쟁점부동산의 양도는 사업의 양도・양수에 해당되지 아니함

• 가. 청구인은 2010.2.1. 청구외 이과 ○○ ○○구 ○동-2 ○○빌딩 37개 호수(이하 “쟁점부동산”이라 한다)에 대하여 매매계약을 체결하고 2010.2.22. ○○ ○○구 ○동 **-2 ○○빌딩 1006호에 ○○빌딩이라는 상호로 부동산 임대 사업자등록을 하였으며, 2010.3.12. 쟁점부동산의 소유권을 취득하였다.
• 나. 이 후 청구인은 2010.10.5. 부동산매매업을 추가하여 사업자등록정정신고를 하고 2010년 제2기 과세기간에 쟁점부동산 중 33개 호수를 양도하였으며, 2010.12.31. 매매가액 3,701,880,000원, 필요경비 3,964,739,000원, 토지등매매차익 △262,859,000원으로 하여 토지등매매차익예정신고를 하였다.
• 다. 또한, 청구인은 2011.1.25. 부가가치세 신고 시 부동산임대업 과세표준을 57,657,419원, 부동산매매업 과세표준은 1,732,493,750원 합계 1,790,151,169원으로 부가가치세 과세표준을 신고하고, 부동산임대 부분에 관한 세액 3,900,190원만을 2011.1.25. 납부하였다.
• 라. 청구인은 부동산매매업자에 해당되지 아니하고 임대에 사용하던 자산을 포괄양수도 하였다고 주장하며 2011.1.25. 2010년 제2기 부가가치세 신고에 대하여 경정청구를 하였으나, 처분청은 2011.2.25. 경정청구를 거부하고, 신고 후 과소납부세액에 대하여 2011. 3. 8. 175,432,320원을 경정․고지하였다.
• 마. 청구인은 이에 불복하여 2011.5.24. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 건물 신축판매업자인 이**은 2002년에 예상을 넘는 토지가액 때문에 청구인에게 자금지원을 요청하여 청구인은 토지 매수대금 중 일부인 650,000,000원을 대여해 주었고 그 후에도 사업이 부진하여 추가 자금지원을 요청하여 200,000,000원을 더 빌려주게 되었다.
• 나. 건물은 2004.8월 준공을 하였으나 분양이 되지 않아 대출이자 등 경상비에 대한 자금 압박을 받자 오피스텔과 상가에 대하여 일시적으로 임대를 놓아 충당하면서 분양을 하였으나, 저조한 분양실적 때문에 자금압박은 더욱 심화되었고 그런 상황에서 2008.4월경 약 1,380,000,000원이라는 거액의 가압류로 건물의 분양과 임대는 더욱 어려워져 상황이 악화되었다.
• 다. 그러자 매도인은 청구인의 대여금을 잔여 재고자산인 미분양 부동산으로 분양받아 갈 것을 제의하여 채권을 회수하여야 하는 청구인으로서는 어쩔 수 없이 상가 물건에 대해 아래〈표1〉○○빌딩 구입금액과 같이 매매대금을 정산하고 부동산을 취득하여 부동산 임대 사업자등록을 한 것이다. 〈표1〉○○빌딩 구입금액 (단위: 원) 매매대금 내역 금 액

• 해당 건 대출금액(농협) 1,910,799,999

• 해당 건 임차보증금(세입자) 150,000,000

• 본건 가압류 건(신** 외1) 1,379,000,000

• 청구인에게 차입한 금액 850,000,000

• 지금금액 564,620,975 합 계 4,854,420,974

• 라. 청구인은 사업자등록을 한 이후 쟁점 부동산 중 사무실인 1006호와 공실 상태인 603호, 703호를 제외한 34개의 사업장에 임차인을 두고 부동산 임대업을 계속하였으며, 2010년 제2기 과세기간에는 쟁점부동산 중 14개 호수의 임대에 대하여 부가가치세 신고를 하였다.
• 마. 그러던 중, 월 10,000,000원이 넘는 대출이자와 잔금지급을 위해 발생된 추가 대출금, 14억원에 이르는 가압류 등으로 청구인은 자금 압박에 시달리게 되어 부득이 조건이 맞는 양수자가 있을 때마다 사업장별로 양도하게 된 것이고, 청구인은 부동산매매업으로 사업자등록이 되어 있어야 쟁점부동산을 양도 할 수 있는 것으로 잘 못 알고 2010.10.5. 사업자등록 정정신고를 한 것이다.
• 바. 청구인은 【별지2】청구인 부동산 양도내역의 부동산을 양도 시 양수인에게 사업시설 뿐만 아니라 사업에 관한 일체의 권리와 의무를 양도하여 양도인과 동일시되는 정도로 법률상의 지위를 그대로 승계하여 쟁점거래는 사업의 포괄양도에 해당하는 것이다. 청구인이 부가가치세 과세대상으로 보아 세금계산서를 교부하여 부가가치세를 신고하고 매출처별세금계산서합계표에 기재하여 제출하였더라도 포괄양수도에 해당한 거래이므로 경정청구를 한 것은 적법한 것임에도 경정청구를 거부한 처분은 부당하다

청구인은 상가 5개 호수, 오피스텔 32개 호수를 매매목적으로 취득하였으나 분양이 되지 아니하여 일시 임대를 하다가 재고자산인 부동산을 판매하고 세금계산서를 교부하여 신고를 한 것이므로 부동산임대업에 따른 포괄양수가 아닌 부동산매매업을 영위한 것이다. 또한, 사업의 양도라 함은 물적․인적시설 및 권리․의무 등을 포괄적으로 양도하여 사업의 동질성을 유지하면서 경영주체만을 교체시키는 것이나, 재고자산을 판매한 것이므로 양도․양수 조건에 해당하지 아니한다. 따라서, 청구인이 양도한 쟁점부동산은 부동산매매업자로서 재고자산에 해당하는 재화를 공급한 것으로 보아 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 양도가 사업의 양도․양수인지
• 나. 관련법령 1) 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】

① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다.

② ～ ⑤(생 략)

⑥ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다. 1.(생략)

2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것

3. (생략) 2) 부가가치세법시행령 제17조 【담보제공․사업양도및조세의 물납】

② 법 제6조 제6항 제2호에서 “대통령령이 정하는 것”이란 사업장별(상법에 따라 분할 또는 분할합병하는 경우에는 같은 사업장 안에서 사업부문별로 양도하는 경우를 포함한다)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것(법인세법제46조 제1항의 요건을 갖춘 분할의 경우, 조세특례제한법제37조 제1항 각 호의 요건을 갖춘 자산의 포괄적 양도의 경우 및 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우를 포함한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각 호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 해당 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다.

3. 당해 사업과 직접 관련이 없는 토지․건물 등에 관한 것으로서 기획재정부령이 정하는 것 3) 부가가치세법 시행규칙 제1조 【사업의 범위】

② 영 제2조 제2항에서 “기획재정부령이 정하는 사업”이라 함은 부동산의 매매(주거용 또는 비거주용 및 기타 건축물을 자영건설하여 분양․판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 사업을 말한다.

• 다. 사실관계

1. 청구인이 제출한 사업자등록증 사본 및 국세통합시스템(사업자세적 변경이력)에 의하면, 2010.2.22. 부동산임대업으로 사업자등록을 신청하였고, 2010.10.5. 부동산매매업을 추가하여 사업자등록정정 신고한 것으로 확인된다.

2. 청구인이 제출한 분양(매매)계약서(2010.2.1)에 의하면, 【별지1】청구인부동산 취득내역과 같이 ○○ ○○구 ○동 **-2 ○○빌딩 202호 등 37개 호수를 부가가치세 포함 4,854,420,974원에 〈표1〉○○빌딩 구입금액과 같이 인수한 것으로 계약서에 기재되어 있다.

3. 청구인은 쟁점 부동산에 대하여 2010.3.11.자로 세금계산서(공 급가액 2,962,792천원) 및 계산서를 수취하여 2010.4.25. 조기환급 신청하였으나, 처분청은 부가가치세 부분조사를 실시하여 잔금 지급금액 564,620천원 중 350,000천원을 지급하지 아니한 것으로 판단하고, ○○○○지방검찰청 조사과정에서 청구인이 이**과 50:50으로 동업을 하였다고 진술한 사실 등을 근거로 조기환급신청을 거부한 것으로 확인된다.

4. ○○○○지방검찰청의 2008.12.26.자 청구인의 피의자 신문조서에 의하면 아래와 같이 확인된다. 문: 피의자는 (주)○○을 운영한 사실이 있는가요 답: ○○은 주식회사가 아니고 이이 사장이고 제가 본부장으로 일하던 개인회사로서, 제가 이과 함께 50:50으로 동업하여 ○○빌딩을 신축하기 위해 만든 회사로서 현재까지도 미분양분이 50%정도를 분양하기 위해 존재하는 회사입니다. 문: 피의자가 ○○을 실질적으로 운영한 것인가요 답: 이이 ○○빌딩의 신축자금 일부를 조달하고 저는 그 자금을 이용하여 ○○빌딩을 신축하고 분양하는 모든 행정업무를 도맡아서 진행하였고, 자금관리는 이과 함께 관리하였습니다. (중간생략) 문: 신◇◇에 의하면 ‘(주)○○은 이과 구이 지분이 얼마인지는 모르지만 동업관계로 알고 있고, 대표이사는 이이고, 본부장은 구으로 구이 실질적인 운영자이다’라고 진술하는데 어떤가요 답: 그렇게 비추어졌을 것입니다. (중간생략) 문: 신◇◇에 의하면 ‘구은 약 20년 전에 ○○ 종로에 있는 부동산중개업소에서 만난 직원으로 처음 알게 되었고, 구이 운영하는 ○○ 구 동 소재 □□□라는 상호의 횟집에서 총책임자로 2002년 월드컵 전후로 약 1년여동안 봉급을 받고 일하였으며, 2003년경에 구이 위 횟집을 매각하여 ○○빌딩을 짓는데 투자를 한 것 같고, 구이 자신이 짓는 ○○빌딩의 분양이 잘 되지 않는다면서 도와 달라고 하여, 2004.7월경부터 2008.5월경까지 약 4년동안 (주)○○에서 근무하면서, ○○ ○○구 ○동 -2 소재 ○○빌딩 지하4층, 지상 15층 건물 중에 (주)○○의 지분인 지하1층, 지상 2,3,4층 일부, 6-15층의 오피스텔 55%에 대한 분양 및 임대관리를 해주었다’는데 어떤가요 답: ○○빌딩 지분 전부가 ○○*의 대표 이 명의로 되어 있는데 이 부분은 신◇◇이 잘못 알고 있는 것 같고, 나머지 진술은 모두 사실입니다.

5. 국세통합시스템(개인별 총사업내역 조회)에 의하면, 청구외 이은 2002.10.22. 쟁점부동산 소재지에 의 상호로 건물신축판매업 사업자등록을 하였으나, (주)○○은 청구외 이의 사업내역에 없는 것으로 보아 ○○○○지방검찰청에서 개인사업자인 ○○*을 (주)○○***으로 오류기재한 것으로 보인다.

6. 청구인은 부동산 취득 및 양도내역과 등기부등본에 의하면, 【별지2】청구인 부동산 양도내역과 같이 취득한 37개 호수의 부동산 중 2010년 10월부터 12월까지 33개 호수의 부동산을 29명에게 양도한 것으로 확인된다.

7. 청구인은 2011.1.25. 부가가치세 신고를 할 때, 양도한 33개 호수의 부동산 중 아래 22개 호수에 대하여만 부가가치세 과세표준에 포함하여 신고한 것으로 확인되고, 아래 22개 호수의 양수자들은 매입세액에 대하여 전부 환급 신청한 것으로 확인된다. 【아래 생략】

8. 또한, 청구인은 2010.12.31.【별지2】청구인 부동산양도내역의 33개 호수에 대하여 아래와 같이 토지등매매차익예정신고를 한 것으로 확인된다. (단위: 원) 구분 세율구분별 금액 매매가액(실거래가액 또는 기준시가) 3,701,880,000 필요경비 3,964,739,000 토지등매매차익 △262,859,000 기신고(결정)된 매매차익 합계액 0 토지등매매차익 합계액 △262,859,000 9) 청구인은 2011.1.25. 부가가치세 신고 시 부동산임대업 과세표준을 57,657,419원, 부동산매매업 과세표준은 1,732,493,750원 합계 1,790,151,169원으로 부가가치세 과세표준을 신고하고, 부동산임대 부분에 관한 세액 3,900,190원만을 2011.1.25. 납부한 것으로 확인된다.

10. 청구인이 2010년 제2기 부가가치세 신고 시 제출한 부동산임대공급가액명세서에 14개 호수를 임대한 것으로 확인된다.

11. 청구인은 2011.1.25. 부동산매매업의 과세표준을 제외하여 아래와 같이 과세표준 및 세액의 경정청구서를 제출하였으나, 처분청에서는 2010.2.25. 경정청구 거부통지를 하였다. (단위: 원) 구 분 최초신고 경정청구 증감 세 목 부가가치세 부가가치세 과세표준금액 1,790,151,169 57,657,419 △1,732,493,750 산출세액 179,015,116 5,765,741 △173,249,375 공제 및 감면세액 1,865,542 1,865,542 0 납부할세액 177,149,574 3,900,199 △173,249,375

12. 청구인이 임대하던 건물을 매수인에게 포괄양수도 하였다고 주장하며 제출한 임대차계약서는 다음과 같이 확인된다. (단위: 원) 계약일 호수 보증금 월세 임대인 임차인

2010. 1. 7 604 5,000,000 550,000 구 2010.11.25 606 5,000,000 600,000 구

2010. 9.16 707 5,000,000 600,000 구**

2009. 8. 9 708 15,000,000 430,000 구 2009.12.16 803 15,000,000 430,000 구

2008. 1.19 806 5,000,000 605,000 이**

2007. 5.14 808 5,000,000 605,000 구 2009.12.10 907 5,000,000 600,000 이

2010. 3.11 1002 5,000,000 500,000 구**

2007. 8.17 1106 30,000,000 300,000 이**

2010. 7. 9 1108 5,000,000 600,000 구**

2010. 2.19 1405 20,000,000 400,000 구**

2010. 9.16 1505 5,000,000 500,000 구**

2010. 8.19 605 5,000,000 520,000 구**

2010. 4.24 902 5,000,000 500,000 구**

2010. 9.20 905 5,000,000 550,000 구**

2005. 9.30. 1104 5,000,000 605,000 구**

• 라. 판 단

1. 부동산의 거래행위가 부가가치세의 과세요건인 부동산매매업에 해당하는지 여부는 그 거래행위가 수익을 목적으로 하고, 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있는 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부 등을 고려하여 사회통념에 비추어 가려져야 하고, 부가가치세법시행규칙 제1조 제1항 은 부동산매매업으로 볼 수 없는 경우를 예시적으로 규정한 것에 불과하여, 그 부동산 거래가 전체적으로 사업목적하에 계속성과 반복성을 갖고 있는 이상 위 규정상의 판매횟수에 미달하는 거래가 발생하였다고 하더라도 그 과세기간 중에 있은 거래의 사업성이 부정되는 것이 아니다(대법원95누10969판결 1996.2.23. 같은 뜻).

2. 청구인은 당초 사업자등록을 부동산임대업으로 신고하였고, 임대업을 영위하다 자금 압박 등에 의하여 부득이하게 해당물건지의 오피스텔을 매수자가 나타날 때마다 건건이 양도하여 부동산 등의 매매차익을 목적으로 한 사업으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있다고 보기 어렵고, 사업의 양도에 해당되어 청구인의 경정청구는 적법하다고 주장하고 있어 보면,

• 가) ○○○○지방검찰청 수사과정에서 청구인이 매도인 이**과 동업(50:50)으로 당해 빌딩을 신축하였다고 진술한 사실, 청구외 신◇◇은 청구인의 요청에 의하여

○○빌딩 지하4층, 지상 15층 건물 중에 ○○***의 지분인 지하1층, 지상 2,3,4층 일부, 6-15층의 오피스텔 55%에 대한 분양 및 임대관리를 하였다고 진술한 사실, 청구인이 제출한 임대차계약서에 쟁점부동산 소유권 취득일(2010.3.12) 전에 청구인 명의로 쟁점부동산을 임대한 것이 확인되는 사실과 청구인이 쟁점부동산을 인수하면서 농협대출금 1,910,799,999원과 가압류금액 1,379,000,000원을 인수하여 이를 상환하기 위해서는 쟁점부동산을 양도할 수 밖에 없었던 상황 등으로, 청구인이 쟁점부동산을 부동산임대 목적으로 취득하였다고 보기 어렵고,

• 나) 청구인이 37개 호수의 쟁점부동산 소유권을 취득하여 2010.2기 과세기간 중에 34개 호수를 29명에게 3,701,880,000원에 분양한 행위는 일시적으로 14개 호수에 대하여 임대를 하였더라도, 분양규모, 횟수 등에 비추어 사회통념상 사업 활동으로 볼 수 있는 정도의 계속성과 반복성이 있다고 볼 수밖에 없으며,
• 다) 2010.10.5. 사업자등록정정신고를 하면서 부동산매매업을 추가하고 수분양자들에게 세금계산서를 발행하여 부가가치세룰 환급토록 하고, 2010.12.31. 부동산매매차익 예정신고 및 2011.1.25. 부가가치세를 신고한 것은 대외적으로 사업성을 표방한 행위에 해당한다 하겠다.

3. 따라서, 청구인이 쟁점부동산 중 33개 호수를 양도한 것은 부동산매매업에 해당되어, 임대업에 관련된 사업을 청구인이 수분양자들에게 포괄적으로 양도한 사업의 양도로 보기 어려우므로 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 【별지1】 청구인 부동산 취득내역 (원, ㎡) 번호 호수 분양가액 부가가치세 건물면적 토지면적 1 202호 343,800,000 22,347,000 69,83 10.92 2 203호 279,100,000 18,141,500 56,70 8.88 3 302호 309,420,000 20,112,300 69.83 10.92 4 303호 251,190,000 16,327,350 56.70 8.88 5 403호 279,280,000 18,153,200 70.91 11.1 6 602호 82,256,000 5,346,640 25.83 4.05 7 603호 90,664,000 5,893,160 28.35 4.44 8 604호 90,678,000 5,894,070 28.35 4.44 9 605호 91,083,000 5,920,395 28.35 4.44 10 606호 105,560,000 6,861,400 32.73 5.13 11 702호 83,508,000 5,428,020 25.83 4.05 12 703호 92,052,200 5,983,380 28.35 4.44 13 707호 108,611,000 7,059,715 33.24 5.21 14 708호 108,408,000 7,046,520 33.24 5.21 15 803호 93,252,000 6,061,380 28.35 4.44 16 804호 93,252,000 6,061,380 28.35 4.44 17 806호 108,550,000 7,055,750 32.73 5.13 18 808호 109,816,000 7,138,040 33.24 5.21 19 902호 84,602,000 5,499,130 25.83 4.05 20 905호 93,671,000 6,088,615 28.35 4.44 21 906호 108,550,000 7,055,750 32.73 5.13 22 907호 110,019,000 7,151,235 33.24 5.21 23 1002호 84,681,000 5,504,265 25.83 4.05 24 1006호 108,666,000 7,063,290 32.73 5.13 25 1008호 109,917,000 7,144,605 33.24 5.21 26 1102호 84,681,000 5,504,265 25.83 4.05 27 1103호 93,339,000 6,067,035 28.35 4.44 28 1104호 93,353,000 6,067,945 28.35 4.44 29 1105호 93,773,000 6,095,245 28.35 4.44 30 1106호 108,666,000 7,063,290 32.73 5.13 31 1108호 109,917,760 7,144,654 33.24 5.21 32 1205호 93,859,000 6,100,835 28.35 4.44 33 1302호 84,760,000 5,509,400 25.83 4.05 34 1303호 93,426,000 6,072,690 28.35 4.44 35 1305호 93,859,000 6,100,835 28.35 4.44 36 1405호 93,961,000 6,107,465 28.35 4.44 37 1505호 93,961,000 6,107,465 28.35 4.44 4,558,141,960 296,279,214