일반건축물을 임대한 것으로 보아 과세하는 것이 정당한지 여부

이 건 청구심사는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 부동산(대지 208㎡, 건물 105.78㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 임대사업장으로 하여 2005. 1. 1. 개업일자로 2005. 3. 4. 사업자등록한 임대사업자이다. 처분청은 청구인이 2004.10. 1.부터 청구 외 이○○에게 쟁점부동산을 보증금 40, 000,000원 및 월세 4,000,000원으로 임대한 것으로 보아 2005. 7. 1. 청구인에게 2004년 제2기분 부가가치세 1,538,153원을 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005. 9.21. 이의신청을 거쳐, 2006. 1. 6. 이 건 심사청구하였다.

• 가. 청구주장 청구인은 주택인 쟁점부동산을 2004. 9.15.부터 이○○에게 임대하기로 임대차계약서를 작성하였으나 이○○은 임의대로 벽을 헐고 건물 일부를 전대하였을 뿐만 아니라 임대료를 지불하지 않아 계약위반 문제로 수차례 다투다가 임대차계약서를 재작성하고 2004년 12월까지는 임대료를 받지 않기로 합의를 하였음에도, 처분청은 임차인이 단순히 벽을 허문 행위를 건물개보수한 것으로 인정하여 건물개보수 비용 상당액을 임대료와 상계하였다는 이유로 이의신청에 대하여 기각결정을 하고, 받지도 않은 임대료에 대하여 부가가치세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 쟁점부동산에 대하여 주택용으로 임대한 사실을 주장하기 위하여 제시한 계약서는 중개인이 없는 사후에 작성된 계약서로 객관적인 신빙성이 없으며, 임차인이 사업장이전 신고 시 제출된 계약서는 공인중개사가 명시된 계약서로 특약사항을 보면, 건물 구조변경 및 부가가치세에 대하여 기재되어 있고 건물 개보수에 따른 공사기간 동안 임대료를 받지 않을 것을 명시하고 있다. 또한 청구인은 임대차계약의 내용과 달리 임차인이 용도(웨딩숍)외 목적으로 다른 사람에게 스튜디오(사진촬영)용으로 전대하였다고 주장하고 있으나 스튜디오의 대표자도 임차인이며, 임차인의 건물수리 비용에 대하여 단지 벽체를 허문 정도라고 주장하고 있으나 청구인이 제시한 내용증명서의 제2항을 보면 주택을 모두 손상하여 주거용으로 살 수 없게 만들었다고 주장하고 있는 사실로 보아 청구주장은 받아들일 수 없으므로 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 임대행위가 부가가치세 과세대상인지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령

○ 부가가치세법 제1조 【과세대상】

① 부가가치세는 다음 각호의 거래에 대하여 부과한다.

1. 재화 또는 용역의 공급〈중 략〉

③ 제1항에서 용역이라 함은 재화 이외의 재산적 가치가 있는 모든 역무(役務) 및 기타행위를 말한다.〈이하 생략〉

○ 부가가치세법 시행령 제2조 【용역의 범위】

① 법 제1항 제3호에서 규정하는 용역은 다음 각호의 사업에 해당하는 모든 역무 및 그 밖의 행위로 한다.〈중 략〉

6. 부동산업 및 임대업. 다만, 전․답․과수원․목장용지․임야 또는 염전 임대업을 제외한다.〈이하 생략〉

○ 부가가치세법 제7조 【용역의 공급】

① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상 모든 원인에 의하여 역무를 제공하거나 재화․시설물 또는 권리를 사용하게 하는 것으로 한다.〈이하 생략〉

○ 부가가치세법 제9조 【거래시기】〈중 략〉

② 용역이 공급되는 시기는 역무가 제공되거나 재화․시설물 또는 권리가 사용되는 때로 한다.〈이하 생략〉

○ 부가가치세법 제12조 【면세】

① 다음 각호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면세한다.〈중 략〉

11. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역으로서 대통령령이 정하는 것〈이하 생략〉

○ 부가가치세법 제13조 【과세표준】

① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 “공급가액”이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가

2. 금전 이외의 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가 3의 2. 용역의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 용역의 시가〈이하 생략〉

○ 법인세법 기본통칙 40-71…3 【임차인이 부담한 건물개수비의 손익 귀속시기】 임차인이 개수(자본적 지출에 한한다)하는 조건으로 무상 또는 저렴한 요율로 건물을 임대한 경우 임차인이 임대차계약에 의하여 부담한 건물 개수비는 임대인의 임대수익에 해당하므로 임대인은 동 자본적 지출 상당액을 당해 임대자산의 원본에 가산하여 감가상각함과 동시에 선수임대료로 계상한 개수비상당액은 임대기간에 안분하여 수익으로 처리한다.(단서 생략)

• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인은 쟁점부동산을 청구 외 이○○에게 임차하면서 임대기간은 2004. 9. 15. ～ 2006. 9.14.로 하고 보증금 40,000,000원, 월세 4,000,000원을 받는 것으로 계약하였으며, 처분청은 실제 임대개시일을 2004.10. 1.로 보아 월임대료와 보증금에 대한 간주 임대료를 계산하여 이 건 부가가치세를 부과한 사실을 알 수 있다.

2. 처분청과 청구인은 내용이 서로 다른 임대차계약서를 제시하고 있는 바, 그 내용은 다음과 같다.

• 가) 먼저 처분청에서 제시한 임대차계약서를 보면, 2004. 9.15. 임차인 이○○과 계약하고 임차인은 매월 25일에 월세 4백만원을 지불하기로 하였으며, ⅰ)건물 구조변경 시 발생하는 제반 문제점에 대해 임차인이 모든 책임을 지고, 구조변경은 전적으로 임차인이 부담하며, ⅱ)임대기간 종료 시 특별한 사유가 없는 한 자동연장하고, 잔금지불 후 10일간 공사기간을 주고, 위약 시 본 계약해지됨으로 간주되며, ⅲ)임대료 부가세는 별도이고, 6개월 후(2005. 3.15.) 보증금 1천만원 증액한다는 취지의 특약사항이 있고 보성공인중개사(전화번호 000-0000)에서 작성하였음이 나타난다.
• 나) 반면 청구인은 임대차계약서 2건을 제시하고 있는 바, 2004. 9.15. 작성한 계약서는 처분청에서 제출한 계약서와 계약내용은 동일하나 월세 4백만원을 2005년 1월부터 지급한다는 특약사항이 추가되어 있고 중개업자가 기재되어 있지 아니하였으며, 2005. 1.25. 작성한 계약서는 보증금 4천만원, 월세 4백만원이며 계약기간이 2005. 1. 1. ～ 2006. 9.14.이고 임대물건을 주택으로 사용한다는 내용으로 기재되어 있다.

3. 청구인이 2004.12.26. 임차인인 청구 외 이○○에게 보낸 ‘쟁점부동산 임대건에 대한 계약위반’이라는 제목의 내용증명서에 의하면, 이○○이 계약조건을 어기고 다른 사람에게 전대하였으며, 주택을 모두 손상하여 주거용으로는 살 수 없게 만들었으며, 그 동안 영업을 하지 않았다는 이유로 현재까지 임대료를 전혀 지불하지 않아 계약 위반사항이므로 2004년 12월 30일까지 집을 비워 주어야 한다는 내용이 기재되어 있음을 알 수 있다.

4. 쟁점부동산의 임차인인 청구 외 이○○의 사업자세적변경이력 조회에 의하면, ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지에서 사진촬영업인 스튜디오○○(사업자등록번호: 000-00-00000)라는 상호로 1997. 3.24. 개업하였다가 2004.10.30. 쟁점부동산 소재지로 사업장을 이전하여 현재까지 영업 중이며, 또한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지에서 드레스 대여업인 ○○웨딩(사업자등록번호: 000-00-00000)라는 상호로 2003. 9. 9. 개업하고 2004.10.30. 쟁점부동산 소재지로 사업장을 이전하였다가 2005. 6.30. 폐업한 사실이 확인된다.

5. 청구인은 관련 증빙서류를 제출하면서 쟁점부동산의 임대에 대하여 부가가치세를 부과한 처분은 부당하다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다.

• 가) 먼저 주택을 임대하였는지에 대하여 보면, 처분청과 청구인이 제출한 2004. 9. 15.자 부동산임대차계약서 모두 건물 구조변경에 관한 특약사항이 있는 사실과 임차인인 이○○이 2004.10.30. 쟁점부동산 소재지로 사업장을 이전하여 사무실 등의 용도로 사용한 사실로 볼 때, 주택용도가 아닌 일반건축물의 임대로 보는 것이 타당할 것으로 판단된다.
• 나) 청구인은 임대료를 실제 받은 사실이 없다고 주장하고 있으나, 부가가치세법에서 용역의 공급시기는 역무가 제공되거나 재화․시설물 또는 권리가 사용되는 때로 하기로 정하여져 있으므로 공급되는 용역에 대한 대가를 받기로 하고 타인에게 용역을 공급한 이상 부동산 임대용역을 공급하고 그 대가를 확정한 후 당해 대가의 전부 또는 일부를 면제하여 주는 경우라 하더라도 부가가치세가 과세되는 것(부가22601-357, 1990. 3.23. 같은 뜻임)이라 할 것이다. 청구인이 제시한 계약서 중 2005. 1.30.에 월세 4,000,000원을 지급받는다는 내용은 처분청에서 확인한 계약서 내용과 상이하여 신뢰하기 어렵다 할 것이며,위 사실관계에서 나타나는 바와 같이 2004. 10. 1.부터 임대용역이 제공되었다고 보아야 할 것이므로 설령 청구인이 임차인과 구두협약에 의해 임대용역의 대가를 포기하였다 하더라도 부가가치세 납세의무의 성립 여부를 결정하는 데는 아무런 영향을 미칠 수 없는 것이라 할 수 있다.
• 다) 또한 청구 외 이○○이 ○○웨딩숍을 전대하여 계약을 위반하였다는 내용증명서의 내용에 대하여 보면, 이○○이 스튜디오○○라는 상호의 사진촬영업과 ○○웨딩이라는 상호의 드레스대여업을 쟁점부동산 소재지에서 동시에 운영한 사실로 보아 이명진이 전대하였다고 보기는 어렵다 할 것이다.
• 라) 따라서 청구인이 제시한 증빙은 임의작성이 가능하여 객관적인 증빙이라고 보기는 어렵다 할 것이고, 청구인이 2004년 10월부터 쟁점부동산을 사무실 등의 용도로 임대하였다고 보는 것이 타당하다 할 것이므로 받기로 한 임대료에 대하여 부가가치세를 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.