주택신축판매업자가 일시적으로 임대하다 매각하는 부동산은 주택신축판매업소득에 해당됨

[주 문] 이 건 청구는 기각합니다. [이 유]

청구인은 **시 ㅇㅇ동 0000-0 소재지에 2010.10.13. 지상 4층 연면적 886.7㎡의 주상복합건물(이하 “쟁점부동산” 이라 한다)을 신축 후, 2011.2.28. 부동산 임대업을 영위하는 청구외 매수자 △△△에게 양도하고 사업의 포괄양도로 보아 부가가치세를 무실적으로 신고하였다. 처분청은 쟁점부동산의 양도 행위를 부동산 임대업자의 포괄양도로 보지 아니하고, 주택신축판매업자의 재화의 공급에 해당하는 것으로 보아 총 4개층 중 부가가치세가 과세되는 재화의 공급에 해당하는 1층 사무소와 4층 국민주택규모초과분 주택에 대하여 2012.9.10. 청구인에게 2011년 제1기 부가가치세 ㅇㅇ백만원을 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2012.8.13. ㅇㅇ세무서 과세전적부심사청구를 거쳐 2012.11.28. 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 비록 주택신축판매업으로 사업자등록을 하였으나 쟁점부동산의 양도 시에는 쟁점부동산 외에 다른 신축한 건물이 없었고 쟁점부동산 소재지에서 부동산임대업을 영위한 사실이 있으며 청구 외 매수자로부터 부가가치세를 거래 징수한 사실이 없었다. 따라서, 쟁점부동산의 양도는 사업에 관한 모든 권리와 의무를 승계한 사업의 포괄양도에 해당하므로 이건 부가가치세는 결정취소되어야 한다.

청구인은 2010.4.26. 시 ㅇㅇ동 0000-0 소재지에 주택신축판매를 목적으로 사업자등록을 하고 지상 4층의 주상복합건물을 신축한 후 일시 임대하였다가 2011.2.28. 쟁점부동산을 단기 매매하였다. 청구인은 쟁점부동산 양도 후 2011.3.29. 시 ㅇㅇ구 △△동 000-00 대지 306㎡를 취득, 지하1층, 지상3층의 단독주택을 신축하여 2012.7.2. 단기 매매한 사실이 확인되는 점으로 보아, 청구인은 쟁점부동산을 임대목적이 아닌 부동산매매를 목적으로 신축한 것에 해당한다. 청구인은 쟁점부동산의 양도가 부동산임대업의 포괄 양도에 해당한다고 주장하고 있으나, 주택신축판매업자가 일시적으로 임대하다가 타인에게 매각한 부동산은 주택신축판매업자의 재고자산에 해당되어 임대사업을 포괄 양수도한 것으로 볼 수 없다는 심사결정례(조심2009구0150, 2009.12.10.)에 따라 사무소 및 국민주택규모초과분에 대한 부가가치세 과세처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 주택신축판매 및 임대업으로 사업자등록한 자가 신축한 쟁점부동산을 양도한 경우 부가가치세가 과세되지 않는 사업의 양도에 해당 되는 지 여부
• 나. 관련법령 1) 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】<2011.12.31. 법률 제11129호로 개정되기 전의 것>

⑥ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.

1. 재화를 담보로 제공하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것

2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 법률에 따라 조세를 물납(물납)하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것 2) 부가가치세법 시행령 제17조 【담보제공·사업양도 및 조세의 물납】<2012.1.25. 대통령령 제23527호로 개정되기 전의 것>

① (생략)

② 법 제6조제6항제2호에서 대통령령으로 정하는 것 이란 사업장별(상법에 따라 분할 또는 분할합병하는 경우에는 같은 사업장 안에서 사업부문별로 양도하는 경우를 포함한다)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것(법인세법제46조제1항의 요건을 갖춘 분할의 경우, 조세특례제한법 제37조제1항 각 호의 요건을 갖춘 자산의 포괄적 양도의 경우 및 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우를 포함한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각 호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 해당 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다. 3) 부가가치세법 시행령 제65조 【확정신고와 납부】 <2012.1.25. 대통령령 제23527호로 개정되기 전의 것>

① 법 제19조제1항에 따른 부가가치세의 확정신고에 있어서는 기획재정부령으로 정하는 다음 각 호의 서류를 각 사업장 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

1. (생략)

2. 법 제6조제6항제2호의 규정에 의하여 사업을 양도하는 경우에는 사업양도신고서

• 다. 사실관계

1. 청구인과 처분청 사이에 다음 사실에 대하여 다툼이 없다.

• 가) 청구인은 **시 ㅇㅇ구 △△동 0000-0 번지에 2010.4.26. 건설 주택신축판매 및 임대업으로 일반사업자 등록을 하였다.
• 나) 쟁점부동산은 지상 4층 건물로서 1층 사무소, 2층 사무소, 다가구주택(2가구), 3층 다가구주택(4가구), 4층 다가구주택(2가구)이며 허가일자는 2010.3.22. 착공일자는 2010.4.6. 사용승인일은 2010.10.13.로 건축물관리대장에 기재되어 있다.
• 다) 청구인은 쟁점부동산 양도 후 2012.4.29. 2012년 제1기 부가가치세 확정신고 시 폐업일자는 2012.2.28.로 하였고, 부가가치세 과세표준은 무실적으로 하였으며, 폐업사유는 사업의 양도양수임을 기재하였다.
• 라) 쟁점부동산의 2층 사무소는 주택으로 개조되었음이 매매계약서에 의하여 확인된다.
• 마) 매수인은 매매 계약일 현재 쟁점부동산에 설정되어 있는 근저당 1건(설정일: 2010.10.25. 근저당권자: 농협, 채권최고액: 494,000,000원, 원금: 380,000,000원)과, 쟁점부동산의 임대차보증금 72,000,000원(상가 6개, 원룸 4개, 1.5룸 3개, 투룸 1개, 쓰리룸 4개)을 승계하였다.
• 바) 청구인은 2011.4.28. 쟁점부동산에 대한 양도소득세 예정신고를 하였으며 양도차익 -00,000,000원으로 납부세액이 없는 것으로 신고하였다.
• 사) 청구인은 **시 ㅇㅇ구 △△동 000-00 대지 306㎡를 2007.6.19. △△△와 매매계약 후 2011.3.29. 청구인 앞으로 소유권이전을 하였으며 같은 소재지에 지하1층, 지상3층의 단독주택을 2012.1.26. 신축한 후 2012.7.2. 매매하였다.

2. 매매계약서 상의 특약사항을 보면 청구인은 ㅇㅇ시 △△동 0000-0(▽▽▽ 소유) 번지와 관설동 0000-0(청구인 소유) 번지 2개 필지에 아래와 같이 1동의 건물을 신축하였다. 4층(다가구주택 2가구: 국민주택 초과분) 3층(다가구주택 4가구) 2층(사무소: 주택으로 개조됨) 1층(사무소)

• 가) ㅇㅇ시 △△동 0000-0 번지의 소유자인 ▽▽▽은 청구인의 사업자등록 당시 공동사업자로 등재되어 있지 않았음이 국세통합전산망에 의하여 확인된다.
• 나) 잔금일에 승계키로 한 채권채고액 494,000,000원의 근저당권은 △△동 0000-0번지와 0000-0번지 상에 있는 건물과 함께 상기 2필지 토지가 공동담보로 설정되어 있음이 등기부등본에 의하여 확인된다.
• 다) 청구인이 쟁점부동산을 2011.2.28. 매수인 △△△에게 양도 시 ▽▽▽도 같은 날 매수인 △△△에게 △△동 0000-0 번지를 양도하였음이 등기부등본에 의하여 확인된다.

3. 청구인의 사업이력은 국세통합전산망에서 다음과 같이 확인된다. 상 호 업태/종목 사업장주소 개업일자 폐업일자 (주)ㅇㅇㅇㅇ 서비스/ 시 ☆☆동 0-0 2012.7.30. ㅇㅇㅇㅇ 서비스/ 시 ▽▽동 00-00 2005.2.5. 2006.8.16. ㅇㅇ건설 건설업/주택신축판매 및 임대 **시 △△동 0000-0 2010.4.26. 2011.2.28.

4. 청구인이 2010.4.26. 개업 후 2011.4.29. 폐업신고 시까지 부가가치세 신고한 내역은 다음과 같이 국세통합전산망 조회결과 확인된다. (단위: 천원) 신고구분 신고일자 매출세액 매입세액 공제받지못할매입세액 납부(환급) 세액 2010년 제1기 (기한후신고) 2010.8.19. 0 0 0 0 2010년 제1기 (수정신고) 2011.2.22. 0 , , -, 2010년 제2기 2011.1.25. , , -,*** 2011년 제1기 (2012.2.28.폐업) 2012.4.29. 0 0 0 0

○ 2010년 제2기 과세표준은 부동산임대 공급분으로 확인된다.

5. 쟁점부동산의 매수인 △△△은 서울 **구 △△동 00-00 소재지에서 1983.6.1.부터 2011.1.24. 폐업 시까지 일반사업자로 부동산 임대업을 영위하였고, 2011.2.28. 쟁점부동산 매수 후에는 2011.7.1. 쟁점부동산 소재지에 간이사업자로 부동산임대업을 개업한 사실이 국세통합전산망에서 확인된다.

6. 쟁점부동산 매매계약서의 주요 내용은 다음과 같다.

• 가) 매매계약서

• 매도인: 구 △△ 0000-0 △△아파트 *-****, ㅇㅇㅇ

• 매수인: 구 △△ 0000-0 □□아파트 *-****, △△△

• 중개업자: ㅇㅇㅇ공인중개사, ◇◇◇

• 계약금 및 대금지불조건 매매대금 1,045,000,000원 계약금 20,000,000원 융자금 380,000,000원 현 상태에서 매수인이 승계함 중도금 50,000,000원 지급일 2011.2.1. 잔 금 595,000,000원 지급일 2011.2.28.

• 나) 특약사항

① 매매계약서상 건축물현황은 1층 사무소 6개, 2층 사무소 4개, 다가구주택 2가구, 3층 다가구주택 4가구, 4층 다가구주택 2가구로 2층 사무소 4개는 주택으로 개조해 임대중이다.

② △△동 0000-0번지와 0000-0번지 상에 있는 건물과 상기 2필지 토지를 함께 매매하는 조건임. 단, 2필지의 소유자가 각각 다른 관계로 동시에 매매할 수 없을 경우 본계약은 즉지 해지된다.

③ 매수인은 계약일 현재 본 건물에 설정되어 있는 근저당 1건(설정일: 2010.10.25, 근저당권자: 농협, 채권최고액: 494,000,000원, 원금: 380,000,000원)을 잔금지급일에 승계키로 한다.

④ 매수인은 총보증금 72,000,000원(상가 6개, 원룸 4개, 1.5룸 3개, 투룸 1개, 쓰리룸 4개) 계약일 현재 승계한다.

• 라. 판단 위의 사실관계 등을 종합하여 살피건대, 쟁점부동산은 △△동 0000-0번지와 0000-0번지 2개 필지 상의 건물이며 그 토지 소유자가 각각 다름에도 불구하고 청구인은 2010.4.26. 건설 주택신축판매 및 임대업으로 사업자등록할 당시 △△동 0000-0번지의 소유자 △△△을 공동사업자로 등재하지 않고 청구인 단독으로 사업자등록을 하였다는 점, 청구인이 쟁점건물을 신축한 후 임대업을 영위하다가 부동산 임대업자에게 임대보증금 등을 포함하여 양도하였다 하더라도 당초 주택신축판매업으로 사업자등록을 함으로써 쟁점건물 양도가 수익을 목적으로 하였음을 청구인 본인이 대외적으로 표방하였고, 쟁점건물의 부동산 임대기간이 단기간이며, 또한 청구인은 쟁점부동산 양도 후 2011.3.29. **시 ㅇㅇ구 ▽▽동 000-00 대지 306㎡를 취득, 지하1층, 지상3층의 단독주택을 신축하여 2012.7.2. 단기 매매한 사실이 확인되는 점을 비추어 볼 때, 청구인이 쟁점부동산을 양도한 것은 주택신축판매업자로서 재고재화를 공급한 것에 불과할 뿐, 부가가치세 과세가 제외되는 사업을 포괄양도양수한 것으로 보기 어려운 것으로 판단된다. 따라서, 처분청이 쟁점부동산을 주택신축판매업자의 재고재화로 보아 1층 사무소 및 4층 국민주택 초과분 주택에 대하여 2011년 제1기 부가가치세를 과세한 것은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.