부동산매매업 해당여부

◇◇세무서장이 2009.9.1. 청구인에게 결정고지한 2008년 제1기분 부가가치세 281,144,321원은 이를 취소합니다. 이 유

• 가. 청구인은 2007.12.28. ○○○○시 ○○○구 ○동 1432 □□□□□□ 101동 301호에 소재하는 (주)△△△개발로부터 같은 번지의 □□□□□□ 101동 201호, 같은 동 1201호, 같은 동 1301호, 같은 동 1601호 4개의 주택(모두 217.16㎡이고, 이하 “쟁점주택”이라 한다)을 취득하기로 계약하고 2008.1.30. 잔금지급 및 소유권이전 등기를 한 후 2008.3.21. 청구외 장△△ 등 4인에게 쟁점주택을 양도하고, 양도소득세 예정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 쟁점주택 양도를 부동산매매업에 해당하는 것으로 보아 청구인에게 2009.9.1. 2008년 제1기 부가가치세 281,144,321원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.12.9. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인은 2007.12.28. (주)△△△개발로부터 쟁점주택을 취득하기로 계약하고 2008.1.30. 잔금 지급과 동시에 소유권을 이전받으면서 주민등록기재분으로 매입세금계산서를 교부받았기에 부가가치세 환급신청을 하지 않았으며, 청구외법인은 2007.12.30.자로 직권폐업되어 쟁점주택 등에 대해서는 폐업시 잔존재화로 과세되었다.
• 나. 쟁점주택의 소재지인 "○○시 ○○○구"는 주한외국인을 상대로 주택임대가 많이 이루어 졌기에 청구인은 쟁점주택을 취득하고, 2008.1.25. 쟁점주택 중 하나인 201호를 사업장소재지로 하고, 부동산임대컨설팅을 주업으로 하는 “♤♤"이라는 상호로 사업자등록을 발급받아 주택임대업을 영위하려고 하였으나, 경기악화로 임대가 잘 이루어 지지 않아 쟁점주택의 임대도 하여 보지 못하고 양도시 까지 부담한 금융이자 상당액을 손실 본 상태에서 매각한 것으로 청구인은 매매업이 아닌 주택임대를 목적으로 한 것이고, 취득등기 후 주택 임대 및 매도를 위하여 주변의 중개업소에 의뢰하여 쟁점주택을 순차적으로 판매하였다.
• 다. 청구인은 1992년부터 중국에서 악세사리 및 플라스틱류에 대한 무역업을 하였고, 외국인이 직접 법인이 아닌 개인으로 사업을 할 수 없어 체류기간 연장을 위하여 취업비자를 취득하였으며, 2001.3월～2007.10월까지 ☆☆☆☆유한공사의 대표로 재직하였다. 그러나, 오랜 외국생활로 인한 자식들의 교육문제와 중국의 현실에 비추어 외국인이 사업을 하여 성공하기란 쉽지 않은 실정이어서 언제라도 한국에 정착하려 하였고, 노모와 전처 자녀의 양육과 교육을 위하여 쟁점외주택1을 구입하였고, 재혼한 부인과 자식들의 국내 정착목적으로 쟁점외주택2를 취득하였으나, 세입자의 전세계약기간 관계로 정착을 미루어오다 중국내 사업의 경영악화로 매각하게 되었다. 지번 취득일 양도일 취득목적 비고

○○시 ∇∇ ∇∇ 675 07.2.5 07.10.2 노모, 자녀 부양목적 쟁점외주택1 @@ 시 ◇◇ ▷▷ 618-9 07.6.26 07.8.6 한국 정착목적 쟁점외주택2

• 라. 부동산 매매업이란 부동산의 매매 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내고 사업상 목적을 가지고 1과세기간에 1회 이상 취득하고 2회 이상 판매하여야 하는 것이나, 1회 이상 취득하고 2회 이상 판매한다 함은 일종의 예시적인 규정이고, 사업 목적의 변화 가능성으로 인하여 획일적인 기준을 정할 수 없는 것으로 사료되는바, 청구인은 부동산매매업을 사업상 목적으로 나타내지 않았고, 쟁점주택을 일괄 양도하려고 하였으나, 일괄 취득할 양수인이 없어 각각의 소유권이 구분되므로 분리하여 양도하였을 뿐으로 주택매매업을 영위하지 않았다.
• 마. 처분청에서 주장하는 청구인의 출입국이 빈번한 사유는 2008.10.29.부터 청구인이 운영하는 (주)♤♤의 무역업을 위한 것이고, (주)♤♤의 소재지와 상이한 지역에 주택을 구입한 것도 주택취득 후 (주)♤♤의 대표이사로 취임하게 됨에 따라 이루어진 것으로 먼저 주택을 구입하였다. 또한 귀국하면서 가족들과 함께 ◇◇시에 거주하였으나 (주)♤♤을 인수하면서 ○○으로 이사하고 아이들도 ○○으로 전학을 하였다.

• 가. 청구인은 1과세기간 안에 쟁점부동산을 취득 후 양도한 것에 대하여 사업성을 갖고 부동산매매업을 영위한 것이 아니라고 주장하고 있으나, 쟁점외주택1과 2를 취득 후 양도하는 등 2007.2기에도 1과세기간에 부동산을 1회 이상 취득하고 2회 이상 판매하였고, 2007.1기～2008.1.기 동안 지속적으로 부동산을 취득 후 매매하는 등의 행태로 보아, 이는 사업상 목적으로 부동산매매업을 영위한 것이라고 판단되며,
• 나. 쟁점외주택1과 쟁점외주택2의 취득 후 매매한 것은 전처와 본인의 자녀의 양육과 교육 및 재혼한 부인과 자식들의 국내정착목적으로 취득한 후 개인적 사정과 중국사업의 실패로 인하여 매각한 것이라고 주장하고 있으나, 주택취득일 이후에도 출입국이 매우 빈번한 점, 청구인이 운영하고 있는 법인의 사업장과 상이한 곳에 주택을 구입한 점으로 보아 국내정착목적으로 취득하였다고 볼 수 없으며, 전처와 자녀의 양육을 위하여 주택을 구입하였다고 하면서 부동산의 명의는 청구인인 점 등으로 볼 때 청구인의 부동산 매매가 부동산매매업 의도가 없다고 볼 수 없어 이 건 부과처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점주택 양도가 부동산매매업에 해당하는지 여부
• 나. 관련 법령 1) 부가가치세법 제1조 【과세대상】

① 부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 부과한다.

2) 부가가치세법 시행령 제2조 【용역의 범위】

① (생략)

② 제1항의 규정에 불구하고 건설업과 부동산업 중 재정경제부령이 정하는 사업은 재화를 공급하는 사업으로 본다. 3) 부가가치세법 시행규칙 제1조 【사업의 범위】

① 부가가치세법 시행령(이하 "영"이라 한다) 제2조 제1항 제6호 단서에 규정된 전·답·과수원·목장용지·임야 또는 염전은 지적공부상의 지목에 관계없이 실지로 경작하거나 당해 토지의 고유용도에 사용하는 것으로 한다.

② 영 제2조제2항에서 "재정경제부령이 정하는 사업"이라 함은 부동산의 매매(주거용 또는 비거주용 및 기타 건축물을 자영건설하여 분양·판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업을 말한다. 4) 소득세법시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항제12호에서 "대통령령이 정하는 부동산매매업"이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. 5) 소득세법 기본통칙19-7【부동산매매업 등의 업종구분】

① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다.

1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우 6) 소득세법 해석편람19-2-3【부동산의 임대 중 양도시의 소득구분】 임대목적으로 취득한 부동산을 임대하다가 양도하는 경우에는 양도소득으로 과세하는 것이며, 판매목적으로 취득한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에는 부동산매매업으로 과세한다. 따라서 임대를 하던 부동산에 대한 소유권을 이전할 때 발생하는 소득이 양도소득인지 사업소득인지는 사업목적의 유무 및 규모 등을 참조하여 사실판단 할 사항이다(재정경제원 소득 46011-77, 1995.6.9.).

• 다. 사실관계
• 가. 국세통합시스템에 의하면 청구인의 사업자등록 내용은 다음과 같고, 청구인이 쟁점주택의 부동산임대를 위해 사업자등록을 하였다고 주장하는 ♤♤(*-25- 274)의 2008.1기 부가가치세 신고매출액은 없다.

1. ♤♤(--)

• 사업장소재지: ○○○○시 ○○○구 ○동 1432 □□□□□□ 101-201

• 개업일 및 폐업일: 2008.1.31. / 2009.2.28.

• 업태/종목: 부동산업/부동산임대컨설팅

2. (주)♤♤(--)

• 사업장소재지: ○○○○시 ▷구 ▷▷▷ 366-18 ▷▷▷▷▷▷상가 102

• 개업일: 2005.11.11.(계속사업) * 법인등기부등본에 의하면 청구인은 2008.10.29. 대표이사로 취임함

• 업태/종목: 건설․도매․부동산/건축공사, 토목공사, 무역, 임대 * 2008년 사업연도의 법인세 신고시 첨부된 주식등변동상황명세서에 의하면 청구인은 2008.10.29. 지○○ 등 4인이 소유하던 (주)♤♤의 주식을 청구인 등 3인이 취득하였고, 청구인의 지분은 40%이며, 청구인은 사업의 개시시점을 2009.1월이라고 주장한다.

• 나. 처분청에서는 2009.6.26. 현재 청구인의 주소지인 ○○도 ◇◇시 ▽▽구 ▽▽동 342-7 ◎◎◎◎◎ 608호를 사업장으로 하여 직권으로 사업자등록하고 부동산매매업으로 과세하였다.

• 개업일 및 폐업일: 2008.1.1. / 2009.12.1.

• 청구인은 2008.5.16. 위 소재지로 주민등록을 전입하고, 2009.8.31. ○○○○시 ◈◈구로 전출하였음

• 다. 쟁점주택에 대한 청구인의 양도소득세 신고내용은 다음과 같다. (천원) 호수 취득계약 양도계약 필요 경비 양도 소득 납부 세액 계약일 (잔금일) 취득가액 계약일 (잔금일) 양도가액 매수인 201 07.12.28 (08.1.30) 670,000 08.3.8 (08.4.30) 695,000 장△△ 34,857 -9,857

• 1201 〃 790,000 08.1.30 (08.3.21) 830,000 김△△ 36,830 3,170 301 1301 〃 800,000 08.3.26 (08.4.30) 830,000 허△△ 38,493 -8,493 △34 1601 〃 830,000 08.3.24 (08.6.2) 880,000 황△△ 36,766 13,234

• 라. 쟁점주택의 등기부등본에 의하면, 2008.1.30. ◐◐상호저축은행으로부터 채권최고액 5,180백만원의 근저당권이 설정되어 있고, 심리자료에 의해 대출금은 3,700백만원이며, 최종 양도일까지의 이자는 120,467천원이다.
• 마. 체납자 재산 등 자료현황표에 의해 쟁점주택을 제외한 청구인의 부동산 취득 및 양도현황과 등기부등본에 의하여 확인되는 취득․양도가액은 다음과 같으며, 주민등록정보에 의하면 청구인 등은 ◇◇시 소재 아파트를 제외한 다른 주택에는 거주하지 않았다. (천원) 물 건 지 용도 면적(㎡) 취득내용 양도내용 취득일 취득가액 양도일 양도가액

○○ ∇∇ ∇∇동 ▣▣▣▣▣ 102-204 아파트 84.99 07.1.24 205,000 07.10.1 188,000 @@ ◇◇ ▷▷동 618-9 201호 다세대 75.86 07.6.26 95,000 07.8.6 105,000 && ▽▽ ▽▽동 ◎◎◎◎◎ 608호 아파트 84.99 08.5.29

• 바. 출입국에 관한 사실증명에 의하면, 2000.2.10.이후 청구인의 출․입국은 56회로서 년도별 출입국 횟수 및 체류기간은 다음과 같으며, 중화인민공화국 발행 취업증 등에 의하면, 청구인은 상해☆☆☆☆유한공사에서 경리(대표이사)로 근무한 것으로 나타나고,

• 청구인은 중국에서는 외국인이 직접 사업을 할 수 없어 현지인 명의를 빌려서 했고, 폐플라스틱 무역업을 영위하였다고 하며,

• 제적등본 및 가족관계증명서에 의하면, 청구인은 청구외 이○○과 1995.5.13. 이혼하고, 지○○와 혼인하였으며, 자녀 중 최근호는 청구인의 모친과 함께

○○ 북도 ◎◎시 ◎◎면 ◎◎리에 주민등록이 되어 있으나, 나머지 3명은 청구인과 같은 주소지에 주민등록이 되어 있으며, 청구인이 제출한 사증에 의하면 배우자와 자녀들은 주로 중국에서 거주하다 2008.5.4.과 2008.5.9. 국내에 입국한 이후 출국내역은 없다. 【2000.2.10.이후 청구인의 년도별 출입국 횟수 및 중국내 체류기간】 년도 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 출입국횟수 4 1 3 3 1 6 7 10 11 11 중국체류기간 315 361 345 358 358 323 341 336 245 32

• 사. 청구인이 제출한 양도계약서의 특약사항에는 임차인에 대한 내용이 기재되어 있지 않고, 청구인에게 확인한바 쟁점주택 구입 후 임대를 하지 못하였다고 한다.

• 또한, 청구인이 쟁점주택의 임대를 의뢰한 같은 아파트 상가내에 소재하는

○○○○ 부동산 변

○○ 에게 문의한바, 청구인으로부터 임대의뢰를 받았고, ○○○해수욕장 근처에 위치하고 있어

○○ 시내에서 제일 환경이 좋아 그 전에는 외국인들에게 임대를 많이 하였으나, 청구인이 의뢰할 당시는 신축된 아파트의 입주가 시작하면서 임대가 되지 않았고, 매각도 시세보다 저렴하게 매각한 것으로 기억된다는 취지로 답변하였다.

• 아. 청구인이 쟁점주택을 취득하면서 수취한 세금계산서 및 계산서의 내용은 다음과 같고, 모두 주민등록번호 기재분으로 발급받았다. (천원) 호수 작성일 건물분 토지 합계 공급가액 세 액 공급가액 201호 08.01.30 412,040 41,204 216,756 670,000 1201호 08.01.30 485,845 48,584 255,571 790,000 1301호 08.01.30 491,997 49,199 258,804 800,000 1601호 08.01.30 561,120 56,112 212,768 830,000 합 계 1,951,002 195,099 943,899 3,090,000
• 라. 판단

1. 위 사실관계에 의하면, 처분청은 청구인이 2008년 제1기 부가가치세 과세기간내에 쟁점주택을 취득하여 같은 과세기간 내에 모두 양도하였으므로 부동산매매업에 해당된다는 것이나,

2. 관련 법령 등에 의하면, 부동산매매업은 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우를 말하는 것이므로 부가가치세 1과세기간 내에 1회 이상 취득하고 2회 이상 판매한 사실보다는 사업목적의 여부에 따라 부동산매매업으로 구분하는 것이 타당하다 할 것이다.(대법원96누10881, 1997.02.25)

3. 이 건 심리시 확인한 바에 의하면, 청구인의 쟁점주택 보유기간은 6개월 미만으로 매우 짧고, 쟁점주택을 양도하면서도 총 취득가액에 미치지 못하는 가액으로 양도하여 양도차익이 발생하지 않았으며, 쟁점주택의 취득시에도 폐업자와의 거래로 부가가치세를 공제받지 못하였고, 쟁점주택의 소재지에 사업자등록한 업종도 부동산임대컨설팅으로 되어 있으며, 청구인은 2007년 이후에만 쟁점주택과 쟁점외주택 등 7개를 취득하고 6개를 양도하였을 뿐 다른 부동산의 취득․양도가 없고, 쟁점주택 소재지 부근의 부동산중개업소에서도 청구인은 당초 임대를 하려고 하였으나 인근에 신축된 아파트의 입주가 시작되면서 임대가 어려워지자 매매를 하게 되었다고 진술하고 있는 점 등을 종합하여 살펴보면, 청구인은 쟁점주택을 매매업 목적으로 취득한 것이 아니라 중국내 사업을 정리하면서 국내 정착을 위해 쟁점주택을 취득하여 임대수입을 얻을 목적으로 취득하였고, 임대가 원활히 이루어지지 않아 쟁점주택을 양도하게 되었다는 청구인의 주장이 사실로 여겨진다 할 것이므로 쟁점주택의 취득․양도와 관련하여 청구인이 부동산매매업을 사업목적으로 하지 않았다고 보는 것이 합리적이라 할 것이다.

4. 따라서, 쟁점주택 양도와 관련하여 청구인의 부동산매매 목적이 없었다고 보여 지므로 처분청이 쟁점주택 양도를 부동산매매업에 해당하는 것으로 보아 부가가치세를 경정고지한 이 건 부과처분은 취소되는 것이 타당한 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.