부동산매매계약을 체결하고 중도금을 지급한 상태에서 매도자를 임차인으로 하고 매수자를 임대인으로 하는 임대차계약을 약정한 경우로서, 소유권이전등기전에 이미 부동산을 사용・수익하고 있으므로 임대차계약일자를 사용가능한 때로 보아 재화의 공급시기로 볼 수 있음
부동산매매계약을 체결하고 중도금을 지급한 상태에서 매도자를 임차인으로 하고 매수자를 임대인으로 하는 임대차계약을 약정한 경우로서, 소유권이전등기전에 이미 부동산을 사용・수익하고 있으므로 임대차계약일자를 사용가능한 때로 보아 재화의 공급시기로 볼 수 있음
① 재화가 공급되는 시기는 다음 각호에 규정하는 때로 한다.
1. 재화의 이동이 필요한 경우에는 재화가 인도되는 때
2. 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우에는 재화가 이용가능하게 되는 때
3. 제1호와 제2호의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 재화의 공급이 확정되는 때
② 용역이 공급되는 시기는 역무가 제공되거나 재화ㆍ시설물 또는 권리가 사용되는 때로 한다.
③ 사업자가 제1항 또는 제2항에 규정하는 시기가 도래하기 전에 재화 또는 용역에 대한 대가의 전부 또는 일부를 받고, 이와 동시에 그 받은 대가에 대하여 제16조의 규정에 의한 세금계산서 또는 제32조의 규정에 의한 영수증을 교부하는 경우에는 그 교부하는 때를 각각 당해 재화 또는 용역의 공급시기로 본다. (2003. 12. 30. 개정)
④ 제1항과 제2항에 규정하는 공급시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 2) 부가가치세법 제16조 【세금계산서】
① 납세의무자로 등록한 사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 때에는 제9조의 시기(대통령령에서 시기를 다르게 정하는 경우에는 그 시기를 말한다)에 다음 각 호의 사항을 기재한 계산서(이하 “세금계산서”라 한다)를 대통령령이 정하는 바에 의하여 공급을 받은 자에게 교부하여야 한다. 이 경우 세금계산서를 교부한 후 그 기재사항에 관하여 착오나 정정 등 대통령령이 정하는 사유가 발생한 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 세금계산서를 수정하여 교부할 수 있다. (2006. 12. 30. 개정)
1. 공급하는 사업자의 등록번호와 성명 또는 명칭
5. 제1호부터 제4호까지 외에 대통령령이 정하는 사항 (2007. 12. 31. 개정)
② 법인사업자 등 대통령령으로 정하는 사업자는 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 전자적 방법으로 세금계산서(이하 “전자세금계산서”라 한다)를 교부하여야 한다. (2008. 12. 26. 신설) 3) 부가가치세법 제17조 【납부세액】
① 사업자가 납부하여야 할 부가가치세액(이하 “납부세액”이라 한다)은 자기가 공급한 재화 또는 용역에 대한 세액(이하 “매출세액”이라 한다)에서 다음 각호의 세액(이하 “매입세액”이라 한다)을 공제한 금액으로 한다. 다만, 매출세액을 초과하는 매입세액은 환급받을 세액(이하 “환급세액”이라 한다)으로 한다. (1995. 12. 29. 개정)
1. 자기의 사업을 위하여 사용되었거나 사용될 재화 또는 용역의 공급에 대한 세액
2. 자기의 사업을 위하여 사용되었거나 사용될 재화의 수입에 대한 세액
② 다음 각 호의 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니한다. (2008. 12. 26. 개정)
1. 제20조 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 매입처별세금계산서합계표를 제출하지 아니한 경우의 매입세액 또는 제출한 매입처별세금계산서합계표의 기재사항중 거래처별등록번호 또는 공급가액의 전부 또는 일부가 기재되지 아니하였거나 사실과 다르게 기재된 경우 그 기재사항이 기재되지 아니한 분 또는 사실과 다르게 기재된 분의 매입세액. 다만, 대통령령이 정하는 경우의 매입세액은 제외한다. (1994. 12. 22. 신설) 1의 2. 제16조 제1항ㆍ제2항ㆍ제4항 및 제5항에 따른 세금계산서를 교부받지 아니한 경우 또는 교부받은 세금계산서에 제16조 제1항 제1호부터 제4호까지에 따른 기재사항(이하 “필요적 기재사항”이라 한다)의 전부 또는 일부가 기재되지 아니하였거나 사실과 다르게 기재된 경우의 매입세액. 다만, 대통령령으로 정하는 경우의 매입세액은 제외한다. (2008. 12. 26. 개정)
2. 사업과 직접 관련이 없는 지출에 대한 매입세액
3. (이하생략)
○ 총매매대금: 5,200백만원- 798백만원 = 4,402백만원,
○ 계약금: 4억원(계약일: 2004.9.7, 수령일: 2004.9.7.)
○ 중도금: 660백만원원(약정일: 2004.9.23, 수령일: 2004.11.10.)
○ 잔금: 3,342백만원(금융채무 2,242백만원, 보증금 대체 1,100백만원)
- 다) 매도인: 청구법인, 매수인: 이(560811-104), (570403-105****)
- 라) 계약일자: 2004.9.7. 3) 임대인 **등과 임차인 청구법인간에 2004.11.10. 체결한 “부동산임대차 계약서”의 주요내용은 다음과 같다.
- 가) 부동산의 표시: 경북 00시 00면 00리 38-1외 3필지
- 나) 계약내용
○ 보증금: 11억원
○ 계약금: 1억원(2004.9.7.)
○ 월세: 32,000,000원(매월 10일)
○ 기간: 2004.11.10.～2006.11.10.(24개월)
- 다) 임대인: (50%) ⇒소송중, 이(50%)⇒ 김**에게 소유권 이전
- 라) 계약일자: 2004.11.10. 4) 00지방국세청장의 과세쟁점자문위원회 의결결과 내용은 다음과 같다. < 심의 결과> 사용․수익일(임대차계약일)을 공급시기로 보아야 함 ⇒ 최초 계약이 유효하다는 법원판결 주문에 따라 실제사용일인 임대차 계약일을 공급시기로 볼 수 있음. < 이유>
○ 20 04.9.7. 당초 52억원으로 부동산매매계약을 체결하면서 계약금 400백만원 지급하였고,
• 2004.11.10. 중도금 660백만원 지급하였으며, 같은 날 금융기관 대출금 잔액 2,242백만원을 인수하기로 약정하고, 쟁점 부동산의 제3자 매각대금 798 백 만원을 차감하였으며
• 또한 쟁점부동산에 대하여 임대차계약(임대인: ․이, 임차인: 청구법인) 을 체결하면서 임대보증금 1,100백만원은 매매대금 잔금과 상계하여 당해 부동산의 사용․수익을 인정하고 있으며,
○ 20 08.5.21. 0000법원 제7민사부(사건 2007나76292:소유권이전등기등과 사건 2007나76308:소유권이전등기신청절차인수등)에서 2004.9.7. “매매를 원인 으로 한 소유권 이전등기 신청절차를 이행하라”는 내용으로 당초 계약이 유효한 것으로 판결하였음 ⇒ 제1심: 0000 지방법원 제13부 2006가합10386 등, 2007.6.29.선고.
○ 그러므로 당초 계약서상 잔금청산일, 소유권등기이전일, 사용․수익일 중 빠른 날인 2004.11.10. 임대차계약일이 실제 사용․수익일이므로 이때를 재화의공급시기로 보아야 한다고 판단됨 5) 청구법인이 **에게 발송한 “통고서”의 주요내용은 다음과 같다.
○ 발송인: 청구법인, ○ 수신인: **
○ 부동산매매계약이 수신인의 책임있는 사유로 2005.7.11. 자로 해제가 되었던 사실이 있으므로 그 정산금액을 통고하오니 수령하시기 바란다.
○ 입금액: 계약금 및 중도금(530,000,000원)
○ 공제금액: 위약금 및 공사대금 등(422,745,530원) ○차액: 107,254,470원 6) 청구법인이 에게 내용증명으로 발송한 “최고서”의 주요내용은 다음과 같다. 청구법인은 귀하()에게 등기 이전절차에 따른 서류를 제시하고 여러 차례에 걸쳐서 매매잔금 요청 및 등기를 이전할 것을 요구하였으나 2005년 7월 5일 현재까지 부동산매매잔금(부가세포함) 및 등기이전을 하지 아니하고 있으므로, 귀하가 마지막으로 2005년 7월 6일까지 잔금 지급 및 등기이전 약속을 하였으니 꼭 이행하시길 바라며 미이행시는 본 계약을 해지하겠음. 7) 청구법인이 청구한 과세전적부심사결정서(**2008-02,2008.9.30.)에 의한 불채택 근거는 다음과 같다.
○ 쟁점 부동산의 거래시기로 임대차 계약일인 2004.11.10. 로 볼 수 있는지 여부를 판단하기 위해 임대차 계약 성립 및 이행여부를 검토한 바,
• 임대차 계약여부의 사실여부는 청구인 및 처분과 간의 다툼이 없으므로 임대차 계약의 성립은 사실로 확인되었으며,
• 임대차 계약의 이행여부를 검토하면 청구인은 임대차 계약에 따른 월 임차료를 지급한 적이 없다고 주장하나, 임차료 지급내용이 법원판결문에 의해 확인되고 법원판결 내용의 임차료 지급내용에 대한 반증 증빙 및 소명을 제시하지 아니하고 단순히 주장만 하고 있어 임차료 지급사실은 법원 판결문 내용을 반증할 근거나 적정한 소명이 없으므로 판결문 내용대로 임차료는 지급되었다고 보는 것이 타당함.
• 임차인인 청구법인의 쟁점 부동산 임차에 따른 사용에 관해 검토하여 보면, 2004.7.1. 쟁점 부동산에서 예식장 사업을 개업하여 2006.3.23. 폐업시 까지 청구인이 예식장 사업을 지속적으로 영위한 사실이 있는바, 임대차계약일 2004.11.10. 이후에도 동 사업장을 사용한 것이므로 임차인으로서 임차 목적물을 사용․수익한 것으로 보아야 할 것이다.
○ 위와 같이 사실을 살펴 본 바 임대차 계약이 유효하게 성립 및 이행된 것으로 보아야 하므로, 부가가치세법 제6조 제1항 (재화의 공급) 및 같은법 제9조 (거래시기)에 따라 매매계약이 유효하다는 법원판결이 있는 매매계약에 따른 부동산의 거래시기를 매수인이 이용가능하게 되는 때, 즉 유효한 임대차 계약일인 2004년 11월 10일로 보아 2004년 2기 귀속 부가가치세 236,576,830원을 과세예고통지는 정당한 것으로 판단됨. 8) 제1심 판결인 0000지방법원 제13민사부 판결문(2007.6.29.선고)의 소유권 이전 및 임대차계약에 대한 주요 내용은 다음과 같다.
○ 사건: 2005기합14565(본소) 소유권이전등기 등, 2006가합10386(반소) 소유권이전등기 신청절차 인수 등
○ 원고: ○ 피고: 청구법인, 이, 이*
○ 주문: 청구법인은 으로부터 284,942,092원을 지급받음과 동시에 에게 쟁점부동산에 관하여 2004.9.7. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하여야 한다.
○ 보증금반환청구 판단
• 과 이은 2004.11.10. 청구법인에게 이 사건 건물 중 1층 편의점을 제외한 나머지 부분을 임대보증금 1,100,000,000원, 임대기간 2004.11.10.부터 24개월, 월세 32,000,000원(부가세 별도)을 매월 10일에 선지급하기로 정하여 임대하는 내용의 이사건 임대차계약을 체결한 사실, 청구법인은 이 사건 임대차 계약에 따라 2005.7.10. 까지 임료를 지급하였고(매월 10일에 지급되는 임료는 선지급하는 것이므로 2005.8.9. 까지의 임료는 지급이 되었다 할 것이다), 은 그 임료에서 00은행 및 0000저축은행에 대한 대출금 중 이 인수 하기로 한 금액에 상당하는 채무의 이자를 공제하고 분배받은 사실은 앞서 인정한 바와 같고, 이 사건 임대차계약의 임대차기간이 만료되었음은 역수상 분명하므로 이 사건 임대차계약은 기간의 만료로 인하여 종료되었다 할 것이다.
• 따라서 **은 청구법인으로부터 쟁점부동산을 명도받음과 동시에 청구법인에게 임대보증금 550,000,000원(1,100,000,000원중 원고의 지분 1/2)에서 2005.8.10.부터 위 명도완료일까지 매월 16,000,000원(임료 32,000,000원중 원고의 지분 1/2)의 비율에 의한 임료 상당의 부당이득금을 공제한 나머지 금액을 지급할 의무가 있다 9) 청구법인에 대한 부가가치세 경정결의서에 의하면 2004년 제2기에 신고한 과세표준은 247,053,821원이나 부동산매매 공급시기인 2004.11.10. 자에 부가가치세를 무신고하였기에 증가된 과세표준 1,482,589,660원을 기준으로 경정하여 2008.10.10.자로 고지한 세액이 236,576,830원임이 확인된다. 10) 쟁점부동산에 대한 매매계약 체결단계부터 소송이 종결된 현재까지의 일정은 다음과 같다. <표1> 부동산 매매관련 일정표 일자 내 용 쟁점부동산
• 물건소재지: 00시 00면 00리 38-1외 3필지 토지 및 건물
• 매도인: 피고 (주) 00종합건설
• 매수인: 원고 ･ 피고 이(각 1/2지분)
• 총 매매대금: 5,200백만원 04.09.07
• 매매계약 5,200백만원 체결
• 매수인 원고 과 피고 이이 계약금 400백만원 지급하고 매매계약 함 04.11.10
① 매수인 원고 과 피고 이이 중도금 660백만원 지급
② 이미 제3자에게 매각된 커피솦 798백만원 공제
③ (주)00종합건설의 0000저축은행의 대출금 2,242백만원을 매수인 원고 과 피고 이이 각 1,121백만원을 동시에 인수하기로 합의함.
④ 매수인 원고 과 피고 이은 (주)00종합건설와 임대차계약을 체결하고, 지급할 임대보증금 1,100백만원은 매매대금으로 갈음
• 임대차계약 ․임대인: 매수인 원고 ･ 피고 이 ･ 임차인: 피고 (주)00종합건설 ※ 매수인 피고 이** 전체 지분중 1/2을 이*에게 매매계약체결 후 이전 05.01.19
• 매도인 피고 (주)00종합건설과 원고 ･ 피고 이의 연대보증 으로 00은행으로부터 700백만원을 대출하여 0000저축은행에 변제하고 남은 잔액 50백만원 공금으로 보관 05.06.27
• 원고 **명의: 101-1,102,108,109,110호와 2층전부 계약
• 피 고 이**, 이* 명의: 101-2,103,105,106,107호와 3층 전부 계약
• 00은행과 0000저축은행대출에 대하여 대출금 분할인수 약정함 (원고 : 1,121백만원, 피고 이･이*: 1,121백만원) 05.07.11
• 매도인 피고 (주) 00종합건설은 매수인 원고 과 매수인 피고 이, 이*이 매매계약서에 따른 잔금 미지급(대출금 미인수) 및 소유권이전등기의무를 이행하지 아니하여 계약해제 통지함 05.07.12
• 당초 원고 ** 명의로 05.6.27.자로 계약한 부동산에 대하여 매매계 약을 체결함
• 00종합건설이 이**, 이*지분에 대하여 제3자 김00에게 소유권 이전등기 함 05.07.13
• 매도인 피고 (주)00종합건설이 피고 이, 이 명의로 세금계산서 와 계산서를 발행교부하고 피고 이 ･ 이은 각각 부가가치세 환급 받음. ⇒ 경정청구에 대한 조사시 추징하였음 05.07.15
• 명의 부동산에 대하여 매수인 피고 이, 이* 앞으로 소유권 이전등기 경료됨. 05.08.10
• 매수인 원고 이 매수인 피고 이, 이*을 상대로 처분금지 가처분 등기 신청함(원고 **본인 지분). 05.08.12
• 매수인 원고 **이 신청한 처분금지 가처분등기가 경료됨 05.08.24
• 원고 **이 인수하기로 한 0000저축은행 대출금중 288,692천원을 피고 (주) 00종합건설이 변제함 06.05.16
• 05.07.12일자로 매매계약체결건에 대하여 매매계약 합의해제 함
• 원고 **은 매매계약에 따른 소유권이전등기의무의 이행을 제공하였음에 도 수령을 거절하고 있음. 08.06.13 판결확정
• 1심: 0000지방법원(판결선고: 2007.06.29)
• 2심: 0000법원(판결선고: 2008.05.21)
• 피고 (주)00종합건설에 대하여 원고 에게 동 부동산을 등기 이전 할 것을 판결하고, 원고 도 소유권이전등기 이행 판결함. 11) (570403-105)은 서울시 00구 00동 45-26번지 소재에서 성제실업이라는 상호로 1988.12.1. 개업하여 화장용솔을 제조하는 개인사업자(109-37-7)로서, 쟁점사업장에 2008.9.20. 자로 부동산임대업을 영위할 목 적의 사업자등록(510-04-6)을 소유권이전을 한다는 전제하에 신규로 등록하였 으며, 의 지분에 대하여는 이(560811-104)이 쟁점부동산의 2층과 1층의 일부에 대한 부동산임대업(임차인: 이00)을 2005.7.15. 영위하다가 2008.12.31. 폐업한 사업자이며, 이*(561026-135**)도 마찬가지로 쟁점부동산(경북 00군 00면 00 리 38-1번지) 소재 2층과 1층의 일부에 대하여 임대업을 영위하다가 2008.6.30. 자로 폐업하였음이 국세통합전산망에 의하여 확인된다. 12) 상기 내용을 종합하여 볼 때,
○ 청구법인은 임차인의 지위에서 등에게 임차료를 지급하였음이 지방법원 및 고등법원 판결문에 의하여 확인되나(금융조사미실시) 장부상으로는 계상한 사실이 확인되지 아니하며, 실제로는 청구법인을 대신하여 청구법인의 대표이사 이상철의 형인 이이 지급하였다고 법원에서 진술한 것이며,
○ 임대인()의 경우 9개월(2004.11월～2005.7월)에 해당되는 임대료에 대하여 기장을 한 사실이 확인되지 아니하며, 쌍방간에는 부동산관련 사업자등록을 신청한 사실이 없음이 확인된다. 다만, 의 경우 2008년 9월에 쟁점사업장에서 부동산 임대업을 영위할 목적의 사업자등록을 발부 받았음이 국세통합전산망에의하여 확인된다.
○ 그리고 이과 이지분(50%)인 1층일부와 3층전부는 제3자인 김00에게 2005년 7월에 소유권이 이전되었으며, 지분(50%)은 2005년 7월이후로 이과 이**을 임대인으로 하고 이00를 임차인으로 하는 임대업을 영위하다가 2008년 6월과 12월에 각각 폐업하였이 확인된다. 13) 사전열람결과 처분청은 추가로 제시한 의견은 없으나 청구법인은 아래와 같이 추가이유서를 제출하였다. 가) 부가가치세법 제9조 제1항 제2호 및 같은법 시행령 제1항 제1호에서 재화의 공급시기중 재화가 이용가능하게 되는 때에서 “이용가능”이라 함은 계약당사자가 계약상의 내용을 이행함으로써 그 재화를 매입하는 자가 소유권을 주장할 수 있는 경우이거나 판매자의 승낙하에 매입자가 이용을 개시하는 경우라 할 수 있으나, 당해 사건의 경우 매수인이 잔금지급을 미루는 등 계약내용이 이행되지 않았기 때문에 재화가 이용가능하게 되는 때의 규정을 적용할 수 없는 것이며, 나) 또한, 본 건은 매수인이 재화를 이용하는 것이 아니고 잔금 지급수단으로서 매도인이 임대차계약을 체결한 것으로 매수인이 이용가능하게 되는 때에 해당되지 아니하는 것이다.
- 다) 당초 계약이 변경되는 경우 변경계약이 유효한 것인 바, 2004.11.10. 청구법인과 ** 등과 작성한 부동산임대차계약서 역시 정상적으로 소유권이 이루어 졌을 경우에 소급하여 효력이 발생하는 것이지 부동산매매계약이 정상적으로 성립되지 아니하였으므로 당해 임대차계약 역시 효력이 상실되는 것이며, 고등법원의 소유권을 이전하라는 판결내용을 이행하지 않기 때문에 계약을 해제할 예정으로 있다.
- 라) 따라서 본 건의 경우 부동산매매계약에 대한 당사자 간의 분쟁으로 소송까지 이르렀으며 판결문에 따른 이행이 이루어지지 않아 계약해제를 위한 소송을 준비중에 있으므로 재화의 공급이 소급하여 없는 것으로 판단된다.
- 마) 또한, 처분청의 의견대로 부가가치세를 과세하는 경우 본 건 계약이 해제되고 당해 부동산을 다른 사람에게 양도하는 경우 이중과세되는 문제점이 있으므로 본 건 부가가치세 경정고지는 위법․부당하므로 취소되어야 한다.
- 라. 판단
○ 청구법인은 쟁점부동산에 대하여 2004.9.7. 부동산 매매계약을 체결하였으나 계약금과 중도금을 지급한 상태하에서 2004.11.10. 청구법인을 임차인으로 하고 매수자를 임대인으로 하는 부동산 임대차계약을 약정한 경우로서, 비록 매수인에게 소유권이전이 완료되지 않았으나 쌍방이 인정하는 임대차계약일 이후 약정에 의한 임대료를 2005.7.10. 까지 지급한 사실이 확인되며,
○ 법원판결문에서와 같이 청구법인이 ** 등과 2004.11.10.자에 임대차계약을 체결하면서 쟁점부동산에 대한 근저당권의 피담보채무(2,242백만원)를 인수하고 그 채무액을 매매대금에서 공제하고, 또한 임대보증금(1,100백만원)을 매매대금의 잔금으로 대체하기로 약정한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 잔금지급의무를 다하였다고 판단되며,
○ 따라서 청구법인이 주장하는 소유권이전등기여부와 관계없이 임대차계 약일에 이미 쟁점부동산을 사용․수익하고 있으며 이때를 부가가치세법 제9조 제1항 제2호의 규정에 의하여 재화의 공급시기로 보아 부가가치세를 경정․고지한 당초 처분은 정당한 것으로 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 기각 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.