매매계약서에 근저당채무 인수 약정이 없어 계약서상 금액을 불인정 사례

청구인은 주택신축판매업을 영위하는 사업자로서 2003년～2004년에 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동1가 ○○번지 외 3개소에 다세대주택 4개동 15개호(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 신축․분양하였으나 2003년 과세연도 종합소득세 신고 시 120,000,000원의 수입금액을 신고하는데 그쳤다. 이에 대하여 처분청은 청구인이 신축․분양한 쟁점주택의 매매가액을 조사한 결과 2003년∼2004년에 청구인이 1,129,497,482원의 분양수입금을 신고 누락하였다고 보아 2006.

9.

5. 청구인에게 부가가치세 2004년 제2기분 70,075,840원, 2004년 제1기분 14,565,030원, 2003년 제2기분 13,484,400원, 2003년 제1기분 7,845,610원, 종합소득세 2004년 과세연도분 16,990,480원, 2003년 과세연도분 1,862,490원 등 총 6건 124,823,850원을 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.

12.

4. 이의신청을 거쳐 2007.

4.

18. 심사청구를 하였다.

청구인은 쟁점주택을 아래 <표1>과 같이 740,000,000원에 분양하였으나, 처분청은 1,236,000,000원에 분양한 것으로 보아 부가가치세 및 종합소득세를 과다하게 결정하였다. 청구인과 같은 소규모 건축업자는 때에 따라 건축비보다 더 낮은 금액으로 주택을 양도하는 경우가 많으며, 매수자 한○○․유○○ 등에게는 주택 1개 호당 5천만원에 양도하였으나 처분청이 7천만원 내지 1억원에 양도한 것으로 조사하여 과세함은 부당하다. 청구인은 쟁점주택 양도와 관련된 부동산 매매계약서 3매와 주택 매수인 청구외 임○○의 확인서를 제출하니 청구주장대로 종합소득세 및 부가가치세를 감액 경정하여 주기 바란다. <표1> 쟁점주택 양도가액 내역 (단위: ㎡, 천원) 번호 부동산 소재 호수 면적 양도일 매매가액 매수인 조사결정 청구주장 1

○○동 714 101 100.05 2004.9.7. 90,000 200,000 임○○ 201 100.20 90,000 301 100.20 90,000 401 91.56 80,000 2

○○동 862 101 87.90 2003.11.11. 65,000 45,000 주○○ 201 87.90 2003.6.13 75,000 50,000 전○○ 301 87.90 2004.8.18. 75,000 50,000 한○○ 401 75.84 2003.5.30. 65,000 50,000 최○○ 3

○○동 944 101 102.82 2004.8.18. 100,000 50,000 한○○ 201 102.82 2003.8.6. 70,000 50,000 유○○ 301 102.82 2004.8.18. 100,000 50,000 한○○ 401 98.34 2004.8.18. 80,000 50,000 한○○ 4

○○동 881 201 88.45 2004.1.9. 90,000 45,000 윤○○ 301 88.45 2004.8.18. 90,000 50,000 한○○ 401 88.45 2004.1.17. 76,000 50,000 박○○ 합계 1,236,000 740,000

처분청은 쟁점주택 매매가액을 청구인 및 주택매수인의 확인서 등을 기초로 결정한 것으로서 정당한 가액이며, 청구주장은 아래와 같은 점에서 받아들일 수 없다.

1. 청구인은 위 <표1> 1번 주택(이하 “1번주택”이라 한다. 이하 2번～4번 주택도 같은 방식으로 칭한다) 4개호를 2억원에 양도하였다고 주장하나 매매가액을 입증할 수 있는 금융거래 내역 등 거래대금 수수증빙을 제시하지 못하며, 매매당시 1번 주택에 설정된 근저당채권최고액 208백만원과 전세권설정액 172백만원의 합이 380백만원에 달하고, 매매시 매수인이 이를 인수하였음에도 청구인이 제시한 계약서에는 위 주택 매수인 청구외 임○○가 쟁점주택 근저당 채무와 전세금 채무를 인수한다는 내용이 기재되지 않아 2억원에 매매하였다는 청구주장은 신빙성이 없다.

2. 청구인은 위 2번주택 101호를 45백만원에 양도하였다고 주장하나, 매수인 청구외 주○○는 그의 확인서에서 동주택을 대출금 35백만원을 인수하고 현금 32백만원을 지급하여 총 67백만원에 취득하였다고 확인하였고, 청구인은 2번주택 201호를 50백만원에 양도하였다고 하나, 매수인인 청구외 전○○은 그의 확인서에서 동주택을 75백만원에 취득하였다고 확인하였으며, 청구인은 3번주택 201호를 50백만원에 양도하였다고 하나 매수인인 청구외 유○○은 동주택을 74백만원에 취득하였다고 확인하고 있어 청구주장은 신빙성이 없다.

3. 청구인은 2번주택 301호, 3번주택 101호․301호․401호, 4번주택 301호 등 5개호를 각각 50백만씩 계산하여 총 250백만원에 양도하였다고 주장하나, 매수인 청구외 한○○의 남편 김○○는 그의 확인서에서 동주택 5개호를 470백만원에 취득하였다고 확인하여 청구주장은 신빙성이 없다.

• 가. 쟁점 쟁점주택 매매가액(처분청 조사결정 1,236백만원, 청구주장 740백만원)이 얼마인지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 1) 부가가치세법 제21조 【결정 및 경정】

① 사업장 관할세무서장ㆍ사업장 관할지방국세청장 또는 국세청장은 사업자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에 한하여 그 과세기간에 대한 부가가치세의 과세표준과 납부세액 또는 환급세액을 조사에 의하여 결정 또는 경정한다.

2. 확정신고의 내용에 오류 또는 탈루가 있는 때 2) 소득세법 제80조 【결정과 경정】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의하여 과세표준확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 당해년도의 과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의한 과세표준확정신고를 한 자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 당해년도의 과세표준과 세액을 경정한다.

1. 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 때

2. ～ 3. (생략)

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 당해년도의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부 기타 증빙서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 소득금액을 추계조사 결정할 수 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인은 쟁점주택을 양도하고도 2003년 과세연도에 120,000,000원을 종합소득세 신고시 수입금액으로 신고하였고, 처분청은 2006.

6. 19.부터 2006.

7. 7.까지 실시된 청구인에 대한 세무조사에서 쟁점주택 매매가액(부가가치세 포함)을 <표1>과 같이 조사하여 청구인의 2003년 제1기 ～ 2004년 제2기 부가가치세 및 2003년∼2004년 과세연도 종합소득세를 결정하였음이 처분청의 조사종결복명서 및 경정결의서에 의하여 확인된다.

2. 처분청은 청구인의 사업에 깊이 관여한 청구인의 아버지 청구외 최○○(52세)이 2006. 6월 청구인에 대한 세무조사 착수당시 자필로 작성한 쟁점주택 각 동별 공사비 및 호별 분양가액 내역서를 기초로 쟁점주택 매매가액을 결정하였음이 당시 작성된 내역서 및 조사공무원의 진술에 의하여 확인된다.

3. 처분청은 2006. 7월 쟁점주택 매수인인 청구외 주○○ 등 5인으로부터 쟁점주택 매매가액에 대한 확인을 받았으며, 확인서 내용을 살펴보면 아래와 같이 조사결정금액과 같거나 다소 높은 것으로 나타난다.

• 가) 1번주택 4개호 매수인 청구외 임○○는 그의 확인서에서 동주택 취득에 대한 증빙서류가 없어서 매매가액을 확인할 수 없다고 하였다.
• 나) 2번주택 101호 매수인인 청구외 주○○는 동주택을 취득하면서 대출금 35백만원을 인수하고 현금 32백만원을 지급함으로써 총 67백만원에 동주택을 취득하였다고 확인하였다. 이 가액은 처분청의 조사결정금액 65백만원보다 다소 높은 가액이다.
• 다) 2번주택 201호 매수인 청구외 전○○은 동주택을 75백만원에 취득하였다고 확인하였고 이 금액은 조사결정금액과 동일한 금액이다.
• 라) 3번주택 201호 매수인인 청구외 유○○은 동주택을 취득하면서 대출금 43백만원을 인수하고 현금 31백만원을 지급함으로써 총 74백만원에 동주택을 취득하였다고 확인하였다. 이 가액은 처분청의 조사결정금액 70백만원보다 다소 높은 가액이다.
• 마) 2번주택 301호, 3번 주택 101호, 301호, 401호, 4번 주택 301호 매수인인 청구외 한○○의 남편 청구외 김○○는 동주택 5개호를 총 470백만원에 취득하였다고 확인하였다. 이 가액은 처분청의 조사결정금액 445백만원보다 다소 높은 가액이다.

4. 청구인은 2006. 7월 조사종결 당시 확인서에서 청구인의 쟁점주택 양도가액이 위 <표1>의 조사결정가액과 같다고 확인하였다.

5. 청구인 쟁점주택을 740백만원에 양도하였다는 증빙자료로 쟁점주택 매수인 청구외 임○○, 주○○, 전○○과 체결하였다는 부동산매매계약서 3매와 1번주택을 2억원에 매매하였다는 청구외 임○○의 확인서(2007.

4. 16.)를 제출하였는바 위 매매계약서 내용을 살펴보면 아래와 같다.

• 가) 매수인이 임○○인 매매계약서는 1번주택 전체를 총 200백만원에 매매한다는 계약서로서 2004.

8.

17. 계약시 계약금 20백만원, 2004.

9.

7. 잔금 180백만원을 지급하기로 하는 약정이 있으나, 거래당시 인수한 근저당채무(4개호 합계 채권최고액 208백만원)와 전세금채무(101호 62백만원) 인수에 대한 약정은 나타나지 않는다.

• 나) 매수인이 주○○인 매매계약서는 2번주택 101호를 45백만원에 매매한다는 계약서로서 2003.

11.

10. 계약시 계약금 5백만원, 2006.

12.

10. 잔금 40백만원을 지급하기로 하는 약정이 있으나, 거래당시 근저당설정된 채무(채권최고액 42백만원)의 인수에 대한 약정은 나타나지 않는다. 또한 잔금일자가 2006.

12. 10.로 표기되어 등기부상 소유권이전 일자인 2003.

11. 11.과 많은 차이가 있는 것으로 나타난다.

• 다) 매수인이 전○○인 매매계약서는 2번주택 201호를 50백만에 매매한다는 계약서로서 2003.

4.

30. 계약시 계약금 5백만원, 2006.

12.

10. 잔금 45백만원을 지급하기로 하는 계약서이다.

6. 청구인은 쟁점주택을 1개 호당 45백만∼50백만원에 매매하였다고 주장하며 처분청의 과세처분이 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.

• 가) 청구인은 청구주장의 근거로 부동산매매계약서와 매수인 청구외 임○○의 확인서를 제시하였으나, 매수인 청구외 임○○의 계약서는 쟁점주택 매매시 인수한 근저당채무 및 전세금채무 인수에 대한 약정이 없어 신빙성이 없고, 매수인 청구외 주○○의 계약서 역시 인수한 근저당채무에 대한 약정이 없을 뿐만 아니라 잔금일이 2006.

12. 10.로 소유권이전등기일 2003.

11. 11.과 큰 차이가 있고 매매금액(45백만원)도 청구외 주○○가 2006.

7.

6. 그의 확인서에서 확인한 가액 67백만원과 서로 달라 신빙성이 없으며, 매수인 청구외 전○○의 계약서는 매매금액(50백만원)이 청구외 전○○이 2006. 7월 그의 확인서에서 확인한 가액 75백만원과 서로 달라 신빙성이 없고, 청구인이 제시한 청구외 임○○의 확인서(2007.

4. 16.) 역시 계약서 금액과 동일한 금액으로 사후에 확인한 것으로서 신빙성이 없는 것으로 보인다.

• 나) 반면, 처분청은 청구인의 사업에 깊이 관여한 청구인의 아버지 청구외 최○○이 세무조사 착수당시 자필로 작성한 쟁점주택 각 동별 공사비 및 호별 분양가액 내역서와 청구인의 매매가액 확인서를 기초로 쟁점주택 매매가액을 결정하였고, 세무조사 당시 매수인들로부터 확인한 가액도 처분청이 결정한 가액보다 다소 높거나 같아 처분청의 결정을 뒷받침하여 주고 있으므로 처분청의 과세처분은 정당한 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.