◔◔◔ 조회대상기간: 1993-01-01∼2014.10.30
1. 대출실행내역: 해당없음 2014.10.30. ◓◓은행 ◎◎◎◎ 부점장 (인)
• 청구인은 시행사의 대출 취급 은행인 ◓◓은행 ◘◘◘◘ 지점으로부터 신용등급이 낮아 대출 불가능 통보를 받았다고 주장한바, 통보사실에 대한 증빙은 제출하지 않았으나, 청구인에게 대출이 승계되지 않았음을 증명하는 부채잔액증명서를 제출하였다.
7. ◒◒◒(청구외법인의 청구인 분양 당시 대표이사)의 확인서
• 시행사들은 일반적으로 최초 분양자들의 계약 포기 요청이 들어오면 우선 계약 포기를 하지 않도록 권유하다가 설득이 되지 않을 경우 직원들의 지인들을 통하여 계약금을 포기한 것을 그대로 인수하도록 조치하는 형식으로 사업을 진행 합니다. 이는 계약 포기 건이 많아지면 사업이 정상적으로 진행되지 않고 결국은 시공사에게 사업권 처분권한이 넘어가기 때문입니다. 마찬가지로 ◘◘◘◘ ****의 경우, 최초 분양자인 ▣▣▣씨가 2008년 초 회사에 계약 포기를 한다고 하여 설득을 하던 중 지인을 통하여 소개받은 ◔◔◔씨에게 계약금 없이 분양받을 수 있음을 알리고 중도금의 은행대출금을 승계 조건으로 하여 2008.5.22. 권리의무 승계계약서를 작성한 사실이 있습니다.
• 그러나 권리의무 승계서약서 는 대출승계가 정상적으로 이루어진 것에 대하여 유효한 것으로써 ◔◔◔씨는 당초 계약서(서약서)는 은행대출 담당자의 1차적인 확인을 거쳐 문제가 없다고 하여 작성하였으나, 최종적인 은행대출승계심사 과정에서 대출 부적격 으로 판정되어 관련 서류를 ◔◔◔씨로부터 회수받아 (주)◌◌◌◌◌에서 보관하고 계약이 무효화 된 것으로 알고 있습니다. 권리의무 승계서약서는 권리의무 승계계약서를 오기한 것으로 보인다. 2014.10. 위 확인자 본인 ▼ ▼ ▼ (인) (주민등록번호: -1)
8. (주)◌◌◌◌◌(청구외법인)이 발행한 해약세대 수정세금계산서 및 계산서 내역서 (단위: 백만원) 호수 계약자 주민번호 세금계산서 부가가치세 계산서 합계 **호 ◔◔◔ **-* △170 △17 △170 △357
• ◕◕세무서장은 청구외법인의 수정세금계산서 발행에 따른 세원관리 참고자료를 처분청에 통보하였으나, 아래 내용과 같이 사업의 양도에 해당하지 않는다고 판단하였다.
○ 자료처리 처분내용 쟁점부동산 양수인 ◔◔◔이 계약을 인수할 당시부터 해제 될 때까지 사업자 등록을 하지 않았고, 쟁점부동산 계약을 양도한지 불과 3개월 만에 분양계약이 해제되어 양수인이 사실상 양도인의 사업을 계속하여 영위를 했다고 볼 수 없어 사업의 양도에 해당하지 않는다고 판단하여 前수분양자인 ▣▣▣에게 고지 처분함.
9. 前수분양자의 고충민원(2013.12.23. 제기) 의결 내용 및 처리결과
• 부동산 매매(권리의무 승계)계약서상 대출금 승계와 잔금의 납부의무를 승계한 것이 확인되고, 특약사항에 기납부한 부가가치세는 매도자, 매수자가 포괄적으로 양도･양수된 것으로 보아야 한다고 판단되며,
• 이 건 민원인이 쟁점부동산계약을 양도한 ◔◔◔(청구인)은 사업용 건물 취득과 관련된 계약을 인수하고도 사업자등록을 하지 않았으나, 민원인은 양수인이 당연히 민원인의 사업을 계속해서 영위할 것을 믿고 계약을 체결한 것이므로 양수인이 사업자등록을 하지 않았다 하여 사업의 양도를 부인할 수는 없는 것이라 판단된다.
• 또한 양수인이 사업자등록을 하지 않았다고 하더라도 사실상 양도인의 사업을 계속해서 영위하였을 경우에는 사업의 양도로 볼 수 있는 것이고, 사업용 부동산 취득에는 별다른 사업활동이 필요하지 않다는 점을 고려해 볼 때 양수인이 양도인과 권리의무승계 계약을 체결했다는 것만으로도 사업의 양도에 해당한다고 보는 것이 타당하다.
• 양수인이 쟁점부동산에 대한 매매계약을 체결하고 잔금을 납부하지 않아 3개월만에 분양계약이 해제되었는 바, 양수인은 잔금 납부의무를 이행하지 않아 계약이 해제된 것이고 그로 인한 귀책도 양수인에게 있으므로 양수인의 귀책으로 인한 계약해제에 대하여 양도인인 민원인에게 책임을 묻기는 어렵다.
• 납세자보호위원회의 의결 결과: 처분청은 前수분양자 ▣▣▣에게 고지한 부가가치세 19,421,760원 결정취소하고, 前수분양자로부터 쟁점부동산을 승계취득한 청구인이 사업을 포괄적으로 인수한 것으로 보아, 청구인에게 분양계약해제에 따른 2008년 2기 부가가치세 30,119,900원을 결정･고지하였다.
10. 청구인의 이의신청결과
• 이 건 부가가치세 부과처분의 성격은 前소유자가 당초 사업용 고정자산인 쟁점상가를 취득하면서 관련 매입세액을 기 공제받았고, 청구인이 수분양자인 前소유자의 쟁점상가분양권을 승계취득하여 관련된 권리･의무 일체 및 부가가치세가 포괄적으로 양도･양수됨에 따라 전소유자가 쟁점상가를 취득하면서 환급받은 부가가치세를 계약 해제로 인해 청구 인에게 과세하는 것이며, 계약해제로 인하여 사업용 고정자산의 취득사실이 원인무효상태로 되었다면 사업용 고정자산의 취득에 따른 매입세액도 불공제 되는 것으로 보는 것이 타당하다.
• 또한 청구인의 신용에 문제가 있어 중도금 대출 승계가 불가하자 청구인의 의사로 분양계약 해제를 요청하여 시행사인 청구외법인이 분양계약 해제 당시의 계약상 권리 자인 청구인에게 수정세금계산서를 교부한 점 등을 종합하였을 때, 쟁점상가의 분양권을 승계취득한 청구인에게 쟁점상가의 계약해제에 따른 부가가치세를 경정한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
- 라. 판 단 청구인은 쟁점부동산의 권리의무를 포괄적으로 승계 받은 것이 아니므로 前수분양자가 환급받았던 쟁점세액을 청구인에게 추징한 것은 부당하다는 주장이나, 청구인과 前수분양자간에 2008.5.22. 작성된 쟁점부동산에 대한 ‘부동산매매(권리의무승계) 계약서’에 따르면, 제2조에서 “매수인은 본 분양물건과 관련한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계 받는다.”라고 되어 있고, 동 계약서의 특약사항에서는 “기 납부한 부가가치세는 매도자, 매수자가 포괄적 양도･양수한다.”라고 되어 있는 점, 또한 쟁점부동산 공급계약서인 ‘◘◘◘◘ 공급계약서’의 ‘권리의무승계(명의변경)현황’에 따르면, 쟁점부동산의 명의는 2008.5.22. 前수분양자에서 청구인에게 변경된 것으로 확인되고, 이에 대해 시행사, 시공사, 신탁사가 확인란에 날인한 것으로 나타나는 점 등에 비추어 볼 때, 청구인이 쟁점부동산의 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계 받은 것으로 보이는바, 前수분양자가 환급 받았던 쟁점세액을 청구인에게 과세한 처분청의 고지처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
5. 결 론 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.