오피스텔 분양 중 일시적 주거용 임대 여부

○○세무서장이 2006. 1.10. 청구인에게 경정․고지한 2003년 제1기 부가가치세 147,729,100원 및 2003년 제2기 부가가치세 612,317,700원의 부과처분은,

1. 2003년 제1기 부가가치세 147,729,100원은 자가공급(면세전용)가액 943,340,000원을 과세표준에서 제외하여 경정하고,

2. 2003년 제2기 부가가치세 612,317,700원의 부과처분은 이를 취소합니다.

• 가. 청구인은 2003. 5. 7. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 외 1필지 지상에 ○○오피스텔(지하1층, 지상 10층 137호, 이하 “쟁점건물”이라 한다)을 사무실 용도로 신축하여, 2003년에 24호를, 2004년에 2호를 분양하였으며, 미분양 오피스텔 중 86호(이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)를 주택으로, 나머지 25호는 사무실용으로 임대하고 부가가치세를 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은, 청구인이 쟁점오피스텔을 면세로 전용(자가공급)한 것으로 보아, 2006. 1.10. 청구인에게 2003년 제1기 부가가치세 147,729,100원 및 2003년 제2기 부가가치세 612,317,700원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2006. 4.11. 이 건 심사청구를 제기하였다.

오피스텔을 분양할 목적으로 신축하였으나, 부동산 경기침체로 26호만 분양되고 나머지는 미분양 상태로 남아 있어 투입된 건설원가에 대한 자금압박에서 벗어나고, 또한 오피스텔을 분양받는 사람들은 실수요자가 아니라 대부분 투자자들로서 분양받은 즉시 임대하기 때문에 임대상태의 오피스텔을 선호할 뿐만 아니라 더 나아가 임대를 하여줄 것을 분양조건으로 하는 경우가 많은 것이 현실이어서, 분양이 잘 되게 하기 위해서라도 부득이하게 분양될 때까지 ‘일시적․잠정적’으로 임대하게 된 것임에도 쟁점오피스텔을 면세로 전용한 것으로 본 것은 부당하다.

쟁점건물 137호 중 24호만 분양되었을 뿐, 62%에 달하는 86호가 주택으로 임대 중이며 사용승인일 이전에 임대한 것(7호)도 있고, 임대차계약서에 향후 분양 시에 대한 언급이 없으며, 2003. 7.14. 사업자등록의 업종에 부동산임대 업종을 추가하였고, 분양광고 전단지 등에 ‘분양 임대’라는 문구로 광고를 한 것으로 보아, 쟁점오피스텔이 추후 본래 용도(오피스텔)로 분양되기를 기대하기가 어려우므로 쟁점오피스텔이 면세로 전용된 것으로 보아 이 건 부과처분한 것은 정당하다.

• 가. 쟁 점 오피스텔을 분양할 목적으로 신축하였으나 분양이 되지 않아 일시적ㆍ잠정적으로 주거용으로 임대한 것인지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

○ 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】

② 사업자가 자기의 사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화를 자기의 사업을 위하여 직접 사용ㆍ소비하는 경우에 대통령령이 정하는 것은 재화의 공급으로 본다. (이하생략)

○ 부가가치세법시행령 제15조 【자가공급의 범위】

① 법 제6조 제2항의 규정에 의하여 재화의 공급으로 보는 것은 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역을 공급하는 사업을 위하여 사용 또는 소비되는 재화 (이하생략)

○ 부가가치세법 제12조 【면세】

① 다음 각호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.

11. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역으로서 대통령이 정하는 것

• 다. 사실관계 및 판단

○ 사실관계

• 가) 청구인은 2002. 6.20. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 외 1필지 지상에 쟁점건물(○○오피스텔) 137호를 업무시설 용도로 건축허가(○○구청장 2002-건축과-신축허가-72)를 받아, 2003. 5. 7. 사용 승인받았다.
• 나) 청구인은 쟁점건물의 사용승인일(2003. 5. 7.) 이전인 2003. 3.14. 일간지인 ○○일보에 ‘전면 분양광고’를 하였으며, ○○교차로(지역매체) 및 일간신문 광고전단지 등으로 ‘분양광고’를 하였음이 당시 신문 등 홍보물 사본에 의해 확인되고, 건물을 준공한 이후에는 건물 옥탑의 광고판 및 현관, 엘리베이터 등에 분양 및 임대광고를 하고 있음이 제시한 사진 등에 의해 확인된다.
• 다) 또한 심리일 현재까지도 쟁점건물에 분양 및 임대사무를 보는 사무실을 두어 직원이 상주하며 업무를 보고 있고, 이에 대해 처분청과 청구인간 다툼이 없다.
• 라) 쟁점건물은 2003.12.31. 현재 24호만 분양되고 미분양 오피스텔 중 86호를 주택으로, 27호를 사무실로 임대하였음이 분양계약서 및 임대계약서 등에 의해 알 수 있다.
• 마) 임대계약서에 “분양 시 임대인의 명의가 바뀔 수 있으며, 분양 시 추후 합의 한다”라는 별도의 계약조건이 붙어 있는 것이 27개이고, 나머지 계약서에는 별도 계약조건이 기재되어 있지 않다.
• 바) 임대기간이, 임대부동산 108개 중 87개는 12개월로, 나머지 21개는 24개월로 되어 있다.
• 사) 임대하였으나 그 후에 분양된 호수가 12개(‘03년 8개, ’04년 2개, ‘05년 2개)임이 임대계약서 및 분양계약서에 의해 확인된다.
• 아) 처분청의 조사일(‘05.10월) 이후에도 쟁점오피스텔 중 2개(805호, 905호)를 분양하였음이 분양계약서, 임대계약서 및 부가가시세신고 등에 의해 확인된다.
• 자) 청구인은, 쟁점오피스텔이 임대목적이 아니라 분양할 목적이기 때문에 주변 시세보다 싸게 임대하였다고 하면서, 쟁점오피스텔 인근에 있는 ○○오피스텔과 ○○오피스텔의 평형별 임대료와 쟁점오피스텔의 임대료를 비교 분석한 자료를 주변 공인중개사들의 확인서를 첨부하여 아래와 같이 제시하였다. 오피스텔 면적 (평) 월 임대료 평 당 임대료 비고 보증금 월세 임대료환산 쟁점건물 9.1 10,000 460 501.6 55.1 9.6 10,000 500 541.6 56.4 10.5 10,000 550 591.6 56.3

○○오피스텔 5.5 10,000 400 441.6 80.2

○○동 인근 소재 7 10,000 420 461.6 65.9 9 10,000 500 541.6 60.1

○○오피스텔 7.5 10,000 450 491.6 65.5 〃 8.49 10,000 500 541.6 63.7 (단위: 천원)

• 차) 청구인은 ’03. 7.14. 부동산 임대업(701201)을 업종에 추가하였다.

○ 판 단

• 가) 처분청은, 청구인이 쟁점오피스텔을 주택으로 임대함에 따라 추후 본래의 용도(오피스텔)로 분양되기를 기대하는 것은 어렵다 하여, 쟁점오피스텔을 면세전용한 것으로 보았다.
• 나) 그러나, 오피스텔을 분양할 목적으로 신축하였으나 분양이 되지 않아 일시적ㆍ잠정적으로 주거용으로 임대한 경우에는 면세전용(자가공급)에 해당하지 아니하는 것(서면3팀-1634, ’05. 9.27. 외 다수 같은 뜻임)인 바, 이에 해당하는지를 살펴본다.
• 다) 첫째, 쟁점건물 신축시, ○○일보에 전면 분양광고(‘03. 3.14.)만 하고 임대광고는 하지 않았으며, ○○교차로(지역매체) 및 일간신문 광고전단지 등으로 분양광고를 하였음이 확인되는 점, 둘째, 건물 준공 이후에는 건물 옥탑의 광고판 및 현관, 엘리베이터 등에 분양광고를 하고 있는 점, 셋째, 심리일 현재에도 쟁점건물에 분양 및 임대사무를 보는 사무실을 두고 직원이 상주하며 업무를 보고 있는데, 이에 대해 처분청과 청구인간 다툼이 없는 점, 넷째, 27세대의 임대계약서를 보면 “분양시 임대인의 명의가 바뀔 수 있으며, 분양시 추후 합의한다”라고 별도의 계약조건이 기재되어 있는 점, 다섯째, 주택임대차보호법상 임대기간이 2년으로 되어 있음에도 대부분을(108개 중 87개) 1년으로 단기 계약한 점, 여섯째, 임대하였으나 그 후 분양된 호수가 12개(’03년 8호, ’04년 2호, ’05년 2호)인 점, 일곱째, 처분청의 조사일(’05.10월) 이후에도 쟁점오피스텔 중 2개(805호, 905호)를 분양한 점, 여덟째, 쟁점건물이 신축건물임에도 기존건물 즉, 쟁점건물의 인근 오피스텔인 ○○오피스텔과 ○○오피스텔의 평형별 임대료(평당 63천원~80천원)보다 싸게 임대(평당 55천원~56천원)한 점 등을 종합하여 보면,
• 라) 업무용 시설인 오피스텔을 분양할 목적으로 신축하였으나, 부동산 경기침체로 26호만 분양되고 나머지는 미분양 상태로 남아 있어 투입된 건설원가의 자금압박과 오피스텔을 분양받는 사람들은 대부분 투자자들로서 분양받은 즉시 임대하기 때문에 임대상태의 오피스텔을 선호할 뿐 아니라 임대하여 줄 것을 분양조건으로 하는 경우가 많은 것이 현실이어서, 분양이 잘 되게 하기 위해서라도 ‘부득이 분양될 때까지 일시적․잠정적’으로 쟁점오피스텔을 주택으로 임대하게 되었다는 청구인의 주장이 신빙성이 있는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.