쟁점분양 중 일부세대는 소유권이전이 이루어졌고, 금융기관의 대출금회수가 없었으며, 강압에 의한 분양계약이라 할지라도 분양받은자가 취소권을 행사하지 않는 한 허위분양으로 볼 수 없음
쟁점분양 중 일부세대는 소유권이전이 이루어졌고, 금융기관의 대출금회수가 없었으며, 강압에 의한 분양계약이라 할지라도 분양받은자가 취소권을 행사하지 않는 한 허위분양으로 볼 수 없음
청구법인은 ㅇㅇ시 ㅇㅇ지구 ‘ㅇㅇ 아파트’ 건설사의 시행사로서 ㅇㅇ지방국세청장(이하 ‘조사청’이라 함)은 2011.08.09.∼2011.11.17. 기간 동안 청구법인에 대한 법인제세 통합 세무조사를 실시하였으며, 조사과정 중 청구법인은 시공사인 ㅇㅇ건설이 특별분양한 323세대는 허위분양이라고 하며 허위분양 기사 등 관련자료를 제시하여 조사청은 ㅇㅇ지방국세청에 과세사실판단자문을 신청하였고, 과세사실판단자문위원회에서는 “허위분양으로 보아야 함”이라는 의결을 하였으나, 조사청은 계약당사자의 사법적인 법률관계 및 기존판례, 고문변호사의 자문결과 등을 고려하여 의결내용을 수용하지 않았다. 이후 청구법인은 2012.01.17. 및 2012.01.27. 2차에 걸쳐 시공사(ㅇㅇ건설)가 임직원에게 특별분양한 325세대 분양(이하 “쟁점분양”이라 함)이 허위분양에 해당되므로 부가가치세 과세표준에서 제외시켜 줄 것과 267세대의 프리미엄 보장금액과 분양 해제된 관계자 등의 매출금액, 수분양자 중 잔금납부세대의 이자금액 지원금을 부가가치세 과세표준에서 제외하여야한다며 아래와 같이 경정청구 하였다.
• 연도별 경정청구 내역 기별 당초신고내용 경정청구내용 환급받을 세액 과세표준 산출세액 납부세액 과세표준 산출세액 납부세액 2008년 1기 30,947 3,094 1,948 30,700 3,072 1,880 68 2008년 2기 26,233 2,623 -4,950 25,878 2,592 -4,980 30 2009년 1기 120,041 12,004 4,826 94,147 9,419 2,257 2,569 2009년 2기 209,339 20,933 -974 186,106 18,619 -3,282 2,308 2010년 1기 88,779 8,877 -1,578 77,749 7,779 -2,676 1,098 2010년 2기 87,175 8,717 -7,530 76,145 7,619 -8,621 1,091 2011년 1기 77,452 7,745 -6,759 73,890 7,389 -7,109 350 2011년 2기 211,085 21,108 20,917 167,888 16,788 16,601 4,316 소 계 11,830 (단위: 백만원)
• 항목별 경정청구 내역(표 생략) 에 대해 역삼세무서장(이하 “처분청”이라 함)은 2012.02.13. “허위분양 등에 해당하지 아니하여 경정청구 내용에 따라 경정할 이유가 없음”을 사유로 경정청구 거부처분을 하였고, 청구법인은 이에 불복하여 2012.4.30. 이 건 심사청구를 제기하였다.
1. 청구법인은 부동산 시행사업을 주업으로 ㅇㅇ시 ○○서구 ㅇㅇ동에 ㅇㅇ아파트를 분양하게 되었다. 평형 분양 예정세대 분양세대 쟁점분양 프리미엄보장 관계자 세대 기타해제세대 매출에누리세대 비고 34 470 469 0 0 2 0 291 39 156 153 0 0 0 0 78 40 160 158 0 0 0 0 102 46 1,324 1,276 270 147 2 1 408 49 506 467 43 93 2 0 134 55 434 380 12 25 0 0 139 64 240 103 0 2 1 0 42 77 12 10 0 0 1 0 1 90 10 7 0 0 3 0 2 105 4 1 0 0 0 0 0 계 3,316 3,024 360 267 11 1 1,197
• 평형별 총 분양세대수 / 분양내역 등
2. ㅇㅇ건설 특판 세대 허위분양 진행내용 ➀ 시공사와 청구법인의 특판분양 합의서를 2009.3.6. 체결하였다. 아파트 분양 저조로 인하여 시공사인 ㅇㅇ건설은 공사비를 제때 받지 못하게 되었고, 2008년 11월 공사 중단 사태가 발생하자, 중도금 대출을 일으켜 공사비를 조달하기 위해 ㅇㅇ건설 임직원의 명의로 허위분양계약을 하고 중도금 대출을 받아 자금 조달하는 데 합의하였으며, 허위분양으로 조달가능한 중도금 대출금액은 약 1,600억원 정도였다(400세대 × 약4.08억원 = 1,632억원).
• 2009.3.6. 추가합의서 주요내용 구 분 협 의 내 용 특별분양 시공사 400세대 시행사 300세대 완료시점
2009. 6월말 기타합의내용 시공사 특판세대 MGM수수료은 시공사에서 부담, 단 시행사 사업비에서 시공사에 대여하여 선집행하고 사건 아파트 준공 시 시공사 도급 공사비에서 정산함. 평형별 세대수 46평형 이상으로 선착순 계약 MGM수수료 (세대당 2천만원)선집행은 ㅇㅇ건설이 계약금으로 활용하기 위한 것이었음.
• ㅇㅇ건설 특판 현황 구 분 계 46평형 49평형 55평형 1차 계약분 303 259 37 7 2차 계약분 54
㉒ 36
⑭ 16
⑧ 6 3차 계약분 3
① 3
① 합계 360
㉓ 291
⑭ 53
⑨ 16 ※ ○ 세대는 ㅇㅇ건설에서 의뢰한 분양대행사 분양세대수임 ➁ 1차 계약분은 ㅇㅇ건설 임직원인 영업2팀 대리 장ㅇㅇ 등과 2009.03.06 부터 2009.04.30까지 303세대를 허위분양계약을 하였다. ➂ 2차 계약분은 ㅇㅇ건설 임직원 김ㅇㅇ 외 53명과 2009.05부터 07.10까지 허위분양계약을 체결하고, ➃ 3차 계약분은 ㅇㅇ건설 직원 이ㅇㅇ 외2명과 2009.7월과 8월에 허위분양계약을 체결하였다. ➄ ㅇㅇ건설 특판세대는 분양대행수수료(MGM수수료)를 분양계약체결 후 아파트를 계약한 ㅇㅇ건설 임직원들의 계좌로 송금하였고 개인별로 기타소득으로 원천징수까지 하였다.
• 세대당 지급금액 20,000,000
• 원천징수금액 4,400,000
• 차감지급액 15,600,000 ➅ 청구법인의 경우 자금 집행에는 시공사의 사전 동의하에 공동계좌 인출 결의서를 작성, 청구법인과 시공사가 날인하여 채권단인 금융기관에게 요청하도록 되어 있다. 다른 법인에게 분양대행 수수료를 지급하는 경우에는 세금계산서만 첨부하여 채권단에게 요청하였지만, ㅇㅇ건설 관련 MGM수수료는 자금요청서에 ㅇㅇ건설과 청구 법인간의 특판 추가합의서 및 ㅇㅇ건설 직원들 인적사항, 계좌번호, 분양계약일자, 지급금액 원천징수내역 등이 상세하게 그 명세서와 금액이 표시되어 있다. ➆ ㅇㅇ건설 특판 MGM수수료는 모두 세차례에 걸쳐서 360세대 7,200백만원이 지급되었고 이중 직원들 계좌로 지급한 총금액은 337세대 6,740백만원, 분양대행사와 연계되어 지급한 금액은 23세대 460백만원(부가세별도)이 지급 되었다.
• ㅇㅇ건설 특판(허위분양관련)분양대행 수수료 지급현황 일자 구분 인원수 지급액 원천징수 차감지급액 2009.6.22 1차지급 303 6,060,000,000 1,333,200,000 4,726,800,000 2009.09.17 2차지급 32 640,000,000 14,080,000 499,200,000 2009.09.17 2차지급 22 (주1) 440,000,000 (44,000,000) (부가세) 400,000,000 2009.10.13 3차지급 2 40,000,000 8,800,000 31,200,000 2009.10.13 3차지급 1 (주1) 20,000,000 (2,000,000) (부가세) 18,000,000 계 360 7,242,000,000 1,566,800,000 5,675,200,000 (단위: 원)
⑧ ㅇㅇ건설 특판 세대와 일반분양 세대와 차이점 분양대행수수료 분양대행수수료는 분양 계약자 본인에게 지급한 경우 일반분양에서는 전혀 없으며 청구법인하고 분양대행계약을 한 분양대행사에게 지급하는 것이 일반적인 분양의 경우지만, ㅇㅇ건설 특판의 경우에는 ㅇㅇ건설이 분양대행수수료 자금을 사용하기 위해 ㅇㅇ건설 임직원 계약자 명의의 계좌로 지급하였으며, 이를 모두 인출하여 ㅇㅇ건설에서 사용한 것으로 알고 있다. 이는 ㅇㅇ건설 임직원 명의의 분양이 허위분양(일명 바지분양)임을 분명하게 보여주는 것이다.
• 일반분양: 계약자 본인에게 분양대행수수료를 지급하지 않고 청구법인과 같은 시행사와 사전에 분양대행계약을 체결한 분양대행사에게 지급하며, 청구법인과 아파트분양대행을 체결하여 분양대행수수료를 지급받은 업체는 A과 (주)B 등 법인과 개인으로 부동산 분양대행을 주업으로 하는 사업체에게 세금계산서를 수령하고 직접 지급하였다.
• ㅇㅇ건설 특판: 청구법인과 ㅇㅇ건설과 2009.3.6 특판분양 추가합의서에 의하여 계약자인 ㅇㅇ건설 임직원들에게 기타소득으로 원천징수 후 계좌이체로 지급하였다. 이는 계약자 본인이 직접 와서 계약하고 부동산 분양수수료를 받아가는 형태이다. 중도금 대출이자
• 일반분양의 경우는 중도금 대출의 연대보증과 대출이자는 시행사가 지급하고 입주 잔금에서 정산하는 것이 일반적인 관례이다.
• ㅇㅇ건설 특판의 경우에는 특판세대 중도금 대출의 경우 연대보증을 ㅇㅇ건설(주)가 하였고, 중도금 대출이자 중 입주기일 경과 후 지급이자는 임직원이 납부한 것이 아니라 ㅇㅇ건설(주)에서 부담하였으며, 이 사실은 중도금 대출 금융기관인 ㅇㅇ은행과 농협 등에 이를 확인해 보면 이를 확인할 수 있다. 전매 및 재분양등
• 특히 일반분양의 경우 전매 등의 소유권이전도 분양 계약자 본인의 책임으로 진행하는 게 일반적이다.
• ㅇㅇ건설 특판세대는 분양권 전매 등의 특판 추진을 ㅇㅇ건설의 주관으로 전체분양세대를 ㅇㅇ 부동산중개(주)와 분양대행계약을 체결하고 직접 분양을 하고 있다. 이러한 것은 ㅇㅇ건설 임직원 명의로 계약된 것이 실지 분양이 아닌 허위분양이기 때문에 ㅇㅇ건설에서 임직원 명의로 계약된 전체를 일괄적으로 재분양하고 있는 것이며, ㅇㅇ건설 특판세대 분양의 경우는 일간지에 광고를 통해서 “총 분양가 90% 이자 2년 지원, 관리비 2년 전액 지원한다”는 분양광고(2011.08.17자 조선일보 광고)를 하고, 쟁점아파트 인근 건물에도 “46”평형 “1억”이라는 현수막을 청구법인과 관계없이 ㅇㅇ건설에서 의뢰한 “갑”에서 독자적으로 게시하고, ㅇㅇ부동산중개(주)(ㅇㅇ건설 지정 분양대행사)의 분양대행수수료는 세대당 무려 8,800만원을 책정하여 계약체결 할 것으로 추정되고, 청구법인이 파악한 상세한 분양대행수수료 내역은 아래와 같다.
• 쟁점분양세대 분양대행수수료 지급내역 관련보고 (2011.09.27) ․ 수수료지급 기준: 분양대행 조건(ㅇㅇ) ․ 총 지급수수료: 46평기준 8,800만원/세대(46평 기준, 대행수수료 포함) ․ 실제 분양영업 형태: 총 분양금액 682,000,000원(46평 기준) 중 68,000,000원 할인분양 구분 수수료 내역(만원) 총 수수료 할인폭 실제 대행수수료 수수료 6,800 2,000 8,800 ․실제 대행수수료 세부지급방식(10%할인 분양시) 구분 지급 내역 총 수수료 분양대행사 본부장 팀 (팀원,팀장) 부동산 MGM 수수료 950 150 400 500 2,000 (단위: 만원) 상담 내용
• 청구법인의 직원이 분양대행업체를 방문해서 확인한 주요 상담내용 ※ 상담 주요 내용(9월 27일) ․ㅇㅇ건설 물건을 확보하고 있는 데, 미분양물건이 아니고 분양된 물건의 매물임. 부동산에 나와 있는 물건과 같은 것임. ․ 46평과 49평만 있는데, 46평의 경우 분양가 682,000천원에서 제1금융권에서 60%, 제2금융권에서 15% 대출 할 경우 대출이자 상당액만큼 할인 혜택을 준다. 그게 10%할인임. ․시행사와 시공사 사이가 서로 불편한 상태이나, 그 이유는 모르겠음 ․하자에 대해서는 하자보수기간 내 보수를 해 줌. 걱정 안해도 됨. ․해당 세대 열쇠를 가지고 있어서 세대 방문이 가능함. ㅇㅇ건설 직원의 진술(녹취록)
• 청구법인의 직원이 ㅇㅇ건설 허위분양계약의 명의자 중 몇 명을 임의로 선택하여 잔금 지정일 이후의 중도금대출이자의 지급 주체 등에 대하여 전화로 확인을 실시한 바 있다.
• 2012.5. 24.부터 2012.5. 25.까지 4명에 대하여 전화한 결과, 현재 재직자 중 1명은 지급이자 등을 회사에서 부담하고 있다고 하고, 다른 3명은 언급을 회피하였다.
• 이러한 것은 실제 분양이라면 분양 받은 자가 이자를 부담할 것이나 허위분양이기 때문에 ㅇㅇ건설 회사에서 이자를 부담하고 있는 것이며, 현재 근무자 입장에서는 회사의 허위분양에 대하여 사실을 말하기 곤란하기 때문에 언급을 회피하고 있는 것이다. ㅇㅇ건설 임직원 계약자 중 퇴사자의 해약 요청 등
• ㅇㅇ건설 퇴사자가 해약처리를 요청하지 않고 있는 이유는 허위분양으로 임직원 명의로 계약을 해서 중도금 대출을 받아 공사비 등에 사용하는 것이 목적이었기 때문에, 허위분양으로 해약처리를 할 경우 ㅇㅇ건설은 중도금 대출금을 즉시 상환하여야 함. 퇴사자 70여명의 중도금 대출 상환액 예정액만도 당장 300억원 정도나 된다. ㅇㅇ건설 허위분양 전체의 중도금 대출 상환예정액은 1,000억원이 넘는다. 그래서 지금도 ㅇㅇ건설에서 대출이자를 부담하면서 임직원들에게 재분양하여 해결해 주겠다고 한다고 한다.
• ㅇㅇ건설에서 허위분양임을 직접 밝힐 수 없는 것은 허위분양을 근거로 대출을 받은 경우 특정경제범죄가중처벌등에 관한 법률 위반이 되어 형사 책 임을 져야하기 때문에 명의대여를 해 준 임직원의 이자를 납부하고 있는 것이다.
• 또한, 대주단인 ㅇㅇ은행에서도 ㅇㅇ건설의 특판분양분에 대하여 청구법인에게 정리방안을 요청한 바 있으며, ㅇㅇ은행에서 ㅇㅇ건설 분양분의 중도금 대출의 표시를 ‘시공사 임직원 특판물량’이라고 특정해서 표시 하고 있으며, 이러한 것도 허위분양분이라는 것을 반증한다.
• 일반분양과 ㅇㅇ건설 특판과의 차이점 구 분 ㅇㅇ건설 특판 일반분양 비 고 분양받은자 인적사항 ㅇㅇ건설 임직원 내지 하청업체 등 불특정 다수인 분양대행 수수료 분양받은 본인에게 직접 지급 사전에 계약된 분양대행사 분양촉진에 따른 프리미엄 보장 등의 혜택 해당되지 아니함 해당되어 혜택이 주어짐 중도금 대출이자 ㅇㅇ건설이 부담 계약자 본인이 부담 관리 책임 ㅇㅇ건설이 일괄하여 관리 계약자 본인이 책임 관리 분양계약 승계 등 입주 후 분양권 매도등 관리 계약자 개인이 아닌 ㅇㅇ건설 관리 계약자 본인이 책임 관리 입주지연이나 하자 등으로 인한 계약해지 등의 소송제기 ㅇㅇ건설의 책임이 발생되는 경우가 있는 관계로 소송제기 없음. 계약해제에 관한 노력은 하지 아니함. 계약해제소송 세대가 많고 언제든 분양계약을 해제하기 위해서 노력함. 전매 등의 관리 ㅇㅇ건설이 일관하여 전매 조치를 함. 계약자 개인이 전매 등으로 진행함. 전매를 위해서 별도 분양대행자 지정 ㅇㅇ건설이 책임으로 분양 대행자 선정하에 진행 수분양자 각자의 책임으로 분양금액보다 더 낮은 금액으로 손절매를 진행함. 아파트 자체하자나 입주지연에 대한 보상요구 ㅇㅇ건설 관리를 일체 책임이나 보상을 요구하지 아니함. 수분양자 본인이 직접하거나 입주자협의회를 통해서 보상이나 이의를 제기함. 입주자나 계약 협의회 가입여부 ㅇㅇ건설 특판세대는 일체 가입하지 아니함 모든 단체에 가입하여 개인의 이익극대화 실제입주여부 (2012.03.31 기준) 거의 입주하지 아니함 입주하기 위해서 많은 노력을 함
• ㅇㅇ건설 허위분양 매출취소내역 내역 건물가 부가세 토지가 총액 비고 2009년1기예정 1,021,009,783 102,100,993 1,076,889,224 2,200,000,000 2009년1기확정 24,387,329,523 2,438,733,065 25,736,126,012 52,562,188,600 2009년2기예정 11,291,336,223 1,129,133,663 11,927,295,114 24,347,765,000 2009년2기확정 10,483,181,691 1,048,318,209 11,068,660,100 22,600,160,000 2010년1기확정 10,483,181,691 1,048,318,209 11,068,660,100 22,600,160,000 2010년2기확정 10,483,181,691 1,048,318,209 11,068,660,100 22,600,160,000 2011년1기예정 1,890,909 189,091
• 2,080,000 2011년2기예정 36,723,403,969 3,672,340,081 38,740,310,350 79,136,054,400 합계 104,874,515,480 10,487,451,520 110,686,601,000 226,048,568,000 (단위:원)
• ㅇㅇ건설(주)와 청구법인간의 소송진행현황 (2012.04. 현재)(표생략) ※ ㅇㅇ건설에서 아파트 준공되어 소유권 보존등기까지 종료하였으나 주 출입문 키를 청구법인에게 인도하지 않아서 제기한 소송임
⑨ 2010.02.01 일자 NEWS POST “기업인수시에 고무줄 잣대” 기사에 의하면, “아파트 분양률을 높이려고 직원 명의로 910억여원을 대출받은 ㅇㅇ건설 김ㅇㅇ(58)회장에 대한 검찰이 불입건 처리에 대해 논란이 일고 있다. 대출사기만으로도 범죄가 성립하는 데 입건조차 하지 않은 것은 부적절하며 다른 사건들과의 형평도 맞지 않는다는 지적이 법조계에서 나오고 있다. 한 변호사는 “이런 식으로 불입건 처분을 하면 앞으로 비슷한 대출 사기는 어떻게 처벌할 수 있겠느냐” 고 반문했다. 이에 대해 ○○지검 특수 2부 관계자는 “개인적인 횡령이 전혀 없고 대출금을 차질없이 갚아나가고 있고 은행 쪽에서도 처벌을 바라지 않는다는 점 등을 감안했다.” 고 설명했다. <뉴스포스트>는 ㅇㅇ건설 불법 대출사건의 전말을 알아봤음. ㅇㅇ건설 김ㅇㅇ 회장은 ○○ ㅇㅇ지구 아파트 3,316세대의 분양률이 저조하자 직원330여명의 명의로 분양된 것처럼 허위로 꾸미고 이들 명의로 시중은행 2곳에서 911억원을 대출받은 사실이 검찰 조사 결과 밝혀졌다. - 이하 생략 - 따라서 ㅇㅇ건설 특판의 경우에는 사직당국에서도 이미 파악이 된 공지의 사실이다. [ 소 결 ] 이상에서 살펴본 내용과 같이 ㅇㅇ건설 특판세대는 허위분양이라는 사실을 쉽게 확인해 볼 수 있다. 특히 ㅇㅇ건설이 청구법인에게 보낸 분양권 승계 청구 요청 공문인 (문서번호 분양-545-**에서 “당사가 진행한 특별 분양세대에 대하여 분양권 전매를 추진코자 하오니 아래사항에 적극적인 협조를 부탁한다.”라는 내용으로도 확인된다. ㅇㅇ건설 임직원의 실질분양이라면 분양권 전매 등을 시공자 책임으로 하는 것은 타당치 않으며 분양계약자 본인의 책임으로 진행하는 것인데도 시공사 측에서 특판 세대 전체를 일괄하여 전매를 추진하는 것은 특판 세대가 허위분양임을 말해주는 것이다. 또한 ㅇㅇ건설 측과 공사비, 우선수익권자 지정, 출입방해금지 등의 문제로 위 소송 진행 현황과 같이 많은 부분에서 소를 제기하고 있는 관계로 특판 분양의 좀 더 구체적인 사실 확인에 필요한 구체적인 자료를 협조 받을 수 없어서 제출할 수 없다. 다만, ㅇㅇ건설 사보에서 발췌한 인명록과 계약자 명단을 비교하여 작성된 “ㅇㅇ건설 직원 분양자 확인 명단”을 제출한다. 이는 일반분양계약자와 ㅇㅇ건설 특판 분양과의 큰 차이이며 ㅇㅇ건설 특판 분양 허위(일명 바지분양) 분양임을 입증하는 것 중 하나이다. 따라서, ㅇㅇ건설의 임직원 명의의 허위분양의 경우는 실물거래 없이 세금 계산서만 교부된 부득이한 경우이므로 청구취지와 같이 결정하여 주시기 바란다.
1. 관계자 매출세대의 경우는 2011.09.14에 청구법인이 문서번호 제11-139호(2011.09.05) 계약해제 통보를 하였고, 계약금은 위약금으로 청구법인의 영업외수익으로 처리하였다.
2. 계약해제는 일방적 의사표시로 가능하나, 분양 받은 자들로부터 계약해제동의서를 수취하였으므로 계약해제 처리하고 경정청구한 금액을 환급처리하여 주시기 바란다.
3. 관계자 미납세대 계약해제처리 매출취소내역은 다음과 같다. (단위:원) 내역 건물가 부가세 토지가 총액 비고 2008년1기예정 246,980,610, 22,380,740 260,117,650 529,479,000 2008년2기예정 354,462,492 30,811,608 371,083,900 756,358,000 2009년1기예정 354,462,492 30,811,608 371,083,900 756,358,000 2009년1기확정 51,459,818 5,145,982 48,797,100 105,402,900 2009년2기예정 491,379,492 44,503,308 517,475,200 1,053,358,000 2009년2기확정 890,509,448 84,416,302 881,574,250 1,856,500,000 2010년1기확정 508,481,038 46,213,462 522,479,500 1,077,174,000 2010년2기확정 508,481,038 46,213,462 522,479,500 1,077,174,000 2011년2기예정 1,721,198,026 155,898,574 1,729,704,000 3,606,800,600 합계 5,127,414,454 466,395,046 5,224,795,000 10,818,604,500
1. 단지 내 상가 상업시설 202동 120호 분양계약자와 2011.10.25 계약해제를 합의하고 합의해제에 따라서 계약금 반환조치 하였으므로 청구법인이 상가분양으로 부가가치세를 신고 납부한 금액의 경정청구는 매우 정당한 것이다.
2. 관계자 분양 및 상가 계약 해제를 하였으나, 청구법인도 중도금 반환이 여의치 않아 중도금 대출 상환은 하지 못하고 있으나, 중도금 대출 미반환은 계약해제 조건이 아니라는 심판례(조심2011서 916, 2011.6.24.)도 있는바, 계약해제 후 중도금 미반환의 사유는 당해 경정청구의 거부사유가 되지 아니한다.
3. 단지 내 상가 계약해제 하여 매출 취소한 내역은 다음과 같다. 내역 건물가 부가세 토지가 총액 비고 2009년1기예정 15,695,319 1,569,531 16,835,150 34,100,000 2009년1기확정 64,117,636 6,411,764 67,340,600 137,870,000 2009년2기예정 31,390,636 3,139,064 33,670,300 68,200,000 2009년2기확정 45,150,636 4,515,064 112,510,300 162,176,000 2010년1기확정 38,270,636 3,827,064 73,090,300 115,188,000 2010년2기예정 6,880,000 688,000 39,420,000 46,988,000 2010년2기확정 31,390,636 3,139,064 33,670,300 68,200,000 2011년1기예정 -205,375,499 -20,537,551 -218,856,950 -444,770,000 정정취소분 2011년1기확정 41,280,000 4,128,000 236,520,000 281,928,000 합계 68,800,000 6,880,000 394,200,000 469,880,000 (단위:원) 아울러 수분양자 중에서 잔금납부세대 중도금 이자금액 지원금 할인 금액(=매출 에누리) 매출취소 내역은 다음과 같다. 기별 세대수 건물가액 부가세 토지가액 총액 2011년1기 849 3,724,098,438 372,409,483 5,828,614,926 9,925,122,847 2011년2기 315 1,205,930,427 120,592,919 1,958,890,409 3,285,413,755 합계 1164 4,930,028,865 493,002,402 7,787,505,335 13,210,536,602 (단위:원)
• 일반분양과 ㅇㅇ건설 특판과의 차이점 구분 청구법인 주장 조사자 의견 ㅇㅇ건설 특판 일반분양 수분양자 인적사항 ㅇㅇ건설 임직원 내지 하청업체 불특정 다수인 특판합의에 의한 당연한 결과이며, 일부 일반인도 존재함 분양대행 수수료 분양받은 본인에게 지급 분양대행사 앞서 검토한 바와 같이 MGM수수료를 개인에게 지급하는 것은 당연함 프리미엄 보장 해당되지 않음 해당됨 사실과 다름 - ㅇㅇ건설 특판분양분에도 동일하게 적용됨(1) 중도금 대출 이자 ㅇㅇ건설 부담 계약자 본인부담 사실과 다름 - 앞서 검토한 바와 같이 ㅇㅇ건설 부담한 사실 없음 관리 책임 ㅇㅇ건설 일괄 관리 계약자 본인 책임 관리 사실과 다름 - ㅇㅇ건설이 일괄 관리한 사실 없음 분양권 매도등 관리 ㅇㅇ건설 관리 계약자 본인 책임 관리 사실과 다름 - ㅇㅇ건설 특판분양분도 개인들이 개별 책임 관리 계약해지 소송제기 소송 없음 (계약 해지 노력 없음) 계약해제 소송세대 많음 사실 여부 확인은 되지 않으나, ㅇㅇ건설 임직원이면 당연한 결과임(2) 전매 등의 관리 ㅇㅇ건설이 일괄 전매조치 수분양자 각자의 책임으로 진행 사실과 다름 - 앞서 검토한 바와 같이 ㅇㅇ건설이 일괄 전매조치한 사실 없음 전매 대행자 지정 ㅇㅇ건설이 전매대행자 지정 수분양자 각자의 책임으로 진행 사실과 다름 - 앞서 검토한 바와 같이 일괄 전매대행 계약체결한 바 없음 보상 요구 보상 요구하지 않음 보상요구하거나, 이의 제기 사실 여부 확인은 되지 않으나, ㅇㅇ건설 임직원이면 당연한 결과임(2) 입주자나 계약 협의회 가입 여부 일체 가입하지 않음 모든 단체에 가입 사실 여부 확인은 되지 않으나, ㅇㅇ건설 임직원이면 당연한 결과임(2) 실제 입주여부 (‘12.3.31. 기준) 거의 입주하지 않았음 입주하기 위해 많은 노력 중 사실과 다름 - 입주한 임직원도 존재하며, 거의 입주하지 않은 것은 특판분이나, 일반분이나 동일한 사정임 1 - ㅇㅇ건설 특판세대의 경우, 원금보장 또는 프리미엄 지급 중 선택이 가능하였으며, 대부분 원금보장방법을 선택한 것으로 확인됨. 2 - 이는 허위분양이기 때문이 아니라, 시공사와 시행사의 책임분양이기 때문으로, ㅇㅇ건설분만 아니라 시행사분 특판분양도 소송을 제기하거나 보상을 요구하거나 혹은 입주자 협의회 가입 사실이 없을 것으로 판단됨. 또한, ㅇㅇ건설분의 경우, 원금보장 계약이므로 분양해제소송 자체가 무의미함.
• 당사자가 직접 계약하고, 인감증명서까지 첨부하고, 은행으로부터 대출받은 만큼 동 대출금을 변제하여야 할 책임 역시 임직원 각자가 부담해야 하고, 계약음을 직접 마련하여 납부한 점 등 사실관계를 종합할 때 진정한 계약으로 볼 가능성이 큼 d (서정) 진성분양·계약금 등이 시행사에 실제 지급되고 분양계약이 취소된 바 없는 이상, 실제 분양으로 봄이 타당함 e (도연) 추가자료 수집필요
• 임직원이 분양계약 당시 실제로 분양받을 의사가 있었는지가 중요(계약금 및 잔금을 본인의 자금으로 납부하였는지)·과세관청의 논리도 상당한 설득력은 있으나, 모두 진성분양으로 단정하기는 어렵고 추가적인 정황에 대한 자료수집 후 결론을 내는 것이 타당함 그리하여 조사반에서는 계약 당사자의 사법적인 법률관계, 각종 관련 증빙자료, 고문변호사의 자문결과, 대외적인 파급효과 등을 종합적으로 고려하여 과세사실판단자문 결과를 수용하지 않기로 결정하였다. 과세사실판단자문 단계에서 당연히 쟁점 분양이 ‘진성 분양’으로 판결될 것으로 판단하여 위원들에게 좀 더 구체적이고, 충분한 증빙자료를 제출하지 못한 점에 대해서는 아쉽게 생각하나, 이를 근거로 쟁점 분양 계약을 허위분양으로 보아야 한다는 청구법인의 주장은 받아들일 수 없다. 사) 기타 관련 증거 및 정황을 보더라도 특판세대는 허위분양으로 볼 수 없다. 무엇보다도 청구법인이 쟁점 특판분양분에 대하여 허위분양이라고 주장하면서, 동 분양분에 대하여(특히 쟁점분양분양분) 조사당시 분양 해지절차는 하지 않고 있었으며, 현재까지도 해지를 하지 않은 것으로 파악되는바, 청구법인 스스로가 허위분양이라고 주장만 할 뿐 계약해지는 하지 않고 있으면서 세법상으로만 허위분양으로 인정하여 달라는 청구법인의 주장은 수용할 수 없으며, 계약 당사자 3인, 즉 청구법인(시행사), ㅇㅇ건설(시공사), ㅇㅇ건설 및 청구법인 임직원 중 시행사만이 허위분양을 주장할 뿐 ㅇㅇ건설 및 임직원들은 실제분양이라고 일관되게 주장하고 있다. * 임직원들의 자필 확인서에 의하면 모두 좋은 조건(중도금 무이자 대출, 발코니확장 및 시스템에어컨 무료설치등)에 의해 모델하우스를 직접 방문하여 타사와 비교 관람 후 향후 투자수익을 고려하여 본인의 의사에 의해 인감을 첨부하여 직접 계약하였다고 진술하고 있음 이러한 상황에서 법원의 확정판결이나, 당사자 간 분양계약의 취소 없이 과세관청에서 허위분양이라고 인정할 경우, 사적자치에 따른 사계약을 무시하는 결과를 초래하는 등 대외적으로 심각한 문제점을 야기 할 수 있으며, 과세관청이 이러한 권한이 있는지 조차 의문스러우며, 그 예로, 앞서 설명 드린 바와 같이 ㅇㅇ건설 특판분양세대 총 360세대중 40세대가 정상적으로 잔금을 지급하고 소유권 이전 후 실제 입주를 하였거나, 타인에게 개별적으로 분양권을 전매하였다. 그리고, 청구법인 특판분양세대의 경우, 정확한 수치는 확인되지 않지만 대부분의 분양분이 정상적으로 잔금이 지급되고 소유권 이전 후 실제 입주한 것으로 확인되었으며, 앞으로 분양의 진행상황(분양조건 변경등)에 따라서 특판분양자들도 얼마든지 입주를 하거나, 유리한 조건으로 전매를 하려고 하는 사람들도 충분히 존재할 수 있다. 청구법인의 주장대로라면 이 사람들 역시 허위분양이라는 것인데, 과세관청에서 이러한 부분과 관련하여 어떠한 결론을 내릴 수 있는지 조차 의문스러우며, 또한, ㅇㅇ건설 임직원들에게 계약 체결과 관련하여 각종 소명자료 요청한 바, 임직원들은 개별적으로 직접 분양장소를 방문하여 인감증명서를 첨부하여 계약서를 작성하고, 계약금을 직접 조달하여 계약자의 통장에서 납부한 사실이 확인되는 증빙서류를 제시하였고, 일부 임직원들을 상대로 확인결과, 특별분양 당시 ㅇㅇ건설 및 청구법인이 제시한 다양한 혜택(에어컨 무상설치, 발코니 확장 무료, MGM수수료 2천만원 지급, 원금보장 또는 프리미엄(3천만원) 보장 중 선택)을 고려하여 시세차익을 염두로 각각 독자적인 판단에 따라 투자 목적으로 실제 분양계약을 하였다고 주장하였으며, 만약 ㅇㅇ건설 특별분양분이 허위분양이었다면, 퇴사자들의 경우 당연히 해약요청을 하여 해약처리 하였어야 함에도 불구하고, 조사일 현재 퇴사자(73명)중 해약을 요청한 직원들이 전혀 없었고, ㅇㅇ건설의 임직원들의 경우, 실제 입주시점이 임박하여서는 사업시행 과정에서 시행사나 시공사 부도 등으로 정상적인 입주가 가능할 지에 대한 불확실성이 해소됨에 따라 그동안 대부분의 아파트 가격이 최소 10%, 최대 30%이상 상승한다는 학습효과를 경험한 직원들이라는 점에서 ㅇㅇ건설 임직원들이 자발적으로 계약을 체결하였다고 봄이 오히려 타당하다고 판단되며, 특판분양 계약서가 일반수분양자들의 계약서와 차이가 없고, 시행사에서는 금융기관으로부터 중도금대출을 받아 사업비로 이미 사용하여, 이는 부당대출에 해당하므로, 거래은행에서 대출금 환수조치가 이루어 졌어야 하나, 동 대출금의 환수조치가 없었다는 점에서 은행들 역시 이를 허위분양으로 보지 않고 있다고 봄이 타당하다. 마지막으로, 청구법인은 이미 특판분양분을 법인세 신고시 매출로 신고 하였다가 조사과정에서 고액의 법인세 추징되자, 허위분양을 주장하고 있는 이러한 상황에서 만약 과세관청이 이를 허위분양으로 인정해 줄 경우, 실질적인 계약의 취소, 관련 대출금 환수 등의 절차 없이 그동안 회사에서 납부한 부가가치세 등 국세를 환급해 줘야 하는 문제점이 발생하고, ‘08년말 리먼사태 이후 신규 분양시장이 위축됨에 따라 시행사와 시공사의 책임분양이 관행화 되어 있고, 이러한 책임분양을 실시한 모든 시행사들이 책임분양분을 매출로 인식하고 있는 이러한 시점에서 과세관청이 책임분양분을 허위매출로 인정할 경우, 미분양사태가 발생한 수많은 시행사들이 이를 근거로 이미 납부한 법인세, 부가가치세등에 대한 경정청구를 할 것이며, 과세관청에서는 이들을 모두 인정하여야 하는 문제점이 발생할 수 있다. 또한, 쟁점분양 현장뿐만 아니라, 수많은 미분양 사태가 발생한 현장의 경우에도 이러한 과세관청의 결정이 향후 분양에 악영향을 끼쳐 아파트 가격하락, 각종 기존 입주자들의 반발, 민원 발생, 관련 손해배상청구소송이 예상된다는 점 등 이러한 각종 파급효과를 고려한다면, 백번 양보하여 청구법인의 주장이 전부 사실이라고 한다 하더라도 실질적인 계약의 취소, 법원의 판결 등의 법적인 절차가 없는 상황에서는 쟁점 분양을 정상적인 분양으로 봄이 타당하므로, 청구법인의 주장은 받아들일 수 없다. 청구법인은 시공사와 특별분양에 관해 2009.6월말 합의를 하였고, 이 합의에 따라 분양받은자, 분양대행수수료지급, 분양촉진 프리미엄혜택 등이 일반분양세대와 차이가 있는 것은 합의상 당연한 것이며, 시행사에서는 금융기관으로부터 중도금 대출을 받아 사업비로 이미 사용하였고 동 대출금에 대한 회수사실이 없으며, 아울러 청구법인이 2012.05.25 대주들(PF대출 금융기관)에게 제출한 미입주세대 입주플랜을 보면 쟁점분양 324세대중 310세대는 잔금연체이자를 정상납부하고 있으며, 307세대는 계약해제소송이나 손해배상소송에 참여하지 않고 있고, 잔금(20%)유예시 쟁점분양세대도 285억원 납부하면서 입주할 것으로 예상하는 점 등의 사실관계를 종합할 때 허위분양이라고 보기 어렵다.
② 법인세의 과세소득이 되는 금액의 계산에 관한 규정은 소득·수익 등의 명칭이나 형식에도 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다. 2) 국세기본법 제45조의2 【경정 등의 청구】
① 과세표준신고서를 법정신고기한까지 제출한 자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당할 때에는 최초신고 및 수정신고한 국세의 과세표준 및 세액의 결정 또는 경정을 법정신고기한이 지난 후 3년 이내에 관할 세무서장에게 청구할 수 있다. 다만, 결정 또는 경정으로 인하여 증가된 과세표준 및 세액에 대하여는 해당 처분이 있음을 안 날(처분의 통지를 받은 때에는 그 받은 날)부터 90일 이내(법정신고기한이 지난 후 3년 이내에 한한다)에 경정을 청구할 수 있다.
1. 과세표준신고서에 기재된 과세표준 및 세액(각 세법에 따라 결정 또는 경정이 있는 경우에는 해당 결정 또는 경정 후의 과세표준 및 세액을 말한다)이 세법에 따라 신고하여야 할 과세표준 및 세액을 초과할 때
2. 과세표준신고서에 기재된 결손금액 또는 환급세액(각 세법에 따라 결정 또는 경정이 있는 경우에는 해당 결정 또는 경정 후의 결손금액 또는 환급세액을 말한다)이 세법에 따라 신고하여야 할 결손금액 또는 환급세액에 미치지 못할 때
② 과세표준신고서를 법정신고기한까지 제출한 자 또는 국세의 과세표준 및 세액의 결정을 받은 자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생하였을 때에는 제1항에서 규정하는 기간에도 불구하고 그 사유가 발생한 것을 안 날부터 2개월 이내에 결정 또는 경정을 청구할 수 있다.
1. 최초의 신고ㆍ결정 또는 경정에서 과세표준 및 세액의 계산 근거가 된 거래 또는 행위 등이 그에 관한 소송에 대한 판결(판결과 같은 효력을 가지는 화해나 그 밖의 행위를 포함한다)에 의하여 다른 것으로 확정되었을 때
2. 소득이나 그 밖의 과세물건의 귀속을 제3자에게로 변경시키는 결정 또는 경정이 있을 때
3. 조세조약에 따른 상호합의가 최초의 신고ㆍ결정 또는 경정의 내용과 다르게 이루어졌을 때
4. 결정 또는 경정으로 인하여 그 결정 또는 경정의 대상이 되는 과세기간 외의 과세기간에 대하여 최초에 신고한 국세의 과세표준 및 세액이 세법에 따라 신고하여야 할 과세표준 및 세액을 초과할 때
5. 제1호부터 제4호까지와 유사한 사유로서 대통령령으로 정하는 사유가 해당 국세의 법정신고기한이 지난 후에 발생하였을 때 3) 국세기본법 시행령 제25조의2 【후발적 사유】 법 제45조의2제2항제5호에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 최초의 신고ㆍ결정 또는 경정을 할 때 과세표준 및 세액의 계산 근거가 된 거래 또는 행위 등의 효력과 관계되는 관청의 허가나 그 밖의 처분이 취소된 경우
2. 최초의 신고ㆍ결정 또는 경정을 할 때 과세표준 및 세액의 계산 근거가 된 거래 또는 행위 등의 효력과 관계되는 계약이 해제권의 행사에 의하여 해제되거나 해당 계약의 성립 후 발생한 부득이한 사유로 해제되거나 취소된 경우 4) 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】
① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도(引渡) 또는 양도(讓渡)하는 것으로 한다. 5) 부가가치세법 제9조 【거래 시기】
① 재화가 공급되는 시기는 다음 각 호에 규정하는 때로 한다.
1. 재화의 이동이 필요한 경우: 재화가 인도되는 때
2. 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우: 재화가 이용가능하게 되는 때
3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없는 경우: 재화의 공급이 확정되는 때 6) 부가가치세법 제13조 【과세표준】
① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각 호의 가액(價額)을 합한 금액(이하 "공급가액"이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.
1. 금전으로 대가를 받는 경우: 그 대가 7) 부가가치세법 제16조 【세금계산서】
① 납세의무자로 등록한 사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 경우에는 제9조의 시기(대통령령에서 시기를 다르게 정하는 경우에는 그 시기를 말한다)에 다음 각 호의 사항을 적은 계산서(이하 "세금계산서"라 한다)를 대통령령으로 정하는 바에 따라 공급을 받은 자에게 발급하여야 한다. 이 경우 세금계산서를 발급한 후 그 기재사항에 관하여 착오나 정정(訂正) 등 대통령령으로 정하는 사유가 발생한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 세금계산서를 수정하여 발급할 수 있다. <개정 2010.1.1> 8) 부가가치세법 시행령 제21조 【재화의 공급시기】
① 법 제9조 제1항에 규정하는 재화의 공급시기는 다음 각 호의 규정에 의한다. 다만, 폐업 전에 공급한 재화의 공급시기가 폐업일 이후에 도래하는 경우에는 그 폐업일을 공급시기로 본다.
4. 완성도기준지급 또는 중간지급조건부로 재화를 공급하거나 전력 기타 공급단위를 구획할 수 없는 재화를 계속적으로 공급하는 경우에는 대가의 각 부분을 받기로 한때 9) 부가가치세법 시행령 제59조 【수정세금계산서 발급사유 및 발급절차】
① 법 제16조제1항 후단에 따른 수정세금계산서는 다음 각 호의 사유 및 절차에 따라 발급할 수 있다.
2. 계약의 해제로 재화 또는 용역이 공급되지 아니한 경우: 계약이 해제된 때에 그 작성일은 계약해제일로 적고 비고란에 처음 세금계산서 작성일을 덧붙여 적은 후 붉은색 글씨로 쓰거나 부(負)의 표시를 하여 발급한다. 10) 부가가치세법 제22조 【가산세】
③ 사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 공급가액(제2호의 경우에는 그 세금계산서에 적힌 금액을 말한다)에 대하여 100분의 2에 해당하는 금액을 납부세액에 더하거나 환급세액에서 뺀다.
1. 재화 또는 용역의 공급시기가 속하는 과세기간(대통령령으로 정하는 경우에는 그 과세기간 말의 다음 달 10일)까지 제16조에 따른 세금계산서를 발급하지 아니한 경우
2. 재화 또는 용역을 공급하지 아니하고 제16조에 따른 세금계산서를 발급한 경우
1. 이 건 관련된 서울청의 과세사실판단자문위원회의 의결서에 따르면 다음의 내용이 확인된다.
○ 청구법인(조사법인)는 2000년 11월 설립된 법인으로 ㅇㅇ시 ㅇㅇ지구 ‘ㅇㅇ 아파트’ 건설사업(3,316세대)의 시행사이며 ㅇㅇ건설 건설(주)(이하 “ㅇㅇ건설”이라 함)는 시공사이다.
○ 조사법인은 사업연도별 분양수입금액(익금)을 작업진행률과 분양률을 근거로 계산하여 왔다(법령§69조, 법칙§34③)
• 조사반은 총공사예정원가(’10년 기준 8,252억원)에 공사원가와 관련 없는 입주관련비용(1,571억원)이 포함되어 있어 당초 작업진행률이 과소계산(분양수익 2,667억원 과소계산)된 사실 확인 * ’10년 기준 공사진행율: 당초 68.09%, 조사확인 81.63% <분양수익 재계산 내용> (단위: %, 억원) 사업연도 분 양 예정금액 공사진행률 (조사확인) 분양률 신 고 분양수익 추 정 분양수익 세무조정 (유 보) 합 계 13,404 16,071 2,667 2008년 22,220 9.90 37.18 1,411 818 △593 2009년 22,220 47.24 87.67 6,519 8,383 1,864 2010년 22,220 81.63 88.60 5,474 6,870 1,396
○ 한편, ’09.3.6. 조사법인과 ㅇㅇ건설은 아파트 분양률을 높이기 위하여 중도금 대출조건(무이자) 등 분양조건 변경에 합의하고 조사법인과 ㅇㅇ건설이 700세대의 분양(이하 “특별분양세대”라 함)을 맡기로 하였다. * 특별분양(책임분양) 세대: 조사법인 300세대, ㅇㅇ건설 400세대 <합의서 주요 내용>
○○시티 공동주택 신축사업과 관련하여 2009년 6월말까지 분양률을 70% 이상 제고하여 본건 사업을 성공적으로 완료하기 위하여 다음과 같이 합의 구 분 합의내용 분양판촉 계약금 계약금은 분양대금의 5% 이상의 정액제로 함 중도대출금 전체 무이자 적용 기존 수분양자 및 신규 분양자 모두 중도금 대출 이자는 무이자로 함 MGM 수수료 기존 수분양자가 신규 분양자를 소개하여 계약이 체결되고 중도금이 납인된 경우 해당 기존 수분양자에게 금 이천만원 지급 기 타 생 략 추가판촉, 공사비 등 생 략 <추가 합의서 주요내용> 구 분 합의내용 특별분양 (책임분양) 책임분양세대 시공사 400세대, 시행사 300세대 완료시점 2009년 6월말 기 타
• 시스템에어콘, 중도금대출 전액 무이자는 일반 분양과 동일
• 시공사 특별분양세대 MGM 수수료는 시공사에서 부담. 단, 시행사에서 선집행하고 사업준공시 시공사 도급비에서 정산함
• 이하 생략 기 타 생 략
• 조사반이 확인한 ㅇㅇ건설의 특별분양 현황은 아래와 같다. <ㅇㅇ건설의 특별분양 현황> 구 분 합 계 소 유 권 이 전 전매 등 중 도 금 납 부 중 비 고 세대수 360 24 16 320 임직원 분양 323세대 일반인 분양 37세대 공급가액 (억 원) 2,394 166 108 2,120
○ 조사법인은 ㅇㅇ건설이 ’09.3.12～ ’09.8.18. 기간 동안 특별분양한 위 세대 중 임직원에게 분양한 323세대(쟁점분양세대)는 중도금 대출(공사비 지급 목적 등) 등을 위한 허위분양이라고 하며 허위분양 기사 등 관련자료 제시
○ 위 허위분양과 관련, ‘○○지방검찰청 진정․내사사건 처분결과 증명서’(ㅇㅇ건설 제출)의 내용은 아래와 같다. “ㅇㅇ건설 직원들이 진정한 의사로 분양을 받은 것처럼 은행을 기망한 사기죄는 성립하나 대출금을 ㅇㅇ건설이 보증한 점과, 피해자의 피해가 현실화 되지 않은 점 등을 정상 참작하여 입건유예”
○ ‘쟁점분양세대’를 허위분양으로 보아 분양률을 재계산하여 분양수익을 산정한 내용은 아래와 같다. <조사법인 주장에 의한 분양수익 재계산> (단위: %, 억원) 사업연도 분 양 예정금액 분양률 공 사 진행률 추 정 분양수익 신 고 분양수익 세무조정 (유 보) 합 계 14,341 13,404 937 2008년 22,220 37.18 9.90 818 1,411 △593 2009년 22,220 78.13 47.24 7,382 6,519 863 2010년 22,220 79.06 81.63 6,141 5,474 667 ＊ 조사법인 주장을 수용할 경우 신고누락한 분양수익은 조사반 주장에 따라 계산한 금액(2,667억원) 보다 1,730억원이 감소됨
○ 조사반은 조사법인과 ㅇㅇ건설을 조사한 결과 ‘쟁점분양세대’가 진성분양에 해당한다고 보아 쟁점발생 하였다.
- 나. ○○청의 과세자문위원회의 의결내용 및 그 이유는 다음과 같다. 「쟁점분양세대는 허위분양으로 보아야 함 쟁점분양세대는 46평 이상으로 넓은 평수이고 분양가액은 682백만원 이상으로 고가이나 쟁점분양세대를 계약한 ㅇㅇ건설(주)의 직원들 중 자금능력이 부족한 30대 등 젊은 세대가 상당부분을 차지하고 있는 점 자금능력이 부족한 직원들이 부동산경기가 침체되어 있고 경기회복이 불투명한 상황에서 장기간 미분양 된 아파트의 전매차익을 얻기 위해 대출금 부담을 감수하면서 분양계약 했다고 보기 어려운 점 일부 직원들은 분양계약한 아파트가 진성분양이라고 확인서를 작성하였으나 현직 직원으로서 회사와의 관계를 고려할 때 확인서의 내용이 진정성이 있다고 보기 어려운 점
○○지방검찰청은 ㅇㅇ건설(주)의 ‘ㅇㅇ시 ㅇㅇ지구 ㅇㅇ 아파트’ 허위분양 혐의에 대해 ㅇㅇ건설(주)의 임직원들이 진정한 의사로 분양을 받은 것처럼 은행을 기망한 사실을 인정하고 사기죄가 성립한다고 한 점 등을 종합하여 볼 때 쟁점분양세대는 허위분양으로 보아야 함」
- 다. 청구법인이 제출한 프리미엄 보장제 기준은 다음과 같다.
• 보장금액 삼천만원(세대당 30,000,000원)
• 프리미엄 보장기간: 2009.03.09～2009.04.30 까지 계약한 계약자에 한함.
• 프리미엄 보장금액 계: 267세대 × 30,000,000 = 8,010,000,000원
- 라. 청구법인의 이 건 심사청구에 관련된 각 과세 기간별 매출 취소 금액은 다음 표와 같다. 구 분 건물가액 부가세 토지가액 총 액 2008년1기예정 223,807,410 22,380,740 259,175,850 505,364,000 2008년2기예정 308,116,092 30,811,608 369,200,300 708,128,000 2009년1기예정 1,344,821,194 134,482,132 1,462,924,674 2,942,228,000 2009년1기확정 24,422,962,432 2,442,296,356 25,769,042,712 52,634,301,500 2009년2기예정 11,736,022,133 1,173,602,253 12,443,268,614 25,352,893,000 2009년2기확정 11,340,757,557 1,134,075,793 12,027,572,650 24,502,406,000 2010년1기확정 10,951,849,147 1,095,184,953 11,629,057,900 23,676,092,00 2010년2기예정 6,880,000 688,000 39,420,000 46,988,000 2010년2기확정 10,944,969,147 1,094,496,953 11,589,637,900 23,629,104,000 1차 소계 71,280,185,112 7,128,018,788 75,589,300,600 153,997,504,500 2011년1기예정 -203,484,590 -20,348,460 -218,856,950 -442,690,000 2011년1기확정 3,765,378,438 376,537,483 6,065,134,926 10,207,050,847 2011년2기예정 43,084,211,410 4,308,420,745 46,135,491,600 93,528,123,755 2차 소계 46,646,105,258 4,664,609,768 51,981,769,576 103,292,484,602 합계 117,926,290,370 11,792,628,556 127,571,070,176 257,289,989,102 (단위: 원)
- 마. 청구법인은 시공사 특별분양 관련하여 MGM수수료 지급한 내부품의서와 지급리스트, 공동계좌 인출결의서, 무통장 단체 입금확인서, ㅇㅇ건설 MGM연계판매수수료 지급명세를 제출하였다.
- 바. 청구법인은 ㅇㅇ건설 특별분양 감액 세금계산서 325매(부가가치세 10,487백만원)의 발행내역과 동 분양자별 인적사항을 제출하였다.
- 사. 청구법인은 시공사인 ㅇㅇ건설의 2011.4.4.자 “○○시티 분양권 승계 협조요청” 공문 사본 등을 제출하였는바, 그 주요 내용은 다음과 같다. 「2. 당사는 아파트건설과 관련하여 2009.3.6.에 귀사와 체결했던 추가합의서에 의거 특별분양세대의 분양권 승계를 귀사의 요청에 따라 입주 개시 전까지 미루어 왔으나, 2011.3.31. 동별 승인이 완료되어 정상적인 입주가 진행되고 있으므로 당사가 진행한 특별분양세대에 대하여 분양권 전매를 추진코자 하오니 아래사항에 대한 귀사의 적극적인 협조를 부탁드립니다.
- 가) 특별분양세대의 입주지정기간을 일반계약자들에게 적용하는 기간에 3개월을 추가하여 일반계약자에게 주어지는 입주촉진 조건을 적용하여 주시기 바랍니다.
- 나) 상기 가)항의 입주지정기간 종료일까지의 중도금대출이자는 귀사가 납부하여 주시고 연체료는 부과하지 아니하여 주시기 바랍니다.
4. 아울러 입주가 개시되고 있는 현재 특판세대의 분양권전매 협조가 거부될 경우 특판세대의 민원 및 법적분쟁에 대한 책임은 귀사에 있음을 분명히 하오니 분양권 승계 협조를 다시한번 부탁드립니다.」
- 아. 청구법인은 쟁점분양이 허위분양에 해당되어 ㅇㅇ건설이 검찰로부터 입건유예 받은 사실을 보도한 2010.2.12.자뉴스포스트등 기사자료를 제출하였다.
- 자. 청구법인은 관계자 특별분양 11세대의 계약해제통보에 관한 내부품의서와 발송공문, 관계자들의 해제동의서 사본을 제출하였다.
- 차. 청구법인은 시공사 특별분양을 받은 4명에 대한 ‘전화녹취록’을 제출하였는바, 1명은 중도금 대출이자를 ㅇㅇ건설에서 부담하고 있다고 하고 3명은 언급을 회피하고 있는 것으로 나타난다.
- 카. 청구법인은 쟁점분양 아파트의 계약자가 ㅇㅇ건설 임직원이라는 증빙자료로 137명의 계약자 명세와 ㅇㅇ건설 사보 사본, 계약자별 분양금 납부현황을 제출하였으며, 쟁점분양 세대 중 퇴사자(73명)가 해약 요청을 하여 해약처리 된 것은 없다는 사실에 대해서는 청구법인과 처분청간에 다툼이 없다.
- 타. 2009.3.6.자 청구법인과 시공사인 ㅇㅇ건설의 “합의서”에 따르면 다음의 내용이 확인됨
○ 중도금대출 전체 무이자 적용: 기존 수분양자 및 신규분양자 모두 중도금 대출이자는 무이자로 함
○ MGM수수료: 기존 수분양자가 신규분양자를 소개하여 계약이 체결되고 중도금이 납입된 경우 해당 기존 수분양자에게 금 이천만원을 지급함
○ 프리미엄보장제 3,000만원: 선착순 300세대
- 파. 처분청은 시공사의 쟁점분양 세대(360세대)의 명세서를 제출하였는바, 이중 24세대는 소유권이전으로, 16세대는 전매 등이 된 것으로 나타나며, 이에 대해서는 청구법인과 처분청간에 다툼이 없다.
- 하. 처분청이 제출한 ㅇㅇ건설의 2012.1.26.자 “회계전표 및 지출결의서”에 따르면, 중도금 대출이자 지급 건에 대해 선급금으로 처리한 것으로 나타난다.
- 거. 쟁점분양세대에 대해 ㅇㅇ건설이 분양대행계약을 체결한 것으로 되어있는 ㅇㅇ부동산중개(주)의 2011년 1기부터 2012.1기까지의 국세통합전산망 상의 매출세금계산서 조회결과 ㅇㅇ건설로 발행해준 것은 없는 것으로 나타난다.
- 너. 처분청이 제출한 ㅇㅇ부동산중개(주)가 2011.10.6.자로 조사청에 보낸 공문 내용에 따르면, 다음의 내용이 확인된다. 「2) 계약체결 여부 청구법인, ㅇㅇ건설(주)와 별도 판매대행계약서 작성을 하지 않았으며 매도인(계약자)이 직접 판매 의뢰하여 매수인을 연결해 주고 있음
3. ㅇㅇ건설(주) 임직원을 소개받은 경위 일부 계약자들의 경우 ㅇㅇ건설에서 당사를 소개한 것으로 알고 있으며, 대다수는 매도인이 직접 유선 또는 방문을 통해 판매를 위탁함
4. 중개수수료 수취내역 매도인이 판매컨설팅 비용을 ㅇㅇ부동산중개(주) 법인 통장으로 입금
2. ㅇㅇ건설(주) 임직원과 체결한 위임장 사본: 약 30세대는 유선을 통하여 판매위탁을 받았으며, 판매위임장을 받은 4세대는 (정dd 등), 나머지는 매수인 확보 시 일정을 잡아 위임장을 받거나 계약자가 직접방문
3. 귀사가 보관중인 ㅇㅇ건설(주) 임직원의 부동산 매매계약서 사본: 매매계약서 2건
4. 중개수수료 청구영수증 사본: 컨설팅 비용 청구 2건」
- 더. 처분청이 제출한 ㅇㅇ건설의 2011.9.28.자 ‘고양 ㅇㅇ지구 특판분양 관련 자료’에 따르면, 분양율 저조에 따라 분양촉진을 위해 특판분양을 하게 되었고, 임직원 및 지인 등을 대상으로 판촉을 실시하였으며, 임직원용의 특판 약정서는 없고 일반계약자와 동일한 계약서를 제출하였고, 대여금에 대한 금전소비대차약정서를 체결하였으며, ㅇㅇ건설에서 ㅇㅇ부동산(주)를 소개 하여 분양계약자 본인이 전매위임계약 등을 진행하고 있다고 확인하고 있다.
- 러. 처분청은 쟁점분양이 허위분양이 아니라는 증빙자료로 국세청 소속 고문 변호사 5인의 자문 결과와 자발적 의사에 따라 분양계약을 체결하였다는 분양계약자 9명의 확인서와 아파트 공급계약서, 금융거래 내역을 제출하였다.
- 머. 처분청은 청구법인의 2011사업연도 감사보고서를 제출하였는바, 검토의견은 의견거절로 나타나며, 대주단에 제출하였다는 청구법인의 “미입주세대 입주 PLAN"에 따르면 쟁점분양 관련하여 ”ㅇㅇ건설 특판“으로 특정해서 표시하고 있으며, 잔금20% 유예시 수납가능금액 검토상에 쟁점분양의 경우 수금예상액이 285억원인 것으로 나타난다.
- 라. 판단
1. 쟁점①에 대한 판단 청구법인은 쟁점분양이 실물거래 없는 허위분양이라는 주장이나, 쟁점분양과 관련하여 분양대행사라는 ㅇㅇ와 시공사간에 분양대행계약을 체결한 사실이 확인되지 않으며, ㅇㅇ도 분양대행 사실을 부인하고 있고, ㅇㅇ건설 직원 중 일부만이 분양받은 아파트의 매매에 관한 권리와 의무를 ㅇㅇ에 개별적으로 위임한 사실이 확인되는 점, ㅇㅇ건설의 임직원은 특별분양 받은 아파트의 1차 계약금은 본인자금으로 납부하고 2차 계약금은 회사로부터 차입한 금액으로 납입 후 MGM 수수료를 받아 차입금을 상환한 사실이 금전소비대차계약서 및 금융자료로 확인되고, 쟁점분양 360세대 중 40세대는 소유권이전 및 전매 등으로 실제 분양이 이루어졌으며, 쟁점분양을 받은 ㅇㅇ건설 직원 중 김ㅇㅇ외 8명은 분양조건 및 투자가치 등을 고려하여 본인의 선택에 따라 자발적으로 계약하였다고 관련금융증빙자료 등을 제시하며 확인한 점, 쟁점분양이 허위분양이 맞다면, 쟁점분양을 받은 퇴사자가 퇴사 시에 당연히 해약요청을 하여 해약처리가 되었을 것으로 보이나, 퇴사자 중 해약 요청을 하여 해약처리 된 세대가 없으며, 금융기관에서의 대출금 환수조치도 없었고, 시행사와 임직원간에 계약이 체결되고 계약금 등이 시행사에 실제 지급 된 점, 아울러 쟁점분양이 민법 제110조 에 해당하는 시공사의 강박에 의한 의사표시로 이루어 진 것으로 보는 경우에도, 해당 임직원의 취소권 행사가 없는 한 법률관계는 지속되는 것이고, 분양은 유효한 것인바, 허위분양이라는 청구법인의 주장은 설득력이 약한 것으로 보이는 점, 또한 검찰이, 시공사가 임직원들 명의로 불법대출을 받았다고 본 사실이 있으나, 이는 내사단계에서 검찰이 “입건유예”로 결정함에 따라 시공자가 적극소명을 할 필요가 없었을 것으로 보이는 점을 감안한다면, 법원의 판결이 아닌 검찰의 내사 처분결과를 그대로 수용하기는 어려운 것으로 보이는 점 등을 종합해 볼 때, 처분청이 쟁점분양을 진성분양으로 보아 이 건 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
2. 쟁점②에 대한 판단 청구법인은 프리미엄 보장계약자 563세대 중 296세대는 잔금납부 시 세대당 3천만원을 공제하였으나, 나머지 잔금미납세대 267세대에 대하여는 잔금 세금계산서 발행 당시 업무착오로 차감하지 않았다고 주장하는바, 부동산을 신축·분양하는 사업자가 사전약정에 의하여 기타 공급조건에 따라 중도금 또는 잔금 지급 시 통상의 공급가액에서 직접 공제하는 금액(귀 질의의 프리미엄 보장금액)은부가가치세법제13조 제2항 제1호에 따른 에누리액에 해당하여 부가가치세 과세표준에 포함하지 아니하는 것(부가가치세과-414, 2011.04.19. 같은 뜻)이므로, 잔금미납세대인 267세대가 프리미엄보장기간인 2009.03.09～2009.04.30에 계약한 계약자인지, 당초 프리미엄 보장금액을 공제하지 않고 부가가치세 신고를 한 것인지 여부를 확인하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 계산, 경정하는 것이 타당할 것으로 판단된다.
3. 쟁점③에 대한 판단 청구법인은 분양계약이 해제되었다는 관계자(11세대)의 매출금액과 기타세대(2세대)의 매출금액을 부가가치세 과세표준에서 제외하여야 한다고 주장하는바, 청구법인이 대주단에 제출한미입주세대 입주PLAN에 따르면, 쟁점아파트에 대해 736세대의 계약해제소송이 제기되어 서울중앙고등법원에서 진행 중인바, 관계자 분양분 11세대에 대해서만 계약해제하게 된 이유 및 실제로 계약이 해제되었는지에 대하여 대주단에 통보한 내역 등 사후 관리사항, 위약금 회계처리 등을 확인하고, 당초 신고한 부가가치세 과세표준에 이 건의 포함여부를 검토하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 계산, 경정하는 것이 타당할 것으로 판단된다.
4. 쟁점④ 대한 판단 청구법인은 수분양자 중 잔금납부세대의 이자금액 지원금을 부가가치세 과세표준에서 제외하여야 한다는 주장이나, 수분양자 중 잔금납부세대의 이자금액은 당초 부가가치세 신고 시 과세표준에 포함이 안 된 것으로, 동 이자의 지원금을 부가가치세 과세표준에서 제외하는 에누리로 볼 수 없는 것으로 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국 세기본법 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.