쟁점건물 가액의 산출근거를 제시하지 못하고 있고, 총양도가액의 0.08%, 기준시가 대비 4.95%, 장부가액의 6.99%에 불과하여 토지와 건물가액의 구분이 불분명하다고 보아 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항의 규정에 따라 안분계산한 것은 정당함
쟁점건물 가액의 산출근거를 제시하지 못하고 있고, 총양도가액의 0.08%, 기준시가 대비 4.95%, 장부가액의 6.99%에 불과하여 토지와 건물가액의 구분이 불분명하다고 보아 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항의 규정에 따라 안분계산한 것은 정당함
청 구인은 2008. 3. 3. 부동산임대업으로 사용하던 SS시 JJ구 CC동 21-1번지 외 1필지 대지 297.6㎡, 건 물 792.07㎡(이하 “쟁점건물 ”이라 한다. 대지와 쟁점건물을 합하여 “쟁점 부동산”이라 한다)를 매매대금 70억원에 GGGG 주식회사 (이 하 “매수법인”이라 한다)에게 양도하면서 매매계약서상 구분기재된 건물가액 6백만원(공급가액 5,454천원)에 대하여 2008년 제1기 부가가치세를 신고하였다. 처분청은 GG지방국세청의 감사지적에 따라 쟁 점건물의 가액이 임의로 산정되어 쟁점부동산의 토지와 건물 가액의 구분이 불분명하다고 보아 쟁점부동산의 매매대금을 기준시가로 안분계산하여 재산정한 건물가액 327,353천원에 대하여
2.
1. 청구인에게 2008년 제1기 부가가치세 51,600,750원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2011.
4.
15. 이 건 심사청구하였다.
부가가치세법 시행령 제48조의2 규정은 사업자가 토지를 함께 공급하는 경우에 부가가치세 과세대상인 건물의 공급가액과 면세대상인 토지의 공급가액이 구분되어 있지 아니하여 양자의 가액이 불분명한 경우에 과세대상 건물의 공급가액을 산출하기 위한 특례규정으로써, 세법에 의한 장부 기타의 증빙서류에 건물의 공급가액이 토지의 가액과 구분 기장되어 있는 경우에는, 그 기재가 허위 또는 누락이 있다고 인정되지 아니하는 이상 위 규정의 적용 대상이 되지 아니한다고 해석함이 위 국세기본법 제16조 의 근거과세의 원칙에 비추어 보아도 타당하다고 할 것인바(대법원 89누169, 1989.
12. 26.), 쟁점부동산의 매매계약서에 건물가액과 토지가액이 명확하게 구분되어 기재되어 있는 사실은 청구인과 처분청간에 다툼이 없으므로 쟁점건물 가액이 실지거래가액이 아니라고 주장하는 처분청이 그 기재가 허위라는 사실에 관한 입증책임을 부담한다고 할 것이다. 쟁점건물은 양도당시 신축한지 38년과 32년이 경과한 건물로 재산적 가치가 사실상 없었고, 쟁점부동산을 경계로 도로방면으로는 모든 건물을 철거후 재개발이 진행중인 상태였으며, 정상적으로 감가상각을 해왔다면 양도강시 이미 세법상으로도 기준내용연수 20년을 초과하여 잔존가치는 존재하지 않습니다. 매수법인도 쟁점부동산의 매매계약체결전부터 수차례 청구인에게 재개발을 목적으로 한 매매를 제안한 사실이 있고, 청구인이 이를 거부하자 재개발에 포함된 지분만이라도 거래할 것을 제안한 사실이 있으며, 실제로도 쟁점부동산 일대의 부동산을 취득하여 건물을 철거한 후 재개발사업이 진행중인 것으로 볼 때 청구인과 매수법인간에 쟁점건물의 공급대가를 6백만원으로 기재한 것은 실질적인 재산가치의 하락 및 주변 부동산 개발상황 등을 감안하여 합리적인 결정에 기인한 것임에도 쟁점건물의 실지거래가액이 장부가액과 기준시가에 현저히 미달한다는 사유만으로 매매계약상의 기재된 건물가액이 허위가 있었다고 보고 이를 기준시가로 재산정하여 이 건 부가가치세를 과세한 처분은 부당하다. 설령, 쟁점부동산의 건물가액이 불분명한 것으로 본다고 하여도 쟁 점부동산 양도당시 매수법인에게 부동산임대업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 양도하였으므로 쟁점부동산의 매매는 사업의 양도에 해당한다. 아울러, 쟁점부동산의 건물가액이 불분명하고 포괄적인 사업의 양도에 해당되지 아니하더라도 양도일 현 재 쟁점건물의 기준시가는 110백만원이고, 장부가액은 77백만원에 불과함에도 쟁점건물의 가액을 327백만원으로 과세한 처분은 부당하다.
매매계약 당시 부동산임대업에 공하던 쟁점건물의 기준시가는 110백만원이고, 장부가액 77백만원도 잔존하고 있으며, 쟁점부동산은 양도 후 일부는 현재까지도 철거되지 않고 매수법인이 타인에게 매매하였는 바, 양도 당시 재산적가치가 없다는 청구인의 주장은 인정하기 어려우며, 청구인은 쟁점건물의 가액을 6백만원으로 산정한 객관적인 산출근거나 입증서류를 제시하지 못하고 있어 쟁점부동산의 토지와 건물 가액의 구분이 불분명하다고 보아 쟁점부동산의 건물가액을 기준시가로 안분계산하여 재산정한 것은 정당하다. 또한, 쟁 점부동산 양도 당시 매수법인에게 부동산임대업에 관한 모든 권 리와 의무를 양도하였으므로 쟁점부동산의 매매는 사업의 포괄양도에 해당한다는 주장하고 있으나, 매수 법인은 건물신축판매업을 운영하는 법인으로서, 재개발사업 시행을 위해 단순히 쟁점부동산을 취득하였고, 쟁점부동산 소재지에 부동산임대업으로 사업자등록을 한 사실이 없으며, 양도 이후 임차인들이 쟁점부동산의 임차료에 대하여 매입세금계산서를 수취하지 아 니한 점, 청구인은 쟁점부동산의 임대업에 대한 폐업신고서를 제출 하면서 폐업사유를 사업의 양도가 아닌 기타로 기재한 사실로 보아 청구인과 매수법인은 청구인이 운영하던 부동산임대업을 포괄적으로 양도․양수할 의 사 가 없었다고 판단되므로 쟁점부동산의 양도를 사업의 양도로 보아야 한다는 청구인의 주장은 인정할 수 없는 것이다. 설령, 건물가액이 불분명하고, 포괄양도에 해당되지 아니하더라도 양도일 현 재 쟁점건물의 기준시가는 110백만원이고 장부가액은 77백만원으로서 건물 공급가액을 327백만원으로 과세한 처분은 부당하다는 주장하나, 부가가치세법시행령 제48조 의 2【과세표준의 안분계산】제4항에 사업자 가 토지와 그 토지에 정착된 건물 등 을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실 지거래가액에 의하되, 실 지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 기 준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다고 규정되어 있는 바, 양 도일 현재 쟁점건물의 기준시가 110백만원과 장부가액 77백만원이 존재하는 것은 매매계약서상 건물가액 6백만원이 실지거래가액이 아니라는 사실을 입증하는 것일 뿐 그 가액을 실지거래가액으로 볼 수는 없다 할 것이며, 부가가치세법시행령 제48조 의 2 제3항 규정에 의하여 쟁점부동산의 전체 매 매대금 70억을 토지와 건물의 기준시가로 안분계산하여 산출한 쟁점건물의 공 급가액 327백만원에 대하여 부가가치세를 과세한 처분은 정당하다.
① 쟁 점부동산의 매매계약서상 건물가액을 임의로 기재한 것으로 보아 매매대금을 기준시가로 안분계산하여 과세한 처분이 정당한 지 여부를 가리는 데 있다.
② 쟁 점부동산의 양도가 포괄적인 사업의 양도로 볼 수 있는 지 여부를 가리는 데 있다.
④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조 에서 “건물등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물등의 공급가액은 실 지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.
지와 건물등에 대한 소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.
지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.
3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 2) 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】
① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다.
⑥ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.
2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것 3) 부가가치세법시행령 제17조 【담보제공․사업양도 및 조세의 물납】
② 법 제6조 제6항 제2호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 사업장별(상법에 따라 분할 또는 분할합병하는 경우에는 같은 사업장 안에서 사업부문별로 양도하는 경우를 포함한다)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포 괄적으로 승계시키는 것(법인세법제46조 제1항의 요건을 갖춘 분할의 경우, 조세특례제한법제37조 제1항 각 호의 요건을 갖춘 자산의 포괄적 양도의 경우 및 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우를 포함한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각 호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 해당 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다.
3. 당해 사업과 직접 관련이 없는 토지ㆍ건물 등에 관한 것으로서 기획재정부령이 정하는 것
1. 청구인은 쟁점부동산을 1970.
9. 30.부터 부동산임대업에 사용하다가 매수법인에게 양도하고 2008.
3. 3. 폐업사유를 기타로 기재하여 폐업신고하였고, 매수법인은
5.
29. SS시 JJ구 CC동 92번지 SS호텔 2층 소 재에서 건물신축판매업을 개업하여 2009.
11.
SS시 JJ구 CC동 136번지 SG빌딩 1101호 소재로 이전하여 현재까지 계속 사업 을 하고 있으며, 법인등기부등본의 사업목적에 “ SS시 JJ구 CC동 92번지 일대의 복합상업용건물(상가 및 오피스) 신축 및 분양사업의 수행에 따른 건설 및 사업시행”으로 기재되어 있다.
2. 청 구인은
11.
5. 쟁점부동산을 매수법인에게 양도하기로 하고, 쟁점 부동산의 매매대금을 70억원(건물가액 6백만원 포함)으로 하여 매매 계 약을 체결(계약금 7억원)하였고, 2008.
3.
3. 잔금 63억원 중 매수법인이 승계한 임차보증금 458백만원을 제외한 5,842백만원을 수령한 후 같은 날 매수법인에게 쟁점부동산의 소유권을 이전한 사실이 부동산매매 계약서, 등기부등본 및 예금계좌의 거래내역서에 의하여 확인된다.
3. 매수법인은 쟁점부동산(297.6㎡, 건 물 792.07㎡) 중 재개발지역에 편입된 면적을 제외하고 SS시 JJ구 CC동 21-1번지 소재 대지 184.2㎡, 건 물 593.46㎡를 2010.
11. 청구외 @@용에게 2,797백만원에 양도하였고, 이 건 심리일 현재 철 거되지 않고 존속하고 있는 사실이 확인된다. 매수법인은 재개발지역에 편입되지 못하고 인접한 지역은 상권이 형성되지 못하는 등 불리하여 상대적으로 부동산가격이 낮을 수밖에 없다고 진술하고 있다.
4. 청구인이 쟁점부동산을 매매계약을 체결할 당시 2007년도 쟁점건물의 기준시가는 110,039,630원, 토지의 기준시가는 2,232,000,000원이고, 쟁 점건물의 장부가액은 77,952,328원, 토지의 장부가액은 964,224,000원임이 국세청전산자료 및 소득세신고서에 의하여 확인된다.
5. 매수법인은 쟁점부동산을 취득한 후 즉시 아래 임차인들을 명도하기 위하여 협의한 결과, 청구외 QQ연은 매수법인이 임차보증금 308백만원과 명도 비용 10백만원을 지급하기로 하고 2008.
5.
31. 명도한 사실이 2008년 4월 작성한 각서에 의하여 확인되고, 청구외 HH열은 임차보증금 150백만원과 명도비용 128백만원을 지급하기로 하고 2008.7.14. 명도한 사실이 청구외 HH열이 작성한 영수증에 의하여 확인된다. 아울러, 매수법인은 쟁점부동산의 취득일로부터 명도일까지의 기간은 임차인과의 협의 및 이주할 준비기간으로 임차인의 편의를 봐주기 위한 기간으로서 임대업을 영위하거나 임차료를 지급받은 사실이 없으며, 오히려 가능하면 빨리 명도하게 하기 위하여 명도비용이 지출되었다고 진술하고 있다. (단위 천원) 상 호 성 명 업 종 개업일 폐업일 명도일 명도비용 오소리순대 HH열 간이음식 1994.5.1. 2008.7.17. 2008.7.14. 128,205 한일장여관 QQ연 여관 2006.2.15. 2008.6.2. 2008.5.31. 10,000
6. 30.외 다수 같은 뜻). 청구인은 쟁점건물 가액의 산출근거를 객관적인 증빙서류에 의하여 제시하지 못하고 있고, 쟁점건물의 일부는 이 건 심리일 현재까지도 철거되지 아니하였으며, 매수법인이 매매를 원인으로 청구외 @@용에게 쟁점부동산을 양도한 사실로 보아 재산적 가치가 없다거나 건물의 기능이 상실되었다고 볼 수 없는 점, 쟁점건물가액은 쟁점부동산의 총양도가액의 0.08%로서, 매매계약일 현재 기준시가 대비 4.95%, 장부가액의 6.99%에 불과한 점 등에 비추어 처분청이 부동산매매계약서상의 기재된 총매매금액이 실지거래가액임이 확인되지만 토지와 건물가액의 구분이 불분명하다고 보아 부가가치세법 시행령제48조의 2 제4항의 규정에 따라 안분계산한 것은 정당하다 할 것이다. 다음으로 쟁점②에 대하여 살펴본다. 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도라 함은 사업용 재산을 비롯한 물적·인적시설 및 권리의무 등을 포괄적으로 양도하여 사업의 동일성을 유지하면서 경영주체만을 교체시키는 것을 뜻한다고 할 것인바(대법원2002두8800, 2003.1.10. 외 다수 같은 뜻) 청구인과 매수법인은 당초부터 부동산임대업의 포괄적 양도를 목적으로 쟁점부동산의 매매계약을 체결하지 아니한 사실이 사업양도․양수에 대한 특약사항이 기재되지 아니한 부동산매매계약서와 청구인이 사업양도․양수계약서를 첨부하지 아니하고 제출한 폐업신고서에 의하여 확인되고, 실제로 매수법인은 쟁점부동산을 취득한 후 부동산임대업에 공하지 아니하고 임차인들을 명도하기 위해 즉시 협의를 시작하여 단기간에 명도를 이행하였으며, 재개발구역에 편입된 면적을 제외한 나머지 부동산을 타인에게 양도한 점 등에 비추어 쟁점부동산의 양도는 사업의 동일성이 유지되면서 경영주체만 변경된 사업의 포괄적 양도로 보기는 어렵다 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점부동산의 양도를 사업의 포괄적 양도가 아닌 재화의 공급으로 보고, 쟁 점건물의 가액은 임의로 산정하여 쟁점부동산의 토지와 건물 가액의 구분이 불분명하다고 보아 쟁점부동산의 매매대금을 기준시가로 안분계산하여 이 건 부가가치세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
붙임과 같습니다.