전대보증금 및 전대금을 건물수선 및 집기 등의 실질적인 시설사용료로 볼 것인지 여부

1. ○○세무서장 이 2007.8.1. 청구인에게 결정․고지한 부가가치세 2004년 제1기분 622,210원, 2004년 제2기분 1,775,280원, 2005년 제1기분 1,704,540원, 2005년 제2기분 1,634,070원, 2006년 제1기분 523,120원, 합계 6,259,220원은 청구인이 지급받은 전대보증금에서 청구인이 지급한 임차보증금을 차감하여 과세표준 및 세액을 경정합니다.

2. 나머지 청구는 이를 기각합니다.

청구인은 2003.6.7. 청구 외 오○○(이하 “오○○”이라 한다) 소유인 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 000-0번지 소재 점포(대지 약 120평 및 건물 약 30평, 이하 “쟁점사업장”이라 한다)를 임차(임차기간: 2003.7.7.～2006.7.7, 임차보증금 3,000만원, 월 임대료 100만원)하여 ○○동 막국수전문점이라는 상호로 음식업을 영위하다가 2004.4.19. 청구 외 김○○(이하 “김○○”이라 한다)에게 전대하기로 하고 전대차 계약(전대기간: 2004.4.19～2006.7.19, 전대보증금 2,000만원, 월 임대료 230만원)을 체결하였다. 처분청은 청구인이 김○○에게 2004.4.19.～2006.2.28.까지 전대하였음에도 전대보증금과 임대료에 대한 부가가치세 신고․납부를 하지 않았다는 사유로 2007.8.1. 청구인에게 부가가치세를 2004년 제1기 622,210원, 2004년 제2기 1,775,280원, 2005년 제1기 1,704,540원, 2005년 제2기 1,634,070원, 2006년 제1기 523,120원, 합계 6,259,220원을 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.8.28. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 청구인은 쟁점사업장을 임차하여 음식점으로 사용하기 위하여 보수 및 집기 등 음식점 시설물을 갖추는 데에 약 6,000만원이 소요되었으며, 쟁점사업장을 임차하여 사업을 영위하다가, 여러 가지 어려운 사정으로 2004.4.19. 김○○과 전대차 계약(전대기간: 2004.4.19～2006.7.19, 전대보증금 2,000만원, 월 임대료 230만원)을 체결하였다. 이에 따라 청구인은 쟁점사업장에 대한 총 투자금은 9,000만원에 이르고 월 임대료는 100만원을 지급해야 하는 것으로 당시 김○○으로부터 지급받기로 한 월 임대료 230만원 중 100만원은 쟁점사업장 소유자인 오○○에게 지급하고 나머지 시설사용료 월 130만원을 지급받는 조건이었으나, 편의상 월 임대료 전액을 청구인의 통장계좌에 입금하는 형태로 계약이 성립되었다.
• 나. 김○○은 월 임대료 3개월분을 지급받고는 사업이 되지 않는다는 이유 등으로 임대료를 지급하지 않아 전대보증금을 모두 상계한 상태에서 내용증명을 발송한 바도 있으며, 김○○에게 월 임대료 230만원을 100만원으로 감액하여 주었고, 감액하여 준 상태에서도 월 임대료 미지급분 약 350만원을 지급하지 않고 2006년 2월 말경 쟁점사업장에서 이사를 하였다.
• 다. 결론적으로, 위와 같이 임대료 발생부분은 매월 지급하는 230만원 중 100만원을 공제한 금액으로 매월 130만원을 받았으나, 이는 전대기간 중 건물수선 및 집기 등의 실질적인 시설사용료에 해당하는 부분인데도 이 건 과세처분을 한 것은 부당하다.

부가가치세법 제13조 제1항 에서 과세표준은 ‘금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가’라고 명시하고 있으므로 청구인이 전차인 김○○과 전대계약에 의해 임대수입을 받기로 한때의 금액이 과세표준을 구성하는 것이므로 이 건 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 쟁점사업장을 전대하고 받은 전대보증금과 임대료에 대한 이 건 과세처분이 정당한지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관계법령 1) 부가가치세법 제7조 (용역의 공급)

① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 역무를 제공하거나 재화ㆍ시설물 또는 권리를 사용하게 하는 것으로 한다. 2) 부가가치세법 제9조 (거래시기)

② 용역이 공급되는 시기는 역무가 제공되거나 재화ㆍ시설물 또는 권리가 사용되는 때로 한다.

③ 사업자가 제1항 또는 제2항에 규정하는 시기가 도래하기 전에 재화 또는 용역에 대한 대가의 전부 또는 일부를 받고, 이와 동시에 그 받은 대가에 대하여 제16조의 규정에 의한 세금계산서 또는 제32조의 규정에 의한 영수증을 교부하는 경우에는 그 교부하는 때를 각각 당해 재화 또는 용역의 공급시기로 본다. (2003.12.30. 개정) 3) 부가가치세법 제13조 (과세표준)

① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 "공급가액"이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가 4) 부가가치세법시행령 제4조 (사업장의 범위)

① 법 제4조 제1항에 규정하는 사업장은 사업자 또는 그 사용인이 상시 주재하여 거래의 전부 또는 일부를 행하는 장소로 한다. 다만, 다음 각호의 사업에 있어서는 당해 각호에 규정하는 장소를 사업장으로 한다. (95.12.30. 개정)

4. 부동산임대업에 있어서는 그 부동산의 등기부상의 소재지. 다만, 부동산상의 권리만을 대여하거나 다음 각목의 1에 해당하는 사업자가 부동산을 임대하는 경우에는 그 사업에 관한 업무를 총괄하는 장소로 한다. (94.12.31. 개정) 5) 부가가치세법시행령 제22조 (용역의 공급시기) 법 제9조 제2항에 규정하는 용역의 공급시기는 다음 각호의 규정에 의한다. 다만, 폐업 전에 공급한 용역의 공급시기가 폐업일 이후에 도래하는 경우에는 그 폐업일을 공급시기로 본다. (78.12.30. 개정)

1. 통상적인 공급의 경우에는 역무의 제공이 완료되는 때

2. 완성도기준지급ㆍ중간지급ㆍ장기할부 또는 기타 조건부로 용역을 공급하거나 그 공급단위를 구획할 수 없는 용역을 계속적으로 공급하는 경우에는 그 대가의 각 부분을 받기로 한 때 (93.12.31. 개정)

3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 역무의 제공이 완료되고 그 공급가액이 확정되는 때 (77.12.30. 신설) 6) 부가가치세법시행령 제48조 (과세표준의 계산)

① 법 제13조 제1항에 규정하는 과세표준에는 거래상대자로부터 받은 대금ㆍ요금ㆍ수수료 기타 명목 여하에 불구하고 대가관계에 있는 모든 금전적 가치있는 것을 포함한다. 7) 부가가치세법시행령 제49조 의 2(부동산임대용역에 대한 과세표준계산의 특례)

① 사업자가 부동산임대용역을 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우에는 법 제13조 제1항 제2호에 규정하는 금전 이외의 대가를 받는 것으로 보아 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 과세표준으로 한다. 이 경우 국가 또는 지방자치단체의 소유로 귀속되는 지하도의 건설비를 전액 부담한 자가 지하도로점용허가(1차 무상점용기간에 한한다)를 받아 대여하는 경우에 재정경제부령으로 정하는 건설비상당액은 전세금 또는 임대보증금으로 보지 아니한다. (2000.12.29. 개정) 당해 기간의 전세금 또는 임대보증금×과세대상기간의 일수 계약기간 1년의 정기예금이자율(당해 예정신고기간 또는 과세기간종료일 현재) × (──────────────────── ＝ 과세표준 365(윤년의 경우에는 366)

② 사업자가 부동산을 임차하여 다시 임대용역을 제공하는 경우에는 제1항의 산식 중 "당해 기간의 전세금 또는 임대보증금"을 "당해 기간의 전세금 또는 임대보증금－임차시 지불한 전세금 또는 임차보증금"으로 한다. 이 경우 임차한 부동산 중 직접 자기의 사업에 사용하는 부분이 있는 경우 임차시 지불한 전세금 또는 임차보증금은 다음 산식에 의한 금액을 제외한 금액으로 한다. (2001.12.31. 신설) 임차시 지불한 전세금 또는 임차보증금 예 정신고기간 또는 과세기간종료일 현재 직접 자기의 사업에 사용하는 면적 ×───────────────────────────────── 예정신고기간 또는 과세기간종료일 현재 임차한 부동산의 총면적

④ 사업자가 2과세기간 이상에 걸쳐 부동산임대용역을 공급하고 그 대가를 선불 또는 후불로 받는 경우에는 당해 금액을 계약기간의 월수로 나눈 금액의 각 과세대상기간의 합계액을 그 과세표준으로 한다. 이 경우 월수의 계산에 관하여는 소득세법 시행령제51조 제2항의 규정을 준용한다.(2006.2.9. 후단개정)

• 다. 사실관계 1) 처분청은 청구인이 김○○에게 2004.4.19.～2006.2.28.까지 전대차 계약(전대보증금2000만원, 월 임대료 230만원)을 체결하여 전대하였음에도 전대보증금과 임대료에 대한 부가가치세 신고․납부를 하지 않았다는 사유로 2007.8.1. 청구인에게 이 건 과세처분을 한 사실이 부가가치세 결정결의서 등에 의하여 확인되나, 전대보증금에서 오○○에게 지불한 임차보증금을 차감하지 않고 간주임대료를 계산하여 이 건 과세처분을 하였다.

2. 청구인은 2003.6.7. 오○○ 소유인 쟁점사업장을 임대차 계약(임차기간: 2003.7.7.～2006.7.7, 임차보증금 3,000만원, 월 임대료 100만원)을 체결하고 임대한 사실이 청구인과 오○○간에 체결한 임대차계약서에 의하여 확인되고, 2004.4.19. 김○○에게 전대하기로 하고 전대차 계약(전대기간 2004.4.19～2006.7.19, 전대보증금 2,000만원, 월 임대료 230만원)을 체결한 사실이 청구인과 김○○에게 체결한 전대차계약서에 의하여 확인된다. 3) 청구인은 위 전대기간 중에 김○○과 월 임대료를 100만원으로 받기로 하였다는 주장과 관련하여 청구인은 이에 대한 입증자료를 제출한 사실은 없다.

• 라. 판단

1. 청구인은 쟁점사업장을 오○○으로부터 임차하여 위 전대기간동안 전대보증금 2,000만원, 월 임대료 230만원으로 하여 김○○과 전대차계약을 체결하고, 전대보증금과 월 임대료를 김○○으로부터 지급받았으나, 전대기간 중에 월 임대료 230만원 중 100만원을 공제한 금액으로 매월 130만원을 지급받았다고 주장하나, 이 건의 경우, 위 사실관계에서 살펴 본 바와 같이 전대기간 중에 김○○으로부터 월 임대료 230만원 중 100만원을 공제한 금액으로 매월 130만원을 지급받기로 하였다는 변경계약서 등은 이 건 심리자료로 제출하지 못한 것으로 보아 이 부분 청구주장을 받아들일 수 없다 하겠다.

2. 또한, 김○○으로부터 지급받은 임대료는 청구인이 쟁점사업장의 실질적인 시설사용료에 해당되므로 이 건 과세처분을 한 것은 부당하다고 주장하나, 건물소유주가 자기의 건물을 임차인에게 임대하고, 임차인이 다시 당해 임차건물에 대하여 전대차계약을 체결하고 전대하는 경우, 전대하고 받기로 한 임대료와 부가가치세법시행령 제49조의2 제2항 의 규정에 의하여 계산한 전대보증금에 대한 간주임대료가 되는 것(같은뜻: 국세청 서삼-560, 2006.3.23)이므로 이 부분 청구주장도 받아들일 수 없다고 판단된다. 다만, 처분청은 이 건 과세처분을 하면서 청구인이 쟁점사업장 소유자인 오○○에게 지급한 임차보증금을 전대보증금에서 상계하지 아니하고 간주임대료를 계산하여 이 건 과세처분을 한 사실이 인정되는바, 이 부분은 처분청의 잘못이라고 할 것이다.

이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규 정에 의하여 주문과 같 이 결정한다.