사업활동으로 반복하여 부동산매매를 계속하는 이상 부동산을 보유하는 기간 동안 임대업자로서 사업자등록을 하고 그 부동산에 관하여 임대업을 하면서 부가가치세를 납부하였다고 하더라도 당해 부동산의 양도는 재고재화의 양도로 봄이 타당함
사업활동으로 반복하여 부동산매매를 계속하는 이상 부동산을 보유하는 기간 동안 임대업자로서 사업자등록을 하고 그 부동산에 관하여 임대업을 하면서 부가가치세를 납부하였다고 하더라도 당해 부동산의 양도는 재고재화의 양도로 봄이 타당함
1. 한편, 쟁점부동산에 대하여 2008.4.4. 청구 외 AAA과 공동으로 부동산신축판매 및 부동산임대업으로 하여 관할세무서에서 사업자등록증을 교부받았으며, 쟁점부동산 양도 후 2010.8.31. 폐업신고를 하고 사업소득으로 종합소득세 신고를 한 바 있다.
2. 또한, 2007.6.8. ○○구 ○○동 1-3에 상가건물 및 다가구주택을 신축하 여, 2008.2.21. 양도하고, 2008.3.31. 폐업신고를 하고 종합소득세를 신고한 바 있다. 청구인은 나이가 올해 80세가 넘어서, 이제는 사업을 더 이상 영위하기 힘들어서 마지막으로 보유하던 쟁점부동산을 처분하고 모든 사업을 접었다.
1. 부동산매매업자의 부동산양도에 대하여 관련해석이나 규정에서 재고자산의 양도로 보아 사업의 양도․양수에 해당되지 않으므로 부가가치세가 과세된다 함은 부동산매매업은 사업장소재지가 업무를 총괄하는 장소(통상 부동산소재지별로 사업자등록)이므로, 부동산매매업을 영위하는 중에는 하나의 사업자등록증만 있으면 족한 것이고, 부동산 소재지별로 사업자 등록하여 부동산을 매매할 때 마다 폐업신고를 하더라도 부동산매매업을 계속하는 한은 사실상 폐업이라 볼 수 없고, 더 이상 부동산매매업을 영위할 의도나 여력이 없 는 상태에서 마지막으로 보유중인 부동산을 매매하면서 폐업하는 때가 사실상 폐업으로 보는 것이 타당하기 때문에, 부동산매매업을 영위하던 중에 일부 재고자산을 처분하는 것이므로, 사업을 포괄적으로 양도한 것이 아니다 라는 해석인 것이지 부동산매매업자로서 마지막으로 보유하던 쟁점부동산을 더 이상 부동산매매업을 영위할 의사 없이 마지막으로 처분한 부동산에 대하여 까지 사업의 양도․양수가 아니다 라는 해석은 아니라고 본다.
2. 이 부분에 대하여는 관련 해석사례에서도 잘 나와 있다. 사업의 양도․양수는 폐업이 전제조건이므로 청구인의 상황과 같이 임차인이 그대로 승계된 상태에서 쟁점물건의 처분으로 폐업신고까지 이루어진 상황은 사업의 포괄 적인 양도․양수로 봄이 타당하다 할 것이나, 이러한 상황에도 불구하고 쟁점부동산의 양도가 사업의 포괄적 양도․양수가 아니라고 처분청에서 주장한 다면, 양도․양수 시점에서 청구인의 매매용 부동산이 존재하거나 차후 다른 물 건을 신축 또는 매입하여 양도하는 상황이 발생된다면, 그때에 가서 쟁점부동산의 양도가 사업의 양도․양수가 아니라고 보는 것이 타당하다 할 것이다.
3. 또한, 쟁점 부동산은 청구인이 청구외 AAA과 공동으로 신축 한 것으로, 청구인외 다른 공동사업자 한사람은 임대목적으로 한사람은 매매목적으로 부동산을 신축하였다고 볼 수는 없으며, 그렇다면 공동사업은 이루어 질수 없는 것으로 보여지며, 판매 목적으로 신축한 일시적인 임대행위가 부동산매매업자로서 권리와 의무 및 인적․물적 시설을 포괄적으로 승계하는데 지장을 줄 수는 없다.
2. D D, 2-9*-9**, 건설업/주택신축판매, 2003.8.2.~2005.2.28.: ‘○○
○○ 문구
○○ 동 **4-9’토지를 2003.6.20. 매매 취득하여 위 지상에 2004.1.16.(보존 등기일) 아파트 19세대를 신축하여 2004.4.22.부터 2005.3.8.까지 전부 양도하였다.
3. BB빌딩, 2-1*-7, 부동산업/임대, 2005.1.1.~2006.12.22.: ‘○○ ○○구 ○○동 1-3’토지(지분:1/2) 및 위 지상의 사업용 건물(776.32㎡, 지하1층 지상4층, 지분: 1/2)을 2004.12.2. 취득하여 2005.5.11. 일부 증축한 후 2006.12.22. 전부 양도하였다.
4. BB, 2-0-5**, 부동산업/건물신축판매, 2007.6.8.~2008.3.31.: '○○ ○○구 ○○동 6-1*‘ 토지를 2007.6.1. 매매취득하여 위 지상에 사업용 건물(372.47㎡, 지상 5층)을 신축하여 2008.2.21. 양도하였다.
5. 국 세통합전산망 조회결과, 쟁점부동산을 취득한 양수인은 2010.8.30. 개업하 여 부동산 임대업(EE, 2-1*-6**)을 계속 영위하고 있는 것으로 확인된다.
- 나. 일반적으로 부동산의 거래행위가 부동산매매업에 해당하는지는 그 거래행위가 수익을 목적으로 하고, 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으 로 볼 수 있는 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부 등을 고려하여 사회 통념에 비추어 가려져야 하고(대법원 1996.10.11. 선고 96누8758 판결 참조), 그 판단을 함에 있어서는 단지 그 양도부동산에 대한 것 뿐만 아니라, 양도인이 보유한 부동산 전반에 걸쳐 양도가 행해진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 하는 바,
1. 청 구인은 2002년경부터 2010년경까지 쟁점부동산을 포함하여 토지를 취득하여 건축물을 신축 또는 증축한 후 매도하는 방법으로 부동산을 5회 취득하여 5회 양도하였는데, 그 보유기간은 약 1년～2년 이었고, 특히 계속적으로 건물 신축판매업으로 사업자 등록한 후 매매거래를 한 사실에 비추어 청구인의 쟁점부동산 양도는 부동산매매업자로서 특정재화를 공급한 것에 불과할 뿐, 부가가치세법시행령 제2조 제2항 에도 그러한 사업은 “재화를 공급하는 사업으로 본다고” 규정하고 있으므로, 확인 할 방법은 없지만 청구인이 향후 더 이상 부동산 신축판매업을 영위할 의사가 없다거나 쟁점부동산양도당시 보유부동산이 없다하더라도, 쟁점부동산의 양도는 이전의 매매거래 형태와 연관지어보면 부동산매매업 즉 재화를 공급하는 사업에 해당하는 것으로 봄이 타당하다.
2. 청구인의 임대행위는 부동산매매사업활동의 일환으로서 행한 것이어서 부동산매매업자로서의 사업성에 영향을 미친다고 보기 어렵고(대법원 2010.10.24. 선고, 99두7609 판결 참조), 임차인 승계의 경우 양수인이 기존 임차인들에 대한 청구인의 임대인 지위를 승계한 사실은 인정되나 이는 어디까지나 기존의 임대차 관계를 처리하는 방법에 불과하며(대법원 2011.5.13. 선고 2011두2712 판결참조), 더군다나 양수인은 쟁점부동산을 취득한 후 부동산매매업이 아닌 부동산임대업을 영위하고 있는 사실에 비추어 보아도 청구인의 부동산매매사업을 포괄적으로 양도한 것으로 볼 수는 없다.
3. 따라서, 청구인의 쟁점부동산 양도를 사업의 양도가 아닌 재화의 공급으로 보아 부가가치세를 부과한 이 건 과세처분은 정당하다.
① 부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 부과한다.
② 제1항에서 "재화"란 재산 가치가 있는 모든 유체물(유체물)과 무체물(무체물)을 말한다.
③ 제1항에서 "용역"이란 재화 외의 재산 가치가 있는 모든 역무(역무) 및 그 밖의 행위를 말한다.
④ 주된 거래인 재화의 공급에 필수적으로 부수(부수)되는 재화 또는 용역의 공급은 주된 거래인 재화의 공급에 포함되고, 주된 거래인 용역의 공급에 필수적으로 부수되는 재화 또는 용역의 공급은 주된 거래인 용역의 공급에 포함되는 것으로 본다.
⑤ 제1항의 재화와 용역의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한 2) 부가가치세법 제6조 【 재화의 공급 】
① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도(인도) 또는 양도(양도)하는 것으로 한다.
④ 사업자가 사업을 폐업하는 경우 남아 있는 재화(제17조제2항 각 호에 따라 매입세액이 공제되지 아니한 재화는 제외한다)는 자기에게 공급하는 것으로 본다. 제5조제1항 단서에 따라 등록한 경우 사실상 사업을 시작하지 아니하게 되는 경우에도 또한 같다.
⑥ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.
1. 재화를 담보로 제공하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것
2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 법률에 따라 조세를 물납(물납)하는 것으로서 대통령령으로 정하는
⑦ 제1항에 따른 재화의 공급에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한 3) 부가가치세법 시행령제1조 【재화의 범위】 (2010.12.30. 대통령령 제22578호로 개정 전의 것)
① 부가가치세법(이하 "법"이라 한다) 제1조제2항에 규정하는 유체물에는 상품·제품·원료·기계·건물과 기타 모든 유형적 물건을 포함한다.<개정 2006.2.9>
② 법 제1조제2항에 규정하는 무체물에는 동력·열 기타 관리할 수 있는 자연 력 및 권리등으로서 재산적 가치가 있는 유체물이외의 모든 것을 포함한
③ 재 화를 공급하는 사업의 구분은 통계청장이 고시하는 당해 과세기간 개시일 현재의 한국표준산업분류를 기준으로 한다. <신설 1977.9.12, 2003.12.30> 4) 부가가치세법시행령 제4조 【사업장의 범위】
① 법 제4조제1항의 사업장은 사업자 또는 그 사용인이 상시 주재하여 거래의 전부 또는 일부를 행하는 장소로 한다. 다만, 다음 각 호의 사업에 있어서는 해당 호에 따른 장소를 사업장으로 한다. <개정 2009.9.21>
1. ~ 2. 호생략.
3. 건설업·운수업과 부동산매매업에 있어서는 사업자가 법인인 경우에는 그 법인의 등기부상의 소재지(등기부상의 지점소재지를 포함한다. 이하 같다), 개인인 경우에는 그 업무를 총괄하는 장소. 다만, 법인의 명의로 등록된 차량을 개인이 운용하는 경우에는 그 법인의 등기부상 소재지로 하고, 개인의 명의로 등록된 차량을 다른 개인이 운용하는 경우에는 그 등록된 개인이 업무를 총괄하는 장소로 한다.
4. 부동산임대업에 있어서는 그 부동산의 등기부상의 소재지.(단서생략)
5. 부가가치세법시행령제17조 【담보제공·사업양도 및 조세의 물납】
② 법 제6조제6항제2호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 사업장별(상법에 따라 분할 또는 분할합병하는 경우에는 같은 사업장 안에서 사업부문별로 양도하는 경우를 포함한다)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것(법인세법 제46조제1항 의 요건을 갖춘 분할의 경우, 조세특례제한법 제37조제1항 각 호의 요건을 갖춘 자산의 포괄적 양도의 경우 및 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우를 포함한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각 호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 해당 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다. <개정 2010.2.18>
3. 당해 사업과 직접 관련이 없는 토지·건물 등에 관한 것으로서 기획재정부령이 정하는 것 6) 부가가치세법 시행규칙 제1조 【사업의 범위】 (2011.3.24. 기획재정부령 제194호로 개정전의 것)
② 영 제2조제2항에서 "기획재정부령이 정하는 사업"이라 함은 부동산의 매매(주거용 또는 비거주용 및 기타 건축물을 자영건설하여 분양ㆍ판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업을 말한다. <개정 2008.4.22> 7) 소득세법 시행령제34조 【부동산매매업의 범위】 (2010.02..18. 대통령령 제22034호로 일부개정 전의 것) 법 제19조제1항제12호에서 "대통령령이 정하는 부동산매매업"이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. <개정 2000.12.29>
8. 부가가치세법집행기준 6-17-1 【사업양도의 구체적 기준】 재 화의 공급으로 보지아니하는 사업양도란 사업장별로 자산을 비롯한 물 적․ 인적시설 및 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것을 말하며(미수금,미지급금, 사업과 관련없는 토지․건물등 제외), 다음과 같은 사례가 포함된다.
6. 사업을 포괄적으로 승계받은 자가 승계받은 사업 이외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경 한 경우(2006.2.9. 이후 사업양도분부터 적용한다)
1. 쟁점부동산 등기부등본 에 의하면, 청구 인은 쟁점부동산의 토지를 2008.3.17. 취득(공유지분:1/2, 원인일:2008.2.27)하였으며, 건물은 2008.7.18. 소유권보존 등기(공유지분:1/2)를 하였음이 나타난다. 3) 국 세통합전산망에 의하면, 쟁점부동산 소재지의 사업 현황은 아래〔표 1〕과 같
3. 쟁점부동산 신축과 관련하여 청구인이 제출한 ‘건설공사 도급계약서’의 내용은 다음과 같다. 건설공사 도급계약서
1. 공 사 명: ○○동 근린생활시설 신축공사
2. 공사장소: ○○시 ○○구 ○○동 154-25외 1필지
3. 공사기간: ○ 착공 ; 2008년 1월 4일, ○ 준공 ; 2008년 5월
4. 도급금액: 일금 일십이억팔천칠백만원정(￦1,287,000,000)
○ 공급가액: 일금 일십일억칠천만원(￦1,170,000,000)정
○ 부가가치세액: 일금 일억일천칠백만원(￦117,000,000)정
5. 기성부분급의 시기 및 방법: 건축주 확인하에 공정별 지급
6. 하자담보 책임기간: 2년
7. 하자보수 보증금율: 2/100
8. 지체상금율: 1/1000 도급인과 수급인은 이 계약서 및 공사도급계약조건과 별첨 설계도 및 시방서에 의하여 공사도급계약을 체결하고 그 증거로 이 계약서 및 관련문서를 2통 작성하여 각 1통씩 보관한다. 2008년 1월 2일 도급인 수급인 상호: BB 상 호: 주식회사 00건설 주소: ○○ ○○구 ○○동 154-25 주 소: ○○ ○○구 ○○동 287-14 성명: AAA 외 (AAA 날인) 대표이사: 신00 (날인)
4. 국세통합전산망에 의하면, 청구인의 총 사업내역은 아래〔표 2〕와 같다. 〔표 2 청구인 총 사업내역〕 사업자번호 상호 업종 개업일자 폐업일자 소재지 비고 2-9*-8** DD아트빌 건설업/주택신축판매 2002.10.02 2003.10.31
○○ ○○ 5-17 2-9*-9**** DD 건설업/주택신축판매 2003.08.02 2005.02.28
○○
○○ 4-9 2-1*-7**** BB빌딩 부동산/임대 2005.01.01 2006.12.22
○○ ○○ 1-3 2-0*-5**** BB 부동산/건물신축판매 2007.06.08 2008.03.31
○○ ○○ 6-13 08.2.21.양도 (양도세 무신고) 1-0-6** BB 부동산/건물신축판매 2008.03.01 2010.08.31
○○ ○○ 1**-25 쟁점부동산
5. 상기 〔표 2〕의 청구인의 他 부동산 신축판매업인 ‘BB(2-0*-5**)’의 경우, 청구인은 ‘○○구 ○○동 61-13’의 부동산을 2008.2.21.(등기부등본상 양도일자) 양도하였으며, 관련하여 과세예고관서에서는 2008년 제1기 부동산매매업의재화 매출누락을 사유로 부가세 31백만원을 2009.07.05. 과세하였으며, 청구인은 동 금액을 2009.7.31. 납부하였음이 국세통합전산망에 나타난다.
6. 청구인은 쟁점부동산 양도와 관련하여 부가세 신고내역 없고, 양도소득세 신고를 하였으며, 그 내역은 아래 〔표 3〕과 같다. 〔표 3 쟁점 부동산 신고내역〕 (단위: 백만원) 신고일자 양도가액 취득가액 과세표준 납부할세액 양도일자 2010.09.14 1,300 1,308 △11 0 2010.08.20
7. 청구인이 제출한 쟁점부동산의 ‘부동산 매매계약서(양도)’는 아래와 같다. 부동산매매계약서
1. 소재지: ○○ ○○구 ○○동 154-25 BB빌딩 토지 ; 대 334㎡ 건물 ; 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 6층 998.41㎡
2. 매매대금: 이십육억원정(￦2,600,000,000) 계약금: 이억오천만원정 중도금: 오억이천만원은 2010년 8월 12일에 지불한다. 잔 금: 일십팔억삼천만원은 2010년 8월 30일에 지불한다.
• 현 시설물 상태에서의 매매계약임
• 현재 채권최고액(구억육천만원정) 우리은행 채권최고액과 우리은행 공릉역지점 채권최고액(팔천만원), 근저당권은 매도인이 잔금 때 정리해 주기로 한다.
• 현재 세입자는 매수인이 인수하기로 한다.
• 매수인은 사업 포괄 양도 양수하기로 한다.
• 매도인, 매수인 합의하여 잔금을 앞당길 수 있다.
4. 매도인: AAA(5-2) (날인), 청구인(3-2) (날인) 매수인: CCC(5-1*) (날인)
5. 중개인: 쌍방합의
8. 국세통합전산망에 의하면, 쟁점부동산과 관련하여 後소유자의 사업 내역은 아래 〔표 4〕와 같다. 〔표 4 쟁점부동산 후 소유자 사업자등록 내역〕 사업자번호 상호 업태 종목 개업일자 사업자상태 2-1*-6** EE 부동산업 임대 2010.08.30 계속사업
○○ 동’ 소재 토지를 2002.10.2. 매매 취득하고, 위 지상에 2003.3.3.(보존 등기일) 주택을 신축하여 판매하였고,
② 2003년 8월 ‘DD’라는 상호로 주택신축판매 사업의 토지를 2003.6.20. 매매 취득하고, 위 지상에 2004.1.16.(보존 등기일) 아파트 19세대를 신축하여 판매하였으며,
③ ‘BB빌딩’이라는 상호로 부동산 임대업을 등록하여 ‘○○구 ○○동’소재 토지(지분:1/2) 및 위 지상의 사업용 건물(776.32㎡, 지하1층 지상4층, 지분: 1/2)을 2004.12.2. 취득하여 2005.5.11. 일부 증축한 후 2006.12.22. 전부 양도하였고,
④ ‘BB’라는 상호로 ‘○○구
○○동’ 소재에 건물신축판매업을 등록하여 토지 매매취득 후 위 지상에 사업용 건물(372.47㎡, 지상5층)을 신축하여 2008.2.21. 양도하여 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 계속성과 반복성이 있는 부동산매매업을 영위한 것으로 볼 수 있다. 2) 청구인은 쟁점부동산 소재 토지를 2008.3.17.매입(지분:1/2)하여, 건물 신축 후 2008.7.18. 소유권보존 등기(지분:1/2)를 하였는데, 청구인은 쟁점부동산 소재지를 사업장으로 하여 주요 업종을 건물신축판매업으로 하여 2008.3.1. 사업자등록을 하여 2010.8.20. 양도하고 이를 사업의 양도로 보아 부가가치세 신고를 누락하였으나,부가가치세법제6조 제6항의 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도란, 현재로서 부동산 신축 판매업을 더 이상 영위할 의사가 없다거나, 보유하고 있는 매매목적의 부동산이 없다는 사유만으로 부동산매매업(신축판매업)으로 당초 사업자 등록한 후 신축하여 완공한 재고재화를 양도 한 것을 사업의 포괄적 양도로 볼 수 없다.
3. 또한, 쟁점부동산은 양도시 임차인이 그대로 승계된 상태에서의 양도라 고는 하나, 사업활동으로 반복하여 부동산매매를 계속하는 이상 청구인이 비록 부동산을 보유하는 기간 동안 임대업자로서 사업자등록을 마치고 그 부동산에 관하여 임대업을 하면서 그에 관한 부가가치세를 납부하였다고 하더라도 장기간 부동산매매업자로서의 사업을 영위한 청구인의 부동산매매업자로서의 사업성에 영향을 미친다고 보기 어렵고, 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 계속성과 반복성이 있는 사업 활동으로 보기에 충분하며, 이와 같이 사업 활동으로 반복하여 부동산매매를 하는 이상 보유하는 기간 동안 위 쟁점건물을 임대한 사실이나, 사업의 계속유지 여부를 예단하여 부동산매매업자로서의 사업성에 영향을 미친다고 할 수 없으므로, 쟁점부동산의 양도는 부동산매매업자로서 부동산임대업자에게 특정재화를 공급한 것으로 보인다. 따 라서, 위 사실관계 및 관련법령에 따라 처분청이 쟁점부동산의 양도를 재화의 공급으로 보아 이 건 부가가치세를 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심사청구는 심리결과 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1 항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.