감정가액으로 과세표준을 안분계산한 처분의 당부

청구인은 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지에서 ○○엔지니어링이라는 상호로 부동산임대업을 영위하여 온 사업자로서 2002.3.11. 동번지에 소재한 토지 2,229.8㎡와 건물 2,808.28㎡(이하 “쟁점부동산” 및 “쟁점건물”이라 한다)를 청구외 ○○ 주식회사(이하 “청구외법인”이라 한다)에 25억 9천만원에 양도한 후 2002년 제1기 부가가치세 신고시 건물에 대한 공급가액을 1억 4천만원으로 신고하였다.

○○세무서장은 청구인에 대한 양도소득세 조사시 확인된 부동산매매계약서와 쟁점부동산에 대한 감정평가서를 과세자료로 처분청에 통보하였으며 처분청은 통보된 감정평가서의 감정가액에 의하여 토지와 건물을 안분계산한 결과 쟁점건물의 과세표준을 523,274천원으로 하여 2005.12.9. 청구인에게 2002년 제1기 부가가치세 69,746,800원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.2.23. 이의신청을 거쳐 2006.6.20. 이 건 심사 청구를 하였다.

쟁점건물은

① 철근콘크리트 슬라브지붕 지상1,2층 공장, 창고, 기숙사 1,572.7㎡과 ②철근 콘크리트 슬라브지붕 지하, 지상1,2층 상점, 근린생활시설 1,235.51㎡로 건물①은 25년된 건물이며 건물②는 13년된 건물로 청구외법인은 건물① 전부와 건물②의 일부를 철거, 증축 및 리모델링을 하지 않으면 공장으로 사용할 수 없다 하여 건물②의 일부만 건물가액으로 인정하여 매매하였으며 청구법인은 현재 건물①과 건물②를 리모델링하여 공장, 사무실 및 임대용도로 사용하고 있으므로 감정평가서의 감정가액으로 건물가액을 안분계산하여 과세한 부과처분은 부당하다.

쟁점건물에 대한 부가가치세 신고시 신고금액 1억 4천만원은 쟁점부동산의 거래가액 25억 9천만원의 5.4%에 불과하나 감정평가서의 평가가액은 547,626천원으로 전체 감정가액 2,710,532천원의 20.2%로서 쟁점건물 신고가액이 감정가액의 26%정도에 불과하여 이를 정상적인 가액으로 볼 수 없으므로 감정가액에 의하여 건물가액을 안분계산하여 과세한 부과처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 감정평가서의 감정가액에 의하여 쟁점건물의 과세표준을 안분계산하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 1) 부가가치세법 제21조 【경정】 (2003.12.30. 개정 전의 것)

① 사업장 관할세무서장·사업장 관할지방국세청장 또는 국세청장은 사업자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에 한하여 그 과세기간에 대한 부가가치세의 과세표준과 납부세액 또는 환급세액을 조사에 의하여 경정한다.

2. 확정신고의 내용에 오류 또는 탈루가 있는 때 3.～4.(생략) 2) 부가가치세법 제13조 【과세표준】

① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 "공급가액"이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가

2. 금전 이외의 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가

3. 재화의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우에는 자기가 공급한 재화의 시가 3의2. 용역의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 용역의 시가

4. 폐업하는 경우의 재고재화에 대하여는 시가

⑤ 제1항 내지 제4항 이외에 과세표준의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 3) 부가가치세법 시행령 제48조 의2【과세표준의 안분계산】

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액(지가공시 및 토지등의 평가에관한법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

2. 토지와 건물등중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.

3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다.

• 다. 사실관계

1. 청구인은 2002.1.17. ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 토지 2,229.8㎡와 건물 2,808.28㎡를 토지 24억 5천만원, 건물 1억 4천만원, 합계 25억 9천만원에 청구외법인과 매매계약 하였음이 부동산매매계약서 및 세금계산서 사본에 의하여 확인된다.

2. ○○세무서장이 과세자료로 처분청에 통보한 ○○감정원 감정평가서의 평가액은 아래 <표>와 같다. <표> 감정평가액과 신고가액의 비교 (단위: 천원, %) 구 분 감정가액(감정평가서) 신고가액(매매계약서) 비 고 금액 비율 금액 비율 토 지 2,162,906 79.8 2,450,000 94.6 건 물 547,626 20.2 140,000 5.4 합 계 2,710,532 100 2,590,000 100

3. 청구외법인은 쟁점건물을 취득한 후 인테리어업체인 청구외 ○○과 공사금액 2억 4천만원(부가가치세 별도)에 계약하여 리모델링을 하였으며 공사내용은 2002.6.10.부터 2002.7.25.까지 주로 증축공사와 보수공사를 하기로 한 사실이 청구인이 제시한 리모델링견적서와 공사도급계약서에 의하여 확인된다.

4. 리모델링 전후 건물면적 및 용도의 변동사항을 건축물대장에 의하여 살펴보면 ‘가’동에 1,2층 공장 301.16㎡, ‘나’동 및 ‘마’동에 1,2층 공장 91.2㎡를 증축하고 ‘나’동 식당 및 기숙사 1,2층 239.34㎡를 공장으로, ‘마’동 근린생활시설 1,2층 269.27㎡를 공장으로 용도변경 하였으며 ‘다’동 1층 창고 28.6㎡를 말소하였음을 알 수 있다.

• 라. 판단

1. 청구인은 청구외법인과의 쟁점부동산의 매매계약시 건물이 노후되어 건물의 일부만 건물가액으로 인정하여 계약이 이루어졌으므로 청구인이 신고한 건물가액 1억 4천만원이 실지거래가액이라는 주장이나 매매계약서에는 그러한 사실을 나타내는 내용이 기재되어 있지 아니하며, 청구인은 심리일 현재까지 청구외법인과 건물가액을 일부만 인정하기로 합의한 내용을 입증할 수 있는 확인서 등 증거자료를 제시하지 아니하고 있다.

2. 또한 쟁점건물의 건축물대장에 의하여 살펴본 바와 같이 청구외법인이 쟁점건물을 리모델링에 의하여 대부분 증축과 용도변경한 후 청구외법인의 사업장 및 임대용으로 사용하고 있고 철거로 멸실된 건물은 1층 창고 28.6㎡에 불과한 것으로 확인되며 이는 건물① 전부와 건물②의 일부를 철거, 증축 및 리모델링을 하지 않으면 공장으로 사용할 수 없다 하여 건물②의 일부만 건물가액으로 인정하여 매매하였다는 청구인의 주장과 다름을 알 수 있다. 3) 부가가치세법 시행령 제48조 의 2에 의하면 토지와 토지에 정착된 건물을 함께 공급하는 경우 건물가액은 실지거래 가액에 의하는 것으로서 매매계약서에 건물가액을 구분하여 기재하였다 하더라도 그 가액이 정상적인 거래에 비추어 합당하다고 인정되는 경우의 가액을 말하는 것이므로 쟁점부동산의 매매계약일인 2002.1.17.의 1개월 전인 2001.12.6. ○○ 감정원의 쟁점건물에 대한 감정 평가액이 547,626천원임 점에 비하여 청구인이 실지거래가액으로 주장하는 1억 4천만원은 감정평가액의 26%에 불과하여 이를 정상적인 거래가액으로 보기 어려운 것이다. 따라서 쟁점건물의 일부만을 건물가액으로 인정하여 매매하였다는 청구인의 주장이 사실과 다르고 청구인이 쟁점건물의 실지거래가액으로 신고한 금액이 정상적 거래가액으로 보여지지 않으므로 실지거래가액 중 토지와 건물가액의 구분이 불분명한 경우로 보아 건물가액을

○○ 감정원의 감정평가액에 의하여 안분계산하여 과세한 처분청의 부과처분은 타당한 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 에 의거 주문과 같이 결정한다.