취득 당시 실지거래가액이 확인되는 경우 실지거래가액을 적용

청구인은 2002.9.2. 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 460-12 건물 301.2㎡ 및 대지 149.4㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2008.6.10. 양도하고 2008.8.26. 양도가액을 910백만원, 취득가액을 환산가액인 678백만원으로 하여 양도소득세 10백만원을 신고‧납부하였다. 처분청은 ○○지방국세청의 감사지적에 따라 관할구청에 제출된 검인계약서상 매매금액 240백만원을 취득가액으로 하여 2011.6.17. 양도소득세 54백만원을 과세예고하였으나, 2011.7.20. 청구한 과세전적부심사 청구 결과 실지거래가액 또는 환산취득가액 적용 여부를 재조사하도록 결정됨에 따라 실지거래가액 550백만원을 취득가액으로 재조사하여 2011.12.1. 청구인에게 2008년 과세연도 양도소득세 12,861,940원을 경정‧고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2012.2.7. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 기준시가 과세방법 당시 취득한 부동산을 실거래가 과세방법 당시 양도한 경우 환산가액을 취득가액으로 적용할 수 있다. 2006.12.31. 이전 양도부동산에 대해서는 소득세법 제94조 제2항 단서 각호의 규정을 제외하고는 양도가액과 취득가액을 모두 기준시가를 적용하여 양도차익을 산정하는 것을 원칙으로 하고 있다가, 2007.1.1. 이후 양도 분부터는 실지거래가액을 적용하여 양도차익을 산정하는 것을 원칙으로 하고 있다. 그러나 기준시가 과세방법에서도 기준시가에 의한 세액이 실거래가 신고방법에 의한 세액보다 납세자 입장에서 불리하다면 제도적으로 실거래가 신고방법으로 신고할 수 있었고, 반대로 아무리 실거래금액 기준으로 양도차익이 많더라도 기준시가 과세방법 하에서는 과세관청에서 임의로 과세할 수가 없었고 납세자는 유리하게 기준시가 과세방법으로 세액계산 후 신고납부하면 되었다. 실거래가 과세방법에서도 취득가액이 제도적으로 확인되는 시점(2006년 이후 거래분이나 투기지역 지정고시일 이후 거래분) 이후의 거래라면 당연히 쌍방실가 적용방법을 택할 수밖에 없겠지만, 이 건과 같이 취득은 기준시가 과세방법 당시에 이루어졌고 양도는 실거래가 과세방법 당시에 이루어진 경우는 쌍방실가 과세방법과 일방실가 과세방법 중 유리한 방법으로 납세자 측에서 자의로 선택할 수가 있다. 즉 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목에 의하면, 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 등으로 공제할 수 있도록 규정되어 있다. 쟁점부동산의 소재지는 투기지역 지정고시로 인하여 주택은 2003.7.19. 이후, 주택 외 부동산은 2005.6.30. 이후 거래분부터 실지거래금액으로 신고하도록 되었으나, 이 건은 2002.9.2.에 취득이 이루어진 경우로서 실지거래금액 신고의무일 이전 거래에 해당한다.
• 나. 대수리 및 증축 비용이 확인되지 않으므로 취득가액을 환산해야 한다. 청구인은 20002.9.2. 실지거래가액 550백만원에 취득하여 대수리 및 증축(3.6㎡) 후 쟁점부동산을 2008.6.10.에 910백만원에 양도하였는데 양도할 때의 건물자산은 취득당시의 자산에 일부 증축을 포함한 대수리(취득 직후 증축 및 대수리를 하였으나 공부상 기재만 2008년 6월 양도 직전에 한 것임)한 후 양도한 것이라서 취득당시의 자산이 변형되어 양도된 것이다. 쟁점부동산의 건축물대장 및 토지대장상 변동내역은 아래와 같다. 구 분 당 초 증 축 후 증감 면적 비 고 용도 면적 용도 면적 지하1층 근린생활시설 74.4㎡ 근린생활시설 74.4㎡ 2층 증축 및 보강공사를 위한 전체건물 대수리 공사 필수임 1층 근린생활시설 74.4㎡ 근린생활시설 74.4㎡ 2층 주택 74.4㎡ 주택 78㎡ 3.6㎡ 3층 주택 74.4㎡ 주택 74.4㎡ 그런데 처분청은 증축면적이 1.2%에 불과한 소규모 증축이라서 그 비용을 무시하겠다는 발상으로 과세처분을 한 것이며, 이는 소득세법 제97조 제1항 의 규정에 의한 실지거래가액의 법리 자체를 부정하는 것이다. 따라서 이 건과 같이 취득자산이 보유 중에 변형되어 양도된 경우에는 취득 당시의 실거래가액과 증축 및 대수리에 대한 증빙서류가 완비되지 않는 한 취득가액은 환산가액으로 할 수밖에 없는 것인데, 실제로 이 건에 대하여 양도소득세 신고 시에 대수리 및 일부 증축한 부분에 대한 증빙서류를 구비할 수 없어서 취득가액을 환산가액으로 계산한 방법은 지극히 정당한 것이다.

• 가. 쟁점부동산 중 1평을 증축했다는 주장은 신빙성이 없다. 쟁점부동산의 건물형태는 1층보다 2층 및 3층의 바닥면적이 2평정도 더 넓고 2층 및 3층의 한쪽 면은 튀어나온 형태로 되어 있어 청구인이 주장하는 2층 증축부분은 건축하기에 엄청난 공사비용과 건축기술 등이 필요한 것으로 보이는 점, 쟁점부동산의 신축년도(1992년)와 청구인이 취득한 연도(2002년)와는 10년이라는 시간 차이가 있음에도 쟁점부동산의 외벽 벽돌의 형태 및 색깔이 증축되었다고 주장하는 부분과 그 밖의 부분과의 차이점이 전혀 없는 것으로 보이는 점, 시공업자 및 건설비용에 대한 증빙 등 객관적인 증빙을 전혀 제시하지 못하고 있는 점, 청구인이 주장하는 증축 시기는 건물 취득 당시인 2002년이나 등기부등본상 증축으로 표시된 시기는 2008.6.10.인 점 등으로 볼 때 건물을 증축하였다는 주장은 신빙성이 없다.
• 나. 증축비용이 확인되지 않더라도 환산가액을 적용할 수 없다. 쟁점부동산의 1평 증축으로 취득가액을 환산가액으로 결정하는 경우 증가되는 취득가액이 128백만원으로 당초 건물취득에 따른 건물 1평의 취득가액은 6백만원과는 큰 차이가 나는바, 1평 증축비용이 확인되지 않는 경우 증축비용을 인정할 수 없는 것으로 취득가액을 환산가액으로 적용할 수 없다. (단위: 백만원) 구 분 실지 취득가액 환산 취득가액 증가된 금액 양도가액 910 910 취득가액 550 678 128

가. 쟁점 쟁점부동산의 취득가액으로 환산가액을 적용할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.

• 나. 관련법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

② 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다.

1. 제89조제1항제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조제1항제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

7. 제104조의2제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우

8. 제104조의3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우

9. 그 밖에 당해 자산의 종류·보유기간·보유수(수)·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. (삭제)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

① (생략)

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.

⑤ 제94조제1항제1호의 규정에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "확정신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의 실지거래가액 소명 여부 등을 고려하여 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항의 규정에 불구하고 부동산등기법 제57조제4항 의 규정에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 조에서 "등기부기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 4) 소득세법 시행령 제67조 【즉시상각의의제】

② 제1항에서 "자본적 지출"이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.

1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

4. 재해 등으로 인하여 건물·기계·설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

5. 기타 개량·확장·증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것 5) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① ～② (생략)

③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

④ ～⑪ (생략)

⑫ 법 제97조제1항제1호 나목에서 "대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이라 함은 제176조의2제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. 6) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액,부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조제7항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. (생략)

2. 법 제96조제1항 및 동조제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 ×

③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 1) 청구인은 2002.9.2. 쟁점부동산을 취득하여 건물 2층 3.6㎡를 증축(2008.6.10. 접수)하고 2008.6.10. 양도하였음이 등기부등본에 의하여 확인된다.

2. 청구인은 쟁점부동산 양도에 대하여 양도가액(실지거래가액) 910백만원, 취득가액(환산가액) 678백만원으로 양도소득세를 신고하였으나, 처분청은 ○○지방국세청의 감사지적에 따라 관할구청에 제출된 검인계약서상 취득가액 240백만원을 적용하여 2011.6.17. 2008년 과세연도 양도소득세 54백만원을 과세예고하였고, 2011.7.20. 청구한 과세전적부심사 청구에 대하여 2011.8.19. 처분청은 취득가액 및 증축비용을 확인하는 방법으로 실지거래가액 또는 환산가액 적용 여부를 재조사하는 것으로 결정하였음이 심리자료에 의하여 확인된다.

3. 처분청은 과세전적부심사 결정에 따라 재조사를 실시한 후 청구인이 증축하였다고 주장하는 부분은 2층에서 튀어나오게 건축되어 있어 증축이 상당히 어렵고 벽돌 색이 당초 부분과 차이가 없어 신축 시 건축된 것으로 보이며 증축비용에 대한 증빙이 확인되지 아니한다는 사유로 쟁점부동산의 취득가액을 실지거래가액 550백만원으로 결정하였음이 심리자료에 의하여 확인된다.

4. 처분청은 청구인이 제출한 부동산매매계약서 및 금융거래 등을 통하여 쟁점부동산의 취득가액을 확인하였으며, 쟁점부동산의 취득 당시 실지거래가액이 550백만원인 사실에 대해서는 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없다.

5. 건축물대장에 기재된 쟁점부동산의 건축물 현황 및 변동사항은 다음과 같다. 건축물 현황(연면적 301.2㎡) 층별 구조 용도 면적(㎡) 지1 철근콘크리트구조 근린생활시설 74.4 1 철근콘크리트구조 근린생활시설 74.4 2 연와조 주택 78 3 연와조 주택 74.4 변동 사항 변동일자 변동내용 및 원인 1991.12.10 신축 2008.06.03 건축-****(2008.6.3.)호에 의거 2층 주택 3.6㎡ 증축

6. 청구인은 2008.5.22.

○○ 구청장에게 쟁점부동산의 증축(지상 2층 연면적 3.6㎡)에 대하여 건축신고서를 제출하였고, 2008.5.29. 건축물 사용승인신청서를 제출하였으며,

○○ 구청장은 2008.6.3. 건축물 사용승인(증축)서를 교부하였으며, 청구인은 2008.6.10. 쟁점부동산 증축분의 취득세 및 등록세 시가표준액을 1,814천원으로 신고하였음이

○○ 구 공문에 의하여 확인된다.

7. 청구인은 쟁점부동산의 증축 및 대수선과 관련된 비용을 입증할만한 증거서류를 제출하지 아니하였다.

• 라. 판단 청구인은 기준시가 과세방법 당시 취득한 쟁점부동산을 실거래가 과세방법 당시에 양도하였고, 쟁점부동산의 증축공사비가 확인되지 아니하므로 쟁점부동산의 취득가액은 환산가액을 적용해야 한다고 주장하고 있는바 이에 대하여 살펴본다. 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 취득가액, 자본적 지출액 및 양도비 등으로 구분되며, 이 중 취득가액은 원칙적으로 자산의 취득에 소요된 실지거래가액으로 하되 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액으로 하는 것인바, 쟁점부동산의 연면적을 3.6㎡ 증축하는데 소요된 증축공사비는 자본적 지출로 취득가액과는 구분되는 필요경비이며 쟁점부동산에 대한 취득 당시의 실지거래가액이 확인되므로 쟁점부동산의 증축공사비 확인 여부와 관계없이 쟁점부동산의 취득가액은 실지거래가액을 적용해야 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점부동산의 취득가액으로 환산가액을 적용하지 아니하고 실지거래가액을 적용하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.