중개수수료 성격의 투자신탁매매보수와 재무분석용역수수료는 토지와 건물의 취득부대비용이므로 토지와 건물의 취득가액 기준으로 안분계산하여 토지 분 매입세액을 불공제한 처분은 정당함
중개수수료 성격의 투자신탁매매보수와 재무분석용역수수료는 토지와 건물의 취득부대비용이므로 토지와 건물의 취득가액 기준으로 안분계산하여 토지 분 매입세액을 불공제한 처분은 정당함
청구인은 2011.9. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률(이하 “자본시장법”이라 한다)에 의해 집합투자업자로 인가받은 (주)R(前 M(주), 이하 “집합투자업자”라 한다)을 집합투자업자로 하고 (주)X은행을 신탁업자로 하여 설정된 사모부동산집합투자기구로서, 2013.12. J구 I구에 소재한 임대 목적 부동산(토지, 건물) A호텔(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 매입하고 매입세액 전액을 공제하여 2013년 제2기 확정 부가가치세 신고 시 시설 투자에 의한 조기환급 신청을 하였다. 처분청은 현장 확인을 실시하여 펀드 설정 시점(2011.9.)부터 쟁점부동산 취득시점까지의 매입세액 중 건물 관련 매입세액을 제외한 나머지를 토지․건물 취득 관련 공통 매입세액으로 보아 취득가액 비율로 안분하여 토지분(44.7%) 매입세액을 불공제하고, 2014.3.12. 청구법인에게 2011년 제2기 부가가치세 15,403,710원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2014.6.11. 이 건 심사청구를 제기하였다. (단위: 원) 작성일자 공급자 공급가액 세액 청구세액: 불공제 매입세액 2011.9.30. M(주) (투자신탁매매1차보수) 150,000,000 15,000,000 6,711,545 2011.12.9. (유)S회계법인 (재무분석용역수수료) 50,000,000 5,000,000 2,237,181 계 200,000,000 20,000,000 8,948,720 (가산세 2,900,260)
1. 부가가치세법에 의한 토지관련 매입세액은 토지취득을 위한 중개수수료, 감정평가비, 컨설팅비, 명의이전비용 그리고 금융자문용역 비용 등을 예로 들고 있으며, 이는 토지취득을 위하여 직접적으로 발생하는 지출 등을 예시하고 있는 조항이다.
2. 따라서 매입세액 중 지출내역이 구분 가능한 경우에는 이를 별개로 하여 자기사업을 위하여 지출된 부분과 부동산매입(토지매입)에 지출된 비용으로 구분하여야 할 것이다.
①
②
③
④
⑤
⑥
1. 집합투자업자와 신탁업자 간의 신탁계약서에 의하면, 청구인은 투자신탁매매보수로서 부동산취득가액의 0.2%에 해당하는 금액을 부동산 취득 계약금 지급 시(1차 보수)에, 같은 금액을 부동산 잔금 지급 시(2차 보수)에 각각 집합투자업자에게 지급하도록 약정하고 있다.
2. 청구인은 신탁계약서에 따라 2011.9.30. 1차 보수 150백만원, 2013.12.18. 2차 보수 150백만원을 각각 지급하였다.
3. 일반적인 증권형펀드와 달리 부동산펀드의 집합투자업자에 대한 특별보수는 부동산 펀드 설정 단계(①～⑤)까지 수행한 집합투자업자의 업무에 대한 보수로서 펀드구조 설계, 리스트 검토 및 투자자모집업무 등 펀드설정관련 업무에 대한 보수(1차 보수)와 부동산매입업무에 대한 보수(2차 보수)로 구분하여 산정되었다.
4. 청구인은 펀드를 설정하기 위한 초기 단계(1단계)의 업무로서 대상 프로젝트의 선정과 아울러 당시 부동산을 소유하고 있던 부동산시행사인 주)T(현 주. 이T)와 사업약정서를 체결한 바 있으며, 그에 의하여 2011.3.7. 부동산시행사를 임대인으로 하여 주)B(호텔 운영자로서 임차인)과 A호텔의 임대차 계약을 체결하게 하는 등의 업무를 수행하였다. 또한 건축물 인허가 완료일부터 3개월 내 부동산투자신탁을 설정하기로 약정되어 있으므로 펀드설정을 위한 투자제안서 작성 및 종로펀드에 대한 투자자모집업무 등을 수행하였다. 이후에 사업약정서를 토대로 부동산 매매계약(2단계)을 진행한 것이다.
5. 현재 청구인은 동 호텔의 임대차 계약을 승계하여 부동산 임대사업을 영위하고 있으며, 펀드 설정 단계에서의 주요 업무 중 하나인 동 임대차 계약은 과세사업을 위한 펀드 운용을 위한 계약으로 부동산 매입 계약과는 별도로 진행된 것이므로 집합투자업자매매보수 중 1차 보수는 집합투자업자로서 상기 과세사업 관련 업무 수행에 대한 보수액이다.
6. 처분청은 집합투자업자매매보수 전부를 부동산 일괄취득에 관련된 공통매입세액으로 보고 있으나, 부동산 매입관련 중개수수료 성격의 비용인 2차 보수에 대하여는 이미 공통매입으로 하였으며, 1차 보수 또한 중개수수료 성격의 비용이라 하더라도 이는 앞서 살펴본 바와 같이 집합투자업자의 주요 업무인 임대차계약에 대한 중개수수료로 보아야 하므로 과세사업인 임대사업 관련 지출로서 매입세액 공제대상에 해당한다.
1. 청구인은 부동산펀드 설정과 운용에 관한 재무분석을 위한 용역계약을 S회계법인과 체결한 바 있으며, 용역계약서에는 용역의 범위를 다음과 같이 기술하고 있다. “ 본 용역은 서울 J구 I구 34-8번지 외 3필지에 개발 중인 신축건축물과 그 부속토지(부동산)을 투자대상으로 하는 RR부동산투자신탁제1호(종로펀드)의 설정 및 운용과 관련하여 (주)R(집합투자업자)이 제시한 펀드 사업계획 및 재무적 자료를 근거로 추정재무제표를 작성하고 이에 따른 재무분석을 수행하는 것임.”
2. S회계법인이 수행한 재무분석용역은 펀드에 대한 투자 의사결정을 위한 기초자료로 이용할 목적으로 작성된 것으로서, 펀드 투자자 모집을 위한 설명자료 등으로 사용되었다. 그러므로 용역보고서의 주요 내용은 부동산 매입 관련 용역이 아니라, 향후 예상되는 임대수익, 운영비용의 현금흐름에 따른 재무추정, 투자수익률에 따른 재무분석 그리고 호텔운영 이후 객실단가, 점유율 변동에 의한 민감도분석 등을 주로 수행하여 작성된 것이다.
3. 또한 보고서 상 부동산 매입관련 자료는 추정재무제표 및 추정 현금흐름의 정보 산출을 위하여 포함된 정보로서, 부동산 취득 활동과는 무관하다.
4. 따라서 회계법인의 재무분석용역수수료는 토지매입과는 별개로 과세사업인 부동산 펀드 설정과 관련하여 집행된 비용으로서 공제되는 매입세액에 해당한다.
제7장 보수 및 수수료 등 제34조(투자신탁보수)
① 투자신탁재산의 운용 및 관리 등에 대한 보수(이하 “투자신탁보수”라 한다)는 투자신탁이 부담하며, 그 종류는 다음 각 호와 같다.
1. 집합투자업자가 취득하는 집합투자업자보수 및 집합투자업자매매보수
2. 판매회사가 취득하는 판매회사보수
3. 신탁업자가 취득하는 신탁업자보수
4. 일반사무관리회사가 취득하는 일반사무관리회사보수
② 제1항의 규정에 의한 투자신탁보수(집합투자업자매매보수는 제외한다)의 계산기간(이하 “보수계산기간”이라 한다)은 투자신탁의 회계기간으로 하며, 보수계산기간 중 투자신탁보수를 매일 대차대조표상에 계상하고, 다음 각 호의 어느 하나의 경우가 발생하는 때에 집합투자업자의 지시에 따라 신탁업자가 투자신탁재산에서 인출한다.
2. 투자신탁의 일부해지(해지분에 상당하는 투자신탁보수 인출에 한한다)
③ 제1항의 규정에 의한 투자신탁보수(집합투자업자매매보수는 제외한다)는 다음 각 호의 보수율에 투자신탁재산의 연평균가액(매일의 투자신탁 순자산총액에 제17조의2의 규정에 따른 차입금 및 제17조제1항제1호의 부동산의 임대에 따른 임대보증금 등을 더한 금액을 연간 누적하여 합한 금액을 연간 일수로 나눈 금액)에 보수계산기간의 일수를 곱한 금액으로 한다. 이 경우 집합투자업자보수는 부가가치세법상 부가가치세(VAT)를 포함하지 아니한다.
1. 집합투자업자보수율: 연 1,000분의 2.0
2. 판매회사보수율: 연 1,000분의 0.5
3. 신탁업자보수율: 연 1,000분의 0.3
4. 일반사무관리회사보수율: 연 1,000분의 0.2
④ 제1항의 규정에 의한 집합투자업자매매보수는 제17조제1항제1호의 부동산을 투자신탁재산으로 취득하는 경우에 해당 부동산취득가격의 0.4%에 해당하는 금액으로 하며, 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 투자신탁재산에서 인출하여 집합투자업자가 취득한다. 이 경우 집합투자업자매매보수는 부가가치세법상 부가가치세(VAT)를 포함하지 아니한다.
1. 부동산취득가격 중 계약금 지급일: 부동산취득가격의 0.2%에 해당하는 금액
2. 부동산취득가격 중 잔금 지급일: 부동산취득가격의 0.2%에 해당하는 금액 제34조의2(성과보수) ①집합투자업자는 이 투자신탁재산으로 보유한 제17조제1항제1호의 부동산을 처분하여 매매차익이 발생하는 경우에는 제2항의 규정에 따른 별도의 보수(이하 “성과보수”라 한다)를 투자신탁재산에서 인출하여 취득한다. 이 경우 집합투자업자성과보수는 부가가치세법상 부가가치세(VAT)를 포함하지 아니한다.
② 제1항의 성과보수는 투자신탁의 최초설정일부터 부동산의 처분시까지의 연평균 이익분배율이 10.01%를 초과하는 경우에 한하여 다음 각 호에 따라 지급한다. 이 경우 연평균 이익분배율을 계산함에 있어 부동산의 매매차익은 포함하지 아니한다.
1. 매매차익 = (부동산처분가격-처분부대비용) - (부동산취득가격+취득부대비용)
2. 성과보수: 매매차익 × 15%
3. 취득시점: 부동산 처분에 따른 대금수취가 완료된 날로부터 10영업일 이내에 집합투자업자가 정하는 날
1. 제4조(집합투자업자 및 신탁업자의 업무)에 집합투자업자의 업무를 투자신탁의 설정․해지, 투자신탁재산의 운용․운용지시업무로 정의하였으며, 제34조(투자신탁보수) ①항 1호에 집합투자업자에 대한 보수를 집합투자업자보수와 집합투자업자매매보수로 구분하였고, ③항에 집합투자업자의 업무와 관련한 집합투자업자보수율(연 1,000분의 2.0)을, ④항에 부동산 취득 관련 중개수수료 성격의 집합투자업자매매보수(부동산 취득가격의 0.4%)를 별도로 규정한 점으로 볼 때,
2. 제34조(투자신탁보수) ④항의 집합투자업자매매보수 지급 규정에 의해 2011.9.20. 부동산 취득 계약금을 지급한 후, 2011.9.30. 집합투자업자로부터 수취한 매입세금계산서 관련 비용은 중개수수료 성격으로 쟁점부동산(토지․건물) 일괄취득 관련 공통매입에 해당하므로 토지․건물 취득가액에 비례하여 계산한 토지가액이 차지하는 비율(44.74%)에 해당하는 매입세액을 불공제한 당초 처분은 정당하다.
1. 청구인이 J구 I구 34-8번지 일대에 개발 중인 신축건축물 및 동 부지의 매입과 관련하여 (유)S회계법인으로부터 용역을 제공받기로 계약한 것으로 확인되므로,
2. 관련 비용은 임대 목적의 쟁점부동산(토지․건물)을 일괄취득하기 위한 공통 비용에 해당되므로 토지․건물 취득가액에 비례하여 계산한 토지가액이 차지하는 비율(44.74%)에 해당하는 매입세액을 불공제한 당초 처분은 정당하다.
① 사업자가 납부하여야 할 부가가치세액(이하 "납부세액"이라 한다)은 자기가 공급한 재화 또는 용역에 대한 세액(이하 "매출세액"이라 한다)에서 다음 각 호의 세액(이하 "매입세액"이라 한다)을 공제한 금액으로 한다. 다만, 매출세액을 초과하는 매입세액은 환급받을 세액(이하 "환급세액"이라 한다)으로 한다.
1. 자기의 사업을 위하여 사용되었거나 사용될 재화 또는 용역의 공급에 대한 세액
② 다음 각 호의 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니한다.
6. 부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역을 공급하는 사업에 관련된 매입세액(투자에 관련된 매입세액을 포함한다)과 대통령령으로 정하는 토지 관련 매입세액 2) 부가가치세법 시행령 제60조 【매입세액의 범위】
⑥ 법 제17조제2항제6호에서 "대통령령으로 정하는 토지 관련 매입세액"이란 토지의 조성 등을 위한 자본적 지출에 관련된 매입세액으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 매입세액을 말한다.
1. 토지의 취득 및 형질변경, 공장부지 및 택지의 조성 등에 관련된 매입세액
2. 건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을 철거하고 토지만을 사용하는 경우에는 철거한 건축물의 취득 및 철거비용에 관련된 매입세액
3. 토지의 가치를 현실적으로 증가시켜 토지의 취득원가를 구성하는 비용에 관련된 매입세액
1. 국세통합전산망에 의하면 청구인의 부가가치세 신고현황은 다음과 같다. (단위: 백만원) 과세기간 매출금액 매입금액 납부(환급)세액 2013.2기
• 41,640 △4,164 2013.1기
• 4
• 2012.2기
• 6
• 2012.1기
• 47 △4 2011.2기
• 300 △30
2. 처분청은 청구인의 매입세액 중 건물 관련 매입세액을 제외한 나머지를 공통매입세액으로 보아 토지 분(44.7%) 매입세액을 불공제하였고, 청구인은 그 중 2011.9.30. 집합투자업자에 지급하고 매입세금계산서를 수취한 150백만원(공급가액)과 2011.12.9. (유)S회계법인에게 지급하고 매입세금계산서를 수취한 50백만원(공급가액) 중 불공제된 토지 분 매입세액 8백만원에 대하여 이 건 심사청구를 제기하였다.
3. 처분청이 청구인의 2013.2기 부가가치세 조기환급 신청에 대해 현장확인한 후 아래와 같이 조사하여 임대목적 부동산 매입세액 중 토지 관련 매입세액을 불공제하고 경정고지한 사실이 확인된다. VAT 조기환급자 현장확인 조사서
○ 업황 청구인은 집합투자업자인 (주)R이 설정하여 X은행에 신탁한 부동산집합투자기구로 2013.12.18. 임대 목적 부동산(I구 34-3 소재 A호텔)을 매입하여 (주)B에 임대하고 있음
○ 임대목적 부동산 매입 현황 계약일자 매도인 매수인 매매금액(백만원) 잔금청산일
2011. 9.15. (주) 이T ‘(주)RR부동산1호’의 신탁업자 (주)X은행 건물가액: 41,442 토지가액: 33,558 총매매금액: 75,000
2013. 12.18.
○ 공통 매입세액 안분계산 적정 여부에 대한 검토 토지취득 관련 매입세액은 공제받을 수 없으므로, 임대목적 부동산(토지, 건물) 취득시점까지 지출한 감정평가비용, 자문비용, 위탁보수 등에 대한 매입세액을 토지, 건물 취득가액을 기준으로 안분하여 건물분에 해당하는 매입세액만 공제받아야 하나 안분계산 부적정한 것으로 확인됨 공통매입세액을 토지, 건물 취득가액 비율로 안분하여 아래와 같이 불공제할 매입세액(토지취득 관련) 정산함 (단위:천원) 공통 매입세액 불공제할 매입세액 (토지가액 비율 44.7%로 정산) 당초 신고 불공제 매입세액 매입세액 불공제 가산, 공제할 세액 비고 합계 46,411 20,766 2,161 18,605 2013.2기 17,845 7,985
• 7,985 2013.1기 1,091 488 685 △497 당초 과다 불공제 2012.2기 696 312 697 △385 2012.1기 779 348 779 △431 2011.2기 26,000 11,633
• 11,633
4. 집합투자업자와 신탁업자(주. X은행) 사이에 2011.9.15. 체결한 RR부동산투자신탁1호 신탁계약서의 주요 내용은 다음과 같다.
○ 집합투자업자 및 신탁업자의 업무
• 집합투자업자는 투자신탁의 설정․해지, 투자신탁재산의 운용․운용지시업무를 수행
○ 투자신탁보수
• 투자신탁재산의 운용 및 관리 등에 대한 보수는 투자신탁이 부담 ․ 집합투자업자가 취득하는 집합투자업자보수 및 집합투자업자매매보수
• 투자신탁보수(집합투자업자매매보수 제외)는 보수율에 투자신탁재산의 연평균가액에 보수계산기간(회계기간:펀드 설정일부터 매 6개월)의 일수를 곱한 금액으로 함 ․ 집합투자업자보수율: 연 0.2%
• 집합투자업자매매보수는 부동산을 투자신탁재산으로 취득하는 경우에 부동산취득가격의 0.4%에 해당하는 금액으로 함 ․ 계약금 지급일: 부동산취득가격의 0.2% ․ 잔금 지급일: 부동산취득가격의 0.2%
○ 기타 운용비용
• 투자신탁재산의 운용 등에 소요되는 비용은 수익자 부담으로 하며, 집합투자업자 지시에 따라 신탁업자가 투자신탁재산에서 인출하여 지급함 ․ 부동산관련 감정평가, 법률자문, 회계자문, 사업성평가 등에 소요되는 제비용 ․ 부동산 등의 주선수수료 및 기타수수료 등
○ 시행일
• 2011.9.20. 시행
5. 집합투자업자가 2011.9.1. (유)S회계법인과 체결한 용역계약서의 주요 내용은 다음과 같다.
○ 계약의 목적
• (주)M이 추진하고 있는 서울 J구 I구 34-8번지 일원에 개발 중인 신축건축물 및 동 부지의 매입(프로젝트)과 관련하여 S회계법인이 제공할 용역의 범위 등을 규정
○ 용역의 범위
• (주)M이 제시한 사업계획을 근거로 하는 재무분석 보고서 작성 등 ․ 프로젝트 deal 구조 및 사업계획을 토대로 한 프로젝트의 재무분석 및 추정재무제표 작성 ․ 기간별 현금흐름 분석을 토대로 한 수익성 분석 및 각종 변수변화에 따른 민감도 분석
○ 용역결과물의 이용
• 부동산집합투자기구에 대한 투자의사결정의 참고 자료를 제시하기 위하여 작성되는 것이므로 이외 다른 목적으로 사용될 수 없음
6. 청구인은 집합투자업자가 부동산 펀드 설정 단계에서 향후 호텔로 이용될 부동산의 임대차계약을 추진하는 등 과세 사업을 위해 업무를 수행한 대가로서 집합투자업자에게 투자신탁보수를 지급한 것이라고 주장하면서, 쟁점부동산 개발사업 시행사와 호텔운영자, 집합투자업자 간 체결한 사업약정서와 약정서 당사자 지위 이전 합의서, 임대차계약서를 제출한바,
- 가) (주)T가 쟁점부동산 개발사업을 추진하고, (주)B이 (주)T와 임대차계약을 체결하여 호텔영업을 수행하며, 집합투자업자는 부동산투자신탁 설정 후 신탁업자로 하여금 쟁점부동산을 매입하게 하고 임대인 지위를 승계하도록 하는 내용의 사업약정(2010.4.28.)을 하였고,
- 나) (주)T가 (주)이T로 당사자 지위를 이전(2010.6.29.)하여 (주)이T와 (주)B 사이에 임대차계약을 체결(2011.3.7.)한 사실이 확인된다.
7. (유)S회계법인이 작성한 재무분석보고서를 검토한바, 기간별 현금흐름(투자비, 객실 운용 수익과 비용, 부동산 처분이익 등)을 분석하여 투자자수익률, 평균분배율 등 산출, 객실단가 및 점유율에 따른 민감도 분석 등 쟁점부동산 매입 및 운영에 대한 재무분석이 이루어진 사실이 확인된다.
- 라. 판단 부가가치세법 제17조 제2항 및 같은 법 시행령 제60조 제6항에 의하면, 토지의 조성 등을 위한 자본적 지출에 관련된 매입세액으로서 토지의 취득 및 형질변경, 공장부지 및 택지의 조성 등에 관련된 매입세액, 건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을 철거하고 토지만을 사용하는 경우에는 철거한 건축물의 취득 및 철거비용에 관련된 매입세액, 토지의 가치를 현실적으로 증가시켜 토지의 취득원가를 구성하는 비용에 관련된 토지관련 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니하는 것으로 규정하고 있다. 청구인은 투자신탁매매1차보수와 재무분석용역수수료가 과세사업인 임대사업과 관련하여 지출된 비용이므로 매입세액 공제대상이라고 주장하나, 청구인은 쟁점부동산(토지, 건물)을 일괄 취득하였고, 신탁계약서에 의하면 투자신탁보수 중 운용보수와 매매보수를 구분하여 투자신탁재산으로 부동산을 취득할 경우 계약금 지급일과 잔금 지급일에 각각 0.2%의 매매보수를 집합투자업자에게 지급하도록 명시하고 있으므로, 계약금 지급일에 지급하는 투자신탁매매1차보수를 임대차계약업무 수행에 대한 대가로 지급한다는 약정 등 객관적인 증거가 없는 한, 투자신탁매매1차보수는 쟁점부동산 취득과 관련한 중개수수료 성격의 취득부대비용으로 볼 수 있으며, 재무분석용역계약서에도 역시 쟁점부동산(토지, 건물) 취득과 관련하여 재무분석용역을 실시하는 것으로 명시되어 있으므로 이 건 투자신탁매매1차보수와 재무분석용역수수료의 일부는 토지의 취득과 연관되어 지급된 것으로 보아야 할 것이다. 따라서 처분청이 투자신탁매매1차보수와 재무분석용역수수료를 토지와 건물의 취득부대비용으로 보아 관련 매입세액을 토지와 건물의 취득가액 기준으로 안분계산하여 토지 분 매입세액을 불공제한 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
이 건 심사청구를 기각한다.