(주위적) 쟁점토지 및 건물의 양도가 사업의 포괄양도에 해당하는지 여부 및 (예비적) 쟁 점면적이 실제 주택용도로 사용되어 부가가치세 과세표준 경정대상인지 여부

청구인은 ○○도 ○○시 ○○동 885-2번지 대지 376.2m 2 (이하 “쟁점토지”라 한다)에서 ‘★★★’이라는 상호로 건물신축판매업(사업자번호: 124-39-*) 을 2006.2.3. 개업하여 2007.2.6. 폐업한 사업자로서, 2005.11.30. 쟁점토지 지상에서 상가 및 주택(4층 제2종근린생활시설 다가구 주택 연면적 824.32 m 2, 이하 “쟁점건물”이라 하고, 대지를 포함하여 “쟁점부동산”이라 한다) 을 준공하여 임대하던 중 2006.3.3. 청구외 정◆◆(이하 “양수인”이라 한다)에게 1,397백만원(이하 “쟁점양도가액”이라 한다)에 양도(이하 “쟁점양도”라 한다)하면서 쟁점양도에 대하여 부가가치세 신고를 하지 않았다. 처분청은 쟁점양도가액을 대지와 건물의 기준시가로 안분계산한 후 청구인이 쟁점건물 중 1층 상가(공부상 면적 206.08m 2) 에 대한 매출을 누락한 것으로 보아 2010.2.8. 청구인에게 2006년 제1기분 부가가치세 28,332,995원을 결정․고지(이하 “이건 처분”이라 한다)하였다. 청구인은 이에 불복하여 2010.2.23. 이건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 주위적 청구 청구인은 양수인에게 다음과 같은 매매조건으로 쟁점토지 및 건물을 양도하였는바, 부가가치세법 제6조 제6항 제2호 및 동법 시행령 제17조 제2항에 의한 재화의 공급으로 보지 않는 ‘사업의 포괄양도’ 요건을 충족하였으므로, 쟁점양도는 부가가치세 과세대상에 해당하지 아니한다.

• 매매조건 -

① 총 매매대금 1,397백만원

② 전체 융자 및 임차보증금반환채무 1,010백만원 양수인 승계

③ 임대차 내용 그대로 승계 참고로 세법개정에 의하여 2006.2.9. 이후 양도하는 분부터는 매도인과 매수인간 사업의 동일성 요건이 폐지되었고, 매수 후 업종을 변경하여도 부가가치세 과세대상에서 제외하는 사업의 포괄양도를 인정하도록 개정된 사실이 있다.

• 나. 예비적 청구 쟁점건물의 1층은 당초 건축 시부터 건축물대장과 상이하게 다음과 같이 건축되어 전체 면적 206.08m 2 중 122.92m 2 (이하 “쟁점면적”이라 한다)가 실제 주택용도로 사용되고 있으나, 구분 건축물대장 실제용도 비고 상가사용면적 206.08 83.16 1층 평면도상 면적기준 7.7 x 5.4=41.58 41.58 x 2개실=83.16 주택사용면적 0 122.92 총 면적 206.08 206.08 (단위: m 2) 처분청은 건축물대장 면적을 기준으로 1층 전부를 상가로 보아 부가가치세 과세대상을 178,396,000원으로 결정하여 과세하였는바, 쟁점양도의 매매계약일인 2006.2.22.을 기준으로 계산한 기준시가에 근거하여 다음과 같이 부가가치세 과세표준을 경정하여 세액을 감액경정하는 것이 타당하다.

○ 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 단서에 의하면 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물의 가액의 구분이 불분명한 경우 과세표준의 안분계산은 토지와 건물 등의 감정평가법인이 평가한 감정평가가액이 모두 있는 경우에는 우선 감정평가가액에 비례하여 안분계산하는 것이고, 이 때 거래가액에 부가가치세가 포함된 경우에는 다음의 산식에 의한다. 건물등 감정평가액 과세표준 = 총거래가액 x __________________________________________________ 토지감정평가액+건물감정평가액+(건물등 감정평가액x10%)

○ 이건 상가 83.16 m 2 의 과세표준: 57,650,853원 = 총거래가액(1,397,000천원) x 상가83.16m 2 의 감정평가액(45,738천원=83.16x550천원) ÷ [토지및건물감정평가액(1,103,753천원) + 상가83.16m 2 의 감정평가액(45,738천원)x10%]

• 가. 주위적 청구 청구인은 2005.12.12. 쟁점토지를 취득한 이후 2006.2.3. 건물신축판매업으로 사업자등록을 하였으나, 임대사업으로 사업자등록을 정정한 사실이 없이 2005.12.12. 쟁점건물을 신축한 후 2006.3.3.(등기접수일) 양도하였는바, 국세통합전산망(TIS) 개인별 총사업내역 조회에 의하면 청구인이 2006년 이후 개시한 사업의 업종이 모두 신축판매업으로 건물 및 주택의 임대목적으로 쟁점건물을 신축한 것이 아닌 것으로 보인다. 따라서 청구인은 쟁점건물을 양도하기 이전에 일시적으로 임대한 것에 불과하므로 당초 처분은 정당하다.
• 나. 예비적 청구 쟁점토지의 양수인에게 간접면담으로 확인해 본바, 쟁점건물의 1층 중 쟁점면적은 원룸식(23.1㎡～26.4㎡) 주택으로 국민주택규모 이하로 면세함이 타당하고, 나머지 83.16㎡만이 상가부분이므로, 청구인의 예비적 청구는 인정함이 타당하다.

• 가. 쟁점 이건의 쟁점은 주위적으로 쟁점토지 및 건물의 양도가 사업의 포괄양도에 해당하는지 여부 및 예비적으로 쟁점면적이 실제 주택용도로 사용되어 부가가치세 과세표준 경정대상인지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 국세기본법 제14조 【실질과세】

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. 2) 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】

① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도(인도) 또는 양도(양도)하는 것으로 한다.

⑥ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.

2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것 3) 부가가치세법 시행령 제17조 【담보제공·사업양도 및 조세의 물납】

② 법 제6조제6항제2호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 사업장별(상법에 따라 분할 또는 분할합병하는 경우에는 같은 사업장 안에서 사업부문별로 양도하는 경우를 포함한다)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것(법인세법제46조제1항의 요건을 갖춘 분할의 경우, 조세특례제한법 제37조제1항 각 호의 요건을 갖춘 자산의 포괄적 양도의 경우 및 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우를 포함한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각 호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 해당 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다. (각호 생략) 4) 부가가치세법 시행령 제48조의2 【과세표준의 안분계산】

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

2. 토지와 건물등중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.

3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다.

• 다. 사실관계

1. 쟁점토지 및 쟁점건물의 각 부동산등기부등본에 의하면, 청구인은 2005.12.30. 쟁점 토지에 대한 소유권이전등기 및 2005.12.12. 쟁점건물에 대한 소유권보존등기 후 2006.3.3. 양수인에게 쟁점부동산을 양도한 사실이 나타난다.

2. 청구인과 양도인 사이에 체결된 2006.2.22.자 ‘상가주택 매매계약서’에 의하면, 청구인인은 양수인에게 쟁점부동산을 1,397백만원에 매도(잔금지급일 2006.2.28.)한 사실이 나타나며, 특약사항 란에 다음과 같은 내용이 기재되어 있다. “1. 현시설 상태의 매매계약임

1. 개조사항 1층 2세대, 2층 2세대, 3층2세대, 4층2세대 매수자가 개조임을 인지하고 확인계약임

1. 차후 개조부문에 대한 범칙금을 매도자와 매수자가 각각 반반으로 부담한다.

1. 건물내 임대차계약 조건이 위 내용과 다를시 매매계약을 취소하기로 한다. (이하 생략)” 3) 청구인이 2006.3.3. 쟁점부동산을 양도하고도 쟁점양도에 대하여 부가가치세 신고를 하지 아니한 사실에 대하여는 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없다. 4) 국세통합전산망 조회에 의하면, 청구인은 쟁점부동산 소재지에서 ‘★★★’이라는 상호로 건물신축판매업(사업자번호: -39-13)을 2006.2.3. 개업하여 2007.2.6. 폐업하였고, 양수인은 쟁점부동산 소재지에서 ‘★★★’이라는 상호로 주택임대업(사업자번호: 124-39-13)을 2007.1.5. 개업하여 현재 계속사업자 상태인 사실이 나타난다. 5) 국세통합전산망 조회에 의하면, 청구인의 개인별 총사업내역은 다음과 같이 나타난다. 사업자번호 상호 소재지 업종 개업일자 폐업일자 -39-13*** ★★★

○○ ○○ 885-2 건물신축판매 2006.02.03 2007.02.06 -39-88 ★★★2

○○ ○○ 860-9 주택신축판매 2006.06.30 2006.07.27 -39-88 ♣♣빌3

○○ ○○ 874-12 건물신축판매 2008.05.15

• -40-06 ★★빌딩

○○ ○○ 873-1 상가신축판매 2006.09.25 2007.05.15 -40-46 ★★★

○○ ○○ 872-3 주택신축판매 2006.11.30 2007.01.03 ★★★

○○ ○○ 건물신축판매 2007.05.15 2007.09.28 ★★프라자 ◇◇ ◇◇ 건물신축판매 2003.06.10 2008.10.28 청구인은 ★★프라자에 대하여 2007.4.25. 부업종으로 부동산임대업을 추가등록함

6. 처분청의 청구인에 대한 2006.1기 부가가치세 경정결의서에 의하면, 쟁점양도에 대하여 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 에 의거 실지거래가액 1,397백만원을 아래 계산내역과 같이 기준시가비율로 안분계산하여 ‘상가(1층)매출누락 경정결의’한 결과 178,396,900원을 과세표준(매출과표)으로 하여 청구인에게 2006.1기분 부가가치세 28,332,990원을 고지한 사실이 나타난다. (단위: 원, m 2) 건물1층 기준시가 과세표준 = 총거래가액 x __________________________________________________ (VAT 포함) 토지기준시가+건물기준시가+(건물1층 기준시가x10%) 94,796,800 178,396,900 = 1,397,000,000 x ________________________________________________ 353,628,000 +(94,796,800+284,280,000)+9,479,680 토지기준시가: 353,628,000 = 940,000(2005.5.31. 공시) x 376.2 건물1층 기준시가: 94,796,800 = 460,000(2006년) x 206.08 * 건물2∼4층 기준시가: 284,280,000 = 460,000 x 618

7. 쟁점건물의 부동산등기부등본 ‘을구’란에 의하면, 2008.11.3. 쟁점건물 중 ‘주거용 1층 남서쪽 약 60 m 2 ’를 범위로 전세권(전세금 58백만원, 존속기간 2008.11.1. ～2010.11.1., 전세권자 이♣♣)이 설정된 사실이 나타난다.

8. 쟁점건물의 2009.11.19.자 일반건축물대장에 의하면, 쟁점건물의 1층 206.08m 2 은 당초 2005.11.30. 제2종근린생활시설(일반음식점)로 사용승인되었으나, 2009.4.1. ‘제1층 2종근린생활시설→단독주택/다가구주택’으로 무단용도변경(건축법 제19조)에 따른 위반건축물로 변동된 사항이 나타난다.

9. 청구인이 제출한

○○ 지방검찰청검사장 작성의 2010.5.3.자 벌과금납부증명서 사본에 의하면, 청구인은

○○ 지방법원 2006.3.31. 선고 2006고약**** 판결에 의거 건축법 위반죄에 대한 벌금(7백만원)형을 선고(2006.4.27. 확정)받아 2006.10.4. 동 벌금을 납부한 사실이 나타난다.

10. 청구인이 제출한 청구외 (주)♠♠감정평가법인 ○○남부지사 작성의 2006.1.12.자 감정평가서 사본에 의하면, 다음과 같은 내용이 나타난다. “○ 감정평가표 개요

• 감정평가액: 1,103,753천원

• 평가목적 및 의뢰인: 담보, ☆☆신협 ☆☆지소장

• 소유자 및 채무자: 청구인

• 가격시점 및 조사기간: 2006.1.11.

• 작성일자: 2006.1.12.

• 평가내용 공부 사정 감정가액 종별 면적 종별 면적 단가 금액 대지 376.20 대지 376.20 1,500,000 564,300,000 건물 824.32 건물 824.32

• 539,453,000 합계

• 1,103,753,000 (단위: m 2, 원) 임대부분 임차인 임대차보증금 월임대료 1층 101호 조△△ 10,000,000원 540,000원 1층 102호 송△△ 10,000,000원 500,000원 (이하 생략)

○ 건물이용상태 및 임대상황(소유자가 제시한 임대차계약서 및 임대차내용확인서에 의해 조사된 내용임)

• 쟁점건물의 각층 평면도 중 1층 평면도에는 위 1층 101호 및 102호 부분이 주택용도(방 2, 주방, 욕실, 거실, 발코니)로 이용되고 있는 것으로 나타나 있다. 주소 세대주 전입일자 거주사태 ★★★-101 조△△ 2006.01.19. 거주자 ★★★-102 민△△ 2005.12.16. 거주자 (이하 생략)

○ 주소별 세대열람 내역(2006.1.11. 관할 동사무소로부터 전입세대 열람결과 조사된 내용임)

11. 청구인이 제출한 쟁점건물의 1층 평면도 사본에 의하면, 쟁점건물의 1층은 당초 건축 시부터 건축물대장과 상이하게 아래 내역과 같이 건축되어 전체 면적 206.08m 2 중 122.92m 2 가 주택용도로 되어 있는 것으로 나타난다. 구분 건축물대장 실제용도 비고 상가사용면적 206.08 83.16 1층 평면도상 면적기준 7.7 x 5.4=41.58 41.58 x 2개실=83.16 주택사용면적 0 122.92 총 면적 206.08 206.08 (단위: m 2)

12. 청구인이 제출한 사진자료에 의하면, 위 1층 평면도 사본에 나타난 내용과 같이 쟁점건물의 1층 전면부에 위치한 상가 2개호 및 후면부에 위치한 다가구 주택 2개호로 보이는 공간(전면 주택용 출입구 및 측면 창호 등)에 대하여 촬영한 영상이 나타난다.

13. 당심에서 2010.5.6. 실시한 쟁점건물에 대한 현장실사결과에 의하면, 청구인이 제출한 사진자료 및 1층 평면도 사본의 내용에 부합되게 쟁점건물의 1층 후면부 공간이 실제로 다가구 주택(2가구) 용도로 사용되고 있는 것으로 확인된다.

• 라. 판단 【주위적 청구】 청구인은 쟁점양도가 재화의 공급으로 보지 않는 사업의 포괄양도 요건을 충족하였으므로, 부가가치세 과세대상에 해당하지 아니한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. 부가가치세법 제6조 제6항 제2호 및 같은 법 시행령 제17조 제2항 소정의 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도라 함은 사업용 재산을 비롯한 물적ㆍ인적 시설 및 권리의무 등을 포괄적으로 양도하여 사업의 동일성을 유지하 면서 경영주체만을 교체시키는 것을 뜻한다고 할 것인바(대법원 2007.11.29. 선고 2005두17294 같은 뜻), 이건의 경우 청구인은 쟁점부동산 외에도 2006.2.3. ～2008.10.28. ○○도 ○○시 ○○동 및

○○도 ◇◇시 ◇◇동에서 주택신축판매업을 영위하던 사업자로서 당초 쟁점부동산 소재지에서 건물신축판매업을 사업목적으로 하여 사업자등록을 한 후 쟁점양도시점까지 이를 변경한 사실이 없는 점, 양수인은 쟁점양도시점까지 주택신축판매업을 영위한 사실이 없으며, 쟁점부동산의 양수 이후 쟁점부동산 소재지에서 새로이 부동산임대업을 개업한 점, 쟁점양도 관련 부동산 매매계약서에 의하면, 쟁점양도 당시 부동산 임대사업과 관련된 자산ㆍ부채의 평가나 영업권의 평가가 있었다고 볼 만한 사정이 보이지 않는 점, 청구인은 쟁점부동산을 약 2개월 15일 동안 임대한 상태에서 양도한 것으로 사업목적(주택신축판매업) 을 변경하지 아니한 채 원활한 분양 을 위하여 일시적․잠정적으로 임대한 경우에 불과하여 쟁점양도시점에 청구인이 부동산임대업을 영위한 것으로 인정하기 어려운 점 등에 비추어 보면, 양수인이 쟁점건물의 매매를 통하여 청구인이 영위하던 사업에 관한 권리의무를 동일성을 유지하면서 포괄적으로 양도받았다고 보기는 어렵다고 할 것이고, 오히려 청구인이 쟁점양도시점에 재고자산을 양도하여 양수인이 임대사업장의 고정자산을 취득한 경우에 해당된다고 봄이 타당하므로, 쟁점양도가 재화의 공급으로 보지 않는 사업의 포괄양도 요건을 충족하여 부가가치세 과세대상에 해당하지 아니한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. 【예비적 청구】 청구인은 예비적으로 쟁점면적이 실제 주택용도로 사용되어 부가가치세 과세표준 경정대상이라고 주장하는바, 처분청의 청구인에 대한 2010.5.28.자 ‘부가가치세 재경정결의서’에 의하면, 처분청은 이건 심사청구 중 예비적 청구에 대하여 “1층 건물 중 원룸(다가구주택)은 국민주택규모에 해당하여 과세하지 않는 것이 적당하다고 판단된다.”는 조사내용에 근거하여 “심사청구 중 예비심사청구건을 1층 건물 중 상가부분만을 과세할 것에 대한 고지 결정감”을 경정사유로 하여 직권으로 과세표준을 178,396,900원에서 72,924,632원(증감액 -105,472,268원)으로 재경정 결의한 사실이 확인된다. 따라서 이건 심사청구 중 예비적 청구부분은 당초 처분의 일부경정(취소)으로 해당 불복청구 대상처분이 없어졌으므로 부적법하다고 하겠다.

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.