보증금과 월임대료를 받지 못했다는 청구주장에 따라 임대용역이 아닌지 여부

청구인은 ○○군 ○○리 ○○-1외 4필지에 주택 및 근린생활시설(건물 3,313㎡, 대지 5,392㎡, 이하 “쟁점사업장”이라 한다)을 2002.11.11. 증축하여 소유하면서 타인에게 임대하였으나 부동산 임대 수입금액에 대하여 부가가치세 신고를 하지 아니하였다. 처분청은 쟁점사업장이 청구외 (주)○○리조트(이하 “청구외법인”이라 한다) 에게 2004.2.11.부터 임대한 사실을 확인하고 청구인의 부동산 임대 수입금액(보증금 3억원, 월임대료 8백만원) 신고누락액에 대하여 2007.9.3. 청구인에게 부가가치세 2004년 제1기 5,555,995원, 2004년 제2기 7,372,386원, 2005년 제1기 7,093,179원, 2005년 제2기 6,133,553원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.1.3. 이의신청을 거쳐 2008.5.29. 심사청구를 하였다.

청구인은 청구외법인과 보증금 3억, 월임대료 8백에 쟁점사업장을 임대하기로 계약을 체결하였을 뿐 보증금 및 임대료를 받지 못하였는바, 쟁점사업장 임대계약 해지를 통보하고 청구외법인의 대표이사도 이를 수락하는 의사를 표시하여 부동산임대용역 제공 사실이 없어 부가가치세 과세대상이 아님에도, 처분청이 쟁점사업장을 청구외법인이 점유한 사실만을 가지고 청구인이 부동산임대용역을 제공한 것으로 보아 이 건 과세한 처분은 부당하다.

부가가치세법상 부동산임대업의 과세표준은 임차인의 임대료의 지급 가능 여부에 따라 과세표준이 확정되는 것이 아니라 임대용역을 제공하고 임대료를 받기로 한 때에 확정되는 것으로서, 쟁점사업장을 임대용역에 제공하기로 한 계약이 되어 있고 임차인인 청구외법인이 2004.2.11.부터 2005.9.9.까지 쟁점사업장에서 영업활동을 한 사실이 청구외법인의 부가가치세 신고서 등 국세통합전산망에 확인되므로 쟁점사업장이 임대용역에 제공된 것으로 보아 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 임대차 계약은 하였으나 임차보증금과 월임대료를 수령하지 않았다는 청구주장에 따라 부동산 임대용역 제공으로 볼 수 없는지 여부
• 나. 관련법령 1) 부가가치세법 제1조 【과세대상】

① 부가가치세는 다음 각호의 거래에 대하여 부과한다.

2) 부가가치세법 제7조 【용역의 공급】

① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 역무를 제공하거나 재화ㆍ시설물 또는 권리를 사용하게 하는 것으로 한다. 3) 부가가치세법 제13조 【과세표준】

① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 “공급가액”이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가 4) 부가가치세법 제21조 【결정 및 경정】

① 사업장 관할세무서장ㆍ사업장 관할지방국세청장 또는 국세청장은 사업자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에 한하여 그 과세기간에 대한 부가가치 세의 과세표준과 납부세액 또는 환급세액을 조사에 의하여 결정 또는 경정한다.

2. 확정신고의 내용에 오류 또는 탈루가 있는 때 5) 부가가치세법시행령 제22조 【용역의 공급시기】 법 제9조 제2항에 규정하는 용역의 공급시기는 다음 각호의 규정에 의한다. (단서 생략)

1. 통상적인 공급의 경우에는 역무의 제공이 완료되는 때

2. 완성도기준지급ㆍ중간지급ㆍ장기할부 또는 기타 조건부로 용역을 공급하거나 그 공급단위를 구획할 수 없는 용역을 계속적으로 공급하는 경우에는 그 대가의 각 부분을 받기로 한 때

3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 역무의 제공이 완료되고 그 공급가액이 확정되는 때

4. 제49조의 2 제1항ㆍ제2항 및 제4항의 규정에 의하여 계산하는 공급가액의 경우에는 예정신고기간 또는 과세기간의 종료일 (간주임대료)

• 다. 사실관계 1) 쟁점사업장의 등기부등본에 의하면 2001.4.6. 철근콘크리트조 슬라브지붕 2층 주택 및 근린생활 시설 1,894㎡ 로 준공되었고 2002.11.11. 건물을 증축하여 3,313㎡ 소유권보존 등기한 것으로 확인된다. 2) 처분청이 쟁점사업장의 임대 수입금액 신고누락액을 결정하면서 확보한 청구외법인과의 임대차 계약서(2004.2.11. 계약 보증금 3억원, 월임대료 8백만원)에 대하여는 청구인과의 다툼은 없다. 3) 청구인은 청구외법인에게 2004.6.3. 자로 쟁점사업장의 임대차계약을 해지한다는 해지통보서를 보냈으며(내용증명, 2004.6.4. ○○동 우체국) 그 내용은 아래와 같이 확인된다.
• 가) 계약서8항에 표시된 임대보증금을 계약 다음날(2/12)에 지불한다고 하였으나 4개월이 되는 이 시점에도 지불되지 않고 있음.
• 나) 임대보증금의 지불약속은 수십 차례에 있었으나 지켜지지 않음.
• 다) 월임대료도 약속기일이 지켜지지 않아 많은 어려움이 있음.
• 라) 대표이사 이○○과 본부장 홍○○의 사업운영비 지출사항이 서로 상이함(사업장 운영비를 서로 개인적으로 지출하였다 함) 4) 청구인은 위 해지통보서를 청구외법인의 대표이사 이○○이 2004.6.5. 수령하여 2004.6.12. 자로 해지를 수락하였다는 이○○의 ‘해지통보에 대한 답변서’ 를 제출하고 있다. 5) 청구인(갑)은 청구외법인 대표이사 이○○이 청구외법인 본부장인 홍○○에게 사기 당하여 이○○의 가정이 깨지고 정신적 물적 피해를 입게 되자 부득불 홍○○을 제외한 이○○의 청구외법인(을)과 2004.6.17. 2차 계약을 하였다며 본인의 진술서와 함께 아래와 같은 계약서 사본을 제시하고 있다.
• 가) 제1조 계약의 목적

(1) 을은 상호 “셀라리조트”를 그대로 사용하며 계약의 종료시에는 사용 그대로의 집기 비품을 그대로 갑에게 양도한다

(2) 갑은 을에게 매월 850만원(세금포함)을 선금으로 지급하기로 한다

• 나) 제2조 계약기간은 2004년 6월 17일부터 2007년 6월 16일까지 3년으로 한다
• 다) 제3조 경영이익금: 을은 임대료 이외에 제반경비(임대료포함)를 제외한 이익금의 반을 매월 11일에 갑에게 지급하기로 한다
• 라) 제4-5조 경영자금과 비용부담: 을은 사업에 필요한 경영자금 및 비품․세금공과를 부담하며 갑에게 청구할 수 없다
• 마) 제6조 회계장부: 갑이 필요한 경우 언제든지 을에게 사업의 경영과 지출에 관련한 회계장부 및 증빙서를 제시 요구 할 수 있으며 을은 매월 2일 전월의 결산을 갑에게 보고 및 의논 한다
• 바) 제7조 계약의 해지: 임대료를 2개월 이상 연체할 때, 계약사항에 대한 중대한 위반이 있을 때, 경영의 내용에 거짓이 드러났을 때 6) 청구외법인에 대한 세적현황과 신고내용이 아래와 같이 국세통합전산망에 의하여 확인된다.
• 가) 개업연월일 및 업태 종목: 2004.2.21. 서비스/관광숙박업으로 개업하였으며 2005.9.20. 폐업되었다.
• 나) 임대차사항은 임대인은 청구인이고 임차인은 청구외법인으로 보증금 3억원이며 월임대료 8백만원으로 등록되었다.
• 다) 부가가치세 신고내용 (단위: 천원) 과 세 기 간 매출과표 매입과표 납부할세액 2004년 1기 확정 88,091 19,959 6,813 2004년 2기 151,447 76,799 9,292 2005년 1기 130,753 112,477 2,333 2005년 2기 예정 50,450 44,772 567 7) 청구인은 청구외법인과 2차 계약도 해지하고 쟁점사업장에 대한 새로운 임대계약을 청구인(갑)과 청구외법인 대표이사(을) 및 청구외 ○○트레이닝 대표 주○○(병)와 2005.9.10. 작성한 부동산 임대차 계약서 내용 중 청구외법인과 관련된 내용이 아래와 같이 확인된다.
• 가) 제6조(임대보증금과 임대료)

① 임대보증금은 지급하지 않는다.

② 임대료는 매월 10일에 금팔백오십만(￦8,500,000)원을 미리 지급하여야 한다. 다만 위 금액 중 금오백오십만(￦5,500,000)원은 ‘갑’에게 지급하고, 금삼백만(￦3,000,000)원은 ‘을’이 지정한 이@@(청구외법인의 대표이사 배우자)이 정하는 은행 계좌로 지급한다.

③ ‘병’이 2개월 이상 임대료를 연체하는 경우 ‘병’은 임대차와 관련된 모든 권리를 포기하고, ‘을’에게 모든 권리를 양도하여야 하며 ‘갑’은 이를 승낙한 것으로 본다.

④ ‘갑’ 과 ‘병’이 상호 계약 위반 시 손해배상을 청구 할 수 있다.(일금 사천오백만원이내에 한함)

• 나) 제8조(관리유지비 등)

① ‘병’은 목적물의 관리 및 유지를 위한 관리유지비를 부담하여야 한다.

② 임대목적물에 대한 제세공과금은 ‘병’이 부담한다.

③ 관리유지비 및 제세공과금 중 본 계약 성립일 이전에 발생한 부분은 ‘을’이 그 이후의 것은 ‘병’이 부담한다.

• 다) 제11조(집기 및 용품에 대한 권리)

① ‘을’의 임차기간동안 구입 또는 재 수리를 한 집기 및 비품에 대한 권리를 ‘병’에게 양도하며, ‘갑’의 집기 및 비품은 포함되지 아니한다.

② ‘병’의 귀책사유로 인하여 계약이 해지된 경우 ‘을’로부터 양도받은 전항의 집기 및 비품과 ‘병’이 구입한 집기 및 비품은 ‘을’의 소유로 한다.

• 라) 제16조(영업양도)

① ‘을’은 ‘병’에게 본 계약의 체결과 동시에 목적물 내에 있는 각종 집기 비품, 영업장부 및 서류 등을 인도하여 영업승계의 제 절차를 완료 하여야 한다.

② ‘을’의 영업으로 인하여 발생한 일체의 채무에 대해서 ‘병’은 책임지지 아니한다.

• 마) 제17조(신의 성실) ‘갑’, ‘을’ 및 ‘병’은 본 계약을 신의와 성실로 이행할 것을 약속한다.
• 바) 본 계약이 정당히 체결되었음을 증명하기 위하여 계약서 3부를 작성, 이에 서명 날인하고 ‘갑’, ‘을’ 및 ‘병’이 각 1부씩 보관한다.
• 사) 갑: 김○○(청구인) ○○구 ○○동 ○○위브 아파트 ○○-1703 을: (주)○○(청구외법인) 대표이사 이○○ (-***) 병: 주○○ 정○○ ○○시 ○○구 ○○동 ○○-3 ○○빌라 301호
• 라. 판단

1. 위 관련법령과 사실관계를 종합해 보면, 이 건의 경우 청구인은 임대용역의 대가를 수령하지 아니하였음을 들어 부가가치세법상 과세대상이 아님을 주장하나 임대용역의 과세 여부는 대가의 수령여부에 의하여 결정되는 것이 아니라 용역의 제공여부에 의하여 결정되는 것이고,

2. 국세통합전산망상 청구외법인이 임대보증금 및 임차료에 대하여 신고한 사실이 확인되는 점, 청구외법인이 1년 7개월의 기간 동안 정상적으로 사업을 영위한 점, 청구외법인이 청구인의 재산권을 침해하였음에도 해지통 보서를 발송하였을 뿐 무단 점유에 대한 어떠한 법적 조치를 취하지 아니한 점 등을 종합하면, 불가피한 사정으로 점유를 묵인하였다는 청구인의 주장은 타당성이 부족하다 할 것이고,

3. 청구인과 청구외법인이 2005.9.10. 쟁점사업장을 제3의 주○○․정○○(○○트레이닝 대표)에게 임대하는 계약을 하면서 보증금을 수령하지 않는 대신에 청구인과 청구외법인이 각각 월임대료로 수령하고 있는 점과 청구외법인의 사업 및 집기를 양도한 것으로 보아, 청구인이 청구외법인으로부터 2004. 2월 계약당시 보증금도 수령하지 못하였고 월임대료도 받지 못했다는 청구인의 주장은 신뢰하기 어렵다 할 것이다.

4. 따라서 처분청이 청구인의 쟁점사업장이 청구외법인에게 임대용역으로 제공된 것으로 보아 부가가치세를 과세한 이 건 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.