임대수입금액 산정이 적정한지 여부

○○○ 세무서장이 2009.5.1. 청구인에게 경정․고지한 ×××× 시 ×구 ××동 ×××× 번지 소재 사업장(-07-, 이하󰡒쟁점1사업장󰡓이라 한다)의 2005년 제1기～2007년 제2기 부가가치세 24,319,510원과 ×××× 시 ×구 ××동 ××× -×번지 소재 사업장(-22-, 이하󰡒쟁점2 사업장󰡓이라 한다)의 2005년 제2기～2007년 제2기 부가가치세 3,374,870원 은,

1. 쟁점1사업장에 부과된 부가가치세는 1층 부분 임 대수입금액을 2003.3.20.자 변경된 임대차계약서상의 임대금액인 보증금 5천만원에 월세 100만원으로 하여 그 과세표준을 경정합니다.

2. 쟁점2사업장에 부과된 부가가치세는 이를 취소합니다.

청구인은 ××××시 ×구 ××동 ×××-×번지 등 7곳의 부동산 임대사업을 영위하고 있는 자로서 청구인의 주소지 관할 ○○○세무서장은 2009.2.2.～2009.3.13. 청구인의 2005년～2007년 과세연도에 대한 개인통합조사를 하여 ××××시 ×구 ××동 ×××-×번지 등 7곳 의 사업장(이하󰡒임대사업장󰡓이라 한다)에 대한 부동산임대 수입금액 누락액 848,041천원(이하 “쟁점수입금액 누락액”이라 한다)을 확인하고 이를 사업장관할인 처분청에 통보하였고, 쟁점수입금액누락액을 수보한 처분청은 2009.5.1. 청구인에게 부가가치세 116,821천원(2005년 제1기 20,418천원, 2005년 제2기 20,999천원, 2006년 제1기 20,765천원, 2006년 제2기 17,574천원, 2007년 제1기 17,527천원, 2007년 제2기 19,538천원)을 경정․고지하였다. 청구인은 임대사업장 중 ××××시 ×구 ××동 ××××번지 소재 사업장(-07-, 이하󰡒쟁점1사업장󰡓이라 한다)과 ×××× 시 ×구 ××동 ××× -×번지 소재 사업장(-22-, 이하 “쟁점2 사업장”이라 한다)에 대한 부가가치세 경정에 불복하여 2009.8.7. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 쟁점1사업장의 임차인인 청구외 허○(이하󰡒허○󰡓이라 한다)과 2001.3.21. 작성한 임대차계약서는 1층 약 67평, 지하 약 72평 모두에 대하여 전세보증금 1억원 월세금 300만원으로 계약되어 있고, 2003.3.20. 지하를 제외하고 재계약 한 임대차계약서에 의하면󰡒2001.3.21.자 계약을 파기하고 지하층을 명도한다󰡓 는 특약과 전세보증금 5,000만원, 월세금 100만원(관리비 포함)으로 변경되었는 바, 당초 계약을 근거로 과세한 이 건 부가가치세는 부당하다.
• 나. 처분청은 현 임차인 허○에게 재차 유선확인하였다고 하나 허○의 사실확인서 내용에서 보는 바와 같이 처분청에서는 당초 조사시에는 허○에게 확인하지 아니하였고, 기 과세처분을 계속 유지하기 위해 허○을 찾아가 확인서에 서명날인하게 하였으나 사실과 달라 허○이 날인을 거부하였으며 청구인이 날인한 확인서는 범칙조사의 가능성을 암시하며 강압된 분위기에서 부득이 날인하였으므로 효력이 없는 것이다.
• 다. 2005.12.1. 쟁점2사업장의 임차인인 청구외 권○○(이하󰡒권○○󰡓이라 한다)과 보증금 3,000만원 월세 100만원으로 임대차 계약하였으나 청구인의 특약사항 불이행으로 임대계약이 실행되지 아니하여 임대료를 받지 못하였으며 2008년 3월 건물을 신축하여 2008.6.1. 임대차 계약이 성립되었으므로 2005～2007년 과세기간 중 부과한 부가가치세 및 종합소득세는 부당하다. 3. 처분청 의견
• 가. 쟁점1사업장의 2003.3.20.자 계약서는 조사시 사실과 다른 임대차계약서로 확인되었으며 실제 임대차계약서를 확보할 수가 없어 청구인이 확인한 내용(부동산 임대차 사실확인서)으로 과세하였으며, 현 임차인 허○에게 재차 유선 확인하여도 월세 250만원을 지급하고 있음을 진술하는 등 청구인의 주장은 사실과 다른 계약서에 의한 것이므로 당초처분 정당하다.
• 나. 청구인은 쟁점2사업장에 대한 특약사항의 이행불능 사유가 있어 임대차계약이 유효하게 성립하지 못하였고 임대료도 수령하지 못하였음을 주장하나○○시 ○구청에서는 토지등기부상의 압류를 이유로 건축허가를 반려하였으며이에 청구인은 압류등기말소청구의소를 제기하여 2006.9.12.일자 법원의 화해권고결정을 통하여 압류등기를 말소하였으나 종합소득세 체납을 사유로 2006.9.15.자로 다시 압류되었고, 동 압류등기는 2008.2.28. 자로 말소되었으며 2008년 3월에 권○○이 건축허가신청을 제출하였는 바, 쟁점2사업장의 토지 압류등기일은 1990.6.25.자로 임대차계약 이전부터 존재하였고, 그러한 사실 관계를 이유로 유효하게 성립한 임대차계약의 효력을 부인하는 청구인의 주장은 인정될 수 없으므로 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점1 및 쟁점2사업장의 임대수입금액 경정내용이 적정한지 여부
• 나. 관련법령 1) 부가가치세법 제21조 【결정 및 경정】

① 사업장 관할세무서장·사업장 관할지방국세청장 또는 국세청장은 사업자 가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에 한하여 그 과세기간에 대한 부가가치세의 과세표준과 납부세액 또는 환급세액을 조사에 의하여 결정 또는 경정한다.

2. 확정신고의 내용에 오류 또는 탈루가 있는 때

② 사업장 관할세무서장ㆍ사업장 관할지방국세청장 또는 국세청장은 제1항의 규정에 의하여 각 과세기간에 대한 과세표준과 납부세액 또는 환급세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 세금계산서ㆍ장부 기타의 증빙을 근거로 하여야 한다(단서생략)

• 다. 사실관계

1. 처분청이 제시하고 있는 쟁점1사업장에 대한 부가가치세 신고내용과 그에 따른 확인내용은 처분청 심리자료에 의하여 다음과 같이 나타난다. 과세 기간 신고내용 확인내용 임차인 임대내용 임대내용 상호 임대기간 보증금 월세 임대기간 보증금 월세 2005년제1기 지하 주점 (-16-***) 05.2.18～05.6.30 10,000 800 05.1.1～05.2.21

• - 주점 (-16-) 05.2.22～05.6.30 30,000 2,000 지하 (-16-) 05.4.21～05.6.30 10,000 200 1층 순대 (-10-) 05.1.1～05.1.31 30,000 550 05.1.1～05.1.9 1층 순대 (-15-) 05.2.1～05.6.30 30,000 850 05.1.10～05.6.30 100,000 2,500 2,3층 △△ (-91-) 05.6.20～05.6.30 05.6.20～05.6.30 30,000 3,800 2005년 제2기 지하 주점 (-16-) 05.7.1～05.12.31 10,000 800 05.7.1～05.12.31 30,000 2,000 지하 (-16-) 05.7.1～05.12.31 10,000 200 1층 순대 (-15-) 05.7.1～05.10.31 30,000 850 05.1.10～05.10.24 100,000 2,500 1층 순대 (-06-) 05.11.1～05.12.31 30,000 850 05.10.24～05.12.31 100,000 2,500 2,3층 △△ (-91-) 05.8.1～05.12.31 35,000 1,000 05.7.1～05.12.31 30,000 3,800 2006년 제1기 지하 주점 (-16-) 06.1.1～06.6.30 10,000 800 06.1.1～06.6.30 30,000 2,000 지하 (-16-) 06.1.1～06.6.30 10,000 200 1층 순대 (-06-) 06.1.1～06.6.30 30,000 850 06.1.1～06.6.30 100,000 2,500 2,3층 △△ (-91-) 06.1.1～06.6.30 35,000 1,000 06.1.1～06.6.30 30,000 3,800 2006년 제2기 지하 주점 (-16-) 06.7.1～06.12.31 10,000 1,000 06.7.1～06.12.31 30,000 2,000 1층 순대 (-06-) 06.7.1～06.11.10 30,000 850 06.7.1～06.10.31 100,000 2,500 1층 순대 (-18-) 06.11.11～06.12.31 30,000 850 06.11.11～06.12.31 50,000 2,500 2,3층 △△ (-91-) 06.7.1～06.12.31 35,000 1,000 06.7.1～06.12.31 30,000 3,800 2007년제1기 지하 주점 (-16-) 07.1.1～07.4.30 20,000 1,000 07.1.1～07.4.19 30,000 2,000 지하 (-17-) 07.5.1～07.6.30 20,000 1,000 07.4.20～07.6.30 30,000 2,300 1층 순대 (-18-) 07.1.1～07.6.30 30,000 850 07.1.1～07.6.30 50,000 2,500 2,3층 △△ (-91-) 07.1.1～07.6.30 35,000 1,000 07.1.1～07.4.22 30,000 3,800 07.4.23～07.6.30 30,000 3,800 2007년 제2기 지하 (-17-) 07.7.1～07.8.31 20,000 1,000 07.7.1～07.8.19 30,000 2,300 지하 (-18-) 07.9.1～07.12.31 200 지하 (-18-) 07.9.1～07.12.31 20,000 800 07.8.20～07.12.31 30,000 2,300 1층 순대 (-18-) 07.7.1～07.12.31 30,000 850 07.7.1～07.12.31 50,000 2,500 2,3층 △△ (-91-***) 07.7.1～07.8.19 30,000 3,800 07.8.20～07.12.31 30,000 3,800 단위: 천원

2. 쟁점1 및 쟁점2사업장의 토지 및 건물 내역은 등기부등본 등에 의하여 다음과 같이 확인된다. 구분 토지 건물 면적 취득년월일 면적 취득년월일 쟁점1사업장 324.7 1998.04.10 812.59 2001.06.07 쟁점2사업장 223.0 1997.12.30 184.09 2008.05.19 면적: ㎡ 구분 임차인 상 호 개업년월일 폐업년월일 1층 허○ 순대 2001.05.31 2005.01.22 신○○ 순대 2005.01.21 2005.10.31 손○○ 순대 2005.11.01 2006.11.09 허○ 순대 2006.11.09 지하층 구○○외1 주점 2001.06.02 2003.03.26 박○○ 주점 2003.03.21 2005.02.21 장○○ 주점 2005.02.18 2007.04.25 김○○ 주점 2007.08.24

3. 쟁점1사업장의 1층 및 지하층에 대한 사업자이력은 국세통합전산망에 의하여 다음과 같이 확인된다. 4) 청구인이 제시한 쟁점1사업장의 임차자 허○과의 임대차계약 내용을 살펴 보면

• 가) 2001.3.21. 작성된 임대차계약서에는 임대면적은 1층 약67평, 지하 약72평으로, 임대금액은 보증금 1억원에 월세 300만원으로, 특약조건은 지하층 및 1층을 임대하되 지하층을 임차인이 사용하지 않고 재임대할 경우 승인을 득하고 임대업종에 따른 재산상 불이익은 임차인이 부담한다는 내용이 나타나 있고 나) 2003.3.20. 작성된 임대차계약서에는 임대면적은 1층 67평으로, 임대금 액은 보증금 5천만원에 월세 100만원으로, 특약조건은 2001.3.21.자 계약을 파기하고 지하층을 명도하며 지하층에서 받은 사천만원은 임차인 보증금으로 반환하며, 5백만원은 현금으로 영수하고, 슈퍼 원상복구비로 5백만원을 보증금에서 공제한다는 내용이 나타나 있다.

5. 이 건 심리기간 중 쟁점1사업장의 임차인 허○이 제출한 사실확인서의 내용을 보면

• 가) 2001.3.21. 청구인과 쟁점1사업장을 최초 임차시 지하층과 1층을 합하여 보증금 1억원에 월세 300만원, 계약기간은 60개월로 하였으며 사업이 부진하여 2003.3.20. 계약을 1층 67평만 임차하여 보증금 5천만원에 월세금 100만원, 계약기간은 60개월로 변경하여 오다가 세무조사 과정에서 월세가 올랐다 하면서 청구인이 250만원을 요구하였으나 현재 장사가 되지 아니하여 한번도 지급하지 아니하였으며
• 나) 운영하고 있는 식당업이 잘 되지 아니하여 사업자명의를 2005.1.10.에 운이 좋다는 어머니 신

○○ 로, 2005.10.25.에 동업자인 손

○○ 으로 명의변경하 였고, 2006.11.1.에는 다시 자신의 명의로 변경하였으며, 건물주와의 임대차 계약은 변경된 내용대로 계속 유지되고 있으며

• 다) 처분청 공무원이 2009.8월에 찾아와 확인서에 날인하라고 하였으나 내용도 맞지 않고 명의변경이 문제가 될 까봐 확인해 주지 못하였다는 등의 내용이 나타나 있다.

6. 한편, 처분청이 세무조사시 청구인으로부터 징구한 부동산임대차 사실확인서에 의하면, 1층(*순대, 임차인 신

○○, 손

○○, 허

○)의 임대금액은 2005.1.10.부터 2006.10.31. 까지는 보증금 1억원에 월세 250만원으로, 2006.11.1.부터는 보증금 5천만원에 월세 250만원으로 나타나 있음이 확인된다.

7. 이 건 심리기간 중 당심에서 쟁점1사업장의 임차인 허

○ 과 전화통화를 한 바, 허

○ 은 국세청에 제출한 확인서의 내용은 사실이며 최초 임대시 1층과 지하층을 함께 임차하였으나 지하층은 *주점을 운영한 구

○○ 외1인에게 전대를 주었다고 진술하였다.

8. 쟁점2사업장의 임차인 권

○○ 이 이 건 심리기간 중 제출한 사실확인서의 내용을 보면, 2005.12.1. 쟁점2사업장에 대한 임대차계약(보증금 3천만원 월세 100만원)을 하고 쟁점2사업장에 건물을 신축하여 식당영업을 하려고 하였으나 임대인의 귀책으로 건물을 신축할 수 없었으며 이에 따라 임대차계약은 성립되지 아니하여 임대료 또한 지급하지 아니하였다는 내용이 나타나 있으며, 그 임대차계약서의 특약사항에는 쟁점2부동산의 임대차계약기간은 5년이며 임차인이 지상에 임대인 명의로 건축물을 건립하여 사용한 후 임대차계약이 만료되는 시점에서 건물을 임대인에게 명도하며 그 이후에는 새로운 임대차계약을 한다는 내용이 나타나 있다.

9. 쟁점2사업장의 등기부등본에 의하면, 청구인이 전 소유자

○○○ 로부터 2003.7.4. 시효취득(1997.12.30)을 원인으로 소유권이전등기를 하였고, 1990.6.25.

○○ 광역시

○ 구청이 압류등기를 한 사실, 2006.9.15. 압류말소등기를 한 사실,같은날 압류등기를 한 사실, 2008.2.28. 압류말소등기를 한 사실, 그리고 2008.6.15. 다시 압류등기가 된 사실이 나타나 있고, 쟁점2사업장의 건축물관리대장에는 건축허가일자가 2008.2.28.로, 착공일자가 2008.3.7.로, 사용승인일자가 2008.5.19.로 확인된다.

• 라. 판단

1. 먼저 쟁점1사업장의 임대수입금액이 적정한지를 살펴보면,

• 가) 청구인은 당초 임차인 허

○ 과 1층 및 지하층을 보증금 1억원, 월세 300만원에 함께 임대하였으나 허

○ 의 요구로 2003.3.20.부터 1층만을 임대하면서 보증금 5천만원, 월세100만원으로 임대차계약을 변경하였다고 주장하면서 이에 대한 증거자료로 제시한 부동산임대차계약서의 내용을 살펴보면, 2001.3.21.자 당초 계약서에는 임대목적물이 지하 및 1층으로, 임대금액은 보증금 1억원, 월세 300만원으로 나타나고 있는 반면, 2003.3.20.자 임대차계약서에는 임대목적물이 1층 67평으로, 임대금액이 보증금 5천만원, 월세 100만원으로 나타나 있으며, 2003.3.20. 임대차계약이 변경되는 시점에 지하층에는 임차인 박

○○ 이 청구인과 2003.3.26. 임대차계약(임대보증금 4천만원, 월세 240만원)을 한 후 * 주점을 영위한 것으로 확인되고 있는 바 이러한 점에 비추어 동 계약서의 내용은 진실된 것으로 보이며

• 나) 처분청은 청구인에 대한 세무조사시 징구한 청구인의 임대차내용 확인서에 의하여 과세하였으므로 정당하다고 하고 있으나 모든 국세를 과세함에 있어 서는 국세기본법 제16조 의 규정에 의한 근거과세에 의함이 원칙이고 납세자가 제시한 증빙서류에 대하여 그 증빙서류가 사실이 아니라는 입증책임은 과세관청 에 있는 것(국심 2005전3043, 2005.12.16. 같은 뜻임)인 바 청구인이 제시한 임대차계약서가 사실과 다르다는 입증을 처분청이 하지 못하고 있고, 임차인 허

○ 이 청구인이 제시한 임대차계약서의 내용이 사실이 라는 진술을 하고 있는 이 건의 경우 청구인이 제시한 임대차계약서에 의하여 부가가치세 과세표준을 산정함이 타당하다고 판단된다.

2. 다음으로 쟁점2사업장의 임대수입금액 산정이 적법한지를 살펴보면

• 가) 청구인이 제시한 쟁점2사업장의 등기부등본과 임차인 권

○○ 의 확인서 및 임대차계약서 등 증빙자료에 의하여 판단하여 보면, 청구인과 권

○○ 은 건물신축을 조건으로 토지 임대차계약을 하였음이 특약사항에 나타나 있고, 건축허가를 받지 못한 책임이 임대인에게 있었던 것으로 판단되므로 사실상 건축허가를 받지 못한 기간(2005.12.1. ～2008.2.27)의 임대차계약은 그 효력을 상실하였다고 봄이 타당하다. 나) 따라서, 임대차계약이 효력을 상실한 쟁점2사업장의 경우 청구인에게 부과할 부가가치세 과세표준은 없다 하겠다. 3) 사실이 이러하다면 쟁점1사업장에 부과된 부가가치세는 1층부분의 임 대수입금액을 2003.3.20.자 변경된 임대차계약서상의 임대금액인 보증금 5천만원에 월세 100만원으로 산정하여 부가가치세 과세표준을 경정하고, 쟁점2사업장의 부가가치세는 이를 취소하여야 할 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.