부동산 양도가 포괄적인 사업양도양수에 해당되는지 여부

○○세무서장이 2008.11.4. 청구인에게 한 2006년 제2기 과세기간 부가가치세 854,244,133원의 부과처분은 이를 취소합니다.

이○석외 2 인(이○석․이○준․이○동을 말한다. 이하 “청구인들”이라 한다)은 1995.4.1. 개업하여

○○ 시

○○ 구

○○ 동 000-1번지에서

○○ 빌딩이라는 상호로 부동산임대업을 영위하던 공동사업자(지분율: 이○석 33.34%, 이○준․이○동 각각 33.33%)로서, 임대업을 영위하던 토지 및 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 청구외 주식회사

○○ 방송(현재

○○ 중앙방송, 이하 “청구외법인”이라 한다)에 각각 30억원, 총 90억원에 양도(이○동은 2006.11.28.에, 이○석과 이○준은 2006.12.26.에 계약)하면서 포괄적인 사업양도․양수에 해당하는 것으로 하여 세금계산서를 발행하지 않고 2007.3.31. 폐업하였다. 처분청은 청구인들에 대한 부가가치세 조사를 실시하여 쟁점부동산의 매매가 포괄적인 사업양도․양수에 해당하지 않는 것으로 보아 매매가액 90억원을 감정가액으로 환산하여 토지 2,448,043,138원, 건물 6,551,956,862원으로 평가하고 2008.11.4. 쟁점부동산 중 건물 양도에 따른 2006년 제2기 부가가치세 854,244,133원을 경정․고지하였다. 청구인들은 이에 불복하여 2009.2.5. 이의신청을 거쳐 2009.6.3. 이 건 심사청 구를 하였

• 가. 청구인들은 청구외법인에게 부동산임대업을 포괄적으로 양도하였다. 이는 청구외법인이 쟁점부동산의 임차인과 임차보증금을 그대로 인수한 것을 보아도 알 수 있다. 따라서, 단지 쟁점부동산 매매계약이 공동소유자별로 각각 이루어지고, 청구인들의 사업장에서 근무하던 근로자들의 고용승계가 이루어지지 않았으며, 양수인이 쟁점부동산 소유권 이전등기 이후 새로운 임대차계약을 체결하였다는 등의 사유로 포괄적인 사업양도․양수를 부인하고 한 이 건 부가가치세 부과처분은 부당하다.
• 나. 포괄적인 사업양도․양수로 보지 않는다 하더라도, 쟁점부동산의 소유권 이전등기일인 2006.12.29.을 전후하여 6개월 이내인 2006.11.27. 청구외 주식회사○○감정평가법인(이하 “○○감정평가법인”이라 한다)의 평가액과 2007.5.29. 청구외 ○○은행의 평가액이 존재하므로 위 2개의 평가액을 합한 평균가액을 쟁점부동산 거래가액으로 보아야 한다. 따라서 쟁점부동산의 양도에 있어서는 토지와 건물을 구분하여 매매계약을 하지 않아 토지의 가액과 건물 등의 가액이 불분명한 경우에 해당하므로, 건물의 과세표준을 산출함에 있어 국세청장이 고시한 시가표준액에 따라 산정하여야 보다 합리적임에도 불구하고 ○○감정평가법인의 평가액만을 기준으로 하여 건물가액을 평가한 이 건 과세처분은 부당하다.

• 가. 청구인들이 쟁점부동산을 양도함에 있어 청구인들이 각각 계약일자를 달리하여 청구외법인과 매매계약을 체결하였을 뿐만 아니라 잔금청산일도 서로 상이하고, 고용승계도 이루어지지 않아 사업의 포괄적 양도에 해당하지 아니한다. 청구외법인은 쟁점부동산을 매입한 후 리모델링을 거쳐 지상 2층 임차자인 청구외 주식회사○○디지털 및 지상 3층 임차자인 청구외 ○○정보통신주식회사와 청구인들이 맺은 임대차 계약기간 만료일(2007.12.2.) 이전인 2006년 12월 말경 임대차계약을 해지하고 청구외법인의 특수관계자(母회사)인 청구외 ○○케이블넷에 임대한 사실 및 지상 4층부터 지상 8층까지는 청구외법인의 본사 사무실로 사용한 사실로 보아 쟁점부동산과 관련한 실질적 사업내용이 청구인들의 부동산임대업에서 청구외법인의 자가사용으로 현저히 달라졌다. 청구인들이 쟁점부동산의 임대사업을 영위할 당시 근무하였던 종업원 2명(문○식, 김○임)은 쟁점부동산 양도 당시 모두 퇴사시켜 종업원들이 정상적으로 승계되지 않았다. 위와 같은 내용으로 보아 쟁점부동산 매매가 포괄적인 사업양도․양수에 해당하지 않으므로 이 건 부가가치세 과세처분은 정당하다.
• 나. 처분청은 쟁점부동산의 양도일 직전 ○○감정평가법인에서 감정한 감정가액에 의하여 쟁점부동산의 양도일 현재 토지와 건물가액을 안분하여 계산하였는바, 감정평가법인이 평가한 감정평가액이 있으므로 기준시가에 의하지 아니하고 감정평가액에 의하여 토지와 건물의 가액을 안분하여 환산한 것은 정당하다.

• 가. 쟁 점

1. 쟁점부동산 양도가 포괄적인 사업양도․양수에 해당되는지,

2. 만약 쟁점부동산 양도가 포괄적인 사업양도․양수에 해당되지 않는다면 처분청이 쟁점부동산의 토지가액과 건물가액을 평가할 때 감정가액을 적용한 것이 정당한지 여부를 가리는 데 있다.

• 나. 관련법령

1. 부가가치세법 (2006.12.30. 법률 제8142호로 개정되기 전의 것) 제6조【재화의 공급】

① ～ ⑤ (생략)

⑥ 다음 각호의 1에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.

1. 재화를 담보로 제공하는 것으로서 대통령령이 정하는 것

2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령이 정하는 것. 다만, 사업자가 제16조의 규정에 의한 세금계산서를 교부한 경우로서 대통령령이 정하는 경우를 제외한다. (이하 생략) 2) 부가가치세법 시행령 (2007.2.28. 대통령령 제19892호로 개정되기 전의 것) 제17조【담보제공과 사업양도】

① (생략)

② 법 제6조 제6항 제2호 본문에서 “대통령령이 정하는 것”이라 함은 사업장별(괄호 생략)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것(법인세법 제46조 제1항 의 요건을 갖춘 분할의 경우와 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우를 포함한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 당해 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다. (2006.2.9. 개정)

3. 당해 사업과 직접 관련이 없는 토지․건물 등에 관한 것으로서 재정경제부령이 정하는 것

③ 법 제6조 제6항 제2호 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 사업양도자가 법 제15조의 규정에 의하여 거래징수한 세액을 법 제18조 또는 법 제19조의 규정에 의하여 신고납부한 경우를 말한다. (이하 생략) 3) 부가가치세법 기본통칙 6-17-1【사업양도의 범위】

① 법 제6조 제6항 제2호의 규정에 의하여 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도라 함은 사업용 자산을 비롯한 물적․인적시설 및 권리(미수금에 관한 것을 제외한다), 의무(미지급금에 관한 것을 제외한다) 등을 포괄적으로 양도하여 사업의 동일성을 유지하면서 경영주체만을 교체시키는 것을 말한다.

② 사업과 직접 관련이 없거나 사업의 동일성을 상실하지 아니하는 범위 내에서의 일부 권리․의무를 제외하여도 사업의 양도로 본다. 이 경우 당해 사업에 직접 관련이 없는 토지․건물 등에 관한 것은 다음 각호의 1에 해당하는 것으로 한다.

• 가. 사업양도자가 법인인 경우에는 법인세법 시행령 제49조 제1항 에 규정하는 자산
• 나. 사업양도자가 법인이 아닌 사업자의 경우에는 ‘가’항에 규정하는 자산에 준하는 자산

③ 사업의 양도에 해당하는 경우에도 사업양도자가 법 제16조의 규정에 의한 세금계산서를 교부한 경우로서 법 제15조의 규정에 의하여 거래징수한 세액을 법 제18조 또는 제19조의 규정에 의하여 신고․납부한 경우에는 재화의 공급으로 본다. 4) 부가가치세법 시행령 (2007.2.28. 대통령령 제19892호로 개정되기 전의 것) 제48조의 2【과세표준의 안분계산】 ⓛ ～ ③ (생략)

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(괄호 생략)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. (이하 생략)

• 다. 사실관계 1) 매도인 이○동과 매수인 청구외법인이 2006.11.28. 작성한 쟁점부동산 매매계약서에는 다음과 같이 기재되어 있다.
• 가) 제1조(부동산의 표시) 토지 소재지번 지목 면적 비고

○○시 ○○구 ○○동 000-1 종교용지 535.5㎡ “이○동”의 지분

○○시 ○○구 ○○동 000-2 대지 124.3㎡

○○시 ○○구 ○○동 000-4 대지 124.3㎡

○○시 ○○구 ○○동 000-5 대지 124.3㎡ 건물 소재지번 및 건물번호 건물내역 비고

○○시 ○○구

○○동 000-1, 000-2, 000-4,000-5 철근콘크리트조 슬래브지중 8층 업무시설 및 근린생활시설 1층 495.24㎡ 2층 699.62㎡ 3층 699.62㎡ 4층 699.62㎡ 5층 699.62㎡ 6층 643.23㎡ 7층 460.67㎡ 8층 307.43㎡ 지하1층 769.31㎡ 지하2층 763.94㎡ 지하3층 550.62㎡ 지하4층 547.25㎡ “이○동”의 지분

○○시

○○구

○○동000-1 조표진제26187호 블록조 스레트지붕 단층 교회 사택 50.25㎡

• 나) 제2조(부동산의 매매) 이○동은 제1조의 부동산(이하 총칭하여 ‘매매목적물’이라 함)을 청구외법인에게 매도하고 청구외법인은 이를 이○동으로부터 매수한다.
• 다) 제3조(매매대금) 매매목적물의 매매대금은 아래와 같다. 토지: 금십억원(￦1,500,000,000) 건물: 금십이억원(￦1,500,000,000), 부가가치세 별도 합계: 금삼십억원(￦3,000,000,000), 건물 부가가치세 별도
• 라) 제4조(매매대금 지급방법) 계약금: 2006.11.28. 2,200,000,000원 잔 금: 2006.12.30. 800,000,000(건물 부가가치세 별도)
• 마) 제6조(소유권 이전) 4조의 잔금을 지급받음과 동시에 소유권이전에 필요한 서류를 교부하고 소유권이전 서류를 교부받은 때에는 지체없이 소유권이전등기를 완료하여야 한다. 2) 당심이 청구외법인에게 요청하여 수취한 쟁점부동산 매매계약서는 부산지방법원 부산진등기소에 제출한 것으로 위 1)과 다른 내용은 다음과 같다.
• 가) 제3조(매매대금) 매매목적물의 매매대금은 아래와 같다. 토지: 금십억원(￦1,000,000,000)

○○시 ○○구 ○○동 000-1번지 종교용지 535.5㎡ 2억5천만원 " 000-2번지 대지 124.3㎡ 2억5천만원 " 000-4번지 " 124.3㎡ 2억5천만원 " 000-5번지 " 124.3㎡ 2억5천만원 건물: 금이십억원(￦2,000,000,000)

○○시 ○○구 ○○동 000-1번지 철근콘크리트조 슬래비지붕 8층 업무시설 및 근린생활시설 7,285.92㎡ 15억원 블록조 스레트지붕 단층교회 사택 50.25㎡ 5억원 합계: 금삼십억원(￦3,000,000,000), 건물 부가가치세 별도

• 나) 제4조(매매대금 지급방법) 계약금: 2006.12.1. 2,200,000,000원 잔 금: 2007.1.31. 800,000,000 3) 매도인 이○석․이○준과 매수인 청구외법인이 2006.12.26. 작성한 쟁점부동산 매매계약서 기재사항은 각각 다음과 같다.
• 가) 매매대금: 삼십억원(계약금 22억5천만원, 잔금 7억5천만원)
• 나) 매도인은 매매대금의 잔금을 수령함과 동시에 소유권 이전등기에 필요한 모든 서류를 교부하고 위 쟁점부동산에 대하여 2006.12.31. 인도한다.
• 다) 보증금은 매도인이 정리한다. 4) 청구인들이 쟁점부동산을 임대한 현황은 다음과 같다. 1층: 공가 2층: ○○디지털주식회사(2005.12.1. ～ 2007.11.30.) 3층: ○○정보통신주식회사(2005.12.3. ～ 2007.12.2.) 4층 ～ 8층: 청구외법인(2005.12.1. ～ 2007.11.30.) 5) 청구외법인이 쟁점부동산을 취득한 후의 계약서상 임대 현황은 다음과 같다. 1층: 공가 2층: ○○디지털주식회사(2006.12.29. ～ 2007.11.30.) 3층: ○○정보통신주식회사(2006.12.29. ～ 2007.12.2.) 4층 ～ 8층: 청구외법인의 사옥으로 사용 6) 처분청이 추가 제출한 확인서(2009.6.12. 청구외법인이 작성)에는 다음과 같이 기재되어 있다.
• 가) ○○정보통신(주)는 이전비용 보상 후 2007.3.8. 이전하였으며,
• 나) (주)○○디지털통신은 자발적으로 이전하였다.
• 다) (주)○○디지털통신과 ○○정보통신(주)와는 2007년 1월 이후 사실상 임대사실이 없었으므로 부가가치세 등 수입금액 신고를 한 사실이 없다.
• 라) 쟁점부동산 취득시 전세보증금 1,050,000,000원과 빌딩공사 일부 선지급금 17,278,996원을 차감하고 잔금을 지급하였다. 7) 쟁점부동산에 근무하던 종업원 2명(문○식, 김○임)의 고용승계는 이루어지지 않은 것으로 국세통합전산망에 의하여 확인된다. 8) 청구외법인은 위의 계약서에 의하여 쟁점부동산 취득금액을 토지 30억원, 건물 60억원으로 대차대조표에 기재하였다. 9) 청구외 주식회사○○감정평가법인(이하 “○○감정평가법인”이라 한다)이 2006.11.27. 작성한 토지․건물 감정평가표에는 다음과 같이 기재되어 있다.
• 가) 감정평가액: 8,041,623,660원 (토지 2,187,360,000원, 건물 5,854,263,660원)
• 나) 평 가 목 적: 일반거래(시가참고용)
• 다) 평가의뢰인: 청구외법인
• 라) 토지가액은 ㎡당 2,400,000원으로 평가하였으며, 당시 개별공시지가는 ㎡당 토지 1,650,000원, 건물 424,000원으로 확인된다. 10) 처분청은 위 감정평가액에 의하여 쟁점부동산의 토지․건물가액을 환산하여 토지․건물가액을 각각 아래와 같이 결정하였다.
• 가) 건물가액 = 90억원 × 5,854,263,660원 ÷ 8,041,623,660원 = 6,551,956,862원
• 나) 토지가액 = 90억원 × 2,187,360,000원 ÷ 8,041,623,660원 = 2,448,043,138원 11) 쟁점부동산의 양도가액, 감정가액, 공시지가 등은 다음과 같다. (단위: ㎡, 원) 구분 면적 양도가액 감정평가금액 공시지가금액 금액 단가 금액 단가 환산금액 금액 단가 환산금액 토지 911.40 30억 3,291,639 21.9억 2,400,000 24.5억 15.0억 1,650,000 29.5억 건물 7,289.32 60억 823,122 58.5억 803,128 65.5억 30.9억 424,000 60.5억 합계 90억 80.4억 90억 45.9억 90억
• 라. 판 단 먼저 청구인은 쟁점부동산 양도가 사업의 포괄적인 양도․양수에 해당한다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. 위 사실관계와 같이 청구외법인이 쟁점부동산을 양수하면서 청구인들과 임차계약을 맺은 임차인들과 임대인만을 변경하여 재계약한 사실 및 임차인들의 보증금을 청구외법인이 양수한 사실로 보아 청구인들이 영위하던 부동산임대업의 모든 권리와 의무가 포괄적으로 승계된 것으로 보인다. 청구인들의 쟁점부동산 양도로 부동산임대업을 포괄적으로 양도함에 있어서 인적 설비는 핵심적인 구성요소가 아니라 할 것이어서, 관리소장과 환경미화원에 대한 고용승계가 이루어지지 않았다는 사유는 이 건 양도를 사업의 포괄적인 양도․양수로 인정하는 데에 장애가 되지 아니하는 것(대법원2006두17895, 2008.12.24. 같은 뜻)이고, 전사업자 권리·의무의 전부 인수여부가 포괄양수 여부 판단의 절대적인 요소는 아닌 점, 설혹 청구인이 전사업자의 권리·의무를 인수하지 않았다고 하더라도 청구인이 전사업자가 사업에 사용하였던 고정자산 전부(부동산, 기계장치)를 인수함으로 인해 사실상 전사업자의 주요자산 대부분을 양수한 것으로 보이는 점, 청구인이 전사업자와 사실상 동일업종을 영위하고 있고, 원재료 매입처와 주요 매출처가 일치하고 있는 점에 비추어 보면 청구인은 전사업자와 동일 장소에서 동일제품을 생산ㆍ판매하고 있는 것으로 보이는 점, 종업원의 승계 여부가 사업의 포괄양수 해당 여부를 판단하는 절대적인 기준은 아니긴 하나 청구인이 전사업자의 종업원 11명 중 3명을 다시 채용한 점 등을 종합하면, 결국 쟁점공장 양수를 전후하여 사업의 동일성이 유지되고 있다고 보아야 할 것이므로, 처분청이 쟁점공장의 양수를부가가치세법제6조 제6항 소정의 사업의 포괄양수로 보는 것(조심2008구3823, 2009.06.30. 같은 뜻)이다. 따라서 단지 고용승계가 이루어지지 않았다거나 부동산임대업에 사용되던 건물을 청구외법인이 매입한 후 사옥으로 사용한다거나 하는 등의 사유는 이 건 사업양도와 관련하여 장애가 되지 않으므로 청구인들은 쟁점부동산 양도와 함께 사업을 포괄적으로 양도한 것으로 판단된다. 다음으로 쟁점부동산의 토지․건물 평가를 국세청장이 고시한 시가표준액에 따라 산정하여야 한다는 청구인들의 주장은 쟁점부동산의 양도로 인한 부동산임대업의 양도를 사업의 포괄적인 양도․양수로 보지 않을 경우에만 심리하는 것이므로 이를 생략한다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.