화해조서상의 임대료와 신고한 임대료의 차액이 부동산임대 수입금액 누락인지

청구인은 ○○시 ○○구 ○○가 ○○번지 소재 건물 1층 및 2층 합계 ○○㎡(이하 “쟁점사업장”이라 한다)를 사업장으로 2002.4.10. 부동산임대업을 개업 하여 현재 계속사업자상태인 사업자(사업자등록번호: ☆☆☆☆☆) 로서, 2004.11.8. 청구외 ◉◉◉(이하 “임차인”이라 한다)에게 쟁점사업장을 임대하고, 임대보증금 500,000천원에 대한 간주임대료 및 2004.11월부터 2007.6월까지 월 임대료 20,000천원, 2007.7월부터 2009.6월까지 월 임대료 23,000천원의 합계액 을 공급가액으로 하여 부가가치세를 신고하였다. 처분청은 신청인을 청구인, 피신청인을 임차인으로 하는 2004.12.13.자

○○ 지방법원 2004자★★★ 건물명도 사건의 제소전 화해조서(이하 “쟁점화해조서”라 한다) 내용에 근거하여 임차인과 청구인은 실제 임대보증금 500,000천원, 월 임대료 36,000천원(부가가치세 포함, 이하 “쟁점임대료”라 한다)으로 하는 임대차계약을 체결한 것으로 보고, 그에 따른 임대료 수입금액과 신고 수입금액의 차액을 매출누락으로 보아 2009.10.1. 청구인에게 아래와 같이 2004년 제2기 내지 2009년 제1기(이하 “쟁점과세기간”이라 한다) 각 부가가치세 합계 ▲▲▲원 을 경정․고지(이하 “이 건 처분”이라 한다)하였다. 세목 과세기간 고지세액 부가가치세 2004년 제2기 ▲▲▲ 2005년 제1기 ▲▲▲ 2005년 제2기 ▲▲▲ 2006년 제1기 ▲▲▲ 2006년 제2기 ▲▲▲ 2007년 제1기 ▲▲▲ 2007년 제2기 ▲▲▲ 2008년 제1기 ▲▲▲ 2008년 제2기 ▲▲▲ 2009년 제1기 ▲▲▲ 계 ▲▲▲ (단위: 원) 청구인은 이에 불복하여 2009.11.3. 이건 심사청구를 제기하였다.

1) 청구인은 2002년 ○○도 ○○시 소재 보유농지의 수용보상금으로 2002.4.10. 쟁점사업장을 취득하였는바, 동 취득 당시의 기존 임차인 청구외 ●●●과 이후 6개월간 쟁점사업장의 명도문제로 분쟁을 겪으면서 임대사업의 어려움을 경험한 바 있어 임차인과는 2004.11.8. 임대보증금 500,000천원, 월 임대료 20,000천원에 임대차계약을 체결하였음에도 상호합의하에 동 실지계약내용과는 다르게 임대보증금 500,000천원, 월 임대료 36,000천원, 임대차기간 3년으로 하는 쟁점화해조서를 작성하였다.

2. 쟁점임대료는 추후 발생할지도 모르는 임차인과의 명도 관련 분쟁에 대비하여 실지 임대료에 손해배상금 등을 가산하여 산정한 금액인바, 임차인과는 추후 실지 임대료에 관한 분쟁이 발생하지 않도록 아래와 같은 내용으로 2004.11.8.자 ‘화해조서 동의서’(이하 “쟁점화해조서동의서”라 한다)를 별도로 작성한 후 법원에 제소전 화해신청을 하였다.

○ 실지 계약내용

• 계약기간: 2004.11.8.～2006.11.7. (2년)

• 임대보증금: 500,000천원

• 월 임대료: 20,000천원(부가가치세 별도)

○ 화해조서상 계약내용

• 계약기간: 2004.11.8.～2007.11.7. (3년)

• 임대보증금: 500,000천원

• 월 임대료: 36,000천원

3. 임차인은 위 실지 계약내용에 따라 임대료 지급약정일인 매월 10일경 청구인 명의의 ○○은행 계좌(계좌번호: ☆☆☆, 이하 “임대료지급계좌”라 한 다)로 부가가치세를 포함하여 2004.11월부터 2007.6월까지 월 임대료 22,000천원, 2007.7월부터 2009.9월까지 월 임대료 25,300천원을 각 송금(이하 “쟁점금융거래내역”이라 한다)하였고, 청구인은 2009.9.11. 임대차계약 종료에 따라 임대보증금 500,000천원을 임차인 명의의 계좌로 송금하였다.

4. 청구인과 임차인은 2007.6.9. 임대차계약을 갱신하고 월 임대료를 인상하였는바, 만일 쟁점화해조서상 계약내용이 실지계약내용이라면 임차인이 구태여 쟁점화해조서상 계약기간 만료일인 2007.11.7.에 앞선 2007.6.9. 임대차계약을 갱신하고 월 임대료를 인상하여 지급할 이유가 없다.

5. 처분청은 이 건 세무조사시 청구인과 임차인에게 임대차계약서 및 쟁점화해조서동의서에 대한 사실 확인을 하였고, 임대료지급계좌의 통장사본 등 관련 증빙에 의하여 청구주장에 따른 월 임대료 지급내역을 확인하였는바, 근거과세의 원칙상 부가가치세의 과세표준과 세액은 실지조사의 방법에 의하여 밝혀진 실액에 의하여 정하는 것이 원칙임에도 처분청이 쟁점화해조서의 내용에만 근거하여 정확히 확인되지 아니한 수입금액으로 과세하는 것은 실질과세 및 근거과세 원칙에 위배되어 부당하다. 6) 전 임차인인 청구외 ▣▣▣과의 임대차계약 및 임대료 수령경위는 2005.11월 경 의 세무조사시에도 확인된 사항으로서, 당초 임대기간 2002.11.11. ∼2004. 11.8., 보 증금 5억원, 월임대료 36,000천원으로 계약하였으나, 2002.12월(2002.11월은 내부 공사로 인한 무상임대)부터 위 ▣▣▣이 입점 후 영업실적이 부진하자 전전 임차인인 위 ●●●의 임대료 및 주변 임대료 시세에 비하여 임대료가 너무 높다고 하여 월 임대료를 매월 15,000천원(공급가액)으로 인하해 준 것이며, 위 ▣▣▣으로부터 최초 3개월간 수령한 임대료가 36백만원이라 하여 임차인에게도 36백만원의 임대료를 받았을 것이라고 추정하여 이 건 처분을 하는 것은 부당하다. [청구인의 쟁점사업장 임대내역] 임차인 사업자등록번호 임대기간 임대보증금 임대료 (공급가액) ●●● ☆☆☆ 2002.04.10～ 2002.11.10. 400,000 12,000 ▣▣▣ (○○유통) ☆☆☆ 2002.11.11～ 2002.12.10. 500,000 0 (무상임대) 2002.12.11～ 2003.02.10. 500,000 36,000 (공급대가) 2003.02.11～ 2004.11.08. 500,000 15,000 청구인 (♣♣점) ☆☆☆ 2004.11.08～ 2007.06.08. 500,000 20,000 2002.04.10～ 2009.09.10 500,000 23,000 (단위: 천원)

화해조서는 계약당사자가 판사 앞에서 계약내용이 사실이라는 화해가 성립되어 작성된 서류로써 판결과 동일한 법적효력이 있고, 이전 임차인인 ▣▣▣에게 쟁점임대료와 동일한 금액으로 임대하면서 동 임대료 중 15,000천원은 은행계좌를 통하여, 나머지 임대료는 현금으로 수령한 사실이 있어 쟁점금융거래내역이 진실하다는 청구주장을 그대로 신뢰하기 어려우며, 위 ▣▣▣이 임대료가 너무 높다고 하소연한다고 하여 당초 임대료를 불과 3개월 만에 50% 이상 인하해 주었다는 사실 또한 정상적인 상거래 관행을 일탈한 행위라고 보여 지므로 청구주장에 신빙성을 두기 어렵다. 이 건 쟁점에 관하여는 과세쟁점자문위원회 및 과세전 적부심사 등을 거쳐 판단된 사항으로 쟁점화해조서상의 임대료를 과세표준으로 하여 과세하는 것이 실질에 더 부합하다고 할 것이므로 신고한 임대료와 쟁점화해조서상의 임대료의 차액을 수입금액 누락으로 보아 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 화해조서상의 임대료와 신고한 임대료의 차액을 부동산임대 수입금액 누락으로 보아 과세한 처분이 타당한지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 국세기본법 제14조 【실질과세】

② 세법중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

2. 국세기본법 제16조 【근거과세】

① 납세의무자가 세법에 의하여 장부를 비치ㆍ기장하고 있는 때에는 당해 국세의 과세표준의 조사와 결정은 그 비치ㆍ기장한 장부와 이에 관계되는 증빙자료에 의하여야 한다.

② 제1항의 규정에 의하여 국세를 조사ㆍ결정함에 있어서 기장의 내용이 사실과 다르거나 기장에 누락된 것이 있는 때에는 그 부분에 한하여 정부가 조사한 사실에 따라 결정할 수 있다. 3) 부가가치세법 제1조 【과세대상】

① 부가가치세는 다음 각호의 거래에 대하여 부과한다.

4) 부가가치세법 제21조 【결정 및 경정】

① 사업장 관할세무서장ㆍ사업장 관할지방국세청장 또는 국세청장은 사업자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에 한하여 그 과세기간에 대한 부가가치세의 과세표준과 납부세액 또는 환급세액을 조사에 의하여 결정 또는 경정한다.

2. 확정신고의 내용에 오류 또는 탈루가 있는 때

3. 확정신고에 있어서 매출처별세금계산서합계표 또는 매입처별세금계산서합계표를 제출하지 아니하거나 제출한 매출처별세금계산서합계표 또는 매입처별세금계산서합계표의 기재사항의 전부 또는 일부가 기재되지 아니하거나 사실과 다르게 기재된 때

• 다. 사실관계

1. 국세통합전산망 조회, 부동산등기부등본 및 2002.3.25.자 부동산매매계약서 사본에 의하면, 청구인은 2002.4.11. 청구외 ◇◇◇ 외 4인으로부터 ▲▲억원에 쟁점사업장을 매입하여 2002.4.10. 부동산 임대업을 개업한 사업 자 로서 2004.11.8.부터 임차인[사업자등록번호: ☆☆☆, 2006.9.6. ○○점에서 ○○점으로, 2007.6.25. ○○점에서 ♣♣점으로 각 상호 변경하였으며, 2009.9.20. 사업부진으로 폐업함]에게 쟁점사업장을 임대하여 쟁점과세기간 중 아래와 같은 수입금액내용으로 부가가치세를 신고한 사실이 나타난다. 과세 기간 임 차 인 임대계약내용 임대료 수입금액 (과세표준) 상 호 사업자 등록번호 입주일 퇴거일 보증금 월 세 합 계 보증금 이자 월세 2004년 제2기

○○유통 (▣▣▣) ☆☆☆ 04.07.01 04.11.08 500,000 15,000 70,442 6,442 64,000 ♧♧점 ☆☆☆ 04.11.10 04.12.31 500,000 20,000 22,557 2,557 20,000 합 계 1,000,000 35,000 92,999 8,999 84,000 2005년 제1기 상동 상동 05.01.01 05.06.30 500,000 20,000 128,926 8,926 120,000 2005년 제2기 상동 상동 05.07.01 05.12.31 500,000 20,000 129,073 9,073 120,000 2006년 제1기 상동 상동 06.01.01 05.06.30 500,000 20,000 130,413 10,413 120,000 2006년 제2기 상동 상동 06.07.01 06.12.31 500,000 20,000 130,586 10,586 120,000 2007년 제1기 상동 상동 07.01.01 07.06.30 500,000 20,000 130,413 10,413 120,000 2007년 제2기 OST 명동점 상동 07.07.01 07.12.31 500,000 23,000 150,602 12,602 138,000 2008년 제1기 상동 상동 08.01.01 08.06.30 500,000 23,000 150,431 12,431 138,000 2008년 제2기 상동 상동 08.07.01 08.12.31 500,000 23,000 150,568 12,568 138,000 2009년 제1기 상동 상동 09.01.01 09.06.30 500,000 23,000 146,430 8,430 138,000 (단위: 천원)

2. 쟁점 화해조서(사건명: 2004자★★★ 건물명도) 사본에 의하면, 청구인은 임차인을 피신청인으로 하여 제소전 화해신청을 하여 2004.12.13. 당사 자 쌍방간 화해성립 되었음이 나타나는바, 쟁점화해조서의 주요내용은 아래와 같다. 신청원인

1. …생략… 임대차기간 2004.11.8.부터 2007.11.7.까지 임대보증금 500,000천원, 월 임대료 금 36,000천원으로 하는 임대차계약을 체결하고 현재 피신청인이 이를 점유ㆍ사용하고 있습니다.

2. 신청인(청구인)과 피신청인(임차인)은 위 임대차계약에 의한 명도방법 및 임대료 지급문제 등에 관하여 임대차기간 중 또는 임대차기간 만료 후 발생할 분쟁의 소지를 미리 방지하고자 금번 당사자 쌍방간에 화해조항과 같이 화해의사가 접근되어 이 사건 신청에 이르렀습니다. 화해조항

1. 피신청인은 임대기간 만료, 해지등의 사유로 계약 종료시에 별지목록 기재 건물을 신청인에게 명도하고, 신청인으로부터 보증금 500,000천원에서 연체차임과 제세공과금을 공제한 잔액을 수령한다.

2. 피신청인은 신청인에게 위 임대차기간 개시 후 위 건물의 명도 완료시까지 매월 10일에 매월 36,000천원을 차임으로 지급한다. …이하 생략 3) 청구인이 제출한 청구인과 임차인 사이의 2004.11.8.자 임대차계약서 사본에 의하면, 쟁점사업장을 임대목적물로 하여 임대보증금 5억원, 월 임대료 20,000천원 (부가가치세 별도), 임대기간 2004.11.8.∼2006.11.7.로 약정하 고, 청구인과 임차인 사이에 체결된 2 007.6.3.자 임대차계약서 사본에 의하면, 임대보증금 5억원, 월 임대료 23,000천원(부가가치세 별도), 임대기간 2007.6.9.∼ 2009.6.8.로 약정한 사실이 각 나타난다. 4) 청구인이 제출한 임대료지급계좌 통장사본에 의하면, 임차인이 2004.12.10. ∼2007.6.19. 까지 매월 22,000천원을(다만, 2004.12.10.∼2006.5.10. 까지 입금자는 임 차인의 누나인 ♠♠♠으로 되어 있음), 2007.7.10.∼2009.7.10.까지 매월 25,300천원 을 입금한 사실이 나타난다. 5) 청구인이 제출한 2004.11.8.자 쟁점화해조서동의서 사본에 의하면, 다음과 같은 내용이 나타난다. “…생략…

계약기간: 2004.11.8∼2006.11.7(2년간) 보증금: 5억원 월임대료: 20,000,000원(부가세별도)

계약기간: 2004.11.8∼2007.11.7(3년간) 보증금: 5억원 월임대료: 36,000,000원 상기 내용으로 화해조서를 작성하여 법원에 제출하고 임대인은 실지계약 내용에 의하여 임대료를 청구한다. 화해조서에 기재한 임대료는 임대인은 임차인에게 청구할 수 없음을 확인하고, 위 사항은 임대인과 임차인 법원 제출 목적에만 화해조서 동의서를 사용할 것을 약속하고 확인한다.”

6. 임차인에 대한 2009.7.20.자 문답서 및 사실확인서 각 사본에 의하면, 다음과 같은 요지의 내용이 나타난다.

• 임차인은 쟁점사업장을 임대보증금 500,000천원, 월 임대료 20,000천원 (부가가치세 별도), 임대기간 2004.11.8.∼2006.11.7.(24개월)에 계약하고, 그 에 따라 매월 10일 임대인인 청구인의 임대료지급계좌로 송금하였으며, 2007. 7월 부터는 23,000천원 (부가가치세 별도)으로 인상하여 송금하였다.

• 쟁점화해조서상의 월세 36,000천원은 사실이 아니며, 임차인은 화해조서의 법적 의미를 잘 모르는 상황에서 중개업자가 ‘월세만 잘 내면 아무 일도 없으니 신경 쓸 것 없다’고 하여 임대인이 요구하는 바에 따라 2004.11.8. 임대차계약서와 쟁점화해조서동의서를 같이 작성하였다. 7) 청구인이 제출한 청구인 작성의 2005.11.17.자 확인서 및 위 ▣▣▣ 작성의 2005.11.15.자 확인서 각 사본에 의하면, 다음과 같은 요지의 내용이 나타난다. ‘청구인은 위 ▣▣▣과 2002.11.13. 임대보증금 5억원, 월 임대료 36,000천원, 임대기간 2002.11.11.∼2004.11.8.로 계약하였으나, 2002.12월 입점 후 영업실적이 너무 저조하고 당초의 월 임대료가 전 임차인의 임대료 및 주변의 임대료 시세에 비해 차이가 많이 나서 위 ▣▣▣이 임대료 인하를 요구함에 따라 2002.11월분 임대료는 무상으로 하고, 2002.12월부터 3개월간만 월 36,000천원을 수령하면서 16,500천원은 ○○은행 계좌로, 21,000천원은 현금으로 각 수령하였으며, 이후 기간은 2002.12월말 다시 작성된 계약서에 따라 월 15,000천원(부가가치세 별도)을 수령하였다.’ 8) 청구인이 제출한 ○○감정평가법인(감정평가사 ○○○) 작성의 2002.5.2.자 감정평가서(평가의뢰인:

○○ 은행

○○ 지점장) 사본에 의하면, 쟁점사업장의 부동산 평가가격은 ☆☆☆천원이 고, 임대관계와 관련 쟁점사업장 전체를 위 ●●●이 400,000천원, 월 임대료 12,000천원 에 임차중인 것으로 구두조사 되었다는 내용이 나타난다.

9. 청구인이 제출한 청구인 명의의 ○○은행 통장 사본 및 임차인 작성의 2009.9.11.자 영수증 사본에 의하면, 청구인이 2009.9.11.에 5억원을 대출받아 임차인에게 임대보증금을 상환한 사실이 나타난다.

10. 청구인이 제출한 청구인과 청구외 ◎◎◎ 사이의 2009.10.8.자 임대 차계약서 사본에 의하면, 쟁점사업장을 임대목적물로 하여 임대보증금 5억원, 월 임대료 28,000천원 (부가가치세 별도), 임대기간 2009.10.8.∼2011.10.7.(24개월) 로 약정한 사실이 나타난다.

11. 국세통합전산망 조회에 의하면, 쟁점사업장 인접 상가의 임대료 현황은 다음과 같다. 소재지 업종 사업장면적 전세금 월 세

○○ ○○구 ○○가 ○○번지

○○ △△△ 100,000 4,400 (단위: m 2, 만원) 12) 청구인은 제소전 화해조서상의 임대료 금액이 실지 임대료와 다른 경우 이 건 쟁점과 같은 세무상 문제가 발생할 수 있다는 점을 쟁점화해조서 작성시 몰랐다가 뒤늦게 알고 이후 다른 임대사업장(상호: ♤♤, 소재지:

○○시 ○○구 ○○가 ○○번지, 이하 “청구외사업장”이라 함)에 대하여는 임대차계약상의 실지 임대료에 부합하게 제소전 화해조 서를 작성하였다고 주장하는바, 청구인이 제출한 화해조서(사건명:

○○ 지방법원 2006자★★★ 건물명도) 및 청구외 ▼▼▼(청구인의 배우자이며, 청구외사업장의 공동사업자임)와 청구외 ◀◀◀ 사이의 2006.5.22. 자 임대차계약서 각 사본에 의하면, 동 임대차계약상의 임대조건과 위 화해조서상의 임대조건이 상호 부합하는 것으로 나타난다.

• 라. 판 단 쟁점화해조서는 청구인이 제소전 화해를 신청하여 작성된 것으로 확정판결과 동일한 효력이 있다는 점에서 사실과 달리 볼 수 없다 할 것이므로 청구인과 임차인은 실제 월 임대료 36,000천원에 계약한 것으로 보이고, 청구인이 과거 전 임차인 ▣▣▣으로부터 월 임대료 36,000천원을 수령하면서 16,500천원은 은행계좌를 통하여, 나머지 21,000천원은 현금으로 각 수령하였던 사실에 비추어 청구인의 요구에 의하여 얼마든지 임대료 일부를 거래증빙 없이 현금으로 수령할 수 있다고 보이며, 쟁점화해조서상의 월 임대료 36,000천원이 인접 상가의 시세에 비추어 지나치게 과하다고 볼 수 없고, 쟁점사업장의 임대보증금이 5억원으로 임차인의 임대차 관련 채무를 담보하기에 충분한 금액인 점에서 추후 임차인과의 명도 관련 분쟁시 손해배상액 등을 고려하여 실지 월 임대료 대비 50%를 가산하여 쟁점화해조서상의 임대료 금액을 정하였다는 청구주장은 받아들이기 어려우므로, 쟁점화해조서 내용에 근거한 임대료 수입금액과 신고 수입금액의 차액을 매출누락으로 보아 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.