미분양을 해소하기 위해 시공사 등 이해관계자와 체결한 합의서를 근거로 분양조건을 변경하여 쟁점금액을 잔금에서 직접 차감하고 수정세금계산서를 발급하였으므로 쟁점금액은 부가가치세 과세표준에서 제외되는 매출에누리로 볼 수 있음
미분양을 해소하기 위해 시공사 등 이해관계자와 체결한 합의서를 근거로 분양조건을 변경하여 쟁점금액을 잔금에서 직접 차감하고 수정세금계산서를 발급하였으므로 쟁점금액은 부가가치세 과세표준에서 제외되는 매출에누리로 볼 수 있음
○○세무서장이 2013.7.9. 청구법인에게 한 2011년 제1기 확정분부터 2013년 제1기 예정분까지의 부가가치세 합계 3,296,424,213원(2011년 제1기 확정 325,456,892원, 2011년 제2기 예정 1,762,004,978원, 2011년 제2기 확정 842,341,137원, 2012년 제1기 예정 95,309,519원, 2012년 제1기 확정 121,046,922원, 2012년 제2기 예정 58,234,947원, 2012년 제2기 확정 84,976,832원, 2013년 제1기 예정 7,052,986원)에 대한 경정청구 거부처분은 이를 취소합니다.
1. 청구법인은 아래와 같은 이유 등으로 ◯◯스타 아파트의 분양조건을 변경하여 할인분양을 하게 되었다.
2. 청구법인이 2013.5.2. 수분양자에게 수정세금계산서를 발급하게 된 경위는 아래와 같다. 청구법인은 위와 같이 부동산 경기악화로 인한 미분양을 해소하기 위해 2009.10.26. 추가약정서를 체결하고, 그에 따른공급계약특약서에 의거 분양대금 등의 공급조건을 변경하여 기존 계약자에게도 소급적용하기로 하였다. 그런데 착오로 당초 분양계약서상의 잔금을 기준으로 세금계산서를 발행하고 부가가치세를 신고함으로써 추가약정서 및 공급계약특약서상의 요건을 충족한 아파트 1,011세대에 대하여 매출에누리 및 매출할인 적용을 누락한 사실이 발견되었다. 이에 따라 해당 세대의 잔금에 관하여 당초 2011년 4월부터 2013년 3월까지 발행한 세금계산서에 대하여 매출에누리 및 매출할인을 적용하여 2013.5.2. 수정세금계산서를 발급하였다.
3. 청구법인이 쟁점①금액에 대하여 매출에누리를 적용한 근거는 아래와 같다.
4. 처분청이 쟁점①금액을 매출에누리로 인정하면서도 과세표준에서 제외할 수 없다는 근거로 제시한 조세심판원의 심판례 및 국세청 예규는 아래와 같은 이유로 이 사건의 경우와는 완전히 다른 사례이다.
1. 당초 아파트를 분양할 때는 수분양자가 분양대금의 50%까지 중도금 대출을 이용할 경우 회사가 그 이자를 우선 부담하고 잔금 납부 시에 수분양자가 이자를 납부하는 이자후불제를 실시하다가, 2009.6.26.자 쟁점합의서에 따라 분양대금의 60%까지 ‘중도금 전액 무이자’로 이자지급조건을 변경하였다. 중도금 이자조건 변경 할인이란, 합의서 체결 전인 이자후불제조건의 기간에 중도금 대출을 이용하지 않고 자력으로 납부한 세대에 대하여 그 납부 중도금의 이자상당액을 잔금납부 시 잔금에서 직접 차감하여 준 것이다. 이러한 내용은 쟁점합의서, 중도금 자력납부 관련 합의서, 분양대금 계좌 조회, 분양금 납부 확인서 그리고 중도금이자 조건변경 할인금액과 부가가치세 계산내역서 등으로 확인할 수 있다.
2. 처분청이 인용한 심판례(국심2003전3250, 2004.4.21)의 경우 ‘부동산 거래금액 조정사실 확인서’와 ‘확인서’에 분양계약자들이 분양금액을 감액 받은 사실이 있다는 내용이 나타나지만, 동 확인서는 임의작성이 가능하며 장부나 증빙 기타 금융거래자료에 의하여 해당 금액의 미수사실이 뒷받침되지 아니한다고 본 것이다. 그러나 청구법인의 경우는 위에서 언급한 바와 같이 임의작성이 불가능한 여러 자료들을 제출하였을 뿐만 아니라 임의작성이 불가능한 금융기관으로부터 제출받은 분양대금 계좌 조회내역 또한 제출하였기 때문에 청구법인의 주장이 분명하게 뒷받침하고 있다. 3)부가가치세법은 본인이 창출한 부가가치에 대해서만 조세를 부담시 키는 것인데, 창출되지도 않은 부가가치인 할인분양금액에 대해서 조세를 부담시킨다면 입법취지에도 맞지 않으므로 처분청의 경정청구 거부처분은 부당하다.
1. 청구법인이 ○○스타 아파트에 미분양 해소 및 잔금납입 전 분양계약해지 등을 최소화하기 위해 당초 분양계약서 내용과 별도로 특약사항을 체결하고, 공급계약 특약서상 규정된 공급대가의 결제조건인 ‘입주시점에 잔금납입’의 요건을 충족한 1,011세대에 대하여 대출이자 지원 등의 명목으로 당초 분양가액의 8.4% 상당액을 잔금에서 직접 차감한 점은 인정되나, 분양대금 할인액에 대하여 시공사로부터 보전 받는 금액이 있는 경우, 매출에누리에 해당하는지 여부는 사전약정이나 기타 공급조건 등 관련사실을 종합하여 사실판단할 사항에 해당한다(서면3팀-1945, 2005.11.3. 참조).
2. 쟁점①금액 할인과 관련하여 청구법인이 제출한 제반 서류를 살펴본바, 2009.6.26.자 쟁점합의서 제6조 및 2009.7.22.자 변경토지신탁사업약정서(2) 제1조 등을 보면, 분양률 저조로 사업성이 불투명해진 2009년 들어 시공사인 ○○건설이 시행사의 권한과 권리를 위임받아 행사하기로 하고, 시행사의 동의 및 승낙 없이 분양가 할인 등의 모든 조건 및 사업수익 배분 등을 결정할 수 있게 됨에 따라 청구법인은 명목상 시행사에 불과하게 되었다. 그리고 2006.12.11.자토지신탁 사업약정서(이하 “당초약정서”라 한다) 제20조【분양가격 결정】제2항 단서에서 매출에누리 등에 의한 분양가격 하락으로 손실이 발생하는 경우 사업수익금을 정산하기로 하되 시행사와 시공사가 협의하여 분양가격 하락분에 상응한 공사원가를 재조정하여 도금금액을 변경하도록 규정되어 있다. 이에 따라 시공사인 ○○건설은 당초 도급금액(추가공사 등 제외)에 대하여 2011년 6월 준공시점에 도급매출로 세금계산서 전액 발행한 후, 도급계약 변경을 이유로 2011.10.28. 매출액을 감액(공급가액 △268억)하는 수정세금계산서를 발급한 사실이 확인된다.
3. 시공사가 선납할인 등 할인분양을 통하여 분양하였거나 분양할 아파트 및 상가의 할인금액은 시공사의 부담으로 하기로 한 경우 매출에누리 또는 매출할인으로 보아 과세표준에서 제외할 수 없다고 본 기존 조세심판원의 심판례(조심2011중0941, 2012.2.10)와 관련하여, 청구법인은 위 심판례의 경우 시공사의 임의 할인분양으로 인한 시행사와의 소송으로 시공사가 손해배상을 통해 동 할인금액을 부담하도록 되어 있으므로 본 건과 상이함을 주장하나, 위에서 검토한 바와 같이 본건 시행사업 당사자들 간의 추가약정서에 의거한 공급계약특약에 따라 실시한 분양가 할인의 형식을 띠고 있지만, 실질적으로 ○○건설이 시행사인 청구법인의 권한을 행사하여 분양가 할인을 주도적으로 진행하면서 분양가 할인으로 인한 분양수입 감소분에 상응한 공사원가를 재조정하여 도급금액을 변경한 것으로 확인된다. 그렇다면 분양가격 할인이 시공사의 부담으로 이루어진 것으로 보아 부가가치세 과세표준에서 제외하는 매출에누리에 해당하지 않는 것으로 판단하여 청구법인에게 경정청구 거부통지를 한 처분 정당하다.
4. 본건 사업시행 관련 기본 계약서인 당초약정서의 제3조【역할 및 업무범위】에 따르면, ○○건설은 공사수급자로서의 지위를 가진다. 그리고 2007.5.9.자공사도급계약서의 제4조【도급범위】에 따르면, ○○건설은 수급인으로서의 역할을 수행하고 도급금액인 673,661백만원(공급가액)을 지급받기로 약정하였으며, 2007.7.9.자 변경토지신탁사업약정서(1)에 의거 도급금액을 687,631백만원(공급가액)으로 변경한 바 있다. 위 당초약정서 및 공사도급계약을 검토한바, ○○건설은 본건 사업에 있어 청구법인과 사업수익을 배분할 공동사업시행자의 지위에 있지 않으며, 공사도급계약서상 도급금액은 도급범위인 토목․건축․조경․설비․전기공사 등 시공, 설계/감리, 분양, 견본주택 건립 및 운영, 광고, 홍보를 수행하는 대가이므로, 청구법인이 주장하는 시공사의 사업수익 배분은 도급 항목과는 무관한 부분으로 보아야 하며, 분양 후 사업수익 발생 여부에 상관없이 시공사가 사업수익 분배금을 지급받을 근거가 없다 할 것이다. 따라서 청구법인의 주장과 같이 협약서상 문구를 근거로 도급금액에 사업수익 분배금인 26,816백만원이 포함되어 있다고 인정할 이유가 없다.
1. 청구법인은 ○○건설과 청구법인 및 청구법인의 주주가 체결한 쟁점합의서에 의거 기존 분양조건인 분양대금의 50% 이자후불제를 ‘중도금 전액 무이자’로 변경하다고 주장하고 있다.
2. 그러나 중도금 이자조건 변경할인을 적용하였다는 세대의 아파트 공급계약서를 검토한바, 중도금 무이자 규정이 적용된 계약서로 되어 있고, 2009년 10월 공급조건 변경내용을 반영하여 추가된 공급계약 특약서에도 중도금을 자력으로 납부한 경우 연리 3%의 선납할인을 적용한다는 근거규정이 없는 것으로 확인된다.
3. 위와 같이 분양대금 변경에 관한 특약이 없고, 분양대금에서 할인받았다는 수분양자의 사실확인서만으로는 매출에누리에 대한 객관적인 증빙의 제시로 볼 수 없다는 관련 심판례(국심2003전3250, 2004.4.21) 등을 감안할 때, 에누리의 근거가 되는 특약사항 등 없이 매도인(신탁사), 매수인(수분양자) 및 시공사간에 합의한 ‘중도금 자력납부 관련 합의서’에 의거한 본 건 중도금 이자 조건변경의 경우 부가가치세 과세표준에 포함하지 아니하는 매출에누리로 볼 수 없으므로 이에 대한 경정청구를 거부한 처분 정당하다.
1. 수분양자가 잔금을 납입하는 조건으로 아파트 분양대금의 8.4%에 상당하는 금액을 잔금에서 직접 차감하는 방식으로 할인분양한 경우 동 금액을 매출에누리로 볼 수 있는지 여부
2. 중도금 이자조건을 변경하여 당초 중도금 대출을 이용하지 않고 자력으로 납부한 세대에 대하여 그 납부한 금액의 이자상당액을 잔금납부 시 직접 차감한 경우 매출에누리에 해당하는지 여부
① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각 호의 가액(價額)을 합한 금액(이하 “공급가액”이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.
1. 금전으로 대가를 받는 경우: 그 대가
② 다음 각 호의 금액은 과세표준에 포함하지 아니한다.
6. 재화 또는 용역을 공급한 후의 그 공급가액에 대한 할인액으로서 대통령령 으로 정하는 할인액 2) 부가가치세법 제16조 【세금계산서】
① 납세의무자로 등록한 사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 때에는 제9조의 시기(괄호 생략)에 다음 각 호의 사항을 기재한 계산서(이하 “세금계산서”라 한다)를 대통령령이 정하는 바에 의하여 공급을 받은 자에게 교부하여야 한다. 이 경우 세금계산서를 교부한 후 그 기재사항에 관하여 착오나 정정 등 대통령령이 정하는 사유가 발생한 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 세금계산서를 수정하여 교부할 수 있다. 3) 부가가치세법 시행령 제52조 【부당대가 및 에누리 등의 범위】
② 법 제13조제2항제1호에 규정하는 에누리액은 재화 또는 용역의 공급에 있어서 그 품질ㆍ수량 및 인도ㆍ공급대가의 결제 기타 공급조건에 따라 그 재화 또는 용역의 공급당시의 통상의 공급가액에서 일정액을 직접 공제하는 금액으로 한다.
③ 법 제13조제2항제6호에 규정하는 할인액은 외상판매에 대한 공급대가의 미수금을 결제하거나 공급대가의 미수금을 그 약정기일 전에 영수하는 경우에 일정액을 할인하는 금액으로 한다. 4) 부가가치세법 시행령 제59조 【수정세금계산서 교부사유 및 교부절차】 법 제16조 제1항 후단에 따른 수정세금계산서는 다음 각 호의 사유 및 절차에 따라 교부할 수 있다.
3. 공급가액에 추가 또는 차감되는 금액이 발생한 경우: 증감사유가 발생 한 날을 작성일자로 기재하고 추가되는 금액은 검은색 글씨로 쓰고, 차감되는 금액은 붉은색 글씨로 쓰거나 부(負)의 표시를 하여 교부한다.
1. 처분청이 2013년 7월 작성한 경정청구 검토서의 주요 내용은 아래와 같다.
(1) 청구법인이 수분양자의 잔금 납입시 공제한 당초 분양가액의 8.4% 상당액이 매출에누리에 해당하는지 살펴보면, 이자지원 대상이 되는 분양대금의 60%는 중도금에 해당하는 금액이며, 공급계약서상 중도금 무이자 규정에 의거 대출받은 세대의 중도금 이자금액은 청구법인이 대납하고 비용으로 처리한 것으로 파악된다. 따라서 중도금 무이자 대출을 받은 세대의 경우 수분양자가 중도금 이자를 실제 부담하지 않고 청구법인이 대신 부담하였음도 잔금납입을 조건으로 대출이자 상당액은 지원한 것은 사실상 분양가액의 8.4%를 대출이자 지원명목으로 할인하여 잔금에서 차감한 것이다. 또한 중도금 무이자 대출을 받지 않은 세대에도 동일하게 잔금납입을 조건으로 대출이자 상당액을 지원한 것은 사실상 분양가액의 8.4%를 대출이자 지원명목으로 할인하여 잔금에서 차감한 것이다.
(2) 청구법인은 미분양 해소 및 잔금납입 전 분양계약해지 등을 최소화하기 위해 당초 분양계약서 내용과 별도로 특약사항을 체결하고, 대출이자 지원이라는 명목으로 분양가액을 할인하였으나, 이는 특약서상 규정된 공급대가의 결제조건인 ‘입주시점에 잔금납입 요건 충족’한 세대에 대하여 당초 분양가액에서 일정액을 직접 공제한 것이므로 매출에누리에 볼 여지가 있다. 다만, 시공사 등이 분양금액 하락으로 인한 손실을 부담하는 경우에는 매출에누리로 볼 수 없다.
(3) 청구법인이 ○○스타 신축분양사업과 관련하여 제출한 제반 계약서 등을 살펴본바, 분양률 저조로 인하여 사업성이 불투명해진 2009년에 들어, 시공사인 ○○건설이 시행사의 권한과 권리를 행사하기로 하고, 분양가 할인 등의 모든 조건 및 사업수익 배분 등을 결정할 수 있게 되었다.
(4) 이에 따라 ○○건설은 공사비 등 회수 등을 위하여 분양가액 할인 등을 주도적으로 실시하였으며, 2011년 6월 준공시점까지 당초 도급금액(추가공사 등은 제외)에 대하여 청구법인에게 세금계산서를 전액 발행하였다가 도급계약 변경을 이유로 2011.10.28. 매출액을 일부 취소하는 세금계산서(공급가액 △268억) 발급하였다.
(5) 이는 분양가격 할인으로 인한 분양수입 하락분에 상응한 공사원가를 재조정하여 도금금액을 변경한 것인바, ○○스타 아파트 분양가격 할인이 사실상 시공사의 부담으로 이루어진 것으로 보아 부가가치세 과세표준에서 제외하는 매출에누리에 해당하지 아니한 것으로 판단된다(조심2011중0941, 2012.2.10. 참조).
(1) 청구법인이 중도금 이자조건변경 할인을 적용한 근거로 제시한 ‘중도금 자력납부 관련 합의서’를 검토한바, 기납부한 분양대금(계약금 제외) 중 은행대출 없이 본인의 자금으로 자력납부한 중도금에 대하여 중도금 약정일로부터 입주지정 최초일을 기준으로 연리 3%의 선납할인을 적용하여 처리하고, 잔금납부시 정산하기로 매도인(신탁사), 매수인(수분양자) 및 시공사간에 합의한 내용이다.
(2) 시공사와 청구법인 및 청구법인의 주주가 2009.6.26. 체결한 합의서상 기존 분양조건인 분양대금의 50% 이자후불제를 중도금 전액 무이자로 변경한다는 내용이 기재되어 있으나, 중도금 이자조건 변경할인을 적용한 세대의 아파트 공급계약서를 검토한바, 중도금 무이자 규정이 적용된 계약서로 제출되어 있고, 2009년 10월 공급조건 변경내용을 반영하여 추가된 공급계약특약서의 경우에도 중도금 자력납부의 경우 연리 3%의 선납할인을 적용한다는 근거규정이 없는 것으로 확인된다.
(3) 공급계약서 제15조의 (1) ‘을’이 대출신청을 하지 않거나 분양 중도금 전액보다 대출 신청금이 적을 경우 ‘을’의 부담으로 납부하여야 한다는 규정에 의거, 중도금 대출신청 또는 자력납부 여부 및 그에 따른 이자부담 여부는 당초부터 매수인의 선택사항이므로 사후적인 합의서에 의해 분양대금에서 차감할 선납할인금액을 산정할 근거 없는 것으로 판단된다.
(4) 따라서 청구법인이 주장하는 ‘중도금 이자조건 변경할인’은부가가치세법및 같은 법 시행령에서 규정하는 매출에누리 또는 매출할인으로 볼 수 없어 관련 경정청구세액 57백만원에 대하여 환급하지 않는 것이 타당하다.
2. 청구법인이 제시한 ○○스타 아파트의 분양현황, 평형별 공급세대 및 평당분양 가격, 그리고 2009년 당시 아파트 분양관련 인터넷상의 신문기사 등에 의하면, 아래와 같은 내용이 나타난다.
3. 이 건 심리과정에서 청구법인이 제시한 ‘○○스타 분양조건 변경관련 경과’ 등 증빙서류에 의하면, 청구법인을 비롯한 ○○스타 신축분양사업의 이해관계자들이 미분양을 해소하기 위하여 2009년 1월부터 여러 차례의 협의와 대책회의를 거쳐 아래의 합의서 및 약정서 등을 체결하여 ○○스타 아파트 분양조건을 변경하였음이 나타난다.
4. ○○스타 신축분양사업과 관련하여 시행사인 청구법인 및 시공사인 ○○건설을 비롯한 이해관계자 간에 체결된 약정서 및 계약서 등에는 다음과 같은 내용이 나타난다.
① “을”의 공사기성금은 분양수입금 범위 내에서 제25조에서 정한 자금 집행순위에 따라 지급하는 것을 원칙으로 하고, 기성율에 따라 “을”의 요청에 의거 공사도급급액을 지급하기로 하며, 이로 인하여 발생하는 문제는 “을”이 해결한다. 제20조【분양가격의 결정】
① 본 사업의 각 시설별 분양가격은 다음과 같다. 구 분 분양면적 기준 평당 분양가격(부가세 포함) 공동주택(아파트) 전용 + 공용 1,190만원 업무시설(오피스텔) 전용 + 공용 830만원 판매시설 전용 + 공용 + 지하주차장 1,140만원 문화집회시설 전용 + 공용 + 지하주차장 450만원
② “갑”, “을”은 분양 착수 당시를 기준으로 해당지역의 경제전망, 부동산 동향 및 분양현황 등을 고려하여 분양가를 협의하되, 의견이 다를 경우 “을”이 최종분양가를 결정하기로 하고, 이에 대하여 “갑” 및 “정”은 일체의 이의를 제기하지 않기로 한다. 단, 제1항에서 규정한 분양가격보다 하락시켜 분양할수 없으며, 불가항력적인 사유로 제1항의 분양가격 하락으로 인한 분양수입금 하락분(부가가치세 별도)에 대 해 본 사업에 필요한 제반 비용을 지출한 후 “갑”과 “을” 간에 합의한 사업이익 분배비율 84.5(갑): 15.5(을)에 의거 사업수익금을 정산하기로 하되, “갑”과 “을”은 상호 협의하여 분양가격 하락분에 상응한 공사원가를 재조정하여 도급금액을 변경하기로 한다.
③ “을”의 분양업무 추진시 공동주택 분양가는 평당 1,190만원(부가가치세 포함)으로, 오피스텔 분양가는 평당 830만원(부가가치세 포함)으로, 판매시설 분양가는 평당 1,140만원(부가가치세 포함), 문화집회시설 분양가는 평당 450만원(부가가치세 포함)을 원칙으로 하되, 분양개시 시점의 시장 상황, 정부정책 등을 고려하여 “갑”, “을”이 협의하되, “을”이 최종 분양가를 결정하기로 한다. 다만, “을”이 할인분양을 결정할 수 있는 경우는 본건 사업 준공 후 5개월 내에 분양이 완료되지 못하고, 본건 사업과 관련하여 추후 발생할 추가 대출 또는 refinacing 관련 채권자(시공사 포함)가 요구하는 경우에 한한다.
⑥ “갑”과 “을”은 제3항에서 정한 분양가 또는 그 이하로 할인분양한 경우 본건 사업에 필요한 제반 비용을 지출 후 “갑”과 “을”간에 합의한 사업이익 분배비율 84.5(갑):15.5(을)에 의거 사업수익금을 정산 받기로 한다. 제3조【공사도급계약 변경】
② “을 도급범위는 공사도급계약과 동일하며, 변경 공사도급계약서의 공급금액은 673,661백만원(부가가치세 별도)로 한다. 단, 공사도급금액 중 사업수익금 분배금인 12,454백만원 (*) 은 정산시점에 지급하기로 한다. ※ 공사도급금액 중 사업수익금 분배금인 12,454백만원은 2007.7.9.자 변경협약서(1)에서 26,816백만원으로 변경되었음
2. 공사도급계약서 및 공사도급계약 일반조건
3. “을”이 수분양자에게 제시하는 견본주택 내 평형별 마감자재 및 조건, 분양팜플렛과 분양홍보물에 제시된 마감자재 및 조건, 단지내 부대시설 및 각종시설의 수준, 시스템 설치 수준 제8조【대가의 지급】
① “갑”은 “을”의 공사기성금(분양 및 광고 등의 비용 포함)을 분양수입금 범위내에서 본 사업 관련 토지신탁약정서 제25조의 자금집행순서에 따라 신탁재산 내에서 지급한다(이하 생략).
(1) 협약서 제2조 제③항 및 제⑤항을 다음과 같이 변경 구 분 변 경 전 변 경 후 내 용
③ “을”의 분양업무 추진시 공동주택 분양가는 평당 1,190만원 (부가세 포함)으로, ～ ～
③ “을”의 분양업무 추진시 공동주택 분양가는 평당 1,240만원 (부가세 포함)으로, ～ ～
⑤ 개발신탁계약 체결시 “병”은 253,500백만원 을 수익권 금액으로
⑤ 개발신탁계약 체결시 “병”은 318,500백만원 을 수익권 금액으로
(2) 협약서 제3조 제②항을 다음과 같이 변경 구 분 변 경 전 변 경 후 내 용
② “을”의 도급범위는 공사도급계약과 동일하며, 변경 도급공사계약의 공급금액은 673,661백만원 (부가세 별도)로 한다. 단, 공사도급금액 중 사업수익금 배분금인 12,454백만원 은 정산시점에 지급하기로 한다.
② “을”의 도급범위는 공사도급계약과 동일하며, 변경 도급공사계약의 공급금액은 687,631백만원 (부가세 별도)로 한다. 단, 공사도급금액 중 사업수익금 배분금인 26,816백만원 은 정산시점에 지급하기로 한다
(3) 상기 항목 이외의 기타사항은 협약서(2006.12.11)와 동일함
(1) 토지신탁 사업약정서 제10조 제②항을 다음과 같이 변경 구 분 변 경 전 변 경 후 내 용
② “을”의 도급금액의 공급금액은 673,661백만원 (평단가 5,130천원, 부가세 별도)로 하며, 분양개시전까지 연면적의 변동이 있을 경우 연면적에 연동하여 공급금액을 변동(변동 연면적 × 평단가)키로 한다.
② “을”의 도급금액의 공급금액은 687,631백만원 (부가세 별도)로 하며, 분양개시전까지 연면적의 변동이 있을 경우 연면적에 연동하여 공급 금액을 변동(변동 연면적 × 평단가, 단 평단가는 5,035천원 적용)키로 한다.
(2) 토지신탁사업약정서 제20조 [표] 내용 중 일부를 다음과 같이 변경 구 분 변 경 전 변 경 후 내 용 공동주택(아파트) 평당 평균분양가격 (부가가치세 포함): 1,190만원 공동주택(아파트) 평당 평균분양가격 (부가가치세 포함): 1,240만원
(3) 토지신탁사업약정서 제17조 제①항 내용 중 일부를 다음과 같이 변경 구 분 변 경 전 변 경 후 내 용 단, 사업비 증가를 수반하는 설계변경 또는 사업계획 변경에 대해서는 “갑” 및 “을”이 사전협의 후 진행하기로 한다. 단, 사업비 증가를 수반하는 설계변경 또는 사업계획 변경에 대해서는 “갑” 및 “을”이 사전합의 후 진행하기로 한다.
1. 계약금: 현 계약금 유지 (분양대금의 5%)
구 분 내 용 비 고 현재 분양대금의 65%
• 6회 분할납부, 분양대금의 50% 이자후불제
• 4회차 15% 중 5% 및 6회차 10% 계약자 부담 중도금 각 회차별 10%, 4회차만 자부담 포함 15% 변경 분양대금의 60%
• 중도금 전액 무이자
• 4회차 자부담(5%) 잔금이월
구 분 내 용 비 고 현재 분양대금의 30% + 중도금 대출이자 변경 분양대금의 35% 4회차만 자부담 잔금이월 적용
1. 상기의 분양조건은 기계약자와 신규계약자에 동일하게 적용 2)～3) (생략)
① “을”과 “병”은 수분양자가 입주시 납부하여야 할 잔금(분양대금의 35%) 중 분양대금의 10%를 입주 지정 만료일부터 2년간 납부 유예하기로 한다. (이하 “잔금 납부 유예분”이라 하며, 본 조건은 기존 수분양자를 포함한 신규 수분양자 에게 동일하게 적용하기로 하며, 자세한 내용은 별첨 공급계약 특약서에 따른다)
③ 분양가격 미만으로 시세가 하락할 경우 수분양자에게 분양원금을 보장하는 원금보장제는 “을”의 책임으로 시행하기로 한다. 제4조【수분양자와 공급계약 특약서 체결】 “을”과 “병”은 제1조, 제2조의 세부적인 사항을 기재한 별첨 공급계약 특약서를 수분양자와 체결하기로 한다.
① “을”은 “을”이 신청한 분양대출금을 대출금융기관이 공금계약서 제1조 제2항에서 정한 지정계좌로 직접 입금하도록 위임하며, “갑”이 지정한 금융기관에 대출신청을 하여야 한다. “을”이 대출신청을 않거나 분양 중도금 잔액보다 대출 신청금이 적을 경우 “을”의 부담으로 납부하여야 한다.
② “을”의 중도금 이자후불제 융자 대출 약정기간은 “갑”이 지정하는 입주지정일 만료일까지로 하고 대출이자는 “갑”이 대납하며, “을”이 입주시 잔금 및 대납이자를 납부하여야 입주할 수 있다. 단, 입주 지정기간 만료일 이전에 입주시는 실입주일 전일 기준으로 대납이자를 납부하여야 한다.
③ “갑”이 지정하지 않은 금융기관으로부터 “을”이 직접 대출받은 경우에는 중도금 이자후불제 융자대출이 실행되지 않으므로 “을”이 대출이자를 해당기관에 직접 납부하여야 한다.
① (생략, 당초 공급계약서의 내용과 같음)
② “을”의 중도금 이자후불제 융자 대출 약정기간은 “갑”이 지정하는 입주지정일 만료일까지로 하고 대출이자는 “갑”이 대납하며, “을”이 입주시 잔금 및 대납이자를 납부하여야 입주할 수 있다. 단, 입주 지정기간 만료일 이전에 입주시는 실입주일 전일 기준으로 대납이자를 납부하여야 한다.
③ (생략, 당초 공급계약서의 내용과 같음)
① ‘갑(매도인)’은 ‘을(매수인)’의 입주시점(잔금 납입시점)을 기준하여 ‘을’이 잔금을 납입하는 것을 조건으로 하여 분양대금 60%에 해당하는 대출금의 2년간 이자를 지원한다. 지원이자의 산출은 해당 금액의 연 7% 고정금리를 적용하며, 지급 방식은 해당 금액의 산출 후 잔금 납입금에서 차감하여 상계처리하는 것으로 한다. (단, 입주 지정 기간 이후 잔금 납입 지연으로 발생한 연체료가 발생 하였을 시 그 완납을 확인후 지원한다) 따라서 잔금납입 후 ‘을’ 명의의 대출금에서 발생하는 대출이자는 ‘을’이 부담해야 한다.
② 2년간 대출이자 지원과 관련하여 ‘을’이 실제로 대출을 받지 않은 경우에도 ‘을’이 잔금을 납입하는 것을 조건으로 하여 분양대금의 60% 상당액에 대한 연7%의 고정금리에 의한 2년간의 이자 상당액을 지원하며, 그 지급 방식은 해당 금액을 잔금에서 차감하여 상계 처리하는 것으로 한다.
③ ‘갑’은 ‘을’의 분양계약 해지 또는 해제 사유로 인해 법정 소송 및 계약 해지 또는 해제가 발생시 대출 이자 지원을 전면 무효화하며, 만약 이자 지원이 이루어 졌을 경우 ‘을’은 ‘갑’이 지원한 이자에 해당하는 금액을 즉시 반환하여야 한다.
5. 청구법인은 청구주장을 뒷받침하기 위하여 심리과정에서 다음과 같은 증빙서류를 추가로 제시하였다.
2013. 9. 4. 확인자 ○○건설 대표이사 (인)
2009년도 중 회사는 미분양아파트 해소책의 일환으로 당초 분양가액을 할인하도록 수분양자와의 계약을 변경하였습니다. 이러한 매출할인 총액은 77,939백만원이며, 공사진행기준과 분양율을 적용하여 2012년에 인식할 매출할인을 산출하였습니다. 당기와 전기에 인식한 매출할인은 다음과 같습니다. (단위: 천원) 구 분 제11기(당기) 제10기(전기) 매출할인 6,036,416 33,736,993
6. 위와 같이 ○○건설이 26,816백만원(공급가액)을 감액하는 수정세금계산서를 교부함에 따라 청구법인은 부가가치세 신고 시 관련 매입세액을 추가로 부담하고, 해당 공사비를 법인의 손금에서 제외하였다.
7. 청구법인이 ○○스타 아파트 전체 1,360세대에 대하여 할인분양한 금 액은 총 77,939백만원(공급대가)이며, 청구법인은 그 중 분양이 완료되어 2013년 제1기 예정까지 부가가치세 신고를 마친 1,011세대의 수분양자에게 2013.5.2. 총 54,617백만원(공급대가)을 감액하는 수정세금계산서를 발급하였다.
8. 처분청은 청구법인이 쟁점①금액을 잔금에서 직접 차감한 사실은 인정하면서도 이를 매출에누리로 인정할 수 없다면서 그 근거로 제시한 조세심판원의 심판례(조심2011중0941, 2012.2.10.)의 주요 판단내용은 아래와 같다. 살피건대, 청구법인이 제시한 증빙(분양계약서, 할인액 명세서)만으로는 쟁점금액이 부가가치세 과세표준에서 제외할 수 있는 매출에누리 또는 매출할인에 해당되는지 불분명한 점과 청구법인이 실제 제시된 수분양자들에게 사전약정대로 분양금액 중 쟁점금액을 할인하여 준 사실이 있는지 불분명하고 ○○법원 판결문을 보면, 아파트 581세대 및 상가 분양과 관련하여 채무자가 선납할인 등 할인분양을 통하여 분양하였거나 분양할 아파트 및 상가의 할인금액은 시공사인 채무자의 부담으로 하기로 한 것으로 나타나고 있는 점 등으로 볼 때, 쟁점금액을 매출에누리 또는 매출할인으로 보아 과세표준에서 제외하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
1. 먼저 아파트 분양대금의 8.4% 상당하는 분양가격할인이 시공사인 ○○건설의 부담으로 이루어진 것으로 보아 쟁점①금액을 매출에누리로 인정한 것이 정당한지에 대하여 본다.
○○건설의 경우 ○○스타 아파트의 분양실적이 매우 저조함에 따라 사업수익금을 기대할 수 없어 2006.12.11.자 토지신탁 사업약정서 제20조 제2항 및 협약서 제3조 제2항에 따라 도금금액을 변경하여 청구법인에게 수정세금계산서(△26,816백만원)를 교부한 것으로 보이는 점, 청구법인은 위 수정세금계산서에 따라 관련 부가가치세 매입세액을 공제받지 못하고, 해당 공사비를 법인의 손금에서 제외한 점, 처분청이 아파트 분양가액의 8.4% 상당하는 분양가격할인이 시공사인 ○○건설의 부담으로 이루어졌다고 주장하면서 그 근거로 적시한 조세심판원의 심판례(조심2011중0941, 2012.2.10.)는 전제된 사실관계가 이 건의 경우와 다른 점 등을 종합하여 볼 때, 처분청이 할인분양으로 인하여 쟁점①금액이 잔금에서 직접 차감된 사실을 인정하면서도 이를 부가가치세 과세표준에서 제외하지 아니한 것은 잘못이 있다고 판단된다.
2. 다음으로 중도금 이자조건을 변경하여 당초 중도금 대출을 이용하지 않고 자력으로 중도금을 납부한 수분양자에 대하여 그 납부한 금액의 이자상당액을 잔금납부 시 직접 차감한 경우 매출에누리에 해당하는지를 본다. 이 건의 경우 당초 분양 시 수분양자가 분양대금의 50%까지 중도금 대출을 이용할 경우 청구법인이 그 이자를 우선 부담하고 잔금 납부 시에 수분양자가 이자를 납부하는 이자후불제를 실시하다가, 2009.6.26.자 쟁점합의서 및 2009.10.26.자 추가약정서 등에 따라 분양대금의 60%까지 ‘중도금 전액 무이자’로 이자지급조건을 변경한 점, 중도금 대출을 이용한 수분양자와의 형평성을 고려하여 쟁점합의서 등에 따라 중도금 대출을 이용하지 않고 자력으로 납부한 수분양자에 대하여도 수정된 아파트 공급계약서 및 아파트 공급계약 특약서를 작성하고 중도금의 이자상당액(쟁점②금액)을 잔금납부 시 잔금에서 직접 차감한 점, 이러한 사실이 청구법인이 제시한 심리자료에 의하여 구체적으로 확인되는 점 등을 종합하여 볼 때, 해당 중도금 이자상당액은 매출에누리로 보아 부가가치세 과세표준에서 제외함이 타당하다 하겠다.
3. 따라서 처분청이 쟁점①금액 및 쟁점②금액이 부가가치세 과세표준에서 제외되는 매출에누리에 해당하지 아니하는 것으로 보아 청구법인에게 부가가치세 경정청구 거부통지를 한 것은 잘못이 있다고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장은 이유 있으므로국세기본법제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.