오피스텔을 사실상 주거용으로 사용할 때 면세전용으로 과세 여부

○○세무서장이 2006.01.09. 청구인에게 결정·고지한 2005년 제1기분 부가가치세 ○○원의 부과처분은 이를 취소합니다.

내용 청구인은 2002.05.04.에 청구외법인 ○○건설(주)와 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○타워 ○○호(건물 면적: ○○ m 2, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)의 분양계약을 체결하고, 같은 날에 계약 내용에 따라 잔금을 청산하여 쟁점부동산의 소유권을 이전한 2003.11.05.보다 앞선 2003.08.05.을 개업일로 하고 쟁점부동산을 사업장으로 하여 부동산 임대업의 사업자등록 신청을 하였으며, 동(同)신청을 한 후 청구외법인으로부터 교부받은 세금계산서의 매입세액 7,551,000원(이하 “쟁점매입세액”이라 한다)을 부가가치세 환급세액으로 신고하였다. (2002년 제1기부터 2003년 제2기까지 매 과세기간별 환급세액은 2,100,600원, 2,520,720원, 1,680,480원 및 1,249,200원임) 그러나, 쟁점매입세액은 청구인이 2002.05.01.에 쟁점부동산 외에 청구외법인과 분양계약을 체결하고 다른 사업자등록번호의 사업장으로 신고한 ○○호(건물 면적: 20.95 m 2, 이하 “관련부동산”이라 한다)의 부가가치세까지 포함한 금액이며, 쟁점부동산과 관련부동산의 분양계약서(“○○시 ○○구 ○○동 ○○동 ○○타워 공급계약서”) 제1조(분양대금 및 납부방법)의 내용과 동(同)내용에 따라 쟁점매입세액을 일자별로 구분하면 아래의 (표1) 및 (표2)와 같다. (표1) 쟁점부동산과 관련부동산의 분양대금 및 납부방법 구분 대지가격 건물가격 부가가치세 총공급가액 쟁점부동산 관련부동산 구분 계약금 1차중도금 2차중도금 3차중도금 4차중도금 5차중도금 6차중도금 잔금 (계약시) (2002.05.15.) (2002.07.15.) (2002.09.15.) (2002.11.15.) (2003.01.15.) (2003.03.15.) (입주시) 쟁점부동산 관련부동산 (표2) 쟁점매입세액의 일자별 구분 일자 2002.05.04. 2002.05.15. 2002.07.15. 2002.09.15. 2002.11.15. 2003.01.05. 2003.03.15. 2003.11.05. 쟁점부동산 관련부동산 계 과세기간별 계 (cf1) 일자별 매입세액 = 일자별 납부금액 × {부가가치세÷(대지가격+건물가격+부가가치세)} (cf2) 위 방식으로 계산한 2003년 제2기분 쟁점매입세액은 2,100,600원이지만 청구인은 관련부동산의 환급세액(851,400원)은 신고하지 않음. 처분청은 청구인이 부가가치세 과세사업인 상가 임대업에 사용하기 위해 공급받은 쟁점부동산에 청구외 노○○가 전입신고를 한 2005.01.06.부터 청구인이 쟁점부동산을 부가가치세 면세사업인 주택 임대업에 사용한 것으로 보고 2006.01.09.에 2005년 제1기분 부가가치세 9,064,970원을 결정·고지하였다. (단, 처분청은 개업일부터 2005.01.06.까지는 쟁점부동산이 공가(空家) 상태였던 것으로 보고 부가가치세법시행령 제49조 제1항 제1호 의 “경과된 과세기간의 수”가 없는 것으로 (즉, “0”인 것으로) 부가가치세 과세표준을 계산함) 청구인은 이에 불복하여 이의신청을 거친 후 2006.03.23.에 이 건 심사청구를 하였다.

쟁점부동산의 분양계약을 체결한 2002.05.04.는 오피스텔을 사실상 주거용으로 사용할 때 주택에 해당하는 것으로 본 재정경제부 예규(재재산46014-40(2003.02.18.), 이하 “관련예규①”이라 한다)가 시행되기 이전이었고 청구인은 쟁점부동산을 중간지급조건부로 공급받았으므로, 처분청에서 쟁점부동산의 면세전용으로 부가가치세를 과세하더라도 2003.02.18. 전에 불입한 계약금 및 중도금에 대한 쟁점매입세액은 과세대상에서 제외하는 것이 (즉, 2003.02.18. 이후에 불입한 중도금과 잔금을 합계를 기준으로 과세표준을 계산하는 것이) 타당하므로, 이 건 과세처분은 부당하다.

관련예규①에 따른 국세청 예규(서삼46015-11351(2003.08.23., 이하 “관련예규②”) 등)에 근거할 때 청구인의 부동산 임대업의 개업일(2003.08.05.)이 2003.02.18. 이후이고, 2005.01.06.에 쟁점부동산에 노○○가 전입신고를 했으므로, 청구인이 2005년 제1기 과세기간부터 쟁점부동산을 면세사업에 사용한 것으로 본 이 건 과세처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 오피스텔을 사실상 주거용으로 사용할 때 주택에 해당하는 것으로 본 재정경제부 예규가 시행된 2003.02.18. 이전에 환급신고한 부가가치세 매입세액도 면세전용으로 부가가치를 과세할 수 있는지 여부이다.
• 나. 관계법령 등 ㅇ 부가가치세법 제17조 【납부세액】

② 다음 각호의 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니한다.

4. 부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역을 공급하는 사업에 관련된 매입세액 (이하 생략) ㅇ 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】

② 사업자가 자기의 사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화를 자기의 사업을 위하여 직접 사용·소비하는 경우에 대통령령이 정하는 것은 재화의 공급으로 본다. ㅇ 부가가치세법시행령 제15조 【자가공급의 범위】

① 법 제6조 제2항의 규정에 의하여 재화의 공급으로 보는 것은 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역을 공급하는 사업을 위하여 사용 또는 소비되는 재화 ㅇ 부가가치세법시행령 제49조 【자가공급등에 대한 과세표준의 계산】

① 과세사업에 공한 재화가 … 감가상각자산(괄호 생략)에 해당하는 경우에 당해 재화를 법 제6조 제2항 … 의 규정에 의하여 공급으로 보는 때에는 다음 각호의 산식에 의하여 계산된 금액을 당해 재화의 시가로 본다. 이 경우 경과된 과세기간의 수는 … 과세기간 단위로 계산하되 …

당해 재화의 취득가액 × {1-(5÷100)×경과된 과세기간의 수} ＝ 시가

④ 제1항 … 의 규정에 의한 경과된 과세기간의 수를 계산함에 있어서 과세기간의 개시일 후에 감가상각자산을 취득하거나 당해 재화가 공급된 것으로 보게 되는 경우에는 그 과세기간의 개시일에 당해 재화를 취득하거나 당해 재화가 공급된 것으로 본다. ㅇ 부가가치세법시행령 제22조 【용역의 공급시기】 … 용역의 공급시기는 다음 각호의 규정에 의한다.

2. … 중간지급 … 조건부로 용역을 공급하거나 … 경우에는 그 대가의 각 부분을 받기로 한 때 ㅇ 부가가치세법시행규칙 제8조 【재화 또는 용역의 공급시기】 (구시행규칙, 2004.01.26. 개정 전) … 영 제22조 제2호에 규정하는 중간지급조건부로 재화 … 을 공급하는 경우는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 재화가 인도되기 전 또는 재화가 이용 가능하게 되기 전 … 에 계약금 이외의 대가를 분할하여 지급하는 경우로서 계약금을 지급하기로 한 날부터 잔금을 지급하기로 한 날까지의 기간이 6월 이상인 경우 ㅇ 재재산46014-40, 2003.02.18. (관련예규①) 소득세법 제89조 제3호 및 동법시행령 제154조의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어 "주택"이라 함은 공부상 용도 구분에 관계 없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이며, 오피스텔이 이에 해당하는 지 여부는 사실판단할 사항임. ㅇ 서삼46015-11351, 2003.08.23. (관련예규②) 오피스텔을 분양받아 사업개시전 등록을 한 자가 당해 오피스텔의 취득과 관련한 매입세액을 공제받고 2003.02.18. 이후 최초로 사업이 개시되는 경우로서, 당해 오피스텔을 부가가치세가 면제되는 용역을 공급하는 사업을 위하여 사용(상시 주거용으로 임대)하는 때에는 부가가치세법시행령 제15조 제1항 의 규정에 의한 재화의 공급에 해당하는 것임. ㅇ 주민등록법 제14조 【거주지의 이동】

① 하나의 세대에 속하는 자의 전원 또는 그 일부가 거주지를 이동한 때에는 … 신고의무자가 신거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 신거주지의 시장·군수 또는 구청장에게 전입신고를 하여야 한다. ㅇ 주민등록법시행령 제13조 【신고사항의 사후확인등】 (구시행령, 2005.03.31. 개정 전)

① 시장·군수 또는 구청장은 신고의무자가 법 제14조 제1항의 규정에 의한 전입신고를 한 때에는 그 신고된 내용이 포함된 사후확인용 자료를 전산으로 출력하여 신고일부터 3일 이내에 관할 이장(동에 있어서는 통장을 말한다. 이하 같다)에게 송부하여야 한다.

② 이장은 제1항의 규정에 의한 신고된 내용이 포함된 사후확인용 자료를 송부받은 날부터 3일 이내에 신고내용의 사실여부를 확인한 후 그 결과를 당해 시장·군수 또는 구청장에게 통보하여야 하며, 이를 통보받은 시장·군수 또는 구청장은 사후확인용 자료에 관계공무원으로 하여금 서명 또는 날인하게 하여야 한다.

• 다. 사실관계 및 판단 【먼저, 사실관계에 대하여 살펴본다】

(1) 국세통합전산망에 의하면, 청구인이 2002년 제1기 과세기간 이후 쟁점부동산과 관련부동산의 부가가치세 과세표준(즉, 상가임대업의 공급가액)으로 신고한 금액은 없고, 2002년 이후 귀속 종합소득세를 신고하면서 부동산임대소득 총수입금액으로 신고한 금액은 아래의 (표3)과 같은 것으로 확인된다. (표3) 청구인이 신고한 부동산임대소득 총수입금액 2002년 2003년 2004년 2005년 쟁점부동산 무신고 무신고 2,375,000원 5,401,500원 관련부동산

• 무신고 3,820,000원 무신고

(2) 청구외법인에 확인한 바에 의하면, 청구인은 (표1)의 일자들에 각각의 분양대금을 납부했다고 한다.

(3) 심리과정에서 청구인이 제출한 쟁점부동산의 2003.12.06.자 “부동산임대차계약서” 사본에는 (i) 청구외 이○○를 임차인으로 하고 (ii) 2003.12.26.～2004.12.26.을 임대차기간으로 하며 (iii) 임대보증금과 월세를 각각 10,000,000원과 300,000원으로 하는 것으로 기재되어 있다. 이○○와 통화한 바에 의하면 (i) 실제로는 2005년 3월까지 쟁점부동산을 임차하였고 (ii) 2005.01.06.자로 전입신고한 노○○는 배우자라고 한다. 【다음, 쟁점에 대하여 살펴본다】

(1) 청구인은 관련예규①의 시행일인 2003.02.18.보다 늦은 2003.08.05.를 개업일로 하여 사업자등록 신청을 하였으므로, 이 건은 “2003.02.18. 이후 최초로 사업이 개시되는 경우로서, 당해 오피스텔을 부가가치세 면세사업을 위하여 사용하는 때에는 면세전용으로 재화의 공급에 해당”한다는 관련예규②가 적용되는 경우라고 할 수 있다.

(2) 따라서, 면세전용의 근거규정 중 계산공식인 부가가치세법시행령 제49조 제1항 제1호 에서 “당해 재화의 취득가액”은 계약금, 중도금 및 잔금을 모두 포함한 것이고 일자에 따라 구분하여 계약금과 중도금 일부를 제외할 수는 없는 것이므로, 쟁점매입세액 전부에 대하여 면세전용으로 부가가치세를 과세하는 것이 타당하다.

(3) 그러나, 처분청의 의견과 같이 쟁점매입세액 전부에 대하여 면세전용으로 부가가치세를 과세하더라도 면세전용 시점은 2005년 제1기 과세기간이 아니라 이○○가 쟁점부동산을 임차하기 시작한 2003년 제2기 과세기간이므로, 이 건 고지세액인 2005년 1기분 부가가치세는 취소되어야 하는 것으로 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.