오피스텔을 주거용으로 사용하는 것이 확인되는 경우에는 재화의 공급으로 보는 자가공급에 해당

• 가. 청구인은 2008.

12.

4. 부동산 임대업으로 사업자 등록을 하고, ○○

○○구 ○○동 ××××-××번지 소재 대지 108.9㎡에 업무용 근린생활시설(1층, 42.54㎡) 및 오피스텔(2층 내지 8층, 층별 65.31㎡로 이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)을 신축(2008.8.18. 건축허가, 2009.6.2. 준공)하면서 2008년 제2기부터 2009년 제1기까지 고정자산 매입액 844백만원에 대하여 부가가치세 84백만원을 환급받았다.

• 나. 처분청은 ○○지방국세청 종합감사 현지시정 지시에 의하여 2011.7.14. 현장확인 조사를 실시한 결과, 부동산 임대업으로 신고된 쟁점오피스텔에 대하여 주거용으로 사용(면세전용)된 것을 확인하여 2009년 제2기에 『 부가가치세법 시행령』 제15조 제1항 제1호의 자가공급으로 보아 2011.10.9. 부가가치세 94백만원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.1.10. 이의신청을 거쳐 2012.4.13. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 쟁점오피스텔을 건축당시부터 주거할 수 있는 방과 식탁이 없이 설계되고 사무실 용도로 편리하게 사용할 수 있게 준공되어 업무용으로 임대되었음에도 처분청이 확인한 3층, 6층, 8층의 임대차 내역은 아래와 같이 사실과 다르게 확인되었다.

1. 3층 임차인 임○○(임대기간 2009.9.28 ～ 2010.9.27)는 조카의 임대차계약을 대리한 것일 뿐 실제는 조카가 영어학습 개인교실로 사용할 목적으로 계약하고 어학교실로 실제 사용한 것이었으나, 불법으로 고액과외 교습한 것이 확인될 우려로 인하여 주거용으로 답변한 것이다. 2) 6층 이○○는 패션디자이너로서 쟁점 오피스텔 근처인 ○○시 ○○구

○○동 268-7번지 동신빌라 101호에서 실제 거주하면서 6층 오피스텔내에 컴퓨터책상, 쇼륨 등 패션 인터넷 통신작업실로 실제 사용하였으나 사업자등록 없이 사업을 하여 주거용이라고 답변한 것이다.

3. 8층 이△△△는 한국인 2세 미국 여성으로서 계약당시 오빠와 친척언니와 같이 계약하고 실제는 친척언니가 거주하는 아파트에서 거주하면서 ○○동 소재 ○○○ 어학원과 쟁점오피스텔 8층에서 파트타임 개인지도를 하였음에도 주거용이라고 답변만 잘못한 것이다.

• 나. 7개 층 중 3층, 6층, 8층의 3개층을 제외한 나머지 4개층에 대하여는 사실관계 확인 없이 단지 임대차계약서에 ‘주민등록 전입신고는 불가’와 임차보증금에 대한 전세권 설정 등 이유로 주거용으로 단정한 것은 명백한 근거과세 위반이다.

1. 2층 김○○는 임차당시인 2009.10.17.부터 컴퓨터프로그래머인 자유직업소득자로서 본인이 확인한 ‘사실확인서’와 같이 오피스텔은 업무용 사무실로 사용하고 주거는 주민등록상 주소지에서 하였다.

2. 4층 김**은 임차당시인 2009.11.7.부터 외국계 보험설계용역을 상담하는 프리랜서 사무실로 사용하였다는 본인의 ‘사실확인서’를 제시하였음에도 이에 대한 사실관계를 조사하지 않고 과세한 처분은 부당하다.

3. 5층 석**은 ABC(주)의 근로소득자인 관계로 쟁점오피스텔을 주거용으로 보았으나, 출퇴근이 쉬운 쟁점 오피스텔을 임차하여 부업 사무실로 사용하였음에도 사실관계를 조사하지 않은 것은 부당하다.

4. 7층은 청구인이 이사장으로 있는 사단법인 MML의 사무실로 준공직후인 2009.6월부터 봉사단의 사무실로 실제 사용하고 있음에도 개인적사용으로 본 것은 부당한 처분이다.

• 다. 따라서, 쟁점오피스텔은 지하철 3호선과 연계된 교통요지로서 주거용 임대보다는 사무실용으로 임대하는 것이 유리하여 당초부터 임차인을 선정하여 업무용으로 사용되었음에도 1층 식당을 제외한 임차인 7명 중 일부만 전화 통화한 내용과 세무신고자료를 근거로 모두 주거용으로 보아 2009년 제2기 부가가치세를 경정결정 한 것은 부당한 처분이다

• 가. 처분청은 2011.7.14.(목) 현장확인 조사를 실시하였으나, 1층 음식점을 제외한 나머지 층은 문을 열어주지 않아 현장 확인이 불가하였으며 3층 임○○, 6층 이○○, 8층 이△△△와 각각 통화한 결과 3층 임○○는 본인 명의로 쟁점오피스텔을 계약하여, 조카가 주거용으로 거주했다고 하며, 6층 이○○는 본인이 주거용으로 사용했다고 하며, 8층의 경우 이△△△의 형과 통화한 결과 이△△△는 현재 미국에 체류중이며, 당시 동생이 주거용으로 사용했다고 확인하였다.
• 나. 근로소득 및 사업내역을 조회한 결과 5층 석**은 ABC의 근로 소득자이고 6층 이○○는 DEF의 근로소득자이며, 8층 이△△△는 쟁점오피스텔이 아닌 ○○시 ○○구 ○○동 1343-16번지 3층에서 ○○○어학원을 운영한 것으로 확인되고 있어 세입자들이 쟁점오피스텔을 영업용이 아닌 주거용으로 사용한 것으로 판단된다.
• 다. 또한, 임대차계약서에 ‘주민등록 전입신고는 불가’라고 기재한 사실과 임차보증금에 대하여 전세권 등을 설정하였다는 것은 쟁점오피스텔을 주거용으로 임대하였다고 볼 수 밖에 없다.
• 라. 따라서, 당초 과세목적으로 신축한 건물에 대하여 주거용으로 사용된 것으로 보아 부가가치세법시행령 제15조 【자가공급의 범위】제1항 제1호에 의거 부가가치세를 가세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점오피스텔을 주거용으로 면세전용한 것으로 보아 이 건 부가가치세를 과세한 처분이 정당한지 여부
• 나. 관련법령 1) 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】

② 사업자가 자기의 사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화를 자기의 사업을 위하여 직접 사용하거나 소비하는 경우 대통령령으로 정하는 것은 재화의 공급으로 본다. 2) 부가가치세법 제7조 【 용역의 공급 】

① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 역무를 제공하거나 재화ㆍ시설물 또는 권리를 사용하게 하는 것으로 한다. 3) 부가가치세법 시행령 제15조 【자가공급의 범위】

① 법 제6조제2항에 따라 재화의 공급으로 보는 것은 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

1. 부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역을 공급하는 사업을 위하여 사용 또는 소비되는 재화(법 제17조제2항에 따라 매입세액이 공제되지 아니하는 것은 제외한다) 4) 부가가치세법 제12조 【면세】

① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.

11. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 대통령령으로 정하는 것 5) 부가가치세법 시행령 제34조 【주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역의 범위】

① 법 제12조제1항제11호에 규정하는 주택과 이에 부수되는 토지의 임대는 상시주거용(사업을 위한 주거용의 경우를 제외한다)으로 사용하는 건물(이하 "주택"이라 한다)과 이에 부수되는 토지로서 다음 각 호의 면적 중 넓은 면적을 초과하지 아니하는 토지의 임대를 말하며, 이를 초과하는 부분은 토지의 임대로 본다.

1. 주택의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적 및 주택건설기준 등에 관한 규정 제2조 부칙제3호의 규정에 따른 주민공동시설의 면적을 제외한다)

2. 건물이 정착된 면적에 5배(국토의 계획 및 이용에 관한 법률제6조의 규정에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적 6) 부가가치세법시행령 제49조 【자가공급 등에 대한 과세표준의 계산】

① 과세사업에 공한 재화가 소득세법 시행령 제62조 또는 법인세법 시행령 제24조 에 규정된 감가상각자산(이하 “감가상각자산”이라 한다)에 해당하는 경우에 당해 재화를 법 제6조 제2항 내지 제4항의 규정에 의하여 공급으로 보는 때에는 다음 각호의 산식에 의하여 계산된 금액을 당해 재화의 시가로 본다. 이 경우 경과된 과세기간의 수는 법 제3조의 규정에 의한 과세기간 단위로 계산하되, 건물 또는 구축물의 경과된 과세기간의 수가 20을 초과하는 때에는 20으로, 기타의 감가상각자산의 경과된 과세기간의 수가 4를 초과하는 때에는 4로 한다.

당해 재화의 취득가액 × (1－5/100 × 경과된 과세기간의 수) = 시가 7) 부가가치세법 제17조 【납부세액】

② 다음 각 호의 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니한다.

6. 부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역을 공급하는 사업에 관련된 매입세액(투자에 관련된 매입세액을 포함한다)과 대통령령으로 정하는 토지 관련 매입세액 8) 부가가치세법 제21조 【결정 및 경정】

① 사업장 관할 세무서장, 사업장 관할 지방국세청장 또는 국세청장(이하 "사업장 관할 세무서장등"이라 한다)은 사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에만 그 과세기간에 대한 부가가치세의 과세표준과 납부세액 또는 환급세액을 조사하여 결정 또는 경정한다.

2. 확정신고한 내용에 오류 또는 탈루(脫漏)가 있는 경우

• 다. 사실관계

1. 국세통합전산망에 의하면, 청구인은 쟁점오피스텔에 대하여 2008.12.4. 사업자등록을 하였으며 청구인의 부가가치세 신고내역은 다음 【표1】과 같이 확인된다. 【표생략】 2) 처분청은 2011.7.14. 현장탐문 등 확인결과 부동산 임대업으로 신고된 쟁점 오피스텔에 대하여 주거용으로 사용(면세전용) 된 것으로 판단하여 고정자산 매입으로 매입세액 공제된 844,160천원 중 쟁점오피스텔에 관련된 매입세액 733,365천원에 대하여 간주공급으로 2009.2기 부가가치세 과세표준에 합산하여 과세하였음이 부가가치세 경정결의서에 의하여 확인된다.

3. 쟁점오피스텔 ‘등기사항 전부증명서(말소사항 포함) - 집합건물’에 기재된 내역을 요약하면 다음과 같다. (표생략)

4. 처분청과 청구인이 제출한 쟁점오피스텔 임대차계약서에 의하면, 임대차계약 현황은 다음 【표2】와 같다. 【표2, 쟁점오피스텔 임대차 계약현황】 (단위: ㎡, 백만원) 층별 면적 임대차계약 내용 성명 임차기간 보증금 월세 2층 65.31 김○○ ’09.10.17～’10.10.16 140

• 3층 65.31 임○○ ’09. 9.28～’10. 9.27 140

• 4층 65.31 김** ’09.11.06～’10.11.05 140

• 5층 65.31 석** ’09.10.10～’11.10.09 150

• 6층 65.31 이○○ ’09.10.25～’10.10.24 130

• 7층 65.31 (사)MML ’09. 7.12～

• 8층 65.31 이△△△ ’09. 9.15～’10. 9.14 120

• ※ 특약사항은 임차인은 주민등록 전입신고 하지 않고 임차인 비용으로 전세권을 설정하는 조건으로, 동 특약사항으로 인하여 임차인들은 쟁점오피스텔에 전입신고를 한 사실이 없음

5. 처분청의 요약보고서에 의하면, 2011.7.14. 쟁점오피스텔 현장확인내역과 2011.7.14.과 2011.7.15. 세입자와 통화한 내역은 다음과 같이 확인된다. 층별 2011.7.14. 쟁점오피스텔 사용현황 (1층 출입구 인터폰으로 확인) 통화내역 2층 확인불가

• 3층 확인불가 임○○가 계약해서 조카가 주거용사용 4층 주거용사용(김**은 아니라고 함)

• 5층 확인불가

• 6층 주거용사용(이○○는 아니라고 함) 이○○가 주거용으로 사용 7층 확인불가

• 8층 사무실 사용중(이△△△는 아니라고 함) 이△△△의 형과 통화하였으며 동생은 현재 미국에 체류중이며 주거용 사용

6. 국세통합전산망에 의하면, 2009년 내지 2010년 임차인들의 근로, 사업이력은 다음과 같이 확인된다. 층별 임차인 근로 및 사업내역 소득종류 상호 기 간 2층 김○○ 자유직업 (주)**** (주)@@@ ’09년 ’10년 3층 임○○

• -

• 4층 김 자유직업 #(주) ’10년 5층 석 근로 ABC ’09.1.1～’10.12.31. 6층 이○○ 근로 DEF ’09.1.10～’10.9.25. 8층 이△△△ 사업

○○○어학원 3층 ’08.6.1～’10.8.1.

7. 청구인이 제출한 김○○, 김, 석의 사실확인서(각 2011.9.26일, 2011.9.28일, 2011.9.30일 작성)에 의하면, 쟁점오피스텔 임차기간 동안 개인 업무용 사무실로 사용하였다고 확인하고 있다. 8) 청구인 제출 확인서에 대하여 우리심에서 유선으로 확인(2012.6.13)한 결과, 김○○는 프리랜서로 웹화면을 개발하였고 주거는 주민등록상 주소지인 ○○구 ○○동의 누나집에서 거주하였다고 진술하였으며 김○○의 매형인 김CC에게 확인(2012.6.26. 유선통화)한 바 김○○의 진술과 동일하게 2009.10월경부터 1년 가까이 ○○구 ○○동 집에서 같이 거주하였다고 진술하였다.

• 라. 판단

1. 오피스텔을 주거용으로 사용하는 것이 확인되는 경우에는 부가가치세법 제6조 제2항 및 같은법 시행령 제15조 제1항의 규정에 의하여 재화의 공급으로 보는 자가공급에 해당하는 것이며(서삼46015-11351, 2003.8.23.외 다수 같은 뜻), 이 때 부가가치세 면세대상인 주택의 임대에 해당하는 여부는 임차인이 실제로 당해 건물을 사용한 객관적인 용도를 기준으로 하는 것인 바,

2. 청구인은 쟁점오피스텔을 임차인들에게 업무용으로 임대를 하였으며, 임차인들은 실제 쟁점오피스텔을 주거용이 아닌 업무용으로 사용하였으므로 쟁점오피스텔을 면세전용(주거용 임대)한 것으로 보아 부가가치세를 과세함은 부당하다고 하고 있어 살펴본다. 가) 청구인은 처분청이 확인한 3층, 6층, 8층에 대하여 3층은 임차인 임○○의 조카가 영어학습 개인교실로 사용, 6층은 임차인 이○○가 패션 인터넷 통신작업실로 사용, 8층은 임차인 이△△△가 파트타임 개인지도 사무실로 사용하였다고 주장하고 있으나, 이들 임차인들이 쟁점오피스텔에서 사업자등록을 한 사실이 없는 것으로 확인되는 점, 쟁점오피스텔 임차기간 동안 쟁점오피스텔 외의 장소에서 근로소득, 사업소득(6층 임차인 이○○는 DEF의 근로소득, 8층 임차인 이△△△는 ○○○어학원의 사업소득)이 확인되는 점, 임차인 들이 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용하였다고 볼만한 객관적이고 신빙성 있는 증빙의 제출이 없는 점으로 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다 할 것이다.

• 나) 다음으로, 쟁점오피스텔 나머지 4개층에 대하여 본다.

(1) 청구인은 쟁점오피스텔 4층을 김이 임차하여 외국계 보험설계 용역을 상담하는 프리랜서 사무실로 사용하였다고 주장하고 있으나, 2009년에 임차인 김의 근로나 사업소득 내역이 확인되지 않는 점과 자유직업소득인 보험설계용역의 경우 통상적으로 별도의 사무실이 필요하지 않는 점으로 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용하였다고 보기 어렵고,

(2) 쟁점오피스텔 5층을 석이 임차하여 부업 사무실로 사용하였다고 주장하는 부분도 임차인 석이 ABC의 근로소득자로 확인되고 있는 반면 별도의 사업자등록 내역이 없어 쟁점오피스텔을 석**이 임차하여 사무실로 사용하였다는 청구주장은 사회통념상 받아들이기 어렵다 할 것이다.

(3) 그러나, 쟁점오피스텔 2층에 대하여 처분청은 구체적인 사실관계 없이 사업자등록이 없다는 이유로 주거용 건물 임대로 보았으나, 쟁점오피스텔 2층을 임차 하였던 김○○가 쟁점오피스텔에서 ‘웹화면 개발’ 등 업무용으로 사용하고 주거는 주민등록상 주소지에서 거주한 것이 김○○의 진술 등에 의하여 확인되고 있어 임차인이 자유직업소득자로서 쟁점오피스텔에 사업자등록을 한 사실이 없다는 개연성만으로 주거용으로 본 처분은 잘못이라 할 것이다. (4) 또한, 쟁점오피스텔 7층에 대하여 청구인이 대표로 있는 (사)MML 에 무상으로 임대하고 있다 하여 개인적 공급으로 판단하였으나, 이는 청구인이 대표로 있는 비영리법인에 부동산 임대용역을 무상으로 공급한 것에 불과하므로 부가가치 세법 시행령 제15조 제1항 제1호의 부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역을 공급 하는 사업을 위하여 사용 또는 소비되는 재화에 해당한다고 보기 어렵다 할 것이다.

이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1 항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.