오피스텔을 업무용인지 주거용인지 여부는 임차인 실 사용현황을 확인하여 판단

• 가. 청구인은 2009.4.27. 개업한 부동산 임대업자로서 ○○유동화전문(유) 로부터 ○○구 ○○동 ○○퍼스티 3～15층 43개호수(이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)를 1,209,420천원에 취득하면서 부가가치세 120,942천원을 환급받은 후 쟁점오피스텔 임대 수입금액에 대한 부가가치세를 신고 납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점오피스텔에 업무용으로 사업자등록이 되어 있는 13개 호수를 제외한 30개 호수(14개 호수는 주민등록 전입됨)에 대하여 업무용이 아닌 주거용으로 판단하고 이를 면세전용으로 보아 청구인이 취득 시 기 공제받은 부가가치세 매입세액을 불공제하여 2011.10.14. 청구인에게 2009년 1기 부가가치세 109,558,430원을 경정 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.1.12. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 처분청이 과세의 근거로 들고 있는 위 규정은 오피스텔을 상시 주거용으로 사용하는 경우(그것도 사업을 위한 주거일 경우는 제외하고) 면세로 전용하여 사용한 것으로 판단하도록 하고 있다. 단순히 임차인이 전입신고를 하였거나 임차인이 오피스텔에 사업자등록을 하지 않은 사실로 오피스텔의 상시 주거용 여부를 판단할 수는 없다. 이는 상시 주거용 여부를 의심할 만한 사유일 뿐이지 그 사실만으로 실질의 확인 없이 면세 전용하였다고 판단할 수는 없는 것이다.
• 나. 청구인이 임대한 쟁점오피스텔은 다음과 같은 이유로 상시주거용 주택이 아닌 업무용 오피스텔로 판단되어야 하므로, 관할세무서장의 부가가치세 경정 고지사실은 부적절하다.

1. 쟁점오피스텔에 대한 임대차계약의 내용과 청구인의 수시적인 사실관계 확인에 따라 과세당시 상시 주거용으로의 사용한 쟁점오피스텔은 없다.

• 가) 쟁점오피스텔 임차인들과 맺은 부동산임대차계약서 및 중개물확인서를 보면 모두 업무용으로 사용하기로 약정하였다(첨부 쟁점오피스텔 부동산임대차계약서 및 중개물확인서).
• 나) 용도를 변경하면 계약해지사유에 해당하기 때문에 청구인은 부가세불공제의 위험을 부담하면서 주택으로 계속 임대할 이유가 없다. 주택으로 이용 시 계약 해지 후 새로운 임차인을 찾으면 된다.
• 다) 실질적으로 주거용으로 사용하는 것이 확인되는 경우 청구인은 약정에 따라 계약을 해지하거나 계약을 연장하지 않았다. 일부 임차인이 전입신고를 한 것이 업무를 위한 주거를 위하여 그리하였는지 아니면 개인적인 다른 사정으로 그리하였는지는 알 수 없으나 임차인 중 사업목적이 아닌 상시 주거자는 청구인이 확인한 범위 내에서는 없었다.

2. 임차인들이 쟁점오피스텔의 실제 사용용도에 대한 객관적인 사실에 근거하여 상시주거용의 여부를 판단하여야 한다.

• 가) 청구인이 과세시점인 2009년 4월 당시의 임차인들에게 실제 당시의 쟁점오피스텔의 용도를 확인한 결과 연락이 되지 않는 몇몇 세대를 제외하고 모두 쟁점오피스텔을 상시주거용이 아닌 업무용(일부 세대는 사업을 위한 주거용)으로 사용하였음을 알 수 있었다(첨부 세대별 임차인확인서).
• 나) 하지만 관할세무서 조사 당시 임차인들의 실제 용도도 확인하지 않고 전입신고가 되어있는 점 및 사업자미등록 사실만 가지고 과세한 것이다.

3. 청구인의 부동산임대행위는 과세사업에 해당하기 때문에 임대료수입에 대한 매출세액을 신고납부하였다.

• 가) 주택의 임대차는 면세사업에 해당되어 임대인은 매출에 대한 부가가치세액을 부담하지 않는다. 그러나 청구인은 쟁점오피스텔을 임차인의 사업을 목적으로 임대하였으며 그에 따라 매출세금계산서를 발행하고 매출부가세를 정상적으로 신고 납부하였다.
• 나) 임차인 입장에서도 상시주거용으로 사용했다면 부가가치세의 부담을 줄이기 위해서라도 임대차계약내용의 변경을 임대인에게 요청하였을 것이다. 그러나 실제 용도가 업무용이었기 때문에 임차인과의 임대차내용의 실질에는 상시주거와 관련된 어떠한 사실관계도 존재하지 않는다.

4. 상시주거용 여부를 판단할 수 있는 객관적 자료를 제시한다.

• 가) 별첨한 예규나 심판례(첨부 관련 예규,심판례)에서도 살펴볼 수 있듯이 상시주거용인지 업무용인지는 철처히 사실관계에 근거해야함에도 불구하고 과세당시 이러한 절차가 생략된 채 과세되었다.
• 나) 청구인이 임차인들과 전화연락을 통해 알게 된 실제 용도를 붙임과 확인하였다(첨부 쟁점오피스텔 임차인들과의 전화통화내역).

5. 오피스텔을 주택으로 임대하는 것은 법적으로 대단히 불리하여 애초부터 매입목적에 면세전용이 배제되어 있다.

• 가) 오피스텔은 임대주택법상 주택으로 보지 않아 양도소득세 감면을 위한 필수조건인 임대 주택법 제6조 에 따른 임대사업자로 관할구청에 등록이 불가능하다. 따라서 오피스텔을 주택으로 임대하면 감면은 커녕 중과세를 감수하여야 하며 소유하는 1세대 1주택마저 중과세 당하게 된다.
• 나) 그럼에도 불구하고 혹시 업무용으로는 임대가 잘 되지 않아 어쩔 수 없이 주택으로 임대한 것이 아닌가 할 수 있으나 해당지역은 오피스텔의 수요가 많아 공실이 거의 없으므로 이는 현실성이 없다. 따라서 주택으로 임대하는 것이 법적으로 대단히 불리하여 사실상 면세전용이 불가능한 쟁점오피스텔을 단순히 전입신고 및 사업자미등록의 이유만으로 주택임대로 간주할 수는 없다. 다) 또한 청구인은 쟁점오피스텔 매입 시 전소유주로부터 포괄양수도 계약을 통하지 않고 개별 양수도 방법으로 매입하였다. 부가가치세를 부담하면서까지 개별 매입한 사실 또한 이러한 청구인의 매입목적을 분명히 드러내고 있다.

• 가. 청구인은 쟁점 오피스텔을 2009.4.27. 취득 후 2009.1기 부가가치세 예정신고 하여 120,942,000원을 환급받았으나, 임차인이 사업자등록을 하지 않은 오피스텔 30세대에 대하여 부가세 추징하였음(2011.6월 ○○청 감사지적분)
• 나. 부가가치세법상 과세사업을 영위하기 위하여 취득한 오피스텔을 부가가치세가 면세되는 상시주거용으로 임대하는 경우에는 자가공급(면세전용)에 해당되며, 이 경우 주거용으로 임대하는지 여부는 임차인이 실제로 당해 건물을 사용한 객관적인 용도를 기준으로 함(조심2010중0134, 2010.11.2).
• 다. 쟁점 오피스텔에 대하여 공부상 용도가 업무용이고 임대차계약서 등에 업무용으로 사용하는 것으로 계약된 사실 이외에 업무용으로 사용되었음을 객관적으로 증명할 만한 증빙이 확인되지 아니하고(별첨3 세대별 임차인확인서, 별첨 5 쟁점 오피스텔 임차인들과의 전화통화 내역 현재 미제출) 국세통합시스템(TIS)상 임차인들의 사업자등록내역이 확인되지 않는 점, 임차인들이 주민등록 전입신고를 하고 거주한 사실이 있는 점으로 보아 쟁점 오피스텔을 일부 주거용으로 임대한 것으로 고지 결정한 당초 처분은 정당함.

• 가. 쟁점 임대용 오피스텔을 구입하여 업무용으로 임대차 계약한 후 임대료의 부가 가치세를 신고납부하고 있으나 임차인이 주거용으로 사용한 경우 이를 면세 전용으로 보아 당초 취득시 공제받은 부가가치세 매입세액을 불공제할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 1) 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】

② 사업자가 자기의 사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화를 자기의 사업을 위하여 직접 사용하거나 소비하는 경우 대통령령으로 정하는 것은 재화의 공급으로 본다. 2) 부가가치세법 제7조 【 용역의 공급 】

① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 역무를 제공하거나 재화ㆍ시설물 또는 권리를 사용하게 하는 것으로 한다. 3) 부가가치세법 시행령 제15조 【자가공급의 범위】

① 법 제6조제2항에 따라 재화의 공급으로 보는 것은 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

1. 부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역을 공급하는 사업을 위하여 사용 또는 소비되는 재화(법 제17조제2항에 따라 매입세액이 공제되지 아니하는 것은 제외한다) 4) 부가가치세법 제12조 【면세】

① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.

11. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 대통령령으로 정하는 것 5) 부가가치세법 시행령 제34조 【주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역의 범위】

① 법 제12조제1항제11호에 규정하는 주택과 이에 부수되는 토지의 임대는 상시주거용(사업을 위한 주거용의 경우를 제외한다)으로 사용하는 건물(이하 "주택"이라 한다)과 이에 부수되는 토지로서 다음 각 호의 면적 중 넓은 면적을 초과하지 아니하는 토지의 임대를 말하며, 이를 초과하는 부분은 토지의 임대로 본다.

1. 주택의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적 및 주택건설기준 등에 관한 규정 제2조 부칙제3호의 규정에 따른 주민공동시설의 면적을 제외한다)

2. 건물이 정착된 면적에 5배(국토의 계획 및 이용에 관한 법률제6조의 규정에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적 6) 부가가치세법 제17조 【납부세액】

② 다음 각 호의 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니한다.

6. 부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역을 공급하는 사업에 관련된 매입세액(투자에 관련된 매입세액을 포함한다)과 대통령령으로 정하는 토지 관련 매입세액 7) 부가가치세법 제21조 【결정 및 경정】

① 사업장 관할 세무서장, 사업장 관할 지방국세청장 또는 국세청장(이하 "사업장 관할 세무서장등"이라 한다)은 사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에만 그 과세기간에 대한 부가가치세의 과세표준과 납부세액 또는 환급세액을 조사하여 결정 또는 경정한다.

2. 확정신고한 내용에 오류 또는 탈루(脫漏)가 있는 경우

• 다. 사실관계 1) 청구인은 2009.4.27. 개업한 부동산 임대업자로서 ○○유동화전문(유) 로부터 쟁점오피스텔을 12억원에 취득하면서 부가가치세 1억2천만원을 환급받은 후 임대 수입금액에 대한 부가가치세를 신고납부하였으나,

• 처분청은 쟁점오피스텔에 사업자등록 되어 있는 13개 호수를 제외한 30개 호수(주민등록전입 세대 14호수)에 대하여는 사업용이 아닌 주거용으로 판단하고 이를 면세전용으로 보아 기 공제받은 부가가치세 매입세액을 불공제하여 2011.10.14. 청구인에게 2009년 제1기 부가가치세 109,558,430원을 경정 고지한 사실이 심리자료에 의하여 확인된다. 2) 처분청은 청구인의 쟁점오피스텔에 대한 현장확인 조사내용이 종결보고서에 의하여 아래와 같이 확인된다.

• 가) 인적사항: 상호(@@프로퍼티) 사업자등록번호(506-05-*) 대표자(장○○․박○○) 업종(부동산/임대) 사업장(○○ ○○ ○○ 659-29 ○○퍼스티 3층～15층(43호)) 개업일(2009.4.27)
• 나) 현장확인 경위: 상기인 은 2009.4.27. 오피스텔 43세대 취득후 2009.4월 조기환급 신고하여 120,942,000원 매입세액공제 받았으나, 사실상 주거용으로 임대한 혐의가 있음으로 부가가치세법상 자가공급(면세전용) 해당여부 확인을 위하여 현장확인을 실시함(감사지적분)
• 다) 현장확인 내용

(1) 사업자 등록 및 부가가치 신고내역: 상기인은 ○○ ○○ ○○ 659-29번지 3～15층 오피스텔 43세대 업무용건물(○○오피스텔) 취득과 관련하여 2009.3.30일 부동산/임대사업자등록 신청을 하였으며, 2009.1기 4월 ○○유동화전문(유)(217-85-****) 로부터 매입세금계산서 총 1매, 1,209,420천원(공급가액)을 수취하여 부가가치세 120,942천원을 환급받았음. 2009.1기 확정부터 2010.2기까지 부가가치세 과세분으로 오피스텔 임대수입금액 신고함.

(2) 임차인 내역 확인: 2009.1기 부동산 임대가액공급명세서 검토한바 총 43세대 중 사업자등록된 세대는 13세대로 확인되며 사업자등록이 확인되지 않은 30세대 중 주소지 전입신고된 세대는 14세대로 임차인이 주택으로 사용하고 있는 것으로 확인됨.

(3) 부가가치세법상 자가공급 여부 확인 (가) 부가가치세 과세사업을 영위하기 위하여 취득한 오피스텔을 부가가치세 가 면세되는 상시주거용으로 임대하는 경우에는 자가공급(면세전용)에 해당되며, 이 경 우 주거용으로 임대하는지 여부는 임차인이 실제로 당해 건물을 사용한 객관적인 용도를 기준으로 함(조심2010중0134, 2010.11.2) (나) ○○ 오피스텔의 용도 확인결과 방1개, 화장실 1개의 원룸 형태로 43세대의 면적 및 내부구조 동일하며, 씽크대 및 취사시설이 완비되어 있어 업무용 및 주거용으로 사용할 수 있는 것으로 확인됨.(전기료는 개별 세대로 한전에서 부과되고 있으며 가스비, 수도료는 관리비에 포함됨) (다) 2009.1기 부동산 임대가액공급명세서의 임차인 중 사업자등록이 되어 있지 않은 30세대는 국세통합시스템(TIS) 상 사업자등록내역이 확인되 지 않는 점, 임차인들이 주민등록전입신고를 하고 거주한 사실이 있는 점 으로 보아 ○○오피스텔은 일부 주거용으로 사용된 것으로 판단됨. (라) 2009.1기 오피스텔을 업무용 임대목적으로 취득하였으나 일부 주택으로 임대한 것으로 확인되어 과면세 겸업 사업자로서 면세 사업분은 공제받지 못할 매입세액으로 매입세액불공제, 주택임대수익은 부가세 과세표준에서 차감 경정코자 함. (마) 매입세액 면세사업분 계산내역 (단위:천원) 취득가액 면세사업 매입액 공통매입금액 면세사업분 세액 1,209,420 842,610 6,470*69,81%=4,516 84,712

• 라) 확인자 의견: 2009.1기 오피스텔을 업무용 임대목적으로 취득하였으나 일부 주택으로 임대한 것으로 보아 경정 후 2009.1기 이후 부가세 신고분은 과면세 겸업 사업자 납부 세액 재계산 등 사후 관리코자 함. 3) 처분청이 쟁점오피스텔에 사업자등록이 없거나 주민등록이 되어 있는 30개 호수에 대하여 면세전용으로 보아 당초 공제한 부가가치세 매입세액을 불공제 하였으나 청구인은 비주거용으로 사용한다는 임차인의 확인서 및 관리사무실의 확인서를 아래와 같이 제시하고 있다. 번호 호수 처분청 확인 청구인 제시 확인서 사업자등록 주민등록전입 임차인 관리사무소 1 306 김@@ 2 308 유 전@@ 3 316 유 이@@ 4 405 유 전@@ 5 410 유 전@@ 6 504 유 전@@ 7 605 유 김## 8 607 유 김$$ 9 706 최@@ 10 713 유 유 백@@ 11 816 양@@ 12 818 유 정@@ 13 915 유 권@@ 14 1003 유 최## 15 1006 유 김%% 16 1015 송@@ 17 1016 유 류@@ 18 1102 권## 19 1109 유 강@@ 20 1114 유 이%% 21 1119 유 유 김^^ 22 1209 유 임@@ 23 1404 유 박@@ 24 1413 윤@@ 25 1506 강$$ 26 1507 박%% 27 1508 유 이^^ 28 1511 유 문@@ 29 1519 노@@ 30 1520 유 이&& 9
• 가) 임차인 확인서 내용: 위 확인자는 ○○ 오피스텔 ()호 임대차계약을 체결하고 비주거용(원어민교사 기숙사, 사무실, 공방 등)으로 사용하고 있음을 확인합니다. 2012.1월 확인자 임차인 @@@
• 나) 쟁점오피스텔 관리사무소: 위 호실에 대하여 ○○유동화전문(유)와 청구인들 간에 2009.3월 소유권 이전계약 및 4월 소유권이전 시 입주자의 오피스텔 사용용도 확인결과 비주거용으로 사용하였음을 확인합니다. 2012.2월 관리사무소장 印 4) 쟁점오피스텔의 등기부등본 및 집합건축물대장 상 건물내역이 철근콘크리트평슬래브지붕 15층 업무시설 및 판매시설 로 확인되고 보존등기는 2004.12.23. ○○전자(주) 이며 2006.5.26. ○○유동화전문회사로 소유권이전 된 후 2009.4.29. 청구인 명의로 소유권이 이전된 것으로 확인된다.

• ○○유동화전문회사의 2006년 제1기 부가가치세 확정신고 시 642,477,700원을 환급 받은 사실이 국세통합전산망에 의하여 확인된다. 5) 쟁점오피스텔에 대한 임대차계약서 정형양식 내용이 아래와 같이 확인된다.

• 가) 부동산의 표시: 소재지(○○ ○○ ○○동 659-29 ○○ 오피스텔 306호) 토지면적(7.03㎡) 건물면적(33.59㎡) 임대목적(업무용)
• 나) 계약내용: 보증금(일천만원) 월세(오십오만원, VAT포함), 임대차기간(2009.2.28부터2010.2.27까지)

• 임차인은 임대인의 사전 서면 동의 없이 상기 부동산의 용도나 구조 등을 변경하거나 전대, 임차권 양도 또는 담보제공을 하지 못하여 임대차목적 이외의 용도에 사용할 수 없다(제3조).

• 본 계약서에 정한 제3조를 위반한 경우 등 에 해당되면 임대차계약을 해지할 수 있다.

• 다) 계약당사자: 임대인, 임차인, 중개업자
• 라. 판단 위와 같은 관련법령과 사실관계를 종합해 보면, 처분청은 쟁점오피스텔에 대한 임차인의 사업자등록 현황 및 동 오피스텔에 주민등록전입 현황 등에 의하여 임차인의 사업자등록이 되어 있는 13개 호수에 대하여만 업무용으로 인정하고 나머지 30개 호수 임대는 주거용으로 판단하여 이 건 부가가치세를 부과처분 하였으나 청구법인이 취득한 쟁점오피스텔의 구조는 등기부등본에 의하여 업무용으로 확인되고 임대 관련 계약서 정형양식에 의하면 업무용으로 명시되어 있으며 계약 내용 또한 업무용으로 확인되는 점, 처분청이 쟁점오피스텔을 주거용으로 판단하면서 충분한 현지 확인을 하지 아니한 점, 청구법인이 불복과정에서 제시한 일부 임차인들의 확인서에 의하면 사업자등록이 되어 있지 아니하지만 기숙사, 사무실 등 업무용으로 사용하였다는 내용이 확인되는 점 등으로 보아 단지 임차 호수에 사업자등록이 되어 있지 아니하다는 이유만으로 주거용으로 판단한 처분청의 이 건 부과처분은 잘못이 있어 보인다 할 것이다. 따라서 재조사를 통하여 쟁점오피스텔 임차인들이 거주용으로 사용하였는지 여부를 확인하여 이 건 부가가치세의 경정고지를 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.