토지 및 건물의 일괄공급 시 분양계약서상 구분기재가액을 실지거래가액으로 봄

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구조합은 ○○시 ○○구 ○○동 70-2번지 일원에 주택재개발사업을 목적으로 설립된 조합으로서 2006.02.06.을 수익사업개시일로 하여 주택신축판매업 등록 후 계속 사업 중이다.
• 나. 청구조합은 2010.7.26. 최종적으로 위 재개발 사업부지 내에 총 542세대를 신축하는 것으로 사업계획인가를 받은 후 2010.10.22. 총 542세대 중 일반분양 1차 공급분 199세대(전체 국민주택규모 이하)를 모집공고하여 분양완료한 후, 2011.02.18. 조합원 분양분 128세대 및 임대 주택 48세대를 제외한 2차 공급분 167세대(전체 국민주택규모 초과, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 모집공고하여 분양완료하였다.
• 다. 청구조합은 부가가치세 과세대상 쟁점주택의 공급에 대하여 분양공급계약서상 토지 및 건물의 구분 공급가액 대신 총분양공급가액을 토지 및 건물의 감정평가액을 기준으로 안분하여 건물 공급가액을 산정한 후 2011년 제1기 부가가치세 예정신고 및 확정신고를 하였다.
• 라. 처분청은 부가가치세 환급 현장확인조사 시 쟁점주택의 각 세대별 분양공급계약 내용을 확인한 결과 청구조합이 쟁점주택을 공급함에 있어 토지와 건물의 공급가액을 구분기재한 사실을 확인하고 분양공급계약서상 건물 공급가액을 실지거래가액으로 보아 부가가치세 과세표준 및 세액을 재산정하여 2011.11.08. 2011년 제1기 과세기간 부가가치세 116,969,770원을 부과처분하였다. 청구인은 이에 불복하여 2012. 1. 5. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구조합은 주택재개발사업조합 아파트 분양가격을 결정하면서, 부동산 시장 침체에 따라 미분양을 우려하여 ○○ ○○아파트 1차 분양 시 ○○ 시내의 일반적 추세보다 낮은 가격으로 평당 가격을 추정 결정하여 2010.10월 제1차 분양 시 평당 751만원 상당으로 정하였다가, 제2차 분양 시에는 정기총회 보고서 내용과 같이 평당 865만원으로 상향조정하여 총분양가액을 정한 후,
• 나. 분양계약서 작성 시 계산상 편의를 위하여 평형별 추정가액으로 계산한 총 분양가액에서 대지의 가격은 감정평가금액으로 하고 토지의 공급가액을 차감한 나머지 잔액을 건물 공급대가로 보아 그 금액을 1.1로 나누어 건물 공급가액 및 그 부가가치세로 구분하였다.
• 다. 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물을 함께 공급하는 경우 그 건물의 공급가액은 계약당사자가 합의에 의하여 정한 실지거래가액에 의하여야 하나, 실지거래가액이 사회통념에 비추어 합당하다고 인정되지 아니하여 그 가액의 구분이 불분명한 경우에 그 건물의 과세표준은 부가가치세법 시행령의 규정에 따라 안분 계산하는 것으로,
• 라. 청구조합과 같이 총분양가액을 정한 후 토지 및 건물의 공급가액을 구분함에 있어 토지 또는 건물의 감정가액 중 1개 자산의 감정가액을 당해 자산의 거래가액으로 하고 총분양가액에서 동 자산의 감정가액을 차감한 가액을 다른 1개 자산의 거래가액으로 하는 경우 총분양가액에서 토지의 감정가액을 차감하느냐, 건물 감정가액을 차감하느냐에 따라 토지 및 건물의 거래가액이 달라진다고 할 것인바 이는 합리적이라 할 수 없어 사회통념에 부합한다 할 수 없으며,
• 마. 수분양자 입장에서는 토지가액, 건물가액, 부가가치세를 구분하지 않으며, 분양대금 납입도 총 분양금액을 기준으로 납입하고 있으므로 청구조합과 수분양자 사이에 합의된 실지거래가액은 총분양가액에 대한 합의라 할 것이지 토지 및 건물의 구분 거래가액에 대한 합의라고 할 수 없으므로 분양공급계약서상 토지 및 건물의 구분 거래가액은 편의에 의해 구분되었을 뿐 계약자 쌍방의 의사와는 관련이 없으므로 실지거래가액으로 볼 수 없는바 총분양가액을 토지 및 건물의 감정평가액으로 안분하여 건물 공급분 과세표준을 산정함이 타당하다.

• 가. 쟁점주택에 대한 분양공급계약서상 거래가액은 쟁점주택의 공급자인 청구조합, 시공사 및 수분양자 모두에게 확정적 효력을 미치는 계약으로서 동 거래가액이 추정에 의한 금액이라고 주장할 여지가 없으며, 분양공급계약서상 토지 및 건물의 구분 거래가액은 적정 시가를 반영하여 작성되었다 할 것이므로 구분 기재 거래가액이 각 자산별 실지거래가액이 아니라는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다 하겠다.
• 나. 또한, 청구조합은 분양공급계약서 작성 시 토지 및 건물의 거래가액을 정함에 있어 그 방법이 합리적이지 못하였으므로 조세심판원 결정의 예와 같이 총분양공급가액을 토지 및 건물의 감정평가액을 기준으로 안분하여야 한다고 주장하나, 해당 선결정례는 토지와 건물 가액의 구분이 불분명하거나 그 구분 표시 가액이 당해 토지 및 건물의 규모와 형태, 사회통념에 비추어 합당하지 아니한 경우 감정평가액에 따라 계산한 가액에 의해 안분계산할 수 있다는 내용으로,
• 다. 쟁점주택 분양계약서와 같이 토지와 건물의 구분 거래가액이 감정가액과 현저한 차이가 없고, 수분양자 또한 계약내용의 조정 없이 동 계약내용에 근거하여 분양대금을 계속 납입하고 있으며, 금융기관 또한 분양계약서를 근거로 수분양자와 대출 계약을 한 이 건의 경우 분양계약서상 토지 및 건물의 구분 거래가액이 각 자산의 규모와 형태, 사회통념에 비추어 합당하지 아니한다고 볼 수 있는 객관적 증거가 없으며, 시공사 또한 토지 및 건물을 분양계약서대로 명확히 구분하여 사업을 진행중임이 확인되는바 처분청은 분양공급계약서상 구분 기재된 건물의 거래가액을 부가가치세 과세표준으로 한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 분양계약서상 건물 공급가액을 부인하고, 총 분양가액을 토지 및 건물의 감정평가액으로 안분하여 건물 공급가액을 재산정함이 타당한지 여부를 살피는 데 있다.
• 나. 관련법령 1) 부가가치세법 제13조 【과세표준】

① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각 호의 가액(價額)을 합한 금액(이하 "공급가액"이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우: 그 대가

⑤ 제1항부터 제4항까지에서 규정한 사항 외에 과세표준의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 2) 부가가치세법 시행령 제48조 【과세표준의 계산】

① 법 제13조 제1항에 규정하는 과세표준에는 거래상대자로부터 받은 대금ㆍ요금ㆍ수수료 기타 명목 여하에 불구하고 대가관계에 있는 모든 금전적 가치있는 것을 포함한다.

④ 완성도기준지급 및 중간지급조건부로 재화 또는 용역을 공급하거나 계속적으로 재화 또는 용역을 공급하는 경우에는 계약에 따라 받기로 한 대가의 각 부분을 과세표준으로 한다. 3) 부가가치세법 시행령 제48조 의 2【과세표준의 안분계산】

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물 등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

1. 토지와 건물 등에 대한소득세법제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초공급시기)가 속하는 과세기간의 직전과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.

3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다.

• 다. 사실관계

1. 청구조합과 처분청 사이에 청구조합이 쟁점주택 분양공급계약서 작성 시 토지 및 건물의 가액을 구분기재한 사실 및 청구조합이 분양공급계약서 상 총 분양가액을 토지 및 건물의 감정평가액을 기준으로 안분하여 건물 공급분 부가가치세 과세표준을 산정하여 2011년 제1기 부가가치세 과세표준 예정 및 확정신고를 한 데 대하여는 다툼이 없다.

2. 당심에서 ○○시 ○○구청으로부터 쟁점주택 재개발사업과 관련하여 관리처분계획인가 및 입주자 모집공고 승인과 관련된 서류를 제시받았는바 각 자료 기재내용은 다음과 같다.

• 가) 2008.02.05.자 관리처분계획인가서 기재내용에 의하면,

(1) 청구조합은 ○○시 ○○구 ○○동 70-1번지 등 233필지 30,200㎡ 상에 주택재개발사업을 목적으로 설립된 조합으로 2006.11.29. 사업시행인가를 받아 총 498세대(조합원분양 130세대, 일반분양 320세대, 임대48세대) 및 상가를 분양․임대하기로 하여 2008.02.05. 관리처분계획인가를 받은 것으로 나타난다.

(2) 관리처분계획인가서상 사업계획 (단위: ㎡, 백만원) 공사계획 사업평가 및 자금운용계획 구분 대지면적 건축 연면적 세대 시행전 평가액 또는 추산액 시행후 평가액 또는 추산액 계 27,154.7 92,073.84 498 계 토지 건물 계 대지 건물 주택 소계 26,866.01 91,094.98 498 27,271 * 20,584 6,586 134,601 41,524 93,077 분양 25,762.26 86,938.07 450 임대 1,103.75 4,156.91 48 상 가 288.69 978.86

• 총소요 사업비 122,535 수입 추산액 140,058 * 시행 전 평가액(추산액) 27,271백만원에는 무허가 지상물 1,120백만원이 제외되어 있음)

• 나) 2010.09.13. 관리처분계획변경인가서에 의하면,

(1) 2010.07.26. 사업시행 변경인가를 받아 총 233필지 30,200㎡에 주택재개발사업을 시행하여 총 542세대(조합원분양 128세대, 일반분양 366세대, 임대48세대) 및 상가를 분양․임대하기로 하여 2010.09.13. 관리처분계획을 변경한 것으로 나타난다.

(2) 관리처분계획인가(변경)서상 사업계획 【공사계획 및 자금운용계획】 (단위: ㎡, 백만원) 공사계획 사업평가 및 자금운용계획 구분 대지면적 건축 연면적 세대 시행전 평가액 또는 추산액 시행후 평가액 또는 추산액 계 27,154.7 93,342.4939 542 계 토지 건물 계 대지 건물 주택 소계 26,661.7106 91,647.9536 542 27,271 * 20,584 6,586 148,544 43,105 105,439 분양 25,550.3114 87,336.8864 450 임대 1,111.3992 4,311.0672 48 상 가 492.9894 1,694.5203

• 총소요 사업비 133,878 수입 추산액 147,062 * 시행전 평가액(추산액) 27,271백만원에는 무허가 지상물 1,120백만원이 제외되어 있음) 【주택 공급계획】 (단위: 세대, ㎡) 공급대상 주택규모(전용면적기준)별 공급세대수 상가 면적 계 36.36 (A) 49.33 (B) 59.96 (C) 84.98 (D) 84.96 (E) 84.99 (F) 102.30 (G) 124.94 (H) 140.22 (I) 계 542 24 24 50 136 88 24 98 73 25 1,694.52 조합 토지등 소유자 124

• - 10 37 39 10 7 15 6

• 보류 시설 4

• -

• 2 1

• - 1

• - 일반분양 366

• - 40 97 48 14 91 57 19 1694.52 임대 48 24 24

• -

• -

• -

• -

• 다) 청구조합은 관리처분계획변경인가에 따라 총 542세대를 신축하기로 하고 1차 및 2차에 걸쳐 입주자 모집공고를 통해 총 366세대를 일반분양한 것으로 나타난다. 【제1차 주택형별 입주자 모집공고 승인현황(국민주택규모 이하)】 (단위: ㎡, 천원) 주택형 세대 (199) 세대별 계약면적 대지지분 분양가격 주거전용 주거공용 기타공 용 계약면적 대지비 건축비 (최저) 건축비 (최고) 59.9589(C) 40 59.9589 23.7084 35.8762 119.5435 32.7881 59,019 123,781 135,781 84.9835(D) 97 84.9835 22.4794 50.8495 158.3124 46.4727 83,651 153,149 165,149 84.9606(E) 48 84.9606 24.2629 50.8359 160.0594 46.4602 83,628 153,172 165,172 84.9892(F) 14 84.9892 27.6756 50.8529 163.5177 46.4758 83,658 171,144 141,144 【제2차 주택형별 입주자 모집공고 승인현황(국민주택규모 초과)】 (단위: ㎡, 천원) 주택형 세대 (167) 세대별 계약면적 대지지분 분양가격 주거전용 주거공용 기타공용 계약면적 대지비 건축비 (최저) 건축비 (최고) 102.2953(G) 91 102.2953 28.9361 61.2078 192.4392 55.9395 100,691 210,109 233,109 124.9414(H) 57 124.9414 27.2172 74.7582 226.9168 68.3234 122,982 256,618 275,818 140.2241(I) 19 140.2241 31.6980 83.9025 255.8246 76.6807 138,028 313,775 332,775

3. 청구인이 제시한 심리자료에 의하면, 청구조합은 당초 공동주택 498세대를 신축하려던 계획을 변경하여 총 542세대를 신축하는 것으로 2010.09.13. 관리처분계획변경 인가를 받기전인 2010.8.10. 청구외 (주)○○감정평가법인으로부터 2010.8.2.을 가격시점으로 하여 토지 및 건물의 감정평가를 받은 것으로 나타나며, 위 제1차 및 제2차 입주자모집공고서상 대지비는 각 세대별 대지지분에 감정평가서상 토지 단위면적당 감정평가가액 1,800,000원을 곱하여 산출한 가액과 동일하다.

4. 청구인이 제시한 청구외 (주)○○감정평가법인의 감정평가서 기재내역은 다음과 같다. (단위: ㎡, 천원) 작성일자 가격시점 평가조건 공부 (감정의뢰 물건) 사정 (감정 물건) 감정가액 종별 공부상 면적 종별 사정 면적 단가 금액 2010.8.10. 2010.8.2. 준공완료 상태조건 토지 30,200 공동주택용지 27,154.7 1,800 48,878,460 도로 3,045.3

• 평가제외 공공용지 건물 93,342.4739 건물 93,342.4739

• 72,350,670

• 가) 토지감정가액 산출

(1) 인근의 정상적인 지가 수준은 1,600,000원/㎡∼1,700,000원/㎡ 내외로 탐문조사되며, 가로조건, 접근조건, 면적, 형상 등 개별적인 특성에 따라 가격수준은 층화되어 있음

(2) 인근의 평가선례 (단위: ㎡, 원) 소재지 지목 면적 단가 평가목적 평가시점 비고

○○ 318-10 대 40 1,800,000 경매 2010.06.24. 주상나지

○○ 331-18 대 156 1,700,000 경매 2009.03.20 상업용

○○ 331-17 대 264.3 1,600,000 담보 2007.12.21 상업용

○○ 338-21 대 90.7 1,090,000 담보 2007.07.23. 단독주택 (가) 평가선례 ①은 본건 주택재개발정비사업 부지 내 토지로서 본건 아파트 신축이후 지가 상승이 예상됨 (나) 평가선례 ②, ③은 본건과 비교 시 가로조건은 우세하나, 접근조건, 효율성, 장래의 동향 등에서 열세임 (다) 평가선례 ④는 본건과 비교 시 가로조건, 접근조건, 효용성 등에서 본건보다 매우 열세임

(3) 인근지역의 지가수준 및 상기의 평가선례 등을 감안할 경우, 비교표준지공시지가는 인근지역내의 정상적인 지가수준의 반영이 미흡한 것으로 조사 및 분석되는바, 상기의 평가선례 및 인근토지의 적정지가수준 등을 종합적으로 참작하여 43%의 기타요인을 상향 보정함.

(4) 대상토지가격의 산정 비교표준지 공시지가 (원/㎡) 시점수정 지역요인 개별요인 기타요인 산출단가 (원/㎡) 산정단가 (원/㎡) 1,020,000 1.00440 1.0 1.23 1.43 1,801,971 1,800,000

(5) 건물가격 산출개요 (가) 구조․규모 및 용도 구 분 구 조 규 모(㎡) 비 고 아파트 철근콘크리트조 벽식구조 62,475.2353 근린생활시설(상가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 1,977.4103 지하주차장, 기계실 등 철근콘크리트조 28,889.8283 (나) 신축등급 1급 2급

○ 3급 4급 5급 (다) 표준단가(2008년도 한국감정원 발간 건물 신축 단가표) 분류번호 용 도 구 조 급수 표준단가(㎡) 내용연수 2-1-5-2 아파트 철근콘크리트조 슬래브지붕(고층형) 2 853,000 50 4-1-5-7 점포 및 상가 철근콘크리트조 슬래브지붕 4 746,000 50 (라) 재조달원가의 결정 상기 표준단가표 및 건축설계도를 기준으로 하여 아래와 같이 재조달원가를 결정함 구 분 재조달원가(원/㎡) 비 고 아 파 트 880,000 근린생활시설(상가) 750,000 지하주차장, 기계실 등 550,000

5. 청구조합이 제시한 자료에 따르면 청구조합의 일반분양분 공동주택의 수입 및 원가는 다음과 같으며, 이 건 심리 시 용지원가가 사업시행 당시 평가금액에 해당하여 용지 이익률이 높을 수 있다고 구두 주장하였다. 구분 총분양가액 총원가(2011년말 현재) 이익률 대지비 건축비 VAT 용지원가 총공사예정원가 대지지분 건물 계 34,455 70,405 3,920 19,336 70,907 43.9 △0.7 1차(면세) 15,560 31,195 8,640 31,684 44.5 △1.6 2차(과세) 18,795 39,209 3,920 10,696 39,222 43.1 △0.0 * 법인세 신고 시 제출된 B/S 재고자산(원가대체전) 계정 용지원가 30,372백만원(비수익사업부분 용지원가가 포함)

6. 처분청이 부가가치세 현지확인 조사 시 쟁점주택의 분양대금 회수를 대행한 시공사로부터 제시받은 자료에 따르면 시공사는 수분양자들로부터 각 회차별 분양대금을 납입받아 선수금으로 기재하면서 총분양가액은 분양계약서상 가액으로 ‘대지가’, ‘건물가’, ‘부가세’로 구분기재하여 관리한 것으로 나타난다.

• 라. 판단 부가가치세법 제13조 제1항 및 제5항, 같은 법 시행령 제48조의 2 제4항에서는 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 등을 함께 공급하는 경우 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의하도록 하되, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 위 법 시행령 제48조의 2 제4항 각호에 정하는 바에 따라 그 건물 등의 가액을 산정하도록 규정하고 있다. 여기서 실지거래가액이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미하고, 분양계약은 통상의 매매계약과 마찬가지로 청약과 승낙에 의한 매매의사의 합치에 의하여 성립되고, 진정성립이 인정되는 이상 반증이 없는 한 그 문서의 기재 내용에 따른 의사표시의 존재 및 내용을 인정하여야 하는 것이며, 이를 배척하려면 그 기재 내용과 다른 명시적, 묵시적 약정이 있는 사실이 인정되어야 하고(2008.4.17.선고 서울고등법원 2007누21039판결 참조), 국가 및 지방자치단체로부터 사업계획의 승인을 얻어 공급하는 주택의 경우에는 그 승인된 사업계획상의 분양가액을 실지거래가액으로 보는 것(부가 46015-721, 1999.3.18.)으로, 이 사건 청구조합은 관할관청으로부터 주택재개발 사업시행계획인가를 얻어 설립된 조합으로 조합원 분양분 공동주택과 부가가치세 과세대상인 쟁점주택 등 총 542세대의 공동주택의 분양 및 임대에 관하여 관할관청의 관리처분계획 인가를 받은 후 일반 분양분 공동주택의 공급 시 총분양가액을 토지와 건물의 가액으로 구분하여 입주자 모집공고안 승인신청을 하여 그 승인가액대로 쟁점주택 분양계약을 체결한 사실이 제서류 기재내용에 나타나고, 쟁점주택 분양계약 시 토지와 건물의 가액을 구분기재하여 분양계약을 체결하였다 하더라도 그 구분거래가액을 각 거래 당사자가 배척하는 명시적․묵시적 약정이 있었음을 입증할 수 있는 서류를 제시한 사실이 없는 바 분양계약서상 구분 거래가액을 실지거래가액으로 봄이 타당하다 하겠다. 한편, 이와 같이 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액이 구분되었다 하더라도 그 구분이 건물의 규모와 형태, 제3자간에 일반적으로 거래된 가격 등 사회통념에 비추어 합당하다고 인정되지 아니하여 불분명한 경우에는 그 건물 등의 과세표준은 부가가치세법 제48조 의 2 제4항 각호의 규정에 의하는 것(부가-649, 2009.2.19)이나, 이 사건 분양계약과 같이 토지와 건물의 일괄 공급 시 일괄 거래가액을 책정한 후 각각의 거래대상물의 가액을 구분하여 약정함에 있어 1개의 자산만을 감정평가액에 의하여 산정하고 그 자산의 가액을 일괄 거래가액에서 차감한 나머지 잔액을 다른 자산의 가액으로 산정하였다는 사유만으로는 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 건물의 규모와 형태, 제3자간에 일반적으로 거래된 가격 등 사회통념에 비추어 합당하다고 인정되지 아니하여 불분명한 경우에 해당한다고 볼 수 없다 하겠다. 따라서, 처분청이 쟁점주택 분양계약서 상 건물 공급가액을 부가가치세 과세표준으로 하여 산정한 이 건 부가가치세 부과처분은 달리 잘못이 없다 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.